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房地产基本制度与政策出题特点分析

房地产基本制度与政策出题特点分析（1）

1．近两年考试中直白性试题所占比重较大
单纯直白性试题就是指一道试题中只考核一个知识点。在2008-2009年的考试中，单纯直白性试题题量增加，主要原因是前几年本门课程考试通过率较低，即减小试题难度、提高通过率，是近两年考试出题的特点。如：
例题1：《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满（　　）年的，不得直接上市交易。（2008年房地产经纪人制度试题）
A．2
B．3
C．4
D．5
答案：D
解析：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。
例题2：延付租金要求赔偿提起诉讼的时效是（　　）年。（2009年房地产经纪人制度试题）
A．0．5
B．1
C．2
D．3
答案：B
解析：《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或拒付租金的；④寄存财物被丢失或损毁的。

房地产基本制度与政策出题特点分析（2）
2．注重大纲和教材的变化及增加内容
历年考试大纲对《房地产基本制度与政策》考试内容的要求虽有变动，但基本要求还是一致的。但是近几年的考试特别注重出奇、出新，尤其是出新：一是当年《房地产基本制度与政策》大纲、指导教材的新增内容；二是现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点。2008、2010年本门课程指导教材均进行了修订，新增了不少内容，如物权法，土地制度，房屋登记办法，住宅专项维修资金等等。因此，也出了不少新增知识点的试题，如：
例题1：．异议登记不当并给权利人造成损害的，应由（　　）承担赔偿责任。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．登记机构
B．异议登记申请人
C．登记机构的经办人
D．登记机构和申请人共同
答案：B
解析：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
例题2：新开发的商品住宅区内依法属于全体业主共有的物业服务用房的房屋登记，由（　　）。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记
B．业主委员会申请房屋登记
C．物业服务企业申请房屋登记
D．房屋登记机构直接登记
答案：A
解析：《房屋登记办法》第三十一条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
例题3：自2008年11月1日起，对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到（　　）。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．0．5%
B．1．0%
C．1．2%
D． 1．5%
答案：B
解析：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

需要指出的是，从上面提示中可以看出，今年教材变化较大，但主要是删去了不少内容，新增内容只有第六章“房地产权属登记制度与政策”的“第三节房屋权属登记信息查询”。另外，2009——2010年新出台政策，还有：
（1）关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知（建房[2009]274号）；
（2）《住房和城乡建设部关于修改<房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法>的决定》
（3）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）；
（4）《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）。
（5）2010年6月07日， 住房和城乡建设部等三部门联合发出通知，规范商业贷款二套房认定标准，要求：住房套数依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量认定。对于在拟购房所 在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有成套住房的；或已利用贷款购买过住房的；或已有住房的借款人，执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。)
（6）以及房屋拆迁政策得否有变化，因为关于房屋拆迁的《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》已公开征求意见半年多。
以上政策应当留意多看一下。

房地产基本制度与政策出题特点分析（3）

3．注重有些重点知识点重复考试
近几年，注重历年考题对有些知识点重复考试，已成了一个重要特点，这就需要我们批判地多做一些历年试题。单从综合分析题来看，如：
例题1：下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（　　）。（2008年房地产经纪人制度试题）
A．在建工程抵押权可以转让
B．已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记
C．已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记
D．在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记考试大－全国最大教育类网站
答案：B
解析：已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
例题2：下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（　　）。
(2009年房地产经纪人制度试题)A．已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记
B．已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记
C．房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
D．在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》
答案：D
解析：在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程抵押权登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明。
房地产基本制度与政策出题特点分析（4）

4．注重基本概念与基本原理考核
《房地产基本制度与政策》采取客观性试题的形式。客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。如:
（1）土地使用权出让、房地产交易、房产税、房屋登记、房地产中介、住房公积金等基本概念。
（2）土地、房地产开发、城市总体规划、房屋拆迁、房地产交易、房地产权属、房地产税收、物业管理、住房公积金等基本政策。
（3）土地有偿有期限使用制度、房地产成交价格申报制度、房屋租赁登记备案制度、房地产价格评估制度、住宅专项维修资金等基本制度。
对这些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基础上记忆。如：
例题1：由于房屋的改建致使部分房屋拆除的，房屋共有权人应当申请房屋所有权（　　）。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．更正登记
B．注销登记
C．变更登记
D．撤销登记
答案：C
解析：房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。
例题2：下列关于城市总体规划的表述中，错误的是（　　）。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．城市总体规划的规划期限一般为20年
B．城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排
C．城市的总体规划由城市人民政府审批
D．城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见
答案：C
解析：直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

房地产基本制度与政策出题特点分析（5）

5．注重本门课程内容的角角落落
从近年试题的变化趋势来看，试题的覆盖面越来越广，采分点逐年增多，几乎涉及到了每个章节，基本上每章内容都有考试点出现，并且和高等教育自学考试的特点一 样，对教材的角角落落，甚至教材中出现的小例子都成了出题的极好素材，也就是一些平时可能认为并不重要，且比较偏僻的知识点，也往往会出现在考题中，可以 说出乎每位考生的意料。因此问题的关键是要切实认真熟悉教材的框架、内容，不可一知半解，抱着侥幸的心理则更不可取。如：
例题1：为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司(    )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．不必通知买受人     
B．可在交房时再告知买受人
C．应公示通知买受人   
D．应书面通知买受人
答案：D
解析：商品房销售后，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。来源：
例题2：房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，有利于房地产交易(    )的减少。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．税金  
B．成本   
C．手续  
D．要件
答案：B
解析：房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。

房地产基本制度与政策出题特点分析（6）

6．注重综合知识的考核
从 近几年考试来看，除综合分析题外，其他两种题型中，往往在一道试题会涉及到几个知识点。特别是通过对近几年本门课程的考试试卷分析，灵活运用的试题题型所 占的比例，呈现出逐年加大的趋势，应引起我们的高度重视。特别是，考试难度、考试内容范围都在增大，给考生带来了不少压力。这主要是为了全面考核应试者的 综合分析能力。如：
例题1：下列关于我国房地产各税种税率的表述中，错误的有(    )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为12％；按房产租金收入计征，为1．2％
B．城镇土地使用税实行比例税率，具体分为四个档次
C．耕地占用税实行定额税率，具体分为四个档次
D．土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30％、40％、50％、60％
E．城市维护建设税实行地区差别税率
答案：ACDE
解析：城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。《耕地占用税暂行条例》第五条，对耕地占用税的税额做出规定：①以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米10～50元；②人均耕地在1～2亩(含2亩)的地区，每平方米8—40元；③人均耕地在2～3亩(含3亩)的地区，每平方米6～30元；④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米5～25元。城建税实行地区差别税率。具体规定为：纳税人在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。
例题2：下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是(    )。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．未竣工的预售商品房不得再行转让
B．尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
C．国家推行商品房预售合同网上即时备案制度来源：考试大
D．房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价
答案：B
解析：房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

房地产基本制度与政策出题特点分析（7）

7.注重考试出题的灵活性
从历年考题的变化特点来看，单纯靠死记硬背的试题越来越少，而更多的是考查应试者灵活运用、举一反三的能力。应试者在复习过程中要多做、多练，所谓见多识广，就是这个道理。如：
例题1：下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有(    )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家
B．17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工
C．18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人
D．19周岁的间歇性精神病人
E．21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年
答案：BCE
解析：在中国，18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。考试大论坛
例题2：某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至(    )。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．2006年1月9日    
B．2008年1月9日
C．2009年1月9日    
D．2011年1月9日
答案：C
解析：保修期自商品住宅交付之日起计算。

房地产基本制度与政策出题特点分析（8）

8．注重有关法律、法规和规章条文的考核
近几年的考试，现行法律、法规和规章条文的考核所占比例较大。在学习中，我们不仅要熟悉与本门课程内容有关的法律、法规和规章，也要熟悉。特别是要结合大纲 要求及教材内容读两遍法律、法规和规章条文内容。本辅导书中也特别注重这个问题，几乎每章内容都指出了本章的有关法律、法规和规章名称及重要条文，应试者 可以结合学习。对于现行法律、法规和规章条文的考核，在教材中可能找不到出处。但是只要熟悉了有关房地产的法律、法规条文内容，就可以准确作答。
例题1：选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数(    )以上的业主同意。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．二分之一   
B．三分之一   
C．三分之二     
D．四分之三
答案：A
解析：《物 权法》规定，下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员成 员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的 其他重大事项。决定前款第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经共有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事 项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
例题2：根据《房屋登记办法》，使用非法印制房屋权属证书或者登记证明的，处罚标准是(    )；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
A．由房屋登记机构予以收缴   
B．由房屋交易管理部门予以收缴
C．处以1万元以下的罚款     
D．处以1万元以上2万元以下的罚款
答案：A
解析：使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的处罚依据是《房屋登记办法》(原建设部令第168号)第九十一条。处罚的标准是：由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产基本制度与政策出题特点分析（9）

9.注重重要知识点的考核
尽管覆盖面广是历年房地产经纪人考试出题的特点和变化趋势，但从分值的分配来看，重点内容还是占有较大比例，有些内容可能会重复出现，也可以说是百出不厌。 如土地制度与政策中的“临时用地”、房地产交易知识制度与政策中的“面积误差”处理问题等，因此，应试者在普遍学习的基础上，要善于把握重点，很好地掌握 各章的关键知识点。如：
例题1：下列关于临时用地的表述中，错误的是(    )。 (2009年房地产经纪人制度试题)
A．使用期限一般不超过2年   
B．可改变批准的用途来源：
C．不得修建永久性建筑       
D．不得从事经营性活动
答案：B
解析：临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。
例题2：下列关于临时用地的表述中，正确的是(    )。（2007年房地产经纪人制度试题）
A．临时用地的期限一般不超过1年     
B．临时用地不需签订土地使用合同
C．临时用地上不得修建永久性建筑物   
D．临时用地的用途不受约束
答案：C
解析：临时用地经批准后，应当签订临时用地合同。临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，不能将临时用地改为永久性建设用地。临时用地的期限一般不超过2年。考试大－全国最大教育类网站(www．Examda。com)
例题3：下列关于临时用地的表述中，不正确的是(    )。（2005年制度房地产经纪人试题）
A．使用期限一般不超过两年   
B．可改变批准的用途
C．不得修建永久性建筑       
D．不得从事经营性活动
答案：B
解析：临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。

房地产基本制度与政策出题特点分析（10）

10．注重计算知识点的计算考核
近年来，本门课程考试中，除综合分析题外，其他两种题型的计算题呈现出逐步增加的特点，这也大大增加了考试的难度。2008年试题中，有8道计算题；2009年试题中，有6道计算题。为此，应对每章内容中的计算知识点，进行归纳汇总，提高通过率。如：

例题1：甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110㎡，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100㎡，甲公司应当返还张某(    )元。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．50000    
B．67000   
C．83 500    
D．100000
答案：C
解析：（1）计算面积误差比。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（100-110）/110=-9．09%。（2）返还张某房价款。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。返还张某房价款=110×5000×3%+110×5000×6．09%×2=83490元。

例题2：甲公司所有的房产原值2450万元，若当地规定房产原值扣除比率为20％，则该公司年应纳房产税为(    )万元。(2008年房地产经纪人制度试题)
A．23．52   
B．29．40   
C．294．00   
D．235．20
答案：A
解析：2450×(1—20％)×1．2％=23．52万元。