城市土地集约利用_房地产开发与经营策略的转变.docx

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第
卷第
月
期
同济大 学学 报 #社 会 科 学 版 ?
%
,6 7
8
6
8
8
! !年
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城 市 土地 集 约 利 用
—
摘
要
房 地 产开 发 与 经 营 策 略 的 转 变
刘卫东
袁华宝
,
本 文 阐明 了 房 地 产企 业 转 变 经 营策略
,
实 现 城市土 地 集 约 利 用 的必 要 性 和 可行 性 9 针 对 目前
。
房 地 产 开 发 与经 营中存 在 的 问题 提 出 了 其 土地 集约 利 用 的 对 策 关键词 房 地 产企 业
土 地集 约 利 用
土 地 是 人类 最宝 贵 的 资 源 和 无 可 替 代 的
资 产 营运 的 过 程 房地 产企业 要 走 向 成 功 必
须 重 视 土 地 开 发 和 合 理利 用
。
。
,
财富 在 城市 房 以地 载 地 为 房 用 房 地 产 的
开 发与经 营 过 程
,
。
,
,
。
便 是 土 地 资源 利 用 与 土 地
、
一 房 地 产 开发 与经 营 的 土 地 利 用 目标 选 择
在 市场 经 济 条件 下
, ,
房地 产 企 业 作为 一
。 ,
土 地 的集 约 利 用 势 在 必 行
8
。
个独 立 的经 济实体 有 其 自身 的 经 济 利益 在 房 地 产 开 发 与经 营过程 中
,
从城 市 发 展 的历 史 看
,
,
城 市 化 和 城市 城 市 的 本 质是
、
房地 产企 业 追 求
,
发 展是 土 地集 约 利 用 的 结 果
空 间 集 聚 它 直 接表 现 为 人
。
其经 济效益 要 求其投 资 报 酬 最大 化 对 其企
业 用 地 集 约 化 利 用 有 一 定 的 自觉 性
。
口
资 源 资本 技
、
、
但房地
,
术 等等 生 产 要 素察赋 在 区 域发 展 优势 区 位空
用 — 产业 作 为 房 地 产 品 #土 地 和 建 筑 物 ? 房地
。
产企 业 有 时 出 现 的短 期 行 为
影 响房 地 产 业 的健 康 发 展 业 的长远 目标 相 背 离
。 ,
,
造 成其 外 部 土
间
城市 的 集聚
、 、
,
即 进 行 土地 的 集 约 利
,
地 #整 个 城 市 或城 区 部 分 土 地 ? 利 用 不经 济
最终 与房 地 产 企
,
城 市 土 地 集 约 利用 是
它要 求 加强 对
,
的 开 发 建 设 销 售 和 售 后 管理 部 门 是 城 市 国 民经 济 中 的 基 础 性 产 业 部 门 房 地 产 是城
。
指 整 个城 市 土 地 的 最 佳 利 用
市 国 民 经 济各 部 门进 行经 济 和 社 会 活 动 的物
质 载 体 决定着 城市 的景 观 形态 和 功 能 开 发
反 映 了 城市 的 经 济 实 力 和 社 会 经 济 风貌
。
,
城市 土 地开 发利 用 的宏 观 调 控
,
使整 个城 市
、
,
建成 区土 地 平 均 的 单 位 面 积 土 地 利 用 效率 和 效益 得到提 高 能够使 经 济 效益 社 会 效益 和
生态 效 益 相 互协 调 统 一 城 市 土 地 集 约 利 用
。
,
它 房
作 为投 资环 境 的一 个 重要 构成 部分
地 产业 以 城市 地 区 最为 发达
源 察赋 集 中
,
, ,
,
影 响着
。
城 市建 设 的投 资来 源 和 城 市 的发展 潜力
土 地 价格 高
, ,
能 够 兼顾 房 地企 业 的 当前 利 益 和 长 远 目标
,
是 因 为 城市资
促进城 市土 地 利 用 结 构 和 功 能的 优化 房地 产 企业 的 可 持 续发展
,
,
保证
,
房 地 产 市 场容量
。
房 地 产企 业 转变
,
大 单位 产品 价 值量 大和 利 润多 9 它 同 城市 土
地 集 约 利用 密 切相 联 系 展 的趋 势相 一 致
。
经 营策 略 按 照 城 市规 划 和 土 地 利 用 规 划 科
和城 市 化 和 城 市 发
学 合理 地 进行 房地 产 的开 发经 营
刘卫 东 袁 华宝
实现 城 市
、
同济大 学 房 地 产 经营与管理 系 教授 博 士 生 导 师 上 海 市 房 屋 土 地管 理局 土 地 利 用 规 划 处副处 长
“
”
本 文 系 国 家教 委 人 文 社会科学 研 究 九 五 规划项 目 #! ) ?
3: ; ! ? ?< ?
部 分成 果
。
第
期
8
刘 卫 东等
5
城市 土 地集约 利 用
—房地
产 开 发 与 经 营 策 略 的 转变
, , , ,
从 房 地 产 业 发 展 的 宏 观社 会 经 济 环
,
一 规划 合 理 布 局 综 合 开 发 配 套 建 设 可 以
境 分析 中 国 国 情 要 求城 市 土 地 集 约 利 用 我
国人 多 地 少
。
,
。
充 分 发挥 公 共 基 础 设 施 的 利 用 效 率 和 效 益
, 。
,
珍惜 每 一 寸 土 地 是 我 们 的 基 本
,
,
有 助 于 减少 城市 基础 设 施 与公 共服 务设 施 的
建 设 投 资 方 便于 物业 管理 良好 的 设施 配 套
和服 务 又 可 以 扩 大房 地 产 的有 效 需 求 使 其
, ,
国策 房 地 产 开 发经 营 对 城市 土 地 集 约 利 用
就 旧城 改 造 来说
的 建筑 容量
,
它通过 提高 单位 面 积土地
可 以 在 不 影 响原 有 土 地 使 用 者
,
在市 场上 可 以 形 成 较高 的 销售 价 格 或 占有 较 大 的 市场 份额 使 房地 产 企业 利润 增 加 从 而
增强 了 房 地 产企 业 的生 存 和 发 展 能力
=
8
利益 的 前提 下
增 加 城市 用 地 重划 中 的 可 供
,
,
,
用 途调 整 的面 积
,
为城市更 新 的 科学 规划 和
。
。
设计 优 化提供 了物 质 空 间
,
对 于 城市 规 模 扩
, ,
从 城 市 可持 续发展 的 角 度 来 衡量
“
、 。
,
城
张而 言 土 地集 约 利 用 意 味着 节 约土 地 减 缓
市土 地 集 约 利 用 与 公 平 效率 与环 境 协调 统
一 的 要 求 并 不 矛 盾 城市 土地 集 约 利 用 有利
于 资 源 的节 约
,
城 市用 地的 扩 张 速 度 有利 于 耕地 保护 有 助
于耕 地 总 量 动 态 平 衡 目标 的 实 现
。
”
城 市土 地
避 免 了 一 些 人 凭借 经 济 优 势
,
集 约 利 用 可 以 减 少 房 地 产 业 发 展 的资 源 束 缚
,
对 土 地 资源 挥霍无 度 的 占有
源 的浪 费
,
减 少 了土 地 资
减少 房地 产用 地 的行 政 管理 限 制 和 制 度
,
,
为居 民 赢 得 了 生 存 与发展 所需 要
,
障碍 可 以 得 到政府 优 惠政 策 的 鼓励 和 支持
增强 企 业 的市 场 竞 争力 经 济 的 协 调 发展
>
8
的合 理空 间
也 为房 地 产企 业 的 进一 步发 展
, ,
。
它有 利 于 缓 和 城 市
,
开 拓 了 市 场 它有 助 于 投 资规 模 的合 理 控 制
。
建设 和 农业 发 展 争 地 的矛 盾
。
也有 利 于 城市
,
迫 使企 业 由外 延扩 张 转 向 内涵挖 潜
,
促进 经
, ,
济增 长 方 式 由 粗放 型 向集 约 型 转变 此外 城 市土 地集 约 利 用 由于 生 产 布 局 集 中 方 便 于
污 染 物 的综 合 处 理
,
,
。
从 房 地产 企 业 的 微 观 经济 效 益 分 析
城市 土 地 集约 利 用 可 以提 高房 地产 投 资 的报
酬 率 在 土 地 所 有 权 和 使 用权 分 离 的 情 况 下
9
,
可 以减 少 有 害 物 质 向 环
。
,
。
,
境 的排 放 减少 环境 污 染 的 危 害 通 过 提 高 建
房地 产 开发 与经 营 的 土地 只 能 通 过 土 地 出让
筑 容积 率 和 控 制建筑 覆 盖 率
的土 地 用 于 绿化
, , ,
可 以 腾 出更 多
,
或转 让 获得 在 用地 规划红 线 确定 时 土 地 在 房地 产 开 发 项 目中具 有 固定 成本 的特 点 行 土 地 集约 利 用
, , , 。
改 善城 市生 态 环 境 的 调节
。
进
功 能 有 助 于 生态 平 衡
同时 生 态 环境 优美
, , 。
充 分发挥 土 地 的优 势 区 位
,
的房地 产 又 深 受消 费者喜 爱 优 质 优价 可
以 提 高 房 地 产 企业 利 润
效应 实 现 土 地 的级 差 收益 可 以 降低 房 地 产
开 发 和 经 营 成本 城市 土 地 集 约 利 用 通过 统
。
二 房 地 产 开发 与经 营 中存 在 的 土 地 利 用 问 题
进 人 ! 年代 我 国 大陆 房 地 产业 的 发 展
,
、
出 现 代 国际 化 大 都 市 的风 采
,
、
。
一些 布 局在 市
,
已 由复 兴 阶段 转人 了 高速发 展 时期
。
以上 海
中 心 的 有 污 染 的企 业迁 离 城 市
、
也逐 步改 变
”
,
市 为例
均递增
,
!
8
任一 ! ? ??
,
8
年房地 产业 的 增 加值 年
。
城市 工 业 用 地 多 生 活 交通 绿化用 地不 足
的不 合理 用 地 结构 通 过 退 二 进 三
, ,
平 均递 增 = >
比 同期 国 内 生 产 总 值年 平
!! ;
。
“
生产 布
,
> ? 的速 度 要 快得 多
,
年房地 产
局调 整 产业 结构 优化 其 城 市 中心 辐 射 功 能
业 增加 值 达 = <
= =?
8
亿元
,
在其 国 内 生 产 总 值
8
得 到 加 强 一 系 列 大 的 市 政 工 程 设施 的 完工 使城 市人 流 物 流 信息 流畅行 少阻
宅投 人 使用 大提 高 由
!!
, ,
、
。
中的比例 由 ! !
。
年的
上升到 了 年 前得 到 全
、
。
大批住
房地 产开发 使上 海 市 中心 城 区 > ? 万
Α #刃
,
使 城 市居 民 的 居 住 质 量 有 了 很
年 上海 市居 民 人 均 居 住 面 积 已
8
平 方 米 的 危 棚 简 屋有 望 在
面的 更 新 改 造
!!?
数 以千 计 的 高 楼 大 厦 将 展现
年的 ?
平 方米 提 高到
< ;
8
平 方米
。
同 济 大学 学 报 #社会 科 学 版 ?
第
。
卷
但是 在房 地 产 经 营 和 开 发 过 程 中 一些 不 合
理 的 土 地 利用现 象时 有发 生
地 产 业 的 健康 和 稳 定发展
8
,
,
实现
计
,
,
为城市 建设筹 集 了 大量 的 资金
据统
,
它们 影 响 着 房
# ?
%
一 ?# ?
年 上 海 市 土 地 出 让 金 的总 收
%
。
人为 &
亿美元 和 ? )
亿人 民币
,
。
但是 城
房地 产 投 资过 量
,
导 致 土 地机 会成本
市建 设 过 分 强 调 以地 生 财
供应 过 量 据有关 资料
。
,
就 容易 出现 土 地 年 上 海市
平 均 每年
,
损失
目前 我 国 大 陆 城 市 房 地 产 滞 销 现 象 严 重
,
# ? ?# & 一
%
共 批 准 各类 建 设 用 地 ( &
达 巧 巧 万亩
的
( #
,
%
& ( 万亩
到 !
;
年 底 累计 商 品 房 空 置 总 面 积 达
。
。
就 是 土 地 供应 控 制 力 度 加 强
,
,
< ; > 万平 方米
,
、
究其 原 因
,
,
许多 人 将其 归 结
年 其 进 入 市 场 的 土 地 面 积 仍 比上 年
。
为 商品 房 价 格 太 高
造过 多
。 ,
房地 产 开 发产 品 结 构 不
、 ,
增加 &
,
土 地 供 应 明显 超过 需 求 据 估 计
% %
合理 商 场 办 公 楼 高 档住宅 #别 墅 ? 等等建 但 是 若 从房地产 投 资分析 投 资过
,
供 需 两 者之 比 为 + &一 ?
,
。 ) , ? 土 地 供应 总 量
,
失 去 控制 房 地 产 开发 规 模 过 大 资 金 有 限 或
量显 然 也 是 导 致 商 品 房大 量 空 置 的 重 要 原 因
不 能按 时 到 位 有 许 多 土 地 闲 置
。
#( #
年土 地
之一
。
据统 计 上 海 市 ! ! 至 ! ? 年房地 产
8
投资 由
,
;
; 亿 元迅速 扩 大到 ? ?
8
8
!
亿元
,
( 一 ?# # 年 整块 土 地 闲 置 占 一 年 以上 的项 目用地 达 ? # 万亩 待 建和 闲
清 查 结果 表 明
,
## ?
%
,
国 内生 产 总 值 的 比 例 由
;?
。
,
= ? 提高到 了
置 土 地 到 + 〕厌? 年 也 使 用 不 完 对
。
# # ? 一 ?#
就住宅 投 资而 论 ! ? 年 上海 市 住
=>
8
年上 海 土 地 供 给与其 固定 资产 投 资 和 国 内生 产 总 值增 长 的 关 系进 行 分 析
,
宅 投 资达
< 亿元
,
占国 内生 产 总 值 的 比
、
其 相 关 系数 分
。
例为 =
8
= ! ? 也 远 高 于 ; 年 代后 英 国 美 国
,
别为 )
,
%
中以? ?
和 ) ? & & +
%
,
也 说 明 其 相 关 性很 不
,
住 宅 投 资 占 国 内 生 产总 值 的 左右
,
左右
,
法国
显 著 土 地供 给存 在 着 盲 目性 土 地 供 应 总 量 失 控 不 仅 不 利 于 城 市规 模 的 合 理 控制 也不
,
日本 ? Β ; ?
,
韩 国 = 一 ? ? 的 比 例水
;?
,
平
9
超 过 了联 合 国 统计住 宅投 资 占 国 内 生 产
而 以 控 制在
利 于房 地 产 的价 格稳 定
, ,
,
对 于 城 市规 划 的 落
总 值 的 比例 最 高 不 应 高 于
实 土 地 资 产 保值增 值 政 府对 经 济发 展的 宏
观调 控 都 有 不 利 影 响
%
为 宜 的标 准 9
也 突 破 了 世 界 银行对 住 宅
。
投 资 与各 国 经 济发 展水平 相 关 性分 析指 出 的 住 宅 投 资 占国 内 生 产 总 值 的 比例 最 高达 的 水 平 ! 由 于 房 地 产 投 资规 模 迅 速增 大 商
。
,
旧 城 改造 存 在 短 期 行 为
,
,
出现 区 域 性
和 结 构性 失 衡
据有关 资料
的
&
,
# #) ?& )
年 上海 市 旧 城 区 危 房
万平 方米 . 其 中成 片
。
、
品房 的上 市 量大 于 销 售量
,
上 海 市 商 品 房空
#
%
棚 屋 及二级 旧 里 有
置 面 积 一 路上 升
# # &
。
# # ?
年
,
# 万平 方 米 ( 年 #)
,
%
,
万 平 方米 ?需 要 改 造 根 据 城 市 总 体 规
的 用 地 应 作 为 第三 产 业
,
年
。
%
?? ?#
%
万平 方 米
(
%
#( #
万划
其? )
城 市基
平 方米
在 ?#
,
年 商 品房 空 置 面 积 中 住 宅
&
,
础 设 施 和 绿 化用 地
。
其余 ? )
的作 为 居 住 用
,
占
+
%
?
。
办 公楼 占 (
商 业营业 用 房 占 地
, ,
内环 线 以 内的工 业 街 坊及 工业企 业用地
商 品 房空 置 意味着 土 地 闲置 它不 仅
,
除 保 留 +任一 ? )
( 于一 )
仍 作 为 工 业 用 地外
, 。
其余
使 房地 产企 业 的 开 发 投 资 收益 得 不 到 兑 现
企 业 发 展 失 去活 力
+
%
将逐 步 调 整 搬 迁
,
大 部 分 将置 换 为
,
也 造 成 了土 地 资 源 巨 大
。
住 宅或 第三 产 业用 地
,
由于 旧城 改 造 以 区 为
,
浪 费和 出现 土 地机 会成 本损失
土 地 供 应 总量 过 大
,
单位 采取 批 租 形 式进 行 在 建设基 地 总 体规
三 级 市场 有
,
二
、
划 控 制乏 力 过 分强 调 土 地 成本 和 级 差 收 益
, ,
效需 求 不 足
房 地 产 开 发 商 与规 划 管 理 部 门 讨 价 争 容 积 率 造 成城 市高层 建 筑增长 速 度过 快 同基 础
设施建设
、 、
我 国 大 陆实 行 土 地 使 用 制 度 改 革 以 来
、
土 地 由 过去 无 偿 无 限 期使 用 变为 有 偿 有 限
社 会安全 保 障体 系 建设 和 城 市 景
,
期使用
,
土 地 所 有 者 的权 益 在 经 济 上 得 到 了
观 规划设 计 相 脱 节
某 些 优 秀 的建 筑风 格 和
第
期
刘卫 东 等 城市 土地 集约 利 用
。
5
—
房 地 产 开发 与 经 营策略 的转 变
,
居 民风 貌较 难 得到 保护
, 。
开 发 商为 了 减 少 动
、
甚 至 百 余 倍 ? 的 情况 下 划 出 部分 土 地 集 中进 行 工 业 化建设
,
, ,
拆迁 费用 甚 至 出现 了拆 稀不 拆密 拆 好不 拆 坏 的 情况 一 些 地 区 条 件差 急 需 旧 城 改 造 的
地 区 由 于 市 场需 求 和 动拆迁 成 本 问 题 投 资
,
不 仅 有 利 于改 善农 民 的生活
、
,
,
质量 有 利 于 经 济全 球 化 #引 进外 资 技 术 和 管理 开 拓 国 际 市 场 ? 对 于 城 市化 的发 展也
是必要 的 # 海 城 市郊 区 土 地利 用 上
”
。
,
,
者无 人 问 津 对 于 安 置 房源 基 地 它 们 大 多 数 地处 市郊 或边 缘 地 区 布局 分 散 市政 配 套 和
生活 服 务 基 础 设施 无 法得 到 保 障
, , ,
。
,
“
三个 集
,
中 和城 市用 地 置 换 成效 显 著 ? 但 是 开 发 区
,
有些住 宅
,
设 置 过 多 不 仅造成 耕地 大量 占用 9 而 且 由
于 投 资 分散 形 成 不 了 合理 的经 济 规 模 无 集
, ,
建成 了 也无 法 交付 使用 9 有 的 即使 交 付使 用
居 民 工 作 和生活 也 很 不 便
。 。
,
旧 城 改造 有 的 地
聚 效应 可 言 投 资 环 境 没 有 吸 引力 没 有经 济 项 目落户 开 发 区 得 不 偿 失
, , , 。
,
,
方是采 取行 政手段 实现 若 不 从实 际 出 发 新
开 发 的 房地 产脱 离 国 民 经 济 发 展 水 平 和 居 民 的 购买 能 力
,
据调 查 目前 上
、
,
海 市有 各 类 开 发 区 ; 个 除 = 个 为 国 家级
、
、
其后 果 仍 然 是 增加 商 品 房 的空
,
市级 开 发 区 以外 其余 都是 区 县 乡 镇 设立
的
。
置量
。
在 这 些开 发 区 中 有
,
徒 有 虚名 无项
。
,
,
=
8
开 发 区 集聚 能 力 不 强
土地 利用效益
目引进 9 许 多 的只 有 会一 > 个 项 目 据研 究 如
不 理想 土 地 成 片 开发 是 房地 产 开 发 的一 种 方
果 把 这 些 开 发 区 引 进 的项 目集 中 布 局 到 > 个开 发 区
,
其 工业 用 地 的效益 要 比 目前分 散
。
式
,
开 发 区 的 建设 为 房 地 产 业 的 发展 提 供 了
。
布 局 高 ?一 ? 倍 以 上
开 发 区 设 置过 多过 滥
,
,
良好 的 机 遇
,
在 目前 工 农 业 产 品价 格 剪 刀 差
,
土地 利 用 效 益不 但 不 理 想
而且 也 因 污染 源
存 在 非 农 劳动 收 人 远 高于 务 农 收人 土 地 非 农 经 济 产 出高 #上 海 市 郊 区 乡镇企 业 用 地 的
土 地 产 出 率 是 农 副 业用 地 产 出 率 的 数 十 倍
、
,
分散
难
,
,
给 污染 治 理 和 环 境 保 护 带 来 了 极 大 困
。
它 是 造 成 上 海 市郊 区 环境 质 量下 降 的 直
接原因
三 房 地 产 开 发 与 经 营 中土 地 集 约 利 用 的 对 策
土 地 集 约 利 用 是 房地 产 开 发 与 经 营过 程
期 无 流 动 使 用 为有 偿 有 限 期 有流 动 的使
用 促 使 房 地 产企 业 自觉节 约 土 地 充 分合 理
, ,
、
、
、
中土 地 资源 投 人 少 产 出 多 收效 大 的一 种 土
地 利 用 方 式 是 在 资 源 约 束条 件 下 房 地 产 企 业 对 土 地 利 用 方 式 的 合理 选 择
。
,
,
,
,
地 利用 土 地
相 结合
。
,
它需 要 土 地 管理 由 过去 单 纯 的
房 地产 企业
,
土 地 资 源 管理转 向土 地 资 源 管 理 和 资产 管理
要 进 行 土地 的 集 约 利用 并 非 是 没 有 条 件 的
、 、
大 量 的 房 地 产 开 发 与经 营 的成 功 经
,
它 常常会 受到 影 响 房 地 产 业发 展 的 其他 生 产
验 表 明 房 地 产业 的 健康 发 展 需 要在 充 分发 挥 市场 机制对 土 地 资源 的 优化 配 置 功 能 的 基
础上
。 ,
,
要 素和 条件 #如产权 资金 技 术 劳 动力 等
、
等 ?的 制 约 只有 在 这 些要 素和 条 件 的协 同 配
,
强化 政 府 对 土 地 利 用 的 宏 观 调 控 能
, ,
合 下 才 能实现
。
土 地集 约利 用 是 国 民 经济 发
,
力 它 一 方 面 要 求通 过 土 地 利用 规划 优化 土
地 利 用 结 构和 土 地 利用 时空 布 局
。
展 水平 提高 和生 产 力进 步 的结 果
也是 在 此
,
形 成 合理
, ,
前 提下 土 地 利 用 的 基 本趋 势
,
。
在房 地 产 开发
的 土 地 利 用 模式 对 于 房 地 产 企 业 而 言 一 个
和 经 营过 程 中 要 实现 土 地 的 集 约 利 用 必 须
理 想 的投 资环 境 也 应 该是 政策 导 向明 确
法
做 好如 下工 作
8
5
,
制 法 规健 全
促
。
,
土 地 利 用 规 划 和 城市 规划 完备
,
土 地 资 源 管 理 和 资 产 管 理相 结 合
,
的 地 区 它 可 以 增加 投 资环 境 的透 明 度 减 少
使 土 地 资产保 值增 值
土 地使用 制 度 改 革
房 地 产 开 发与经 营过 程 中 的不 确定性 和 房地
变 土 地无 偿
、
无限
产 投资 的 盲 目性 化减 房地 产 投资 风 险 对 土
,
。
同 济 大学 学 报 #社会科学 版 ?
第
, , ,
卷
地 利用 实行 计 划 管理 和 用 途 管制
,
也 有利 于
用 优 地 优 用 以 小 博大 以本 求 利 扩 大房 地
,
房地 产 开 发 的有 序进 行
展相 协 调 一 致
,
,
使其 同 国 民 经 济发
,
产 的再生 产 房地 产 企业发 展 一 定要 注 意提
。
,
。
另一 方 面 要 求加 强 土 地资产
高企 业 素 质 要 从人员 设备 和 管理方 面 不 断
自我 完善 提 高市 场竞 争能 力 要 重 视 房地 产
行业 竞争对 手 竞争项 目的 研究 在 市 场 竞争
、
,
、
的 权 属 管理 在 土 地 所 有权 和 使用 权 分离 后
、
,
。
明 确各 项 土 地 权 能 关 系 和 各 产权 主体 之 间的
,
责 权 利 关系 按 照 市 场 供求 规 律 和 价值规
律 经 营管 理 好 土 地 资 产 增值
, ,
、
,
中要 尽 量 扬 长避 短 以他人 之 长 补 已 之 短 通
过 竞 争 和参 入 获 得 规模 经 济效 益 良的重 复建 设 现 象 发 生
, 。 ,
,
,
促 使 土地 资产保值
,
并 避 免不
。
。
它通 过 土 地 所 有 者 权 益在 经 济 上 的实
对于 房 地产 企业 在
现 使 政 府 有较 强 的经 济 实 力 可 以 增 加公 共
市场 中 的合 理 竞争 政府应 当支持 和鼓 励 要 看到 土 地利 用 规划 和 城市 规划 主要是 对 土 地