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1、西南财经大学天府学院 2012-2013-1《公司理财》 小组：第二小组 班级：金融05班 成员：邓雪梅 41004217 刘芋秀 41006719 张晓旭 41000601 李光梅 41002510 刘腾泽 41005329 陆婷41003713 杨洋 41001214 指导教师：万子溪 2012年12月 打造巴哈咖啡会所项目可行性分析 一、 项目情况概述 （一）、市场概况 1、市场预测和项目规模 咖啡产于赤道两旁南北纬20度的热带地区，全球年产量约600至700 万吨之间。以国际咖啡组织2004年指导价格为基础，全世界咖啡年贸易总额约7
2、00亿美元，而根据源自意大利的资料分析，国际咖啡产品的零售总额为1400亿美元。主要生产国有巴西（占34%）、越南（占13%）、哥伦比亚（占9.4%）、印度尼西亚（占5%）。中国的云南、海南出产咖啡。世界咖啡消耗量大约比可可和茶叶各大两倍左右。世界咖啡消费量以每年1.5%的速度增长，而特种咖啡如烘焙咖啡的增长速度却达8%。 根据国际咖啡组织的报告分析，2006/07年的咖啡总出口量由于受到价格变动的影响将可能减少4.67%，但消费量将增加0.69%。巴哈咖啡去年与原料供货商签订了价格比较固定的2年供货合同，因此项目开始运营期内原材料成本不会有太大变动。 2006年国内咖啡的消费量为3万
3、吨，其中60%为速溶咖啡、传统冲泡方式的咖啡消费仅占30%、剩下为其他形式。按照雀巢公司的统计，中国速溶咖啡40%的年增长率、传统咖啡30%的增长率。未来中国的咖啡消费增长空间极大，预计2012年达到12万吨，人均消费仍达不到100克。 图2 随着20世纪70-80年代的年轻人逐渐步入工作岗位，收入的提高，相信中国人喝咖啡的习惯将大大提升，咖啡消费量将迅速增长，2010年国内咖啡的消费量将增加到12万吨，市场零售额将达近100亿人民币。由以上数据可知，中国咖啡行业具较大成长潜力，对市场有较大吸引力。抢占市场份额竞争态势激烈，市场份额大小决定企业未来的风险和
4、不确定性。总体需求呈上升趋势，整个行业面临的问题尚不太严重。 2、行业现状 成都咖啡行业进入了2006年，步入了快速发展的时期。不论是外来的咖啡品牌还是本土的品牌，现在都进入了全面扩张占领市场份额的阶段。 成都的咖啡行业已经被连锁企业占去了大半市场份额，连锁企业已经基本完成了品牌及企业的原始积累，开始向规模化发展，单店的投入和产品品质也日益提高和标准化，这就进入了一个良性品牌发展的时代。 成都的咖啡店主要集中在以科华路为中心，向人南及市中心的方向发展。就科华北路1.5公里的范围内就集中了25家咖啡店，分布非常密集。 随着中华园和紫荆片区的兴起，在范围1.5公里内，也聚集了16家以上的
5、咖啡店。这些咖啡店的装饰装修都各具特色，且档次也比较高，生意普遍较好。 市中心的咖啡主要是集中在红星路与东大街的交汇处，仅春熙路至时代广场和香槟广场，就集中了12家咖啡店，竞争非常激烈。而天府广场至盐市口、春熙路和王府井一线，也集中了12家以上的咖啡店，且这些咖啡店的品牌和实力也都是非常强大的。 成都的咖啡行业刚刚步入了快速发展期，各地的连锁咖啡群雄割据大举占领市场，无论是咖啡文化还是咖啡消费者的日渐成熟，这个市场还是有很大的发展空间。 就2006年初的统计，还有许多外地的咖啡品牌还没有进入成都，而且一些国际知名的连锁品牌也对成都有非常浓厚的兴趣，甚至有些已经有了详细的拓展开店的
6、计划。所以在未来的2-3年内，成都的咖啡行业将会有一个大的跨越发展，市场也将会逐渐饱和，行业间的竞争将会上升实力和品质的竞争。到这个期间将会有大量的，没有特色和实力的咖啡店在日益激烈的市场竞争中关门。 （二）、 项目概况 1、项目名称及地理位置简介 该项目名字为：打造巴哈咖啡会所项目可行性分析。项目地址位于四川省成都市红星路时代广场6楼，处于市中心繁华商圈中心地段，交通条件便利，人流量大。 2、项目简介 该项目计划室内使用面积1000平方米，室外使用面积800平方米。预计总投资400万，包括装修费、开办费和流动资金等，无形资产即巴哈咖啡冠名权不包括在内。时代广场开发商给予条件：租金在
7、先行市场价格的条件下优惠18%，物管费（仅算室内面积）5元/平方米，允许在朝红星路面设置外挂电梯。本项目规划了20个左右的包厢和若干露天阳光房座位，既能为顾客提供私密的个人空间又可以让顾客享受阳光。项目投产后生产产品面向高端消费市场，销售人群主要为25－55岁高收入人士。未来高端休闲消费市场会逐渐趋于成熟，势必会对本项目利润产生一定影响，所以本项目在近两年时间必须拥有固定市场份额，培养消费群的忠实度。 二、市场分析 （一）、投资项目的地理环境 1该店所处的商业圈性质良好，拥有充足的客流量，商圈内有诸如春熙路、四川省政府、孙中山先生铜像、各类大型酒店等，还拥有多路公交线路（58路、81路、
8、15路、20路、37路、98路）规划中的地铁三号线也经过此地，潜力巨大，在更广阔范围内有大型写字楼，电子科大等大学、时代广场等文焕资源为商圈带来更多人流，并且该商圈的人流中有很大数量的目标顾客群（成都时代广场入住客户：通用电气、索尼、东芝、渣打、巴黎银行、拜耳、中美史克、和记黄埔、北京搜狐、国芯科技、德高投资等）即白领一族、外籍人员等。 2、该店所处地段是成都市大力发展的地区，是成都的商业中心，科技中心，交通、绿化公共设施都很好，有很大发展潜力，该店6楼，能见度十分好，咖啡主要是集中在红星路与东大街的交汇处，很容易看到巴哈咖啡会所的标志，位于交通枢纽地段，交通畅通，车流量，人流量都很多，
9、即能保证顾客所追求的便利，又能节约原料的运输成本。 （二）、竞争性分析 从竞争因素来看，由于该店所针对的消费群体不同，强调的是一种咖啡文化，透露的是温馨浪漫的氛围，有一种享受，休闲小资情调，包厢和若干露天阳光房座位，既能为顾客提供私密的个人空间又可以让顾客享受阳光，装饰高贵典雅，品味独到，里面的花盆瓷器都很特别，周围那些冷饮店、奶茶店对其不构成太大影响，该店具有实力和品质的竞争，周边的成都地区顶级写字楼、四川省图书馆等是该店的互补者，可以为该店带来了良好的环境氛围和充足的客源。 （三）、消费市场分析 消费者市场是由最终消费者合起来所构成的。那么分析消费者市场则转而成了分析消费者的购买行
10、为。咖啡在中国并不仅是一种饮料，更是一种新兴生活方式的象征。中国咖啡消费市场广阔，过去五年间，我国咖啡馆数量从15898家上升至31783家，目前咖啡消费约700亿人民币。消费者买什么、在什么地方买、怎么买、买多少、什么时候买和为什么买就是我们要分析的因素。而这些消费者的消费行为最终受到以下几方面的影响。 1、文化因素 本店是预计要在成都开设，那么众所周知的就是成都人悠闲地生活方式会促使人们在工作之余寻找放松的去处，所以咖啡店的经营才会在成都如雨后春笋般的发展。另外一个就是本店主要针对25—55岁的高收入人士，这一年龄段的人会因为受职业、收入、受教育情况、财富状况等等因素的影响，而对咖啡的
11、要求较高，也会倾向于这种高端休闲的消费。 2、社会因素 对于咖啡的消费，主要是群体影响比较大。生活在类似条件下的人，会有相似的生活习惯，亦可以称之为相互影响。那么25—55岁这个年龄段的人，在工作生活中必会有相同的需求，对于休闲的方式也会趋同，微观上也就是会影响到他们对于咖啡的要求。 3、个人因素 对于年龄在25—55岁之间，而且生活在成都的人来说，对于生活最重要的就是要享受，是四川悠闲地生活方式影响了年轻人的心态，而且随着生活水平提高，对于生活质量也提高，希望有高端的消费来彰显自己的品味，从而也就会促进了咖啡的消费。 4、心理因素 年轻人对于咖啡的消费，首先是它的功能，咖啡所含的
12、咖啡因能够是人的大脑处于兴奋状态，利于熬夜工作的上班族。而咖啡店经营的下午茶，则是年轻人消磨时间的好方式。其次是有一部分人认为喝咖啡能够为他们带来心理上的满足，所以热衷于咖啡的消费。 综上所诉，从以上四方面来分析消费市场，就能更有针对性的对咖啡店的开设进行有效地促销，能让消费者更快的接受巴哈咖啡，实现盈利的目标。 （四）、项目SWOT分析 1、优势 (1)、位于四川省成都市红星路时代广场6楼，处于市中心繁华商圈中心地段，交通条件便利，人流量大。且有浓厚的地域文化。 (2)、室内环境具有欧式特色，高贵优雅，独具一格。 (3)、室内摆放景德镇名师制作陶瓷、饰品细腻精美，品质优良。 (
13、4)、管理人性化，服务专业化。 2、劣势 (1)辐射范围不宽，很难吸引外来人群。 (2)产品服务缺乏创新，销售形式单一。 (3)巴哈咖啡在本地知名度不高。 (4)本地咖啡文化氛围不浓厚。 3、机会 (1)针对的是25—55岁的消费群体，有足够的经济能力支撑，也易于接受新事物。 (2)随着中国经济的飞速发展，人民的生活水平也将不断提高，从而对咖啡的需求量也会不断的加大。发展中国家是一个潜在的市场，随着中西方经济上的交流和贸易的往来，文化上的传播，而咖啡将会产生出一种独特的消费方式，未来高端休闲消费市场会逐渐趋于成熟。 (3)咖啡店弹性空间大，以咖啡为主，多种副产品为辅 4.、
14、威胁 (1)市场占有率低，没有连锁店。 (2)同范围内竞争对手多，抢占市场份额。红星路与东大街的交汇处，仅春熙路至时代广场和香槟广场，就集中了12家咖啡店，竞争非常激烈。而天府广场至盐市口、春熙路和王府井一线，也集中了12家以上的咖啡店，且这些咖啡店的品牌和实力也都是非常强大的。 综上所述，巴哈咖啡在保持已有优势的基础上，针对主要消费群体推出适宜的产品，创新服务方式。针对南方人口味与生活习性，在主打咖啡的基础上配合一定数量的本地风味的潮流产品。抓住中国经济快速发展这个机会，抢占新市场，同时保持自己的特色做好市场定位，充分利用自身优势。在竞争的同时，要做到“知己知彼，才能百战不殆”，使得巴
15、哈咖啡在成都占有一个稳定的市场。 三、 投资估算及项目的经营财务状况分析 （一） 、投资估算 1、产品的基本价格（平均） 产品或服务 成本价 销售价 竞争对手的价格 咖啡类 10 30 50 奶茶类 8—10 20—30 35—40 下午茶 10—15 20—30 30—50 甜点类 8—15 15—25 20—30 2、工具和设备 名称 数量 单价 总费用（元） 半自动咖啡机 15台 3000 45000 意式磨豆机 15台 3000 45000 封口机 10台 280 2800 沙冰机 10台 750
16、 7500 刨冰机 10台 800 8000 桌椅及沙发 350套 600 210000 露天阳光房座位 20套 300 6000 合计 324300 3、办公家具和设备 名称 数量 单价 总费用（元） 办公桌椅 10 250 2500 电脑 10 4000 40000 打印机 3 400 1200 复印机 1 6499 6499 油墨及纸张 1000 合计 51199 4、交通工具 名称 数量 单价 总费用（元） 小型卡车 1辆 15000 15000 电动车 5辆
17、 2000 10000 运货车 1辆 500 500 合计 25500 5、促销 人员推销 派发宣传单 成本预测 3000 广告 店面海报及闪灯或横幅 成本预测 1000 公共关系 行政部或后勤部合作 成本预测 2000 营业推广 赠送小礼品等 成本预测 1000 合计 7000 6、固定资产和折旧 项目 价值(元) 年折旧(元) 工具和设备 35330 1666.5 交通工具 30500 3050 办公家具和设备 51199 2559 店铺 80000 4000 合计 197029 11
18、275.5 7、流动资金（月） (1)原材料和包装 项目 数量 单价 总费用（元） 咖啡豆 30包 80 2400 牛奶 15包 20 300 果汁调味 6罐 30 180 各式酒水 15瓶 60 900 纸杯 10套 50 500 吸管 5袋 20 100 面粉 5袋 150 750 合计 5130 (2)其他经营费用（不包括折旧费和贷款利息） 项目 费用（元） 备注 业主的工资 23000 4人 雇员工资 16500 11人 租金 32400 每月分摊 装修费 1000000
19、 水电费 200 每月分摊 宽带费 80 每月分摊 物管费 5000 每月分摊 营销费用 700 每月分摊 公用事业费 200 每月分摊 维修费 500 每月分摊 保险费 420 财产险每月分摊 登记注册费 85 所有执照按月分摊 合计 179085 （二）、项目销售收入估算 （三）、项目应纳税金 （四）、项目经营成本估算 1．工具和设备 根据预测的销售量，假设达到100%的生产能力，企业需要购买以下设备： 名称 数量 单价 总费用（元） 半自动咖啡机 15台 3000 90000 意
20、式磨豆机 15台 3000 封口机 10台 280 2800 沙冰机 10台 750 7500 刨冰机 10台 800 8000 桌椅及沙发 350套 600 210000 合计 318300 2．交通工具 根据交通及营销活动的需要，每月拟租用以下交通工具： 名称 数量 单价 总费用（元） 小型卡车 1辆 8000 8000 电动车 5辆 1500 7500 运货车 1辆 500 500 合计 16000 3．办公家具和设备 办公室需要以下设备： 名称 数量 单价 总费用（元） 办
21、公桌椅 10 250 2500 电脑 10 4000 40000 打印机 3 400 1200 复印机 2 5000 5000 油墨及纸张 2000 合计 52700 5．原材料和包装 项目 数量/月 单价 总费用（元） 咖啡豆 100包 80 8000 牛奶 80包 20 1600 果汁调味 100罐 30 3000 各式酒水 30瓶 60 1800 纸杯 200套 50 1000 吸管 50袋 20 1000 面粉 30袋 150 4500 合计 20500
22、 6、租金费用 100*1800*0.18=32400 (元) 备注：单价每平米每月100元 7、物管费 1000*5*12=60000 (元) 8、其他费用 15000 (元) 备注;包括水电费和宽带费用和营业执照所需的费用以及一些琐碎的费用。 9、装修费用 水电至少要的11W（全改，换新），工人工资，大概在15W到20W吧，装修乳胶漆和墙纸基本要去个15W（中等材质），吊顶+造型基本要个40000块（个性装饰），地砖和木地板差不多要30W（上等），其他一些个性装修大概还要花费40W。预计装修费用在120W左右。 （五）、财务净现值及财务内部收益率
23、0 1 2 3 OCF 3042655 3042655 3042655 CS -1571000 0 0 33500 NWC 0 0 0 0 TCF -1571000 3042655 3042655 3076155 计算得到NPV 5,143,561.21 计算得到IRR 186% SALES 8897500 COST 3559000 1571000 TAX 33% D 123667 3年后的市场价值 50000 计
24、算得NPV=5143561元，IRR=186% 四、 项目的风险分析及建议 （一）、财务敏感性分析 （二）、项目的风险分析 风险分析 税率 33% 3年后值 360000 基本 最好 最差 销售量 350000 450000 250000 单位价格 30 40 20 每个单位可变成本 10 15 8 固定成本 1500000 1300000 1200000 基本 最好 最差 销售 10500000 18000000 5000000 可变成本
25、3500000 3600000 3750000 固定成本 1500000 1200000 1500000 折旧 500000 400000 500000 EBIT 5000000 12800000 -750000 税 1650000 4224000 0 净收入 3350000 8576000 -750000 基本 0 1 2 3 OCF 3850000 3850000 3850000 NWC 0 0 0 0 CS -1500000 241200 TCF -150
26、0000 3850000 3850000 4091200 最差 0 1 2 3 OCF 0 -2500 -2500 -2500 NWC 0 0 0 0 CS -1500000 241200 TCF -1500000 -2500 -2500 238700 最好 0 1 2 3 OCF 0 8976000 8976000 8976000 NWC 0 0 0 0 CS -1200000 0 0 241200 TCF -1200000
27、 8976000 8976000 9217200 净收入 现金流 NPV IRR 基本 3350000 3850000 7,070,296.23 252% 最好 8576000 -2500 -1,191,359.98 -46% 最差 -750000 8976000 18,330,820.41 747% （三）、建议 经计算所得，要获得基本收益，也就是不亏本的情况下，销售量不得低于300000。当销售量为250000时，咖啡馆净现值和内含收益率均为负，当销售量为300000时，净现值恰好为0。所以300000的销售量为盈亏平
28、衡点。 五、结论 项目必要性分析表明，加盟巴哈咖啡有助于巴哈的品牌推广、品牌影响力的扩大以及品牌形象的树立，同时有助于满足成都消费市场的需求，保持供给平衡。 另外，通过市场分析，该项目发展环境良好，只要投资者充分利用该项目的地理位置优势，与加盟商密切合作，合理设计店面装修和布局，进行准确的市场定位，采用有效地营销策略，正确的处理与周围竞争对手的关系，该项目的市场前景是比较乐观的；从整个市场环境来看，咖啡店拥有稳定的目标消费群；整个咖啡消费行业的态势也是呈上升趋势；而且经过销售预算和成本预算得出结果，该项目的内含收益率比较客观，是可以投资的。所以该项目既具有必要性，又具有可行性。
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