前期物业管理的工作计划.doc

前期物业管理工作计划
医院后勤工作在整个医院运行体系中扮演着保障、服务、节能、增效重要角色，是医疗服务和医院运行的支持系统。后勤设备是保障医、教、研活动正常运转的基本条件，也是医院基本质量要素。因此物业后勤不仅具有为医疗活动提供条件保障的一面，而且还有为病人和医院职工提供生活服务的一面，因此搞好物业后勤工作，更好地为医、教、研服务，为病人和医院职工服务，非常重要。根据目前主体工程一期项目完工的情况，本人初拟定以下工作思路以供领导审阅：

一、确定管理模式
委托物业公司管理，医院业务经营与后勤物管以共融两制的方式进行管理，我院独立成立物业管理部机制，由物业管理部建立一套质量体系指标，以此作为督查考评的依据，对物业公司进行服务管理及评分，力求服务优质与医疗技术达到相得益彰的效果。

二、制定物业部门组织结构、人员配置及工作职责

1、医院物业管理部组织结构图如下：
物业管理部部长
1名

↙ ↓ ↘
物管部行管
1名

物管文员
1名

机电工程师
1名

2、各职位工作职责

物业管理部 部长
①在院长的领导下全面部署并组织物业部的管理工作，以满足医院建设、发展及医疗、教育和科研的需要。
②参与医院建设和发展的论证活动，发挥职能部门参谋决策的作用。
③对物业部的工作提出总体设想和规划，不断建立健全的管理制度，使管理水平制度化、规范化、科学化。
④制定的科学的《物业管理质量体系》，对物业公司日常工作进行监督与评估。
⑤组织物业部门进行业务培训，对相关的业务工作进行指导。
⑥制定医院资产管理方案及管理制度，对资产进行统筹管理。
⑦对各类机电设备检修、服务管理评分、医院环境巡视报告、等报表进行审核。
⑧完成院领导交办的其它工作。
物业部 行管人员
主管领导物业部长，日常工作向物业部部长汇报。
① 协助部长督查物业公司日常管理工作。
②协助部长起草有关物业管理方面的文书及管理制度。
③依照物业管理部制定的《物业管理质量体系》，对物业公司的业务管理水平进行评估。
④督查协同管理医院餐厅，组织协调会务接待用餐安排。
⑤督查物业公司的安范管理情况，对管理疏漏之处，提出整改意见。
⑥完成部长交办的其它工作。

物业管理部 文员
主管领导物业部长，日常工作向物业部部长汇报。
①接收医院内各类发文，负责本部门报刊、邮件的收发。
②负责物业部办公室与各科室及业务单位的接待工作。
③汇编建档物业管理部的各项文档及资料。
④负责医院资产台帐的建立及查询，制作资产管理报表。
⑤负责每半年/1次，医院内的资产盘点工作。
⑥负责物业办公室各类办公物资的领用与管理。
⑦完成部长交办的其它工作。
物业部 机电工程师
主管领导物业部长，日常工作向物业部部长汇报。
①负责综合楼日常机电设备的管理与维修。
②督查物业管理区域各机电设备的运行状况，对设备运行情况提出预警意见及评估，发现问题，要求物业公司工程部进行整改。
③制定机电设备管理体系与巡查评分，每日制作巡查报表交物业部长审查。
④制定年度物业中心关于机电设备方面的培训，协同物业公司共同组织培训工作。
⑤督查并协同物业公司进行每年设备的养护并制定养护方案。
⑥建立各类设备及产家的档案，将每次养护维修的资料建档。
⑦完成部长交办的其它工作。
三、市调，了解具资质的物业企业，实地考察，为后续物业引进工作提供质价相符的企业。
四、筛选潜在物业企业，制定物业服务项目内容及要求，了解比对预报价。
六、引进物业服务企业，约谈物业委托合同，提出托管项目及服务要求。
七、向院领导汇报物业管理合同，请示相关未尽事宜，完善合同条款。
八、进行委托合同法律咨询，确定我方合同的权力受保护的合法性。
九、组织签订物业委托合同的。
十、督查物业公司与建设单位承接验收工作，参与并监督物业企业与建设单位验收的过程，避免工程质量上的疏漏及相关资料的流失。承接的项目及资料包括以下内容：
（一）产权资料
1、项目批准文件；
2、规划用地批准文件；
3、建筑执照。
（二）工程技术资料
1、地质勘察报告； 2、工程合同及开竣工报告；
3、工程预算； 4、图纸绘审记录；
5、工程设计变更通知及技术核定资料（质量事故处理记录）；
6、工程竣工图（总评面图、建筑、结构、设备、附属工程所有隐蔽管线的全套图纸）；
7、隐蔽工程验收记录； 8、沉降观测记录； 9、 地基处理记录；
10、钢材水泥等主要材料的质量保证资料；
11、新材料、构配件的签订合格证书；
12、 水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
13、砂桨、混凝土试块试压报告； 14、施工验收证明书。

二、房屋移交接管内容
1、建筑外檐； 2、梁、柱、板主体；
3、公共部位顶棚、墙面、地面、楼梯、扶手、钢窗；
4、室内及楼道配电箱； 5、配电柜；
6、公共部位照明。
三、公共设施接管验收项目内容
1、中央空调系统；2、高低压配电室设备；3、锅炉房系统；
4、真空泵房、气泵房、水泵房设备系统；
5、消防中控、监控系统；6、给排水系统；
7、弱电系统（电话、电视、宽带网络、广播、音响、对讲等）；
8、电梯系统；9、污水处理系统；
10、院内路灯、公共走廊照明系统；
11、停车设备运行情况；
十一、监管前期物业接管设备物质的采购
十二、督查物业公司招聘工作，与物业公司确认组织结构并明确各部门岗位的责任分工及人数安排。如虚拟图所示：

拟楼层

服务岗位

保洁人数设置（人）

保安设置（人）

预估人工费用
1F
挂号处

1人/1000元

2人/1500

4000元
急诊科
1人/1000元
/
1000元
传染科
1人/1000元
/
1000元
收费处
1人/1000元
1人/1500元
2500元
大堂保洁及其它功能科室日常清洁
1人/1000元

/

1000元
2F
内科门诊
2人/1000元
/
2000元
外科门诊
2人/1000元
/
2000元
儿科门诊
1人/1000元
/
1000元
体检中心
1人/1000元
3人/1500
5500元

合计人工费用
￥：20000元

十三、督查组织物业公司员工培训工作
十四、监督食堂筹备工作
十五、组织资产设备系统软件的引进及培训
固定资产作为医院资产的重要组成部分，具有使用周期长、使用地点分散、管理难度大等特点。根据这一特性，建议引用《医院固定资产管理软件》，这类软件有别于财务类软件的附属《固定资产管理软件》，它支持设备及资产的增加管理、变更管理、清理、借出管理、归还管理、修理管理等管理功能，支持固定资产折旧管理，自动生成固定资产台帐，提供多种查询及报表，同时能结合条形码技术，赋予每个实物一张唯一的条码资产标签，从资产购入企业开始到资产退出的整个生命周期，能针对固定资产实物进行全程跟踪管理。解决了资产管理中帐、卡、物不符，资产不明设备不清，闲置浪费、虚增资产和资产流失问题。为医院资产管理工作提供全方位、精准、高效的动态数据与决策依据，实现资产管理工作的信息化、规范化与标准化管理，能全面提升医院资产管理的效率与管理水平。

十六、物业管理服务内容确定
1、 物业管理区公共区域、共用设施设备管理及维修、养护
（1）房屋主体的维修、养护和管理；
（2）墙面、天花板、地面、门窗各类板材、砖面的维护保养；
（3）各小修范围内的泥工、瓦工、木工的修补及小五金的安装维护；
（4）中央空调系统运行维护；
（5）高低压配电室设备运行维护；
（6）锅炉房系统运行维护；
（7）消防系统设备运行维护；
（8）中央监控系统设备运行维护；
（9）弱电系统（电话、电视、广播、宽带网线）设备运行维护；
（10）真空泵房、气泵房、水泵房设备系统运行维护；
（11）给排水系统运行维护；
（12）电梯系统运行维护；
（13）污水处理系统运行维护；
（14）院内路灯公共走廊照明系统的维护；
（15）停车设备运行、维护保养；
2、 物业管理区域安全防范、公共秩序维护；
（1）门岗保卫；
（2）医院重要设备和库房区域的治安巡视；
（3）医院门诊、科室、病区、传染隔离区等的治安巡视；
（4）地面及地下车库的车辆引导、停放管理；
（5）闭路电视监控中心的监控；
（6）报刊、邮件的收发；
（7）医院物资出入放行登记管理。
3、 物业管理区域绿化养护和管理；
（1）绿篱及灌木修剪；
（2）草坪机剪；
（3）花、树喷药杀虫；
（4）树木、绿化带（草坪）浇水；
（5）枯枝、落叶清除；
（6）施肥、松土、拾捡杂物；
（7）综合楼办公室，租摆花树的养护。
4、物业管理区域的清洁、保洁
（1）外围道路清扫、保洁； （2）楼层清洁、消毒；（3）玻璃清洁；
（4）公共卫生间、开水间、污洗间、浴室清洁消毒；
（5）生活垃圾收集清运及医疗垃圾焚烧处理；
（7）地面、沟渠、窨井等清理消毒；
（8）医疗科室、手术室、会议室、透析室、重症室、急诊抢救室、注射区等清洁消毒；
（9）共用部分的过道、步梯、电梯、天台、平台、挑檐及建筑外墙等的清洁。
（10）大堂大理石地面打蜡、消毒；
（11）果皮箱、垃圾站垃圾清运保洁；
（12）各类板材墙面、顶棚、标识、宣传栏外窗、桌椅的保洁；
（13）不锈钢制品去污（扶手、电梯门、果皮箱等）；
（14）路灯、公共照明灯等清洁；
（15）楼梯踏步、踢脚线、围护铁栏清洁；
（16）化粪池清掏消毒。
5、物业管理区域的消防管理

6、餐饮管理服务
1、要求物业公司建立一套完善的，科学订餐、送配餐及消毒作业规程。
2、建立一套便捷且具优质服务的医院职工用餐服务方案。
3、建立一套会务接待用餐服务方案。

7、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；救护车管理。
8、医院被服布料、太平间、高压氧、消毒房的管理
被服布料即：病人使用医院的床上用品和穿着的衣服。以及工作人员的服装和各种敷料布、手术衣等。要求物业提供全院各种被服布料的收集、运送及消毒等服务。
9、医疗辅助服务
导医、护工、病人陪护、月子陪护、门诊挂号；
10、医疗勤杂工服务
10.1内勤：收发、运送被服布类、向病人发护理水、送开水、维护门诊诊室的秩序。
10.2护理内勤
帮助病人订餐，取送饭菜、清洗送餐车；
手术室接送手术病人；
清洗医用器材，代病人取药等；
协助护理人员护理婴儿；
协助医护人员约束病人的行为；
协助病室医护人员进行尸体料理、病重患者及行动不便病人的陪护工作。
10.3外勤：取送各种检查、化验标本，医疗用各类物品（含药品），外送病室科室各类报告、报表及相关文件。
流泥井清运与保畅，医疗区下水管道的疏通与保畅（含室内外）。
搬运工作：医院所需的物资（含医疗用品、药品和器材）搬运。
11、接待服务
物管接待咨询、医院内报修受理、受理投诉、病床加位租赁、轮椅。
12、商业便民服务
文印、代办机票、火车票、船票、预定鲜花。

十七、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

十八、各类突发事件的紧急预案
1、火警处理方案、火灾处理预紧程序。
2、水管爆裂紧急预案。
3、污井水、管道、化粪池堵塞、污水外溢紧急预案。
4、停电事故的紧急预案。
5、电梯故障紧急预案。
6、物品被盗、遗失的处理流程。
7、病患猝死的处理方案。
8、打架、斗殴、流氓滋事等治案事件的预紧方案。
9、医患冲突的预紧方案。
10、精神失常及醉汉闯入医院的处理流程。
11、抢劫、爆炸事件的预紧方案。

十九、投标项目以外的院内勤杂事物

16

工作进度表 2011年8月份
日期/内容
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物业部工作计划制定

休

休

休

休

确定物业管理模式

确定物业部组织结构

招聘物业部工作人员

省内，市调物业公司

物业部招聘人员到位

与院领导请示办公用品、医疗耗材采购方案

了解采购市场 场

制定采购方案，制作开业期各类耗材及办公室用品的采购计划

组织资产设备系统软件的引进及培训

工作进度表 2011年9月份
日期/内容
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在院领导批示下，赴深圳考察物业企业

制作物业企业市调报告

向院领导汇总会报考察企业的情况，及预报价。

约谈意向公司，商谈服务项目、价格，拟定委托合同

双方意向达成，进行委托合同法律咨，签定合同

物业进场，安排办公室。进行承接验收，筹备食堂。

组织招聘，进行资产录入工作

工作进度表 2011年10月份
日期/内容
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物业公司招聘人员到位

组织入职、人员培训

食堂筹备工作。

食堂筹备就绪，试用。

制定各类物业管理制度。

制定《物业管理质量体系》

制定办公用品及医疗耗材，市调采购计划

向院领导汇报采购市调情况，收集各科室采购计划，报批。

组织资产管理录入工作，建立台帐

工作进度表 2011年11月份
日期/内容
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组织物业公司进行一期工程的开荒保洁工作。

进行办公用品及医疗耗材的采购

物业公司组织培训并进行实习。

约谈《危险物品特许经营》企业，商定合作价格，签定医疗垃圾处置合同。

督查医院餐厅筹备

检查物业培训、上岗情况

检查物业清洁耗材、设备准备情况

机电设备运行检查

工作进度表 2011年12月份
日期/内容
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消防队进行消防工作检查

协助医院开业庆典的各项工作

物业公司全体人员到岗，内外保安进入安防岗位。

职工食堂、医院餐厅已正常运行。

资产数据录入完毕，台帐已建档。

组织各机电设备类，开业前检查。