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9 <二> 第一章房地产与房地产估价第一节房地产的概念一、房地产的概念 • 房地产——土地、建筑物及其他地上定着物 • 包括物质实体与依托于物质实体之上的权利 • 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间 • 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件与设备等组成的整体物，包括房屋与构筑物 • 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或分离不经济，分离改变土地或建筑物的使用的物体房地产的重要性 • 最基本的生活资料 • 最重视、最珍惜、最具体的财产形式 • 最基本的生产要素 • 最高比例的国家财富房地产的存在形态 • 土地 • 建筑物 • 房地房地产的其他名称 • Real estate • Real property • 不动产 • 地产 • 物业二、土地的概念 • 对土地的各种定义 • 房地产估价中的土地定义：三维立体空间 • 土地利用所受的限制： • 对一块土地的的基本认识：土地利用所受的限制 • 土地权利设置及其行使的权限：所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权 • 房地产相邻关系的限制 • 土地使用管制：用途管制、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、绿地率、停车泊位… 对一块土地的的基本认识 • 坐落、面积、形状、四至 • 地势、地质与水文状况 • 周围环境与景观 • 利用状况、产权状况 • 基础设施完备程度与土地平整程度 • 土地使用管制： • 其他三、建筑物的概念 • 建筑物的定义 • 对建筑物的认识：坐落、面积、层数与高度、结构、设备、装修、公共配套设施完备程度、平面布置、外观、建成年月、利用状况、产权状况、其他第二节房地产的特性土地的特性 • 自然特性：承载力特性、面积有限性、土地利用永续性、土地位置的不可移动性、个别性、肥力 • 经济特性：具有使用价值与价值、可以产生收益、交易或流通不是实体的空间移动，权利必须法律证明、有商品属性、增值性、用途的多样性、经济位置的可变性、合并分割的可能性房地产的特性 • 空间上的固定性 • 生产使用的长期性 • 大量投资性 • 受法律政策限制性 • 相互影响性 • 保值与增值性 • 不可移动性 • 独一无二性 • 寿命长久性 • 数量有限性 • 用途多样性 • 相互影响性 • 易受限制性 • 价值高大性 • 难以变现性 • 保值增值性第三节房地产的类型按用途划分的类型 • 民用房地产 • 工业用房地产 • 特殊用途房地产按开发程度来划分的类型 • 生地：不具有城市基础设施的土地 • 毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地 • 熟地：具有完善的城市基础设施，土地平整、可直接进行房屋建设的土地 • 在建工程：地上建筑物尚未完成，不具备使用条件的房地产 • 现房：地上建筑物已建成，可直接使用的房地产按是否产生收益来划分的类型 • 收益性房地产：商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等 • 非收益性房地产：私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等按经营使用方式来划分的类型 • 出售型房地产 • 出租型房地产 • 营业型房地产 • 自用型房地产按建筑结构划分的类型 • 砖木结构 • 砖混结构 • 钢筋混凝土结构 • 钢结构 • 其他结构第四节房地产估价的概念 • 专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则、按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算与判定的过程土地估价的概念 • 土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论与方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济与自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益与土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。房地产估价的特点 • 房地产估价既是科学，又是艺术 • 房地产估价不是对房地产价格的主观给定，而是对其客观价值的正确反映 • 房地产估价是法律过程、技术过程、经济行为过程房屋价格评估与房地产价格评估的差异 • 房屋价格评估：仅讨论房屋构成物件而不管立地条件的评估 • 房地产价格评估：房屋构成物件与立地条件同时考虑第五节房地产估价的必要性 • 房地产市场特性： • 现实的需要：交易、抵押典当、保险、税收、征用拆迁补偿、纠纷、资产处置、管理等完全市场的基本条件 • 同质产品★ • 众多的买者与卖者 • 买者与卖者都有进入市场的自由 • 买者与卖者都掌握当前价格的完全信息★ • 就成交而言，每个买者与卖者的购销额无关紧要 • 买者与卖者无串通共谋行为 • 商品可以转让且可发生空间位置的移动★ … … 从事房地产估价要求具备的相关知识 • 房地产估价的理论、方法与技巧 • 房地产制度、政策 • 房地产开发经营管理 • 经济学、建筑学、地理学、法律、城市规划 9

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