商业物业风险规避及价值实现策略( 6).docx

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商业物业风险规避及价值实现策略商业生存发展所需要的载体之一就是物业；商用物业的空置率近些年来一直居高不下，盲目的开发、设置以及不良的运营管理等种种原因对投资商业物业的开发者、投资者、经营者都带来了不可避免的大风险。在笔者多年对商业地产项目操作的实践过程中，小结了商业物业风险规避的一些方法，价值实现策略做了一些归纳：一、商业物业风险规避的一些常用方法 1、分析项目所在的街区及商圈，确定可能生存的商业形态，了解规划慎重选址。目前零售业态有购物中心、百货商场、超级市场、便利店、仓储式商场、专卖店、专业店等业态类别，选址要求与商业辐射服务的街区、商圈各不相同。因此，项目决策时要充分考虑所在项目街区、商圈的特性，尽可能将选址工作科学化、细致化，对街区、商圈的未来规划有所了解，掌握未来的发展趋势才能保证未来经济效益有可持续增长点。 2、商业主题是对街区商业性的补充，寻求有明确服务对象的空白市场。与其和对手抢占争夺市场不如填补市场空白，实行差异化特色经营。针对目前已发展商业物业，由于立项时缺少对街区特性、商圈的深入分析，缺乏对商业需求与趋势的深入研究，加上对最早进入市场的商用物业获取了大量利益的诱惑力，中后期的开发商大多数都以3—4层裙楼的规模挤向市场，而现有存量决不能完全期望购物中心、超级市场、大百货商家来解决。如何帮助发展商实现短期资金回收及确保商场的长期效益，在众多商业业态中较有可能解决问题的方向是社区化商业、主题商场与专卖店结合的方式。但是，商业业态的选取与确定，需要谨慎考虑几个因素： 1）终端市场可测量性：商业业态不可凭空想象，要能满足消费人群所需，能吸引购买力，否则经营者难以获利进而投资者信心受损。 2）经济效益可支撑性：对商圈要进行细致的分析、研判，即对周边市场需求、居民量、购买水平、商场未来人流量的预测，是成功吸引投资者投资，吸引商家进驻项目经营必不可少的支持依据。 3）差异化竞争策略：有明确的服务对象、产品类别、品种特色是主题商场抢占市场的制胜策略，它需要能敏感地发掘市场空白，能组织商家根据消费者的需求开展多样性经营活动。 4）部分商业业态的选址要求及经营特性分类选址规模经营特性购物中心中心商业区、交通要道旁的区域结点建筑规模大公共空间大停车场大集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体。百货商场城市繁华街区交通要道 5000㎡以上新形态的百货商场结合超市，提供食品、日常用品、服装、家庭用品等。超级市场居民区交通要道商业区 500㎡左右 1000—2000 ㎡左右以购买频率高的食品和日常生活用品为周边居民服务。仓储式商场城市与郊区之间的结点 10000㎡左右较大的停车场低价、批量销售生活资料；仓库式陈列，开架自选专卖店（专柜）繁华商业区步行商店街百货商场、购物中心以产品体量确定规模服装、鞋类、化妆品、家电、家私、电讯各领域专业店（主题商场）选址多样性针对片区市场空白规模大“成行成市“与过度竞争之间需平衡以某一大类商品为主，体现专业性，特色性，品种多，选择余地大。 3、商业空间的划分与规划，具有可变性与价值最大化。对商家多样的要求，对投资者降低门槛，使商业空间由大空间分割为小空间，成为化解风险和实现价值的优化策略。在空间布置上如何实现，需要对重点和难点区域的规划引导，才能使各层商业人流畅顺，如： ——首层最内部空间的划分与规划； ——通道巡回，避免商业死角； ——在三、四层coffee shop，书吧等休闲功能场所，带动人流往商场上层流动； ——集中的公共活动空间与适当通道，以保证较高的实用率。二、价值实现策略 1、掌握商业物业营销核心。商业物业营销能否成功，其核心在于能否成功平衡投资客、经营商家、发展商三者之间利益关系。 2、以灵活的租售策略培育新市场。市场需要培育与调整。发展商要肯于让投资客看见利益，并给商家营造条件进行持续经营，只有这样才能三方共赢： 1）带租约出售：返租销售证明发展商不仅要将商场销出去，且思路上的确要经营好，给投资者回报，给经营者信心，从而刺激投资者购买欲望。 2）统一的经营管理。商场经营成功与否，关键在商业氛围的培育。特别是头两三年，是培育、宣传与调整期，故所有权、经营权与管理权的关系要清晰。国内许多不成功的商场正是由于三权不清晰，导致各自为政，不仅管理难度大而且对消费者无统一的形象与定位，因些在销售、租赁时必须明确三权分离。 3）为商家营造良好的商业氛围。发展商要站在更高的角度，从商场整体利益出发，重视媒体传播与活动促销。只有聚集了人气，消费力才有释放的基础。在商业运营过程中不断的导入策划活动是吸引消费人群的重要方式，也是保持商业地产知名度的一种有效手段。发展商、投资商、经营者三者之间的关系如图所示：

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