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空调接管验收
目录
一、 接管验收工作依据
二、 接管验收的范围
三、 接管验收的程序
四、 空调设备、设施和技术档案的建立
简述
楼宇空调系统是物业共用设备的重要组成部分，它在保证物业的正常使用和能源消耗及促进物业保值增值等方面都占有很重要的地位，因此空调系统的设备要进行认真的接管验收。
一、接管验收工作依据
（一） 设备和安装施工的国家或地方标准、规范国家标准主要是：
1．《建筑工程质量验收统一标准》（GB50300-2001）
2. 《工业金属管施工及验收规范》（GB50235-97）
3. 《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50234-2002）
4. 《制冷设备，空气分离设备安装工程施工及验收规范》（GB50274-98）
5. 《压缩机，风机，泵安装工程施工及验收规范》（GB50275-98）
6. 《工业锅炉安装施工及验收规范》
（二）设备设施的生产厂家安装调试要求及使用技术说明书
（三）业主或 建设单位的设备和图纸资料清单，主要包括：
Ø 图纸会审记录，设计变更通知书和竣工图
Ø 主要材料，设备，成品，半成品和仪表的出厂合格证明及进场检验报告
Ø 隐蔽工程查验收记录
Ø 工程设备，风管系统，管道系统安装与验收记录；
Ø 管道实验记录
Ø 设备单机试运转记录
Ø 系统无生产负荷联合试运转与调试记录
Ø 分部（子系统）工程质量验收记录
Ø 观感质量综合检查记录
Ø 安全、能耗、环保和功能检查资料的检查记录
Ø 系统负荷综合能效的测定和调整报告的检查记录
Ø 设备与系统运行使用，维修保养，修理改造与专业检验记录
Ø 设备供应商，安装单位，维保单位的联系方式
Ø 在执行质保或维保合同条款
（四）物业服务合同约定

二、接管验收的范围
接管验收包括：
1． 空调系统竣工图和竣工资料
2． 空调系统设备、系统竣工验收合格书、证明
3． 空调系统设备，设备使用说明书（按竣工图和设备清单）
4． 空调设备、系统生产厂家安装单位保修合同书
5． 空调设备专业分包合同
6． 空调设备、系统厂家提供的机配件和专用工具
7． 空调系统调试和试运行记录，维修改造记录
8． 空调系统设备、设施静态检查和动态综合运行检查

三、接管验收程序
（一） 接管验收准备
1． 制定接管验收工作准备
A. 空调工程施工应符合国家和地方建筑工程、通风与空调工程施工质量验收标准，设计文件及设备厂商产品安装和使用说明书要求
B. 空调系统综合调试效果可以设计标准和用户需求
C. 空调施工与操作管理人员应具备规定的资格
D. 工程的承接检查均应在竣工验收合格的基础上完成
E. 竣工图纸与资料均应齐全，并已完成交接
F. 设备和系统观感质量符合要求
G. 工程的安全、环保与节能已经达到国家有关标准要求，并通过主管部门验收合格
H. 系统施工单位和设备供货厂商已完成对使用管理、操作人员的技术培训，经考试合格，能安全使用和操作设备，保证设备，系统正常运行。
I. 施工单位、设备供应厂商与建设单位，管理单位签订有质量保修合同，并能认真执行。
J. 施工单位、生产厂商已协助使用建立完善的管理制度、操作规程和应急预案，保证用户安全的使用设备。
K. 设备生产厂商承诺对主机和控制系统提供售后技术服务，负责专业修理和改造的实施。
2． 制定接管验收方案
（1） 接管验收准备
A) 物业项目及空调系统达到交验条件时，由建设单位向物业服务企业发出交验收书面通知书
B) 物业服务企业接到交验收通知后按交验收条件进行审核，具备条件应在15日内签发验收通知，并约定验收时间，成立交接验收小组，做好接验收准备，主要是：人员准备，计划准备，资料准备，设备、工具准备。
C) 空调系统资料的交接验收，在办理物业承接手续时，设备单位应向物业服务企业移交图纸资料。
(2)交接双方进行现场查验
a)设备和系统外观查验，看是否符合标准、规范、设计要求，是否完好，是否具备试机条件，并做好检验记录；
验收合格，即可进入下程序；如不合格，应由建设单位负责处理，达到标准后再次复验，直至合格
b）进行单机或分系统试运转，分别是：
制冷设备系统单级试运转和系统运行实验；
空调冷媒水系统单机试运营和系统运行实验；
空调冷却水系统单机试运转和系统运行试验；
空气处理单元单机试运转和系统运行试验；
净化空气系统单机试运转和系统运行试验；
c)进行单机或分系统试运转，分别是：
空调风系统单机试运转和系统运行试验；
送排风系统单机试运转和系统运行试验；
防排烟系统单机试运转和系统运行试验；
除尘系统单机试运转和系统运行试验；
空调安全和自动控制系统单机试运转和系统运行试验。
d)空调全系统综合试运转与综合调试，并做好记录。
e)空调系统运行效能、安全、环保、节能综合效果测定、评价，看是否达到规范标准和设计要求，能否满足用户需求。
(3)收集整理查验中发现的问题
1．收集所有的《空调系统查验记录表》；
2．对《空调调系统查验记录表》进行分类整理，将问题登记造表；
3．将整理的空调工程质量汇总表提交建设单位确认，并办理确认手续。
(4)交接签字
在验收合格并对存在的问题确定处理方案后，由交接双方在空调设备和系统的交接文 件上签字，完成交接手续。主要包括：《空调系统验收交接表》、《空调系统技术资料清单》、 《空调系统物品清单》及《空调系统质量问题处理方案》等。
(5)资料归档
永久保存，便于日后管理和查用。

(二)接管验收工作的实施
1．接管验收空调系统设计资料、竣工图纸、资料和设施设备的技术文件
a．设计资料，主要是设计说明书以及技术参数和引用的规范、标准等。
b．技术资料：
1)图纸会审记录，设计变更通知书和竣工图；
2)主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明及进场检(试)验报告；
3)隐蔽工程检查验收记录；
4)工程设备、风管系统、管理系统安装与检验记录；
5)管道试验记录；
6)设备单机试运转记录；
7)系统无生产负荷联合试运转与调试记录；
8)分部(子系统)工程质量验收记录；
9)观感质量综合检查记录；
10)安全、能耗、环保和功能检查资料的检查记录；
11)系统负荷综合能效的测定和调整报告的检查记录。
c空调设备、设施清单以及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料
d空调设备与系统的运行、维护保养、修理改造、专业检查记录等。
2．预查验和接收工作
(1)预查验的方法
空调系统的承接查验主要是以核对的方式进行。在现场检查、设备调试等情况下可采用观感查验、使用查验、和试验具体方法进行检查：
Ø 观感查验：是对检查对象外观的检查，一般采用目视、触摸等方法进行。主要是看设备和系统是否符合设计和规范要求，是否完整合格；各部位安装和连接是否正确、平稳、牢固、严密；各种工质液位、颜色是否符合要求；系统各部压力、温度和开关、阀门是否正常。
Ø 使用查验：使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观了解其符合性、舒适性和安全性等；主要采用看(压力、温度、流量和运转状态等)、听(各部声音)、闻(是否有异常气味)、摸(是否有异常震动和升温)，注意综合状态。
Ø 检测查验：检测查验通过运行仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检验其是否符合质量要求，主要是：
A．制冷设备的检测查验；
a．用水平仪、水准仪检测制冷主、辅机和系统管道的水平、垂直和坡度是否合格；
b．在充灌制冷工质前的正压检漏时，可用肥皂水检漏；
c．可用比重计测溴化锂溶液的浓度等。
B．通风系统的检测查验：
a．用手板、尺量检测风道的安装是否符合规范要求；
b．用塞尺检测通风机的各部间隙，用角度尺检测风机叶片角度是否一致、合格；
c．用风速仪检测通风系统的风速、风量和各分系统的通风量是否符合设计要求和用 户负荷需求；
d．用液柱压力计(u型或倾斜式)和皮托管来检测通风系统的各部分风压是否合乎设 计要求，特别是各分系统末端压力是否平衡；
e．用热球式风速仪(或风量罩)来检测送风口或散流罪的风速是否合乎要求。
C.空调系统的检测查验
n 空调房间内空气参数的检测：
a．用液体温度计(水银、酒精)、热电偶温度计、双金属温度计、毛发温度计等检测室内温度；
b．用干湿球温度计、通风干湿温度计、指针式毛发温度计来检测室内相对湿度；
c．用尘埃粒子计检测系统内或空气的含尘量；
d．用轻微的纤维丝或烟雾来检测室内的气流组织分布；
e．用微压计或轻微纤维来检测室内空气的正压。
n 空调机组效果检测：
风量、风速、风压的检测同通风系统；进出风的状态参数(温度、相对是对和洁净度)的检测方法同空调房间的检测。

n 空调系统中，水系统的检测查验：
a．水系统中的设备、管道检测同制冷机；
b．用超声波流量计或系统上安装的流量计检测各分系统流量是否达到设计要求和满足需求；
c．用压力表检测各分系统末端压力是否平衡；
d．用温度计检测系统各部水温是否达到设计要求。
Ø 实验查验：通过必要的试验方法(如通风、通水、闭水等)，测试相关设施设备的功能。
(2)空调系统现场查验项目分类与内容
1)制冷设备系统：制冷机组安装；制冷剂管道及配件安装；制冷附属设备安装；管道与设备的防腐及绝热；系统调试。
2)空调水系统：管道冷(热)媒水系统安装；冷却水系统安装；冷凝水系统安装；冷却塔系统安装；阀门与部件安装；水泵与附属设备安装；管道与设备的防腐及绝热；系统调试。
3)净化空调系统：风管与配件制作；部件安装；风管系统安装；空气处理设备安装；消声设备制作与安装；风管与设备防腐；风机安装；风管与设备绝热；高效过滤安装；系统调试。
4)空调风系统：风管与配件制作；部件安装；风管系统安装；
空气处理设备安装；消声设备制作与安装；风管与设备防腐；风机安装；风管与设备绝热；系统调试。
5)送排风系统：风管与配件制作；部件安装；风管系统安装；
空气处理设备安装；消声设备与安装；风声与设备防腐；风机安装；系统调试。
6)防排烟系统：风管与配件制作；部件安装；风管系统安装； 防排烟风口、常闭正压风口与设备安装；风管与设备防腐； 风机安装；系统调试。
7)除尘系统：风管与配件制作；部件安装；风管系统安装；除尘罪与排污设备安装；风管与设备防腐；风机安装；系统调试。

(3)现场观感查验应符合以下标准：
1)制冷机、通风机、水泵、风机盘管机组的安装应正确牢固；
2)制冷剂及水管系统、阀门及仪表安装位置正确，系统无泄漏；
3)组合式空气调节机组外表平整光滑、接缝严密。组装顺序正确，喷水室外表面无泄漏；
4)风管表明应平整、无损坏；接管合理，风管的连接以及风管与设备或调节装置的连接无明显缺陷；
5)风管、部件及管道的支、吊架型式、位置及间距应符合规范要求；
6)风管、管道的软性接管位置应符合设计要求，接管正确、牢固，自然无强扭；
7)风口表面应平整、颜色一致，安装位置正确，风口可调节部件应能正常动作；
8)风管、部件、管道及支架的有气应附着牢固，漆膜厚度均匀，油漆颜色与标志符合设计要求；
9)除尘罪、积尘室安装应牢固、接口严密；
10)消声罪安装方向正确，外表面应平整无损坏；
11)各类调节装置的制作和安装应正确牢固、调节灵活、操作方便，防火与防烟阀灯关闭严密、动作可靠；
12)绝热层的材质、厚度应符合设计要求，表明平整、无断裂和脱落；室外防潮层和保护壳应／顷水搭接、无渗漏。
具体各类设备、系统、设施的验收标准应参考有关标准与规范以及设计文件。
(4)现场查验记录
交接双方在现场查验时应安排专人填写《空调设备、系统查验记录表》，双方负责人签字后收集保存。
(5)工程存在的问题的收集预处理由承接方将查验中发现的问题进行收集汇总，并填写《空调设备、系统问题缺陷登记表》，交于移交方签收，并负责安排处理；交方负责配合与监督处理进度和结果，双方验收合格为止。
(6)空调系统的移交工作
n 空调系统的移交工作是在完成查验合格后进行的。
(1)新建物业空调系统的移交
A．移交主体
a．移交方：新建物业的开发建设单位或业主及施工方；
b．承接方：物业服务企业。
B．移交内容
a．相关资料：资料清单；
b．设备、设施和系统：按设备、设施清单和系统竣工图内容；
c．专用工具、机、配件和物料：按合同约定和有关规定及厂家设备装箱单内容；
d．其他：按合同约定内容。
C．办理移交手续
交接双方在完成空调系统的查验并就遗留问题的处理进行安排，就可以交接表上签字，完成移交手续。
(2)旧有物业空调系统的移交
A．移交主体
a．原有物业管理机构向业主或产权单位移交：
移交方：原有物业服务企业；
承接方：业主、业主大会或产权单位。
b．业主、业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交：
移交方：业主、业主大会或产权单位；
承接方：新的物业服务企业。
B．移交内容
a．相关资料，包括：空调系统的原始资料，运行、维修保养、更新改造和专业检验报告等资料；
b．设备、设施和系统：按设备。设施清单和系统竣工图内容；
c．专用工具、机、配件和物料：按合同约定和有关规定及厂家设备装箱单内容；
d．其他：按合同约定的内容。
C．办理移交手续
交接双方在完成空调系统的查验并就一流问题的处理进行安排后，就可在交接表上签字，完成移交手续。但要注意以下问题：
a．对物业的空调系统的使用现状要做出评价，真实客观地反映设备和系统的完好程度；
b．各类有关费用应办理移交，对未结清的费用要明确收取、支付方式；
c．制定遗留问题的处理方案和联系方式。

(三)空调系统后续和遗留问题的处理
1．新建物业项目空调系统遗留问题的处理
Ø 法定责任：在承接查验发现的质量问题和缺陷整理出来后，应由开发建设单位提出解决方案，也可由物业服务企业提出解决意见，由开发建设单位负责解决。
Ø 解决方法：从发生的原因可分为两类：
第一类是由施工单位或设备供货商引起的问题，应按《建设部工程质量管理条例》的规划以及双方合同约定的方法有施工单位或供货厂商负责处理，直至合格。

第二类是由于规划设计考虑不周全而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，应由建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应设施来解决。

Ø 对于一些非工程质量不合格的问题，如果物业服务企业有实力可以在运行维护中解决的，也可以通过开发单位的协调，安排物业服务企业解决，由发建设单位向物业服务企业支付相应的费用。

2．物业管理机构更迭时物业项目空调系统承接查验中所发现问题的处理
Ø 法律责任：物业管理机构更迭时物业项目空调系统承接查验中所发现问题的处理应由移交方负责处理。
Ø 处理方法：
1)由责任方负责处理达到双方约定的标准；
2)也可由移交双方另行约定由移交方做出经济赔偿后，承接方自行解决。
四．空调设备、设施和技术档案的建立
n 空调系统的设备、设施技术档案包括设备基础管理档案：竣工图、竣工资料、设备图样资料和生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同等；设备使用档案：设备运行档案、设备维护保养档案、设备修理档案、设备系统改造更新档案等。
(一)新建物业项目空调系统基础管理档案的建立
1、设备原始技术档案的建立
n 设备原始技术资料收集，主要是在物业项目空调设备和系统承接查验双方交接时由交验方提出的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等，承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，长期保存；按借阅读制度供查阅使用。
2、设备基础管理档案的建立
n 设备的基础管理档案是永久保存的。它主要包括：《设备登记卡》、《设备清单》、《设备台账》、《设备卡》等。
n 其包括的资料有：设备管理单位、设备类别、设备编号、名称、型号、出厂编号、出厂日期、启用时间、生产厂家、安装地点、用途、主要技术参数、附属设备、随机资料、随机附件和专用工具、设备原值、使用年限、年折旧率、重大变更记录、使用管理责任人等。

(二)设备使用管理档案
1、设备设施运行维护档案
设备设施使用维护档案的保存年限一般为3至5年，可定期处理。主要是：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备系统的专业安全检验报告等。
2、设备系统修理、改造档案
设备系统修理、改造档案主要是：设备、设施、系统的专项修理，大修、中修、改造计划，实施合同，实施报告，验收报告等。
3、设备、设施报废档案
设备、设施报废档案主要是：设备、设施的报废申请、评估、报废记录等。

附加提示：
同一个项目，不同区位的接管验收，工作前应注意事项：
1、产权分界收楼
应以《物业置地买卖合同》及《房屋土地测绘报告书》等材料为推进行收楼
2、功能分界收楼
需要了解的内容较多(工程类)：
①水、电、燃气等能源的计量缴费协议
②设备管理分摊协议(例如：电梯、化粪池、隔油池、消防水泵房等。
③其它补充类协议

星级酒店客房空调参数标准

酒店等级 三～五星级
参数 夏季 冬季
温度（℃） <26 >20
相对湿度（%） 40～65
新风量m3/(h. 人) ≥30
居住停留处风速（m/s） ≤0.3