容积率下的产品.doc

容积率
对应的建筑形式或可能的建筑组合
产品品质
组合产品的配比
合适的建筑形态和单元户数

低于0.3
独栋别墅
高档

0.3-0.5
独栋别墅
环境中等,如果穿插部分双拼 联排别墅,环境会很舒适.
根据不同类型产品的成本 市场销售均价测算最大成本利润率来确定组合产品的配比

0.5-0.8
一般的双拼 联排别墅
如果组合一些3-4层 局部5层的楼中楼品味就相当高.

0.8-1.0
4-5层的花园洋房
如果组合一些联排别墅 6层电梯洋房可提升档次

1.0-1.3
6层多层
环境一流

1.3-1.5
6层多层
环境一般的正常多层,如果穿插一些小高层,环境会是一大卖点.

1.5-2.0
正常多层+小高层
环境中等

板楼一梯二户

2.0-2.5
正常的小高层
高品质,舒适度高,如果穿插些18层以下的高层,环境会提升不少,

板楼一梯二户+少量点楼

2.5-3.0
小高层+二类高层(18层以内)
较高高品质,舒适度较高,局部加些一类高层,可提升环境的舒适度

板楼为主较为舒适

3.0-3.5
高层 较高的高容积率
舒适度还可以.

一梯多户的点式联体+少量板楼

3.5-4.0
高层 高容积率
品质一般,舒适度降低.

一梯多户的联体+少量板楼

户型舒适度若要较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理

4.0-4.5
高层 高密度
品质受限,舒适度低,人口密度大,销售受阻

一梯8户以上的塔楼+塔板,户型难以出彩

4.5-5
高层 高密度
难以实现,

容积率的限定下，产品规划设计的技术可行性难度大

上表中容积率所对应的建筑产品仅指比较单一的产品类型,而针对综合性的项目,可能会有两个容积率差别很大的不同的产品类型. 对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广
就是一个拥有两种产品类型的项目：它借低密度部分联排别墅提升项目档次，与旁边的楼盘形成明显的档次差别；其高密度部分即高层，则作为二期等待市场成熟时机推出并回收利润。这样一来，虽然总容积率，与周边项目完全相同，但社区环境和品质却与周边项目拉开了距离。
1.2----1.8的容积率亦可做 联排别墅+高层.2.8也可作低密度+高密度的组合.

一 项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：

u 较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；
u 地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；
u 项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；
u 本项目高品质是相对于而言，品质要趋同于主流高层楼盘。
u
规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。
二 容积率的确定应融合下面问题：
Ø 市场的
Ø 开发战略和项目定位的
Ø 技术的
Ø 开发节奏的
三 技术层面，谁在影响容积率？
Ø 社区规模的大小，地块的形状？
Ø 项目规划结构和规划的布局形式？
Ø 项目产品类型的组合？
Ø 项目所处区域的纬度？日照间距的情况？
Ø 户型的设计和组合问题？
容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。
四 社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？
规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松
u 看地块与周边的相邻建筑的关系
u 看地块的形状，以及需要退让的尺寸
u 往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸
它往往决定：
Ø 地块与周边建筑的退让关系；
Ø 地块退红线的尺寸问题；
Ø 地块内部的规划结构和建筑布局问题；
Ø 平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%—15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？
Ø 设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。
五 容积率的确定也是项目决策过程中的核心问题之一
因为不同的定位将会有不同的容积率指标与之对应，也就决定了土地不同的开发强度和市场表现。
Ø 我们会更加理性的来判断不同背景、资源、成本等条件下，应该如何确定容积率
项目容积率的选定过程中，经济效益的对比仅仅是一个因素，市场可实现度、项目开发战略因素同样重要。
将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利

六 我们需要理解容积率的那些问题？

Ø 当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？
Ø 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？
Ø 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？
Ø 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?
对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。
七 容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单
容积率决定了什么？
Ø 决定不同的产品类型之间的配比；
Ø 决定了不同的产品形态；
Ø 决定了不同的面积区间；
Ø 决定了不同的产品户型的使用功能；
Ø 决定了项目的售价和盈利表现；
Ø 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。
因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局
八 谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：
Ø 不断的要求提高容积率；
Ø 不断的偷面积；
Ø 不断的公关；
Ø 你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；
Ø 唯容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
九 实际上应该怎么理解容积率？
◆城市中不同的区位,其容积率不同,离城市近容积率大,离城市越远,容积率越小-----土地集约利用程度不同
◆土地费用越大,一般容积率就越大--------因为要平衡政府和开发商的利益
◆政府公布的容积率,不是规划理论计算的上限容积率------留有余地,政府和开发商之间也有谈判的筹码,你开发商要求增加容积率,那就得增加地价款.或者要求你开发商做些公益项目,给你提高容积率,这是政府的策略.因此,可以和政府进行容积率的谈判.
◆容积率决定建筑的开发量.容积率高,开发商的利益大,但环境品质降低,舒适度降低.
◆不同的容积率对应不同的产品,决定了不同的客户层面,进而决定了不同的竞争格局.
◆容积率不是越大越好----因为不同类型的产品有各自的最佳容积率(经济容积率),超过了这个容积率,产品的品质下降,环境质量下降,舒适度降低,产品的售价下降,利润空间减少,成本利润率减少,开发商的利润受损.
◆根据项目市场定位,成本,市场均价,测算你的最佳容积率,找到利润最大值,利益最大化.
◆如果规划容积率小于最佳容积率太多,最好和政府谈判,争取容积率,争取利润最大化.
◆降低容积率,做品质,提高售价,同样可以达到利润最大化的目的,所以不一定非要把容积率做满.如果做满,要仔细调查市场,判断市场的可实现度,可实现度好的设计才能保证开发商利润的实现.
◆当高容积率做出的产品难以出彩时.为减少高容积率的压力,可考虑采用标准层消化,拔高楼宇,功能转换,东西向围合的手段消化容积率.
◆针对高层当项目的规模较大时,分期规划,分期开发,如:一期可规划开发低容积率(2.0左右)的项目,拉人气,形成热销,为后期打基础,提高售价,争取最大利润.
◆可将容积率做满,低价销售,迅速回流资金,也不错.
◆点式楼比板式楼容易出面积,容易出容积率.
◆容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。
◆社区的规模越大,容积率就越低
◆也有楼盘在社区规模小，容积率高的情况下，同样能把住宅的舒适度发挥极致
◆高容积率带来了人口密度的增加，从而使基础设施承载力及负荷加重，小区的舒适度下降。

◆社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度，而在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，也能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度
位于金山的项目中庚城，不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的63亩的大规模中心园林。它不仅化解了建筑布局的紧张局促，而且给人超乎想象的舒适生活享受。在这里，其关键的半围合式布局起到了很大的作用，不仅提升了板楼建筑形式的容积率，而且还将节省的占地面积让度给中心园林，同时通过拔高楼层的方式，降低建筑密度，从而给业主营造了舒适的居住环境。