咖啡厅项目分析.docx

西南财经大学天府学院

2012-2013-1《公司理财》

小组：第二小组
班级：金融05班
成员：邓雪梅 41004217
刘芋秀 41006719
张晓旭 41000601
李光梅 41002510
刘腾泽 41005329
陆婷41003713
杨洋 41001214
指导教师：万子溪

2012年12月
打造巴哈咖啡会所项目可行性分析
一、 项目情况概述
（一）、市场概况
1、市场预测和项目规模
咖啡产于赤道两旁南北纬20度的热带地区，全球年产量约600至700 万吨之间。以国际咖啡组织2004年指导价格为基础，全世界咖啡年贸易总额约700亿美元，而根据源自意大利的资料分析，国际咖啡产品的零售总额为1400亿美元。主要生产国有巴西（占34%）、越南（占13%）、哥伦比亚（占9.4%）、印度尼西亚（占5%）。中国的云南、海南出产咖啡。世界咖啡消耗量大约比可可和茶叶各大两倍左右。世界咖啡消费量以每年1.5%的速度增长，而特种咖啡如烘焙咖啡的增长速度却达8%。

根据国际咖啡组织的报告分析，2006/07年的咖啡总出口量由于受到价格变动的影响将可能减少4.67%，但消费量将增加0.69%。巴哈咖啡去年与原料供货商签订了价格比较固定的2年供货合同，因此项目开始运营期内原材料成本不会有太大变动。
2006年国内咖啡的消费量为3万吨，其中60%为速溶咖啡、传统冲泡方式的咖啡消费仅占30%、剩下为其他形式。按照雀巢公司的统计，中国速溶咖啡40%的年增长率、传统咖啡30%的增长率。未来中国的咖啡消费增长空间极大，预计2012年达到12万吨，人均消费仍达不到100克。

图2

随着20世纪70-80年代的年轻人逐渐步入工作岗位，收入的提高，相信中国人喝咖啡的习惯将大大提升，咖啡消费量将迅速增长，2010年国内咖啡的消费量将增加到12万吨，市场零售额将达近100亿人民币。由以上数据可知，中国咖啡行业具较大成长潜力，对市场有较大吸引力。抢占市场份额竞争态势激烈，市场份额大小决定企业未来的风险和不确定性。总体需求呈上升趋势，整个行业面临的问题尚不太严重。
2、行业现状
成都咖啡行业进入了2006年，步入了快速发展的时期。不论是外来的咖啡品牌还是本土的品牌，现在都进入了全面扩张占领市场份额的阶段。
成都的咖啡行业已经被连锁企业占去了大半市场份额，连锁企业已经基本完成了品牌及企业的原始积累，开始向规模化发展，单店的投入和产品品质也日益提高和标准化，这就进入了一个良性品牌发展的时代。
成都的咖啡店主要集中在以科华路为中心，向人南及市中心的方向发展。就科华北路1.5公里的范围内就集中了25家咖啡店，分布非常密集。
随着中华园和紫荆片区的兴起，在范围1.5公里内，也聚集了16家以上的咖啡店。这些咖啡店的装饰装修都各具特色，且档次也比较高，生意普遍较好。
市中心的咖啡主要是集中在红星路与东大街的交汇处，仅春熙路至时代广场和香槟广场，就集中了12家咖啡店，竞争非常激烈。而天府广场至盐市口、春熙路和王府井一线，也集中了12家以上的咖啡店，且这些咖啡店的品牌和实力也都是非常强大的。
成都的咖啡行业刚刚步入了快速发展期，各地的连锁咖啡群雄割据大举占领市场，无论是咖啡文化还是咖啡消费者的日渐成熟，这个市场还是有很大的发展空间。
就2006年初的统计，还有许多外地的咖啡品牌还没有进入成都，而且一些国际知名的连锁品牌也对成都有非常浓厚的兴趣，甚至有些已经有了详细的拓展开店的计划。所以在未来的2-3年内，成都的咖啡行业将会有一个大的跨越发展，市场也将会逐渐饱和，行业间的竞争将会上升实力和品质的竞争。到这个期间将会有大量的，没有特色和实力的咖啡店在日益激烈的市场竞争中关门。
（二）、 项目概况
1、项目名称及地理位置简介
该项目名字为：打造巴哈咖啡会所项目可行性分析。项目地址位于四川省成都市红星路时代广场6楼，处于市中心繁华商圈中心地段，交通条件便利，人流量大。
2、项目简介
该项目计划室内使用面积1000平方米，室外使用面积800平方米。预计总投资400万，包括装修费、开办费和流动资金等，无形资产即巴哈咖啡冠名权不包括在内。时代广场开发商给予条件：租金在先行市场价格的条件下优惠18%，物管费（仅算室内面积）5元/平方米，允许在朝红星路面设置外挂电梯。本项目规划了20个左右的包厢和若干露天阳光房座位，既能为顾客提供私密的个人空间又可以让顾客享受阳光。项目投产后生产产品面向高端消费市场，销售人群主要为25－55岁高收入人士。未来高端休闲消费市场会逐渐趋于成熟，势必会对本项目利润产生一定影响，所以本项目在近两年时间必须拥有固定市场份额，培养消费群的忠实度。
二、市场分析
（一）、投资项目的地理环境
1该店所处的商业圈性质良好，拥有充足的客流量，商圈内有诸如春熙路、四川省政府、孙中山先生铜像、各类大型酒店等，还拥有多路公交线路（58路、81路、15路、20路、37路、98路）规划中的地铁三号线也经过此地，潜力巨大，在更广阔范围内有大型写字楼，电子科大等大学、时代广场等文焕资源为商圈带来更多人流，并且该商圈的人流中有很大数量的目标顾客群（成都时代广场入住客户：通用电气、索尼、东芝、渣打、巴黎银行、拜耳、中美史克、和记黄埔、北京搜狐、国芯科技、德高投资等）即白领一族、外籍人员等。

2、该店所处地段是成都市大力发展的地区，是成都的商业中心，科技中心，交通、绿化公共设施都很好，有很大发展潜力，该店6楼，能见度十分好，咖啡主要是集中在红星路与东大街的交汇处，很容易看到巴哈咖啡会所的标志，位于交通枢纽地段，交通畅通，车流量，人流量都很多，即能保证顾客所追求的便利，又能节约原料的运输成本。
（二）、竞争性分析
从竞争因素来看，由于该店所针对的消费群体不同，强调的是一种咖啡文化，透露的是温馨浪漫的氛围，有一种享受，休闲小资情调，包厢和若干露天阳光房座位，既能为顾客提供私密的个人空间又可以让顾客享受阳光，装饰高贵典雅，品味独到，里面的花盆瓷器都很特别，周围那些冷饮店、奶茶店对其不构成太大影响，该店具有实力和品质的竞争，周边的成都地区顶级写字楼、四川省图书馆等是该店的互补者，可以为该店带来了良好的环境氛围和充足的客源。
（三）、消费市场分析
消费者市场是由最终消费者合起来所构成的。那么分析消费者市场则转而成了分析消费者的购买行为。咖啡在中国并不仅是一种饮料，更是一种新兴生活方式的象征。中国咖啡消费市场广阔，过去五年间，我国咖啡馆数量从15898家上升至31783家，目前咖啡消费约700亿人民币。消费者买什么、在什么地方买、怎么买、买多少、什么时候买和为什么买就是我们要分析的因素。而这些消费者的消费行为最终受到以下几方面的影响。
1、文化因素
本店是预计要在成都开设，那么众所周知的就是成都人悠闲地生活方式会促使人们在工作之余寻找放松的去处，所以咖啡店的经营才会在成都如雨后春笋般的发展。另外一个就是本店主要针对25—55岁的高收入人士，这一年龄段的人会因为受职业、收入、受教育情况、财富状况等等因素的影响，而对咖啡的要求较高，也会倾向于这种高端休闲的消费。
2、社会因素
对于咖啡的消费，主要是群体影响比较大。生活在类似条件下的人，会有相似的生活习惯，亦可以称之为相互影响。那么25—55岁这个年龄段的人，在工作生活中必会有相同的需求，对于休闲的方式也会趋同，微观上也就是会影响到他们对于咖啡的要求。
3、个人因素
对于年龄在25—55岁之间，而且生活在成都的人来说，对于生活最重要的就是要享受，是四川悠闲地生活方式影响了年轻人的心态，而且随着生活水平提高，对于生活质量也提高，希望有高端的消费来彰显自己的品味，从而也就会促进了咖啡的消费。
4、心理因素
年轻人对于咖啡的消费，首先是它的功能，咖啡所含的咖啡因能够是人的大脑处于兴奋状态，利于熬夜工作的上班族。而咖啡店经营的下午茶，则是年轻人消磨时间的好方式。其次是有一部分人认为喝咖啡能够为他们带来心理上的满足，所以热衷于咖啡的消费。
综上所诉，从以上四方面来分析消费市场，就能更有针对性的对咖啡店的开设进行有效地促销，能让消费者更快的接受巴哈咖啡，实现盈利的目标。
（四）、项目SWOT分析
1、优势
(1)、位于四川省成都市红星路时代广场6楼，处于市中心繁华商圈中心地段，交通条件便利，人流量大。且有浓厚的地域文化。
(2)、室内环境具有欧式特色，高贵优雅，独具一格。
(3)、室内摆放景德镇名师制作陶瓷、饰品细腻精美，品质优良。
(4)、管理人性化，服务专业化。
2、劣势
(1)辐射范围不宽，很难吸引外来人群。
(2)产品服务缺乏创新，销售形式单一。
(3)巴哈咖啡在本地知名度不高。
(4)本地咖啡文化氛围不浓厚。
3、机会
(1)针对的是25—55岁的消费群体，有足够的经济能力支撑，也易于接受新事物。
(2)随着中国经济的飞速发展，人民的生活水平也将不断提高，从而对咖啡的需求量也会不断的加大。发展中国家是一个潜在的市场，随着中西方经济上的交流和贸易的往来，文化上的传播，而咖啡将会产生出一种独特的消费方式，未来高端休闲消费市场会逐渐趋于成熟。
(3)咖啡店弹性空间大，以咖啡为主，多种副产品为辅
4.、威胁
(1)市场占有率低，没有连锁店。
(2)同范围内竞争对手多，抢占市场份额。红星路与东大街的交汇处，仅春熙路至时代广场和香槟广场，就集中了12家咖啡店，竞争非常激烈。而天府广场至盐市口、春熙路和王府井一线，也集中了12家以上的咖啡店，且这些咖啡店的品牌和实力也都是非常强大的。
综上所述，巴哈咖啡在保持已有优势的基础上，针对主要消费群体推出适宜的产品，创新服务方式。针对南方人口味与生活习性，在主打咖啡的基础上配合一定数量的本地风味的潮流产品。抓住中国经济快速发展这个机会，抢占新市场，同时保持自己的特色做好市场定位，充分利用自身优势。在竞争的同时，要做到“知己知彼，才能百战不殆”，使得巴哈咖啡在成都占有一个稳定的市场。
三、 投资估算及项目的经营财务状况分析
（一） 、投资估算
1、产品的基本价格（平均）
产品或服务
成本价
销售价
竞争对手的价格
咖啡类
10
30
50
奶茶类
8—10
20—30
35—40
下午茶
10—15
20—30
30—50
甜点类
8—15
15—25
20—30

2、工具和设备
名称
数量
单价
总费用（元）
半自动咖啡机
15台
3000
45000
意式磨豆机
15台
3000
45000
封口机
10台
280
2800
沙冰机
10台
750
7500
刨冰机
10台
800
8000
桌椅及沙发
350套
600
210000
露天阳光房座位
20套
300
6000
合计

324300
3、办公家具和设备
名称
数量
单价
总费用（元）
办公桌椅
10
250
2500
电脑
10
4000
40000
打印机
3
400
1200
复印机
1
6499
6499
油墨及纸张

1000
合计

51199
4、交通工具
名称
数量
单价
总费用（元）
小型卡车
1辆
15000
15000
电动车
5辆
2000
10000
运货车
1辆
500
500
合计

25500
5、促销
人员推销
派发宣传单
成本预测
3000
广告
店面海报及闪灯或横幅
成本预测
1000
公共关系
行政部或后勤部合作
成本预测
2000
营业推广
赠送小礼品等
成本预测
1000
合计

7000
6、固定资产和折旧
项目
价值(元)
年折旧(元)
工具和设备
35330
1666.5
交通工具
30500
3050
办公家具和设备
51199
2559
店铺
80000
4000
合计
197029
11275.5
7、流动资金（月）
(1)原材料和包装
项目
数量
单价
总费用（元）
咖啡豆
30包
80
2400
牛奶
15包
20
300
果汁调味
6罐
30
180
各式酒水
15瓶
60
900
纸杯
10套
50
500
吸管
5袋
20
100
面粉
5袋
150
750
合计

5130
(2)其他经营费用（不包括折旧费和贷款利息）
项目
费用（元）
备注
业主的工资
23000
4人
雇员工资
16500
11人
租金
32400
每月分摊
装修费
1000000

水电费
200
每月分摊
宽带费
80
每月分摊
物管费
5000
每月分摊
营销费用
700
每月分摊
公用事业费
200
每月分摊
维修费
500
每月分摊
保险费
420
财产险每月分摊
登记注册费
85
所有执照按月分摊
合计
179085

（二）、项目销售收入估算

（三）、项目应纳税金

（四）、项目经营成本估算
1．工具和设备
根据预测的销售量，假设达到100%的生产能力，企业需要购买以下设备：
名称
数量
单价
总费用（元）
半自动咖啡机
15台
3000
90000
意式磨豆机
15台
3000
封口机
10台
280
2800
沙冰机
10台
750
7500
刨冰机
10台
800
8000
桌椅及沙发
350套
600
210000
合计

318300

2．交通工具
根据交通及营销活动的需要，每月拟租用以下交通工具：
名称
数量
单价
总费用（元）
小型卡车
1辆
8000
8000
电动车
5辆
1500
7500
运货车
1辆
500
500
合计

16000
3．办公家具和设备
办公室需要以下设备：
名称
数量
单价
总费用（元）
办公桌椅
10
250
2500
电脑
10
4000
40000
打印机
3
400
1200
复印机
2
5000
5000
油墨及纸张

2000
合计

52700
5．原材料和包装
项目
数量/月
单价
总费用（元）
咖啡豆
100包
80
8000
牛奶
80包
20
1600
果汁调味
100罐
30
3000
各式酒水
30瓶
60
1800
纸杯
200套
50
1000
吸管
50袋
20
1000
面粉
30袋
150
4500
合计

20500
6、租金费用
100*1800*0.18=32400 (元)
备注：单价每平米每月100元
7、物管费
1000*5*12=60000 (元)
8、其他费用
15000 (元)
备注;包括水电费和宽带费用和营业执照所需的费用以及一些琐碎的费用。
9、装修费用
水电至少要的11W（全改，换新），工人工资，大概在15W到20W吧，装修乳胶漆和墙纸基本要去个15W（中等材质），吊顶+造型基本要个40000块（个性装饰），地砖和木地板差不多要30W（上等），其他一些个性装修大概还要花费40W。预计装修费用在120W左右。

（五）、财务净现值及财务内部收益率

0
1
2
3
OCF

3042655
3042655
3042655
CS
-1571000
0
0
33500
NWC
0
0
0
0
TCF
-1571000
3042655
3042655
3076155
计算得到NPV

5,143,561.21
计算得到IRR

186%
SALES
8897500

COST
3559000
1571000

TAX
33%

D
123667

3年后的市场价值
50000

计算得NPV=5143561元，IRR=186%

四、 项目的风险分析及建议
（一）、财务敏感性分析

（二）、项目的风险分析
风险分析
税率
33%
3年后值
360000

基本
最好
最差

销售量
350000
450000
250000

单位价格
30
40
20

每个单位可变成本
10
15
8

固定成本
1500000
1300000
1200000

基本
最好
最差
销售
10500000
18000000
5000000
可变成本
3500000
3600000
3750000
固定成本
1500000
1200000
1500000
折旧
500000
400000
500000
EBIT
5000000
12800000
-750000
税
1650000
4224000
0
净收入
3350000
8576000
-750000

基本

0
1
2
3
OCF

3850000
3850000
3850000
NWC
0
0
0
0
CS
-1500000

241200
TCF
-1500000
3850000
3850000
4091200
最差

0
1
2
3
OCF
0
-2500
-2500
-2500
NWC
0
0
0
0
CS
-1500000

241200
TCF
-1500000
-2500
-2500
238700
最好

0
1
2
3
OCF
0
8976000
8976000
8976000
NWC
0
0
0
0
CS
-1200000
0
0
241200
TCF
-1200000
8976000
8976000
9217200

净收入
现金流
NPV
IRR
基本
3350000
3850000
7,070,296.23
252%
最好
8576000
-2500
-1,191,359.98
-46%
最差
-750000
8976000
18,330,820.41
747%

（三）、建议
经计算所得，要获得基本收益，也就是不亏本的情况下，销售量不得低于300000。当销售量为250000时，咖啡馆净现值和内含收益率均为负，当销售量为300000时，净现值恰好为0。所以300000的销售量为盈亏平衡点。
五、结论
项目必要性分析表明，加盟巴哈咖啡有助于巴哈的品牌推广、品牌影响力的扩大以及品牌形象的树立，同时有助于满足成都消费市场的需求，保持供给平衡。
另外，通过市场分析，该项目发展环境良好，只要投资者充分利用该项目的地理位置优势，与加盟商密切合作，合理设计店面装修和布局，进行准确的市场定位，采用有效地营销策略，正确的处理与周围竞争对手的关系，该项目的市场前景是比较乐观的；从整个市场环境来看，咖啡店拥有稳定的目标消费群；整个咖啡消费行业的态势也是呈上升趋势；而且经过销售预算和成本预算得出结果，该项目的内含收益率比较客观，是可以投资的。所以该项目既具有必要性，又具有可行性。