浙江省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：会计报表的意义和作用考试题.docx

浙江省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：会计报表的意义和作用考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。
A：14
B：15
C：20
D：28
E：执行层的组织协调
2、为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。
A：住房和城乡建设部
B：人力资源和社会保障部
C：省级政府建设主管部门
D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会
E：执行层的组织协调
3、实施加成征税，加二成等于加正税的__。
A．10％
B．20％
C．30％
D．40％
4、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。
A．建设行政主管部门
B．房地产主管部门
C．建设行政主管部门和房地产主管部门
D．房地产主管部门和土地管理部门
5、原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。
A：30
B：60
C：90
D：120
E：执行层的组织协调
6、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。
A：易受政策影响
B：依赖专业管理
C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D：存在效益外溢和转移
E：借款合同
7、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。
A．5
B．7
C．10
D．15
8、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等內容发生变更而进行的登记，属于。
A：土地初始登记
B：土地变更登记
C：土地总登记
D：土地注销登记
E：执行层的组织协调
9、房地产投资资本金不能低于总投资的__。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
10、某开发商将8 000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20％，贷款利率为10％，已知在总投资中开发商自有资金占30％，则其自有资金的年平均投资收益率为。
A：40．9％
B：54．7％
C：56．7％
D：61％
E：借款合同
11、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。
A：收益法
B：市场法
C：成本法
D：假设开发法
E：工业用地的监测点评估价格
12、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和的同意。
A：市、县人民政府
B：市、县人民政府城市规划行政主管部门
C：市、县人民政府城市建设行政主管部门
D：市、县人民政府城市房产行政主管部门
E：执行层的组织协调
13、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2，该房地产的价格为1250元/mz，则该建筑物的单价为__元/m2。
A．950
B．1000
C．1200
D．1250
14、会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，又称。
A：会计时限
B：会计期间
C：会计内涵
D：会计形式
E：执行层的组织协调
15、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。
A：103．26％
B：105．43％
C：112．06％
D：114．42％
E：工业用地的监测点评估价格
16、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。
A．协议出让
B．招标兼出让
C．行政划拨
D．行政划拨兼协议出让
17、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
18、目前个人转让住房的营业税优惠政策中，对个人自建自用住房销售时。
A：征收80％营业税
B：征收50％营业税
C：征收20％营业税
D：免征营业税
E：执行层的组织协调
19、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是万元。
A：33．00
B：33．10
C：36．00
D：36．10
E：借款合同
20、下列关于房产分幅图，说法错误的是。
A：房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料
B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图
C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺
D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点
E：执行层的组织协调
21、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元／㎡，报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元／㎡，报酬率为6％。那么，甲的价格乙的价格。
A：高于
B：低于
C：等于
D：条件不足，无法确定
E：工业用地的监测点评估价格
22、住房公积金管理的基本原则是__。
A．低存低贷
B．住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督
C．维护住房公积金所有人的合法权益
D．通过安全运作实现合理增值
23、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。
A：出租的房地产
B：自用的房地产
C：餐饮的房地产
D：营业的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
24、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
25、以下选项适于在新区开发的建筑是__。
A．娱乐用房
B．写字楼
C．高级住宅和公寓
D．餐饮用房
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、集体土地未经依法不得出让。
A：征用
B：征收
C：批准
D：备案
E：执行层的组织协调
2、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有。
A：征收集体土地过程中对民房的拆迁
B：城市市区內市政建设对居民购买的商品房的拆迁
C：城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
D：城市市区內国有企业对厂房的自拆自建
E：城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
3、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。
A：位置固定性
B：不一致性
C：适应性
D：相互影响性
E：借款合同
4、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。
A．主观合理价值和公开市场价值
B．主观合理价值和非公开市场价值
C．主观合理价值和客观合理价值
D．公开市场价值和非公开市场价值
5、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是__万元。
A．28.62
B．29.16
C．41.56
D．48.24
6、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为__。
A．9.26%
B．10.09%
C．11.11%
D．12%
7、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起__日内，到房产部门进行转移登记。
A．90
B．60
C．30
D．10
8、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。
A：作为拆迁人，接受拆迁委托
B：房屋拆迁许可证的审批
C：拆迁委托合同的备案管理
D：受理强制拆迁的申请
E：拆迁补偿安置资金使用的监督
9、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起的增加。
A：总销量
B：价格
C：价值
D：总效用
E：执行层的组织协调
10、信用是指。
A：经济活动中的一种管理行为
B：经济活动中的一种借贷行为
C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡
D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡
E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的
11、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
A．15
B．30
C．45
D．60
12、写字楼的租金状况主要取决于。
A：所处地点
B：竞争强弱
C：市场状况
D：面积大小
E：借款合同
13、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。
A．2281.83
B．2474.60
C．3798.30
D．4119.18
14、下列房地产中，不得抵押的有。
A：集体所有的土地使用权
B：村办企业厂房
C：列入城市房屋拆迁范围的房屋
D：宅基地
E：已经设定抵押权的房地产
15、收益法中所指的收益是__。
A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
16、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是__。
A．颁发土地使用证
B．签发用地证书
C．督促被征地单位按期移交土地
D．处理征地过程的各种争议
E．填写征地结案报告
17、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。
A：地役权设立的情况
B：土地使用期限
C：基础设施完备程度
D：容积率
E：临街状况
18、房地产转让最主要的特征是__。
A．房地产转让需要资金投入
B．房地产转让实施申报制度
C．房地产发生权属转移
D．只有符合条件的房地产才能转让
19、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。
A：当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率
B：实际利率真实地反映了资金的时间价值
C：名义利率真实地反映了资金的时间价值
D：名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E：计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
20、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。
A：买卖
B：赠与
C：交换
D：继承
E：房屋的翻建和改建
21、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。
A．38
B．42
C．58
D．60
22、关于房地产项目融资说法错误的是（）。
A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资益的目的
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
23、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。
A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
24、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。
A：对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D：房地产估价人员可以假定估价时点
E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
25、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。
A．2593
B．2619
C．2727
D．2862