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关于房地产市场调研报告【五篇】房地产市场调研报告篇 1“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的 15%左右，相关税收占到总税收的 30%;如果加上契税收入，则占到 36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。一、我区房地产市场发展现状 今年 1-6 月，我区房地产业实现税收 5 亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成 37.3 亿元，其中住宅投资完成 23 亿元;商品房施工面积 489.9 万平方米，销售 100 万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6 月，房地产开发平均增速为 42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6 月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9 倍;办公楼开发投资也保持了 10 倍以上的增速。2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6 月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6 月全区预售3940 套，总面积 50.6 万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了 15.5%和 15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3 月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4 月份仅售出 474套，总面积 6.5 万平方米，与 3 月份相比均下降了 44.3%。5 月、6 月继续维持了较低的预售水平，每月预售 385 套，总面积 5万平方米左右。3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。自年开始，我区房地产价格以年均 20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨 20.5%、30%和 42%。目前，我区新建商品房均价已达 5590 元每平方米，同比上升 20%;存量房均价已达 5000 元每平方米，同比上升 47%。二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上正快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。房贷利率调整。3 月 16 日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上正快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由 20%提高到 30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由 5.31%提高到6.12%。房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定 2005 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在 2005 年 6 月 1 日以后购买非普通住房的，按 3%全额征收契税。房地产发展目标调整。2005 年市政府工作报告确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于 2 月 18 日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。2005 年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各 1000 万平方米。从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。1、加强房地产价格监测工作 及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。3、有计划有步骤的规划房地产开发 结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。4、合理引导住房主体需求 中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。房地产市场调研报告篇 2 两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的 15%左右，相关税收占到总税收的 30%;如果加上契税收入，则占到 36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。一、我区房地产市场发展现状 今年 1-6 月，我区房地产业实现税收 5 亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成 37.3 亿元，其中住宅投资完成 23 亿元;商品房施工面积 489.9 万平方米，销售 100 万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6 月，房地产开发平均增速为 42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6 月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9 倍;办公楼开发投资也保持了 10 倍以上的增速。2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6 月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6 月全区预售3940 套，总面积 50.6 万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了 15.5%和 15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3 月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4 月份仅售出 474套，总面积 6.5 万平方米，与 3 月份相比均下降了 44.3%。5 月、6 月继续维持了较低的预售水平，每月预售 385 套，总面积 5万平方米左右。3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。自年开始，我区房地产价格以年均 20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨 20.5%、30%和 42%。目前，我区新建商品房均价已达 5590 元每平方米，同比上升 20%;存量房均价已达 5000 元每平方米，同比上升 47%。二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：中央:土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。房贷利率调整。3 月 16 日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由 20%提高到 30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由 5.31%提高到 6.12%。房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定 xx 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在 xx 年 6 月 1 日以后购买非普通住房的，按 3%全额征收契税。房地产发展目标调整。xx 年市政府工作报告确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于 2 月 18 日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx 年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各 1000 万平方米。从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。2、加强房地产项目的跟踪管理工作 建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。3、有计划有步骤的规划房地产开发 结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。4、合理引导住房主体需求 中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。房地产市场调研报告篇 3 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照 2009 年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等 7 个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等 8 个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。2006 年至 2009 年 10 月份，全市共建成商品房面积 210.6万，完成销售面积 136.8 万，空置面积 74.0 万，空置率为 35.2%，其中 2009 年 1-10 月份全市建成商品房面积 49.1 万，销售 27.2 万。2006 年榆林市区商品房均价 1646 元/，2007 年涨至2300 元/，2008 年更是涨至高层 4000 元/、多层 3000 元/，2009 年 1-10 月份，高层 3900-4100 元/、多层 3000-3200 元/。尽管 2008 年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009 年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10 月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年-2008 年全市累计完成经济适用房 85.1 万，其中 2006 年完成 22 万;2007 年完成 18.1 万，同比下降 17.7%;2008 年完成 45 万，同比增加了 148.6%，安置住房困难户 8510 户。目前在建经济适用住房 23 万，小高层均价 2300 元/，多层均价约 1800 元/，在房产市场占有较大份额。廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等 7个县区申报了建筑面积 7.7 万(1540 套)，总投资 1.17 亿元，其中榆阳区等 5 个县区已开工 4.25 万、850 套。二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是 2002 年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图 2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008 年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约 47.5 万，空置率约为 63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008 年全市房地产上市交易面积 67.6 万，交易额 17.9 亿元，交易面积较上年下降近 40%，开发量下降 10%，到 2009 年第一季度，更是跌到了低谷，下降了 63.1%。7 县区 2009 年第一季度较去年第四季度下降了 61%，到了第二、三季度强势反弹，7 县区分别比上季度增长了 54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了 2009 年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止 6 月末，全市金融机构各项存款余额已达 1092 亿元，居全省第二，较年初增加 206 亿元，较年初增加 137 亿元，增长 29.35%，同比多增 76 亿元，增量已相当于 2009 年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省 4.93 个和 1.35 个百分点。6 月末，全市金融机构个人消费贷款余额为 67 亿元，较年初新增 4 亿元，其中，6 月当月个人中长期消费贷款新增 4.15 亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部 6 县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部 6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县 2006 年-2008 年全县共建成商品房面积 60 万，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到 5400 元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2006 年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从 2008 年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从 2001 年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升。房地产市场调研报告篇 4 一、xx 房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是 xx 房地产业的发展的主要特质。从 XX 年起至今，商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx 房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。xx 年以后，随着大量外埠资本注资，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使房地产业不能满足细分市场的要求。XX 年后，这一局面被打破，滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。XX 年，xx 房地产进入了历年来最火爆的一年。目前，xx 房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。二、商品住宅发展特征 产品特征：中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。价格特征：城区商品住宅总体价格水平在 6500 元/平方米左右，均价在 6500 元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。供求特征：全市商品房销售项目中，xx 区域占据了 39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。三、XX 年(1-6 月份)商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析 xx 区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX 年(16 月份)，住宅均价达到 5894.43 元/平方米，与去年同期相比，价格增长了 39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入 XX 年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，XX年(16 月份)，住宅销量为 8950 套，与去年同期相比，减少了 51.32%。从上表可以看出，xx 区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在 45000 套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。(2)商品住宅市场供求关系 1、XX 年(16 月份)商品住房市场总容量约为 45000 套，16 月总供给 13299 套，市场总销量为 8950 套，总体供销比为1.49：1。2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少 为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在 xx 年以来对拆迁规模进行了压缩。XX年(1-6 月份)，全市旧城改造拆迁面积为 16 万平方米，同比下降 28.94%。同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6 月份)的网络调查数据和对 90 多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到 47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。3、购房者对中心城区的住宅偏好度高 亿房研究中心的 XX 年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。4、主要销售的住房产品价格集中在 5000-7000 元/平方米 如下图所示：50007000 元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000 元/平方米以上产品的销量逐步上升。5、今年 1-6 月份主要销售的住房产品户型集中在 90-120平方米 XX 年(1-6 月份)户型供销比例统计结果显示，90 平方米以下户型供小于销，140 平方米以上户型供大于销，90-140 平方米户型供销比较平衡。其中，90 平方米以下户型的上市量占到总上市量的 20.52%，90 平方米以下户型的销售量占到总销量的27.83%。90 平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年 1-6 月份的情况来说，xx90 平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的 40.17%，90 平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的 45.43%。四、各区域住宅市场发展概况 xx 区目前由中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：(一)中心区 XX 年上半年中心区成交均价为 6875.42 元/平方米，较去年同期上涨 2152.88 元/平方米，涨幅为 45.59%。其中商品住宅共成交 3235 套，较去年减少 4630 套，降幅为 58.87%。从上半年中心区成交价格来看，1 至 5 月呈递增趋势，5 月达到价格高峰，为 7286.34 元/平方米，随后 6 月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定 7200 元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少 3 成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了 6 月该片区的价格出现小幅回落。发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的 140 万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。预计不久的将来，内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个中心区的加快建设。中心区主要在售楼盘信息(截止到 XX 年 6 月 30 号)(二)古田片区 XX 年上半年古田片区成交均价为 5217.82 元/平方米，较去年同期上涨 1516.4 元/平方米，涨幅为 40.97%。其中商品房住宅共成交 1195 套，较去年减少 2609 套，降幅为 68.59%。从成交价格情况来看，尽管古田片区今年 1 至 6 月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交 1195 套，跌幅居全市之首。从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。古田片区主要在售楼盘信息(截止到 XX 年 6 月 30 号)(三)二七、后湖片区 XX 年上半年二七、后湖片区成交均价为 5186.25 元/平方米，较去年同期上涨 1694.93 元/平方米，涨幅为 48.55%。其中商品房住宅共成交 2364 套，较去年下降 42.06%。从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1 至 5月稳中有升，6 月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到 XX 年 6 月 30 号)(四)东西湖片区 XX 年上半年东西湖片区成交均价为 4708.77 元/平方米，较去年同期上涨 1431.83 元/平方米，涨幅为 43.69%。其中商品房住宅共成交 2364 套，较去年增长了 14.07%。从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长 14 个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近 4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。房地产市场调研报告篇 5 根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：一、我县房地产市场发展的现状(一)房地产市场发展形势分析 近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有 17 家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3 亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区 8 处，开发商品住宅 6200 套、56 万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx 年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以 100 平方米以上的大面积楼房为主，90-100 平方米的小户型销售情况良好但数量较少