被动型的主导产业.doc

房地产业：小城镇建设的被动型主导产业“在目前中国还处于工业化中期阶段的时候，我国大部分城市的主导产业还是制造业的时候，房地产业发展中的各种成绩和困惑，不应在房地产业中找原因，而应该在主导产业制造业中去找，”近日，中国人民大学区域经济研究所城市室主任、博士生导师叶裕民在接受记者专访时这样表示。她说，小城镇建设是区域经济的重要组成部分，而“房地产业是拉动小城镇建设的被动型主导产业。 所以，房地产业的发展对小城镇建设，对区域经济的增长，有着重要的作用。” 作为学者，叶裕民教授研究问题有着严谨的学风。为此，她查阅了许多资料。用她的话说就是“每一句话都要有理论依据和权威数据的支撑，这样才经得起考验。” 房地产业是晴雨表 叶裕民说，房地产业和小城镇区域经济的关系，用一句话说，就是房地产业是区域经济发展的“晴雨表”。如果一个地区房地产业竞争激烈，企业的规模扩大，地价不断攀升的话，这个地区的经济一定会很热的，投资者很多，大量的企业愿意投资这个地方。它的土地，包括工业用地、商业用地、住宅用地、绿地、公共用地都会有投资的，房地产会真正热起来。大量的人口就流进来，大量的住宅就卖出去了。如果一个城市的土地市场价格上不去，这至少说明房地产市场不热，那么整个经济会处于一种萧条时期，投资者会到别的地方去投资。这就是房地产的“晴雨表”作用。 房地产业是被动型主导产业 那么至于说房地产能否拉动区域经济的发展，她表示，第一，房地产业可以作为支柱产业，并且拉动区域经济的发展。第二，它不是作为主动型的产业。那么，主动型产业和被动型产业是什么意思呢？是指在一个地区里能够支撑区域经济发展，并且能够带动区域经济发展的产业才是主动型主导产业。说房地产业是被动型的主导产业，因为在一个地区里面，没有其他产业的支撑，房地产业不可能得到发展。房地产业不可能凭空的发展，必须有其他产业的支撑。 中国目前处于工业化的中期阶段，大部分的区域和城市主动型的主导产业是制造业。在少量的城市，表现在第三产业，比如旅游、文化，还有商业，在一定程度上可以作为主动型的主导产业存在。只有主动型的主导产业得到充分地发展，才能够吸引投资者的眼球，才能吸引资本向这里流动，这个空间的竞争才会加剧，土地价格才会上升。如果没有这些制造业作为主动型的主导产业，产品不是特别有竞争力，比如上海的汽车制造业，青岛的啤酒、冰箱制造业不是特别看好的话，房价一定很难起得来。所以说房地产业是一个被动型的主导产业，是被别的产业拉动的，一旦主动型的主导产业有了发展，它就会发展。 那么作为被动型的主导产业，它可能通过这么几个环节推动地方经济发展： 第一，它可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比如建筑业、建材业、钢铁业、能源、建筑机械、电气制造等，这就是对第二产业的直接拉动。这种直接拉动不同于主动型主导产业对房地产业的拉动。它开始处于一个相对被动的地位，但只要它一旦发展起来，它就会带来一系列的工业化大发展，这就是所谓的产业经济之间的相互促进作用。 第二，它可以间接的拉动第三产业的发展。比如交通，通讯、商业。 第三，它可以拉动就业。房地产业是劳动密集型产业，它能充分拉动地方就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。从这个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡，促进区域的经济发展的作用。 房地产业有依赖性 一个地方房地产业起不来的话，根据理论分析，不要直接在房地产上找原因，而是要在区域的主动型主导产业上找原因。 第三产业特别是新兴产业的充分发展，是依赖于第二产业的高质量发展，依赖于一大批有竞争力企业的发展而发展的。只有现代化的、庞大的制造业体系，给第三产业提供一个增长性的服务空间，才是市场拉动经济发展的惟一力量。有了市场，第三产业就跟上来了，房地产业的需求就会很快上去，房地产市场才会发展。 房地产业发展过快也不好 那么，从另一个角度来说，房地产业发展过度，在目前我国应特别注意这个问题。房地产的过分超前发展，必将给地方带来泡沫经济，带来资本的稀缺。目前我国资本市场是非常稀缺的一个资源。房地产过热，会带来稀缺资源的一种沉淀，让它无法发挥作用。同时，也会产生土地资源的大量浪费，因为土地上建了许多开发区、住宅，人口进不来，企业进不来，土地资源浪费掉了。 另外，还会带来一个后果，就是这些土地将来进行调整非常困难。作为一个绿地进行重新建设，也是很困难的，给未来时期城市的合理规划发展带来很多难题，会提高城市合理发展的成本。所以，一个地方的房地产业，对一个地方的经济发展还是非常重要的。在这方面，一些房地产业失败的案例很多的。 积极发挥房地产的作用 在市场经济条件下，要想真正发挥房地产业在小城镇区域经济建设中的作用，应该做到以下几点： 要把土地归还市场，真正做到由市场来调节。要实现真正的市场化操作，让更多的没有背景而具有开发精神的人进入到这个竞争的领域。所以要以企业家的魄力来运作土地。土地的出让租金可以考虑改为按年收取而不是一次性收取。一般一个国家的城市化过程年年即可完成，以后就是城市化质量上的完善了。所以，从城镇可持续发展考虑，要想实现土地财政收益的长期性，就应该考虑土地出让金收取方式改变，土地的资本运作走一条可持续的路径。 真正实现政府职能转变，树立服务的意识，为房地产发展提供一个良好的环境。政府职能转变，就会降低城镇开发的门槛，让更多的人进入房地产市场。 确立一个城市化所必须拥有的住宅体系。要以政府为主导，为中下层或中低收入者，以市场的行为提供公共住宅，拉动房地产市场。 在城市房地产运行中，要树立租房与买房一样的理念，鼓励租赁市场发展，建立一个与城市发展相适应的城市社会运行体系。 房地产主导产业地位短期不可替代据世界银行的一项调查显示，每增加100 亿元的住房建设资金，将创造170亿220 亿元的需求。每销售100 亿元的住房，将带动130亿150 亿元的其他商品销售。经过多年快速发展，作为国民经济的支柱型产业，房地产业在我国经济中已占有举足轻重的地位。房地产和建筑业增长对经济增长贡献率接近20%，增加值占GDP的比重接近10%，房地产投资占固定资产投资比重在25%左右，房地产贷款余额占商业银行全部贷款余额约20%。来自房地产的收入在地方财政收入中占相当大的比重，许多地方干脆就是“土地财政”，地方财政中30%甚至50%以上来自房地产，对房地产行业形成了依赖。但是，随着国民经济的整体推进，房地产业在发展中带来的问题逐步暴露出来。房地产业的大起大落，将给国民经济、给宏观调控带来巨大冲击。我国从1998年开始实行市场的住房制度改革，房地产业由此进入突飞猛进的发展时期。然而，房地产的彻底市场化也引发了诸多争论。理论和实践都证明，市场分配可以提高效率、避免浪费；然而，市场分配的方法虽然有效率，却不利于低收入阶层，他们的住房问题很难通过市场解决，特别是对于我们这个人均土地稀少的国家，今后问题将会更加突出。我国的土地管理还处于垄断地位，把房地产业确立为支柱产业，地方政府必然会借助发展支柱产业这个幌子，利用“有形之手”，任意抬高土地价格，使其不但背离价值，而且背离供求关系，带动房地产业畸形发展；同时，在市场化机制的开发利用下，一些开发商必然会不择手段，谋取暴利，并滋生腐败和投机行为。从日本的产业变迁来看，主导产业应该是那种能够带动整个生产力提升的产业，比如机械制造业(包括汽车等运输设备，计算机等电子设备)。主导产业的差异，是中国目前有别于日韩当年最大的差异之一，这样的差异化选择，对房地产影响深远。一方面，相对于当时的日本，中国的投资产出效率持续下降，有效社会财富的创造将放缓，居民的真实购买力将进一步受到约束。另一方面，短期内中国又必须倚重房地产这一主导产业。这不仅是我们倚重投资的需要，同时也是城市化进程的需要，这促使房地产投资必须保证一定的增速，并导致供给的不断扩大和成本的不断提升。也就是说，在以房地产为主导产业的过渡期，房地产供给的扩大和成本的上升，将伴随着相对购买力的减弱，也就是有效需求的减弱。这是一个过渡时期的次优选择(过渡是指实际GDP 增速由高到低的过渡)。随着投资边际效率的不断下降，必然会出现一定规模的，能提升和带动整个经济效率的新的主导产业，只有在那个时候，这样的矛盾才会得到缓解。在这样的一个过渡期间，未来很可能会出现经济增长的振荡期，即投资拉动和通胀形影相随，每次经济增长的盛宴将在通胀和资产泡沫中终结。经过这样的阵痛，新的更有生命力的产业和企业将会迅速地成长起来，成为新的主导产业，引导中国经济走向成熟，步入经济发展的新阶段。房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、低成本、规范运作的转型时期。把高效的信息化技术融入到整个业务流程之中，快速灵活地获取准确的信息和建立及时的反映机制已成为企业提高竞争优势的关键所在。