基于“产业社区”发展理念的传统工业园区转型策略研究——以厦门市巷北、内厝工业园为例.pdf

福建材第7 期（总第2 6 7 期）规划设计基于“产业社区”发展理念的传统工业园区转型策略研究以厦门市巷北、内厝工业园为例陈圆（重庆市规划设计研究院厦门分院，福建厦门3 6 1 0 0 0）摘要在经济发展转型与土地资源紧缺的影响下，传统工业园区的发展面临着功能单一、配套不足、环境恶化等问题，函需转型升级。以厦门市巷北、内厝工业园为例，分析了其发展面临的主要问题，并以产城融合为导向，以产业社区为目标，从低效用地的盘活、公共设施的完善、公共交通的提升、共享空间的打造4 个方面提出了规划策略，探索了向产业社区转变的可行路径，以期为传统工业园区的转型升级提供参考和借鉴。关键词产城融合；产业社区；转型升级0引言产业园区作为经济发展的重要载体，对地区经济发展具有至关重要的作用。而传统工业园区的建设往往存在“重规模,轻质量”的粗放发展模式,强调生产功能而忽视生活、生态功能，产城关系分割严重。随着经济与社会的转型发展，这种粗放式工业园区已无法适应城市的发展要求，特别是随着产业园区的发展进入产城融合的3.0 时代，即产业社区阶段，产业园的发展开始探索产业区与生活区的关联，注重生活设施的齐备及文化氛围与归属感的营造。1产业社区概念产业社区是以“产城融合”为导向,以现代生产性服务业、制造业和科技型企业集聚为基础，使都市化的生活方式与现代产业发展相融合，产业形态与自然城市生态协调，宜商与宜居环境共生的社会经济形态。与传统的工业园区相比，产业社区更强调综合功能的复合发展，在生产功能之外，同时发展研发、物流等生产性服务业，以及文化、教育、医疗、娱乐等生活性服务业,是集生产、居住、服务于一体的综合性功能区。作者简介：陈圆（1 98 9一）,女，本科，注册规划师，工程师，主要研究方向为国土空间规划。2巷北、内厝工业园现状及发展问题分析2.1工业园现状2006年3 月，经福建省人民政府批准，厦门银鹭食品工业区与厦门巷北工业区整合设立为省级工业园区，定名福建厦门翔安工业园区，地跨马巷、内厝、新圩三镇，分为银鹭高科技园区和巷北园区两大园区，围绕打造先进制造业基地的目标，主要发展光电及其配套行业、电器电工、纺织化纤、电子信息和食品加工业。巷北、内厝工业园位于翔安工业园区内，总面积为989hm,其中巷北工业园区面积为4 7 4.8 6 hm，内厝工业园区面积为51 4.1 4 hm。因两处工业园位置相邻，产业情况相似，可作为一个整体园区进行分析及改造提升(见图1)。巷北工业园区4.86hm图1巷北、内厝工业园范围图2.2发展问题2.2.1用地资源有限园区内现状工业用地面积为3 4 7.7 3 hm，约占总用地的3 5%见图2（a）。截至2 0 2 1 年，园区内已批29内厝工业园区514.14hm福建材2023年规划设计用地3 3 7.3 7 hm，储备用地6 5.0 6 hm见图2（b）】,扣除已批用地、储备用地、村庄建设红线及规划路网和绿地，还存余2 1 处可利用的地块【见图2（c】,面积合计4 7.9hm，仅占总用地的4.8 4%，用地资源较为紧缺。同时受企业经营情况影响，出现低效用地【见图2（d）,存在空间资源浪费，呕需开展对存量用地的优化工作。加SLO22.28hm，占建设用地比例为0.4%。园区内主要的公共服务设施包括翔安产业园服务运营中心、内厝邮政所、内厝司法所、内厝卫生院等，其余主要为小学、幼儿园等教育配套设施。园区内仅有一处较大型的商业设施一一鑫博雅大酒店，其余商业设施主要为沿主要道路开设的小型便利店。运用Python获取百度地图POI数据，并进行实地校核后发现，这些小型商业主要设置于工厂周边的村庄中，采用农村住宅的底层来布局商业，因此规模、建设内容等均十分受限（见图3）。图3 现状公共服务设施总体来讲，园区现状的公共管理与公共服务设施及商业服务设施存在设施种类不全、设施数量较少、服务水平较低及服务覆盖范围不足等问题(a）现状土地利用29图图例可利用的六2.2.3公共交通不便通过问卷调查与分析，巷北、内厝工业园约有2 2%的员工居住于企业宿舍，2 4%的员工租住于周边村庄，（b）土地批租情况54%的员工需花费较长的通勤时间。从通勤方式来看，52.3 0%的人员采用电动车及摩托车的方式通勤，而采用公共交通的人员仅占5.4 0%（见图4）。现状园区内及周边共有1 3 条公交线路，1 8 个公交站点，公交线路主要设于园区周边道路，仅有7 0 7 路及7 1 1 两路公交车从园区内部穿过，公共交通出行较为不便，因此选择公交出行的员工较少。（c）可利用土地梳理工业园区职工通勤方式结构图步行,9.2 0%5.4 0%公交车私家车自行车，17.90%图例(d)低效用地梳理图2现状用地情况2.2.2配套设施缺乏现状公共管理与公共服务用地面积为9.94 hm，占建设用地比例为1.7 5%；商业服务业用地面积为3015.20%电动车或摩托车，52.3 0%步行图4 现状通勤方式结构图2.2.4人居品质不佳现状绿地与开空间用地面积为6.3 6 hm，仅占建公交车私家车电动车或摩托车自行车福装建材规划设计第7 期（总第2 6 7 期）设用地的1.1 2%。同时，工业区周边村庄建设较为密集，又因缺少监督管理，居住环境品质较差。通过问卷调查发现，有2 3%的人员认为应该增加体育休闲设施，27%的人员认为应该增加文化设施。3巷北、内厝工业园转型产业社区的策略研究巷北、内厝工业园成立时间较早，受早期工业园发展理念的制约，园区发展存在用地不够集约、配套设施缺乏、公共出行不便及环境品质不佳等问题。为了促进翔安区的产城融合发展，激发地区产业发展动力，通过优化用地布局、完善配套设施、提升公共交通及打造共享空间4 个维度的建设策略，将巷北、内厝工业园打造成为产城深度融合、社区开放共享、功能复合多元的产业社区。3.1优化用地布局由于人驻企业的企业层级、产能水平、生产技术等没有严格审查，园区内部产业布局不够高效，同时有部分工业厂房租赁给规模小、类型低端的小企业，导致园区内部产业混杂，企业良不齐，出现工业用地的低效利用。通过对低效产业用地的盘活，完善产业功能，优化用地布局，实现产业与空间的协调发展。3.1.1建设配套产业若低效用地周边同类型企业的布局相对集聚，可采用建设配套产业的方式进行更新（见图5）。通过在产业结构功能上与周边企业联动，打造服务于周边的配套产业，将土地整合利用,形成产业集群，并对外围产业产生一定的辐射作用。太祖食品图5低效用地更新为配套产业3.1.2提高开发强度针对现状开发强度较低的低效用地（见图6）,按照土地集约使用的原则，采用提高开发强度的方式进行用地的更新，以政府回购的方式，按照产业发展及产城融合的需求，设置企业准人条件，实现对园区产业的逐步升级。（a）低效用地现状照片（b）低效用地谷歌影像图图6 现状低效用地开发强度过低3.2完完善配套设施完善服务设施是产业社区建设的重要内容，以人群和产业的需求为导向，建立园区级、1 5min社区级和5min邻里级的三级公共服务设施体系，涵盖生产服务、公共管理、商业服务、文体休闲、社区服务等五大类设施。其中，园区级设施服务半径为3 0 0 0 1 0 0 0 0 m，主要为对产业园具有重要影响的公共服务设施，包括大型商业中心、酒店、商务中心、会展中心、文体活动中心、物流中心、综合服务中心等；社区级公共服务设施的服务半径为1 0 0 0 3 0 0 0 m，采用功能垂直混合的社区共享中心模式，突出需求导向，配备商业服务、文体休闲、医疗健康、职业教育培训、邮政信息等设施，满足产业及人群的多元需求；邻里级设施服务半径为50 0 1 0 0 0 m，主要布置满足企业员工、居民生活需求的小型服务设施，采用网络化的布局方式，结合周边用地的性质，布置相应的商业、文化、休闲等设施网点，如便利店、报刊现状低效用地周边均为食亭、餐饮店、棋牌室和药店等设施（见图7）。品产业，可将其更新为食品配套产业，形成与周边共建共享低效用地南普陀素食坊低效用地9处工业社区中心1处社区级文化设施处社区级体育设施12处工业邻里中心工业邻单中心茶博士工坊工业务理中心工业社区中心图例园区级设施工业社区中心社区级体育设施工业邻里中心设施另外，为确保各类公共服务设施的落地实施，在利用控制性详细规划中确定的各类设施用地之外，补充431二社区级体育设施工业社区中心工业社区中心工业部里中心工业社区中心社区级体育设施工业社区中心工业邻里中心图7 服务设施分级设置这级设施区级文化设施社区级体育设饰工业社区中心工业社区中心工业社区中心社区级文化设施工业邻里中心工业邻里中心工业邻里中心福建材2023年规划设计种方式来保障设施建设（见图8）。的接驳。（公交站低效用地梳理用地性质不变，结合低效置工业社区中心设用地性质不变，结合低效5184m)工业部里中心（1）针对未批未建工业用地配套设施建设：按厦门市工业项目建设用地控制标准（2 0 2 0）中规定的一一工业项目的行政办公及生活服务设施用地面积所占比重不超过工业总用地面积的7%，建筑面积不超过总建筑面积的2 0%进行建设。（2）低效工业用地更新：保持工业用地性质不变，若现状建筑经改造后可满足使用要求的，可采用租赁方式进行社区共享中心或邻里中心建设；需提升用地开发强度的，则按7%生产配套用地及2 0%生产配套建筑面积，进行社区共享中心或邻里中心建设。（3）控规中的发展备用地：利用村庄发展备用地，建设邻里中心，配套商业、文体、教育、医疗等职工生活配套设施。（4）企业改造意向：园区内部分企业已有功能改造意向，如柯依达工贸有限公司拟将五号园区改造为教育培训功能。该地块位于厦门市工业用地控制线范围以外，依据厦门市人民政府关于实施鼓励和促进民办教育优质发展若干措施的通知（厦府规【2 0 2 0】6号）“允许社会力量利用装修改造后房产举办非义务教育民办学校”及厦门市工业（仓储）用地改造管理暂行办法，可进行工业用地的改造利用。3.3提升公共交通一方面，在现状公交线路及站点的基础上,结合企业及员工诉求，对公交线路进行适当延伸，对片区中部公交线路进行优化调整，增设公交站点，提升公共交通服务水平（见图9）。另一方面，考虑到现状大部分员工采用电动车及自行车通勤，车辆无固定位置停放，占用道路及人行道空间，建议结合绿地设置弹性停车空间，解决停车乱象问题，提升园区整体风貌。此外，通过公交交通的优化及弹性停车空间的设置，构建“公共交通+慢行”绿色出行网络，实现公共交通与慢行系统32存量用地梳理特庄发展备用地（2 7 7 8 m）用地性质不变，结合低效用工业部里中心用作为用地性质不变用地性质不变，结吉0604mf设置黑工业果中社区中心图8 服务设施落地保障一张蓝图布局用地性质不变，建筑功能临业邻里中心），设置工发服督用地结台新建工业项目，设置业国中心(2735m)作为社区），作力区职业教育中置工业社区中建工业项目(15986ml)格发服器用地调整为作为社区级体育设施巷北（公交计文站图9公交线路优化3.4打造共享空间共享空间的塑造对于提升园区环境品质及实现社区的精神归属均有重要作用。对现存的公共活动空间进行品质提升，包括休闲步道的系统性建设，休闲设施的完善等内容。同时，依据需求，将部分公园绿地列为近期重点建设项目，逐步提升园区的生态环境品质（见图1 0）。最后，通过艺术馆、文化中心等文化设施的建设，丰富产业社区中的文化生活，并充分挖掘周边村庄中的文化要素，整合历史人文资源，强化社区的文化标签，以绿地、广场及文化空间为载体，开展各项文化体育活动。通过社区人文的共治培育及社区企业的沟通合作，提升企业和居民的认同感和归属感，形成共建共享的产业社区。共享空间规划（巷北、内厝）处中心公司1条滨水健身慢道3处社区公园7处街头绿地3处室外活动场地图例健身公园绿色离道网络一健身慢道社区公园街头绿地社区室外活动场地4结语在新时期“产城融合”发展导向下，产业社区的建设为产业升级与城市存量更新带来了新的发展思路。基于对案例现状问题的梳理,通过低效用地的盘活、公共设施的完善、公共交通的提升、共享空间的打造等措施来优化传统工业园区的空间布局，实现其向产业社区的逐步转型，提升园区发展的综合竞争力。由于工业园区的转型升级是一个极其复杂的体系，涉及众多研究内容，限于篇幅，（下转第1 0 9页）内厝综合公园示意图社区公园示意图综合公园街头绿地示意图健身慢道示意图图1 0 共享空间打造图例购区公交站点新圳生路O新增站点健身慢道线路福建材建设经济与管理第7 期（总第2 6 7 期）5.7驴验收管理项目完成后，施工单位应按照行业标准、设计文件、合同约定，对工程质量进行自检，自检合格后提交申请验收。（1）工程项目施工单位自检合格后提出申请验收，需求部门组织企业相关人员参加竣工验收，合格后填写零星工程项目竣工验收单，完成初步审核，按照流程办理。（2）项目缺陷责任（保修）期满后，需求部门应做好工程项目质量保证金的退还工作，依据合同约定时限，提醒施工单位提交质量保证金退还申请单。（3）工程项目缺陷责任期内，若有质量缺陷问题，需求部门应及时通知施工单位履行保修义务。5.8资金管理零星工程项目竣工验收合格或缺陷责任（保修）期满后，需求部门根据双方合同约定，按照公司资金审批管理要求办理付款手续，同时应附上验收资料、结算单、合同、发票等资料作为付款审批依据，有效降低企业风险，确保资金使用安全。5.9木档案管理根据各类零星工程项目特点，做好日常资料收集把关工作，需求部门按照工程档案管理要求，收集和移交工程项目全过程管理资料，包括申请审批、竣工验收、质量保证金退还，以及施工过程中涉及施工单位提交的合格证、检测（验）报告等资料，及时移存档案室统一保管。5.10服务管理企业作为零星工程项目总集成者和总组织者，服+（上接第3 2 页）主要针对空间规划层面进行研究，还存在诸多不足，未来还需针对产业发展、政策制定等方面进行深人研究。参考文献1刘辰,魏琰琰.工业园区转型产业社区的策略研究.城市建筑,2 0 2 1,1 8(8):9 2-9 4.2赵民,钟睿,吴志城.以“产城融合 为导向,促进新时期的务管理贯穿始终，而零星工程管理本身就是一项复杂而繁琐的工作,要在繁琐工作中摸索出好的管理方法，高效解决企业实际问题极为重要。（1）为现场项目监管人员做好服务工作。现场监管人员缺少土建施工专业知识和经验，发现问题难以把握。企业主管部门专业技术人员要主动深人现场服务，解决现场难题，提高服务意识，确保工程质量。（2）为施工单位做好服务保障工作，确保施工顺利进行。企业领导需积极协调外部关系，创造良好的施工作业条件，推动工程项目进度。生产运行职能部门需做好服务开票工作，减少施工等待时间，提高施工效率。（3）为零星工程项目搭建信息化服务体系。企业要与时俱进，采用网络技术提升零星工程审批效率，利用企业OA进行工程项目流程申报和安全管理，建立QQ群和微信群为现场监管提供专业技术支持，积极推进传统纸质档案数字化，充分享用信息化带来的实时性和便捷性。6结语零星工程是风电企业生产经营中不可或缺的工作内容，从风电企业的零星工程定义、特点及范围、管理目标、存在问题、全过程管理流程等方面进行了探究与应用，进一步规范和明确了零星工程项目管理要求，提升了企业管理水平和工程质量，满足生产经营需求。参考文献1夏正峰,李涛.浅谈化工企业零星工程“4 2 1 管理法.化工设计通讯,2 0 1 6.4 2（1 1）：8 1-8 2.2仇巅,张元.浅谈零星工程建设管理.科技创新导报,2 0 0 7(34):115.+*+产业社区发展一一以西宁市为例.西部人居环境学刊利,2 0 1 4(5):1-63陈广汉.产业升级和发展方式转变的一种模式基于南海都市型产业社区的研究,学术研究，2 0 1 0（1 1）：52-56,2.4夏巍,孙永青.港产城融合理念下天津空港经济区的完整产业社区构建路径.天津城建大学学报，2 0 2 1,2 7（5）：311-317.109