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第一编第一编 房地产法基础房地产法基础 o第一章第一章 我国建设用地制度我国建设用地制度o第二章第二章 建设用地使用权的出让取得建设用地使用权的出让取得o第三章第三章 建设用地使用权的其他取得方式建设用地使用权的其他取得方式o第四章第四章 房地产权关系房地产权关系o第五章第五章 房地产登记制度房地产登记制度第一章第一章 我国建设用地制度我国建设用地制度o第一节第一节 我国土地分类及其归属利用制度我国土地分类及其归属利用制度n土地分类及其意义土地分类及其意义n我国土地归属和利用制度我国土地归属和利用制度n可流转的国家土地使用权制度的创立可流转的国家土地使用权制度的创立o第二节第二节 建设用地及其供应：农村土地征建设用地及其供应：农村土地征收制度收制度n城市建设用地及其来源城市建设用地及其来源n农村土地征收及其存在的问题农村土地征收及其存在的问题n城乡建设用地的统一问题城乡建设用地的统一问题n城市土地储备制度城市土地储备制度o第三节第三节 土地权属及其争议解决土地权属及其争议解决n土地权属确定土地权属确定n土地权属争议的解决土地权属争议的解决第一节第一节 我国土地分类及其归属利用制度我国土地分类及其归属利用制度土地分类及其意义土地分类及其意义o农用地、建设用地和未利用土地农用地、建设用地和未利用土地 n根据土地用途划分根据土地用途划分n最基本的划分方式最基本的划分方式o城市土地和农村土地城市土地和农村土地 n城市土地：可流转城市土地：可流转n农村土地：不可流转或流转受限制农村土地：不可流转或流转受限制o公益用地与私益用地公益用地与私益用地n公益土地：不可交易的非财产性权利公益土地：不可交易的非财产性权利 n私益土地：可流转的财产性权利私益土地：可流转的财产性权利p居住用地：使用权可长期化居住用地：使用权可长期化p商业用地：有期限使用商业用地：有期限使用我国土地归属和利用制度我国土地归属和利用制度o土地归属制度土地归属制度n全民所有权：城市土地全民所有权：城市土地n集体所有权：农村土地集体所有权：农村土地o土地利用制度土地利用制度n建立土地使用权制度：土地分散利用建立土地使用权制度：土地分散利用n农村土地利用农村土地利用o允许乡镇企业使用建设用地或合资利用允许乡镇企业使用建设用地或合资利用n城市土地利用城市土地利用o建立土地使用权的有偿出让方式建立土地使用权的有偿出让方式 可流转的国家土地使用权制度的创立可流转的国家土地使用权制度的创立o两种土地使用权体制的创立两种土地使用权体制的创立n无偿划拨无偿划拨n有偿出让有偿出让o可流转土地使用权的性质可流转土地使用权的性质n财产权财产权o可流转土地使用权的法律特征可流转土地使用权的法律特征n是一种直接支配土地的物权是一种直接支配土地的物权 n是一种具有较强独立性的物权是一种具有较强独立性的物权 n几乎具有相当于所有权的权能几乎具有相当于所有权的权能 第二节第二节 建设用地及其供应：农村土地征收制度建设用地及其供应：农村土地征收制度城市建设用地及其来源城市建设用地及其来源o建设用地范围建设用地范围n城市建设用地城市建设用地n农村建设用地农村建设用地o建设用地来源建设用地来源n均来源于非建设用地均来源于非建设用地o建设用地管理建设用地管理n存量建设用地存量建设用地n增量建设用地增量建设用地 o城市新增建设用地来源城市新增建设用地来源n来源：农村土地来源：农村土地n方式：征收方式：征收农村土地征收及其存在的问题农村土地征收及其存在的问题o农地征收条件农地征收条件n为为“公共利益需要公共利益需要”是前提条件是前提条件 n对被征土地涉及的农村人口进行补偿对被征土地涉及的农村人口进行补偿 o现行征收制度存在的问题现行征收制度存在的问题n征收并不完全都是为公共利益征收并不完全都是为公共利益n征收补偿存在着许多问题征收补偿存在着许多问题 o按照土地原有用途补偿按照土地原有用途补偿 ，未考虑到商业化利用的价值，未考虑到商业化利用的价值 o不是对土地价值的补偿，而是对地上物的补偿不是对土地价值的补偿，而是对地上物的补偿 o仅仅对土地所有权补偿，未对土地承包经营权等补偿仅仅对土地所有权补偿，未对土地承包经营权等补偿 o改进方法改进方法n建立农村建设用地使用权流转规则建立农村建设用地使用权流转规则 n建立农村和城市建设用地使用权统一的市场建立农村和城市建设用地使用权统一的市场 城乡建设用地的统一问题城乡建设用地的统一问题o农村和城市房地产市场的统一农村和城市房地产市场的统一n因权属不一，农村房地产市场被封闭因权属不一，农村房地产市场被封闭 n农村和城市房地产分离是历史形成的农村和城市房地产分离是历史形成的n农村城市化要求农村和城市房地产走向统一农村城市化要求农村和城市房地产走向统一o建立集体建设土地使用流转规则建立集体建设土地使用流转规则n直接出让方式，如广州直接出让方式，如广州n改良的征收方式改良的征收方式 ，如宁波，如宁波o农民按照其社员身份将土地收益折算成股份，组成股份合作公司农民按照其社员身份将土地收益折算成股份，组成股份合作公司 ，发展农村经济，发展农村经济 城市土地储备制度城市土地储备制度o土地储备计划土地储备计划n相关机构共同编制年度土地储备计划相关机构共同编制年度土地储备计划 n报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案 o土地收购土地收购n根据土地储备计划，土地储备机构收购或收回土地根据土地储备计划，土地储备机构收购或收回土地o土地开发与利用土地开发与利用n土地储备机构负责前期开发土地储备机构负责前期开发 、保护管理及临时利用、保护管理及临时利用 o土地供应土地供应n由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地 n实现了统一征收、统一开发、统一出让、统一管理实现了统一征收、统一开发、统一出让、统一管理 n维持了现行征收制度维持了现行征收制度 ，应当谨慎地对待土地储备制度，应当谨慎地对待土地储备制度 第三节第三节 土地权属及其争议解决土地权属及其争议解决土地权属确定土地权属确定o国家所有权与集体所有权边界的确定国家所有权与集体所有权边界的确定n所有权登记制度不完善所有权登记制度不完善n不能证明归集体所有的，属于国家所有不能证明归集体所有的，属于国家所有 o集体土地确权和登记集体土地确权和登记n队为基础，三级所有队为基础，三级所有 n集体土地所有权登记集体土地所有权登记n有些地方采纳时效取得制度有些地方采纳时效取得制度 o土地使用权权属确认土地使用权权属确认n土地使用权登记土地使用权登记n土地使用权纠纷一般在土地使用权取得和行使环节产生土地使用权纠纷一般在土地使用权取得和行使环节产生 土地权属争议的解决土地权属争议的解决o土地权属争议的行政裁决土地权属争议的行政裁决n法律规定土地权属争议由政府处理法律规定土地权属争议由政府处理 n政府处理，在行政法上属于一种行政裁决政府处理，在行政法上属于一种行政裁决 n行政裁决采取先调解后处理的原则行政裁决采取先调解后处理的原则 o土地权属争议行政裁决的司法审查土地权属争议行政裁决的司法审查n行政裁决行政裁决n行政复议行政复议n行政诉讼行政诉讼o笔者建议笔者建议n全民所有和集体所有土地范围的争议，可适用现行法全民所有和集体所有土地范围的争议，可适用现行法n土地使用权权属或范围争议，应纳入普通民事诉讼程序土地使用权权属或范围争议，应纳入普通民事诉讼程序第二章第二章 建设用地使用权的出让取得建设用地使用权的出让取得摘摘 要要o第一节第一节 建设用地使用权出让规则建设用地使用权出让规则n建设用地使用权出让行为建设用地使用权出让行为n建设用地使用权出让法律关系的主体与客体建设用地使用权出让法律关系的主体与客体n建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同n建设用地使用权设定登记建设用地使用权设定登记n土地使用条件条款及其违反后果土地使用条件条款及其违反后果o第二节第二节 建设用地使用权出让的方式建设用地使用权出让的方式n现行法对建设用地使用权出让方式的管制现行法对建设用地使用权出让方式的管制n协议、招标出让方式协议、招标出让方式n拍卖、挂牌出让方式拍卖、挂牌出让方式o第三节第三节 建设用地使用权存续期限及其终止建设用地使用权存续期限及其终止n出让建设用地使用权的期限出让建设用地使用权的期限n国有建设用地使用权期满终止和续展国有建设用地使用权期满终止和续展第一节第一节 建设用地使用权出让规则建设用地使用权出让规则建设用地使用权出让行为建设用地使用权出让行为o出让的基本含义出让的基本含义n使用权出让是一种合同行为使用权出让是一种合同行为 n出让合同出让合同+土地使用权登记土地使用权登记=物权设定物权设定o土地使用权出让性质土地使用权出让性质n出让行为中国家是所有权人，而非管理者身份出让行为中国家是所有权人，而非管理者身份n出让行为是创设他物权的私法行为出让行为是创设他物权的私法行为 o争议争议n土地使用权出让是行政行为还是民事法律行为土地使用权出让是行政行为还是民事法律行为n司法实践也认可有关土地使用权出让合同纠纷的民事合同纠纷司法实践也认可有关土地使用权出让合同纠纷的民事合同纠纷性质性质 建设用地使用权出让法律关系的主体与客体建设用地使用权出让法律关系的主体与客体o建设用地使用权出让合同的主体建设用地使用权出让合同的主体n出让人：土地所有权人（国家）出让人：土地所有权人（国家）o各级土地行政管理部分仅是代表机关各级土地行政管理部分仅是代表机关o开发区管委会也非出让人开发区管委会也非出让人n受让人：欲获得土地使用权的人受让人：欲获得土地使用权的人 o包括境内外的公司、企业、其他组织和个人包括境内外的公司、企业、其他组织和个人 o建设用地使用权出让合同的客体建设用地使用权出让合同的客体n客体为一定期限的土地使用权而非所有权客体为一定期限的土地使用权而非所有权n出让方式创设土地使用权的条件出让方式创设土地使用权的条件o必须是国有土地必须是国有土地o其必须获得批准其必须获得批准建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同o土地使用权出让合同土地使用权出让合同n可以协商的内容不多可以协商的内容不多 n合同正文即国有建设用地使用权出让示范文本合同正文即国有建设用地使用权出让示范文本 n附件附件o主合同义务的履行及责任主合同义务的履行及责任n出让方：提供土地出让方：提供土地n受让方：支付出让金受让方：支付出让金n义务的违反须承担违约责任义务的违反须承担违约责任建设用地使用权设定登记建设用地使用权设定登记o建设用地使用权设定登记的效力建设用地使用权设定登记的效力n登记可以理解为创设他物权的物权行为登记可以理解为创设他物权的物权行为n土地使用权必须经登记产生物权效力土地使用权必须经登记产生物权效力 o建设用地使用权登记的意义建设用地使用权登记的意义n建设用地土地使用权的登记是独立建簿登记建设用地土地使用权的登记是独立建簿登记n不仅仅是简单的他物权登记，而是在土地上创设可流转的建设不仅仅是简单的他物权登记，而是在土地上创设可流转的建设用地使用权登记用地使用权登记 土地使用条件条款及其违反后果土地使用条件条款及其违反后果o土地利用条件条款土地利用条件条款n主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、建筑限高、主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率、其他土地利用要求建筑密度、绿地率、其他土地利用要求 o土地用途变更土地用途变更n由出让人有偿收回建设用地使用权由出让人有偿收回建设用地使用权n依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议，或者重新签订出让合同让合同变更协议，或者重新签订出让合同 o违反使用条件的法律后果违反使用条件的法律后果n承担违约责任承担违约责任n行政处罚行政处罚第二节第二节 建设用地使用权出让的方式建设用地使用权出让的方式现行法对建设用地使用权出让方式的管制现行法对建设用地使用权出让方式的管制o现行法对建设土地使用权出让方式的管制现行法对建设土地使用权出让方式的管制n招标出让方式招标出让方式n拍卖拍卖出让方式出让方式n挂牌挂牌出让方式出让方式n协议协议出让方式出让方式o出让方式管制的效力出让方式管制的效力n对出让合同管制的违反，不影响合同效力对出让合同管制的违反，不影响合同效力 n应认定违反者承担行政责任应认定违反者承担行政责任协议、协议、招标招标出让方式出让方式o协议出让方式协议出让方式n含义：含义：以协议的方式确定受让人以协议的方式确定受让人n协议出让方式的范围（见教材）协议出让方式的范围（见教材）n协议出让受出让年限和最低价的限制协议出让受出让年限和最低价的限制o招标出让方式招标出让方式n含义：以招标方式确定土地使用权人含义：以招标方式确定土地使用权人n程序：程序：投标、开标评标、确定中标人、签订成交确认书及土地投标、开标评标、确定中标人、签订成交确认书及土地使用权出让合同使用权出让合同 n确定中标人的标准确定中标人的标准o“综合条件最佳者得综合条件最佳者得”和和“价高者得价高者得”拍卖、拍卖、挂牌挂牌出让方式出让方式o拍卖出让方式拍卖出让方式n含义含义：拍卖方式确定土地使用权人：拍卖方式确定土地使用权人n程序（略）程序（略）n拍卖出让与招标出让之比较拍卖出让与招标出让之比较o拍卖方式只关注金额拍卖方式只关注金额o拍卖方式中应买人可以随时报出更高价格拍卖方式中应买人可以随时报出更高价格o挂牌出让方式挂牌出让方式n含义：出让人在指定的土地交易场所挂牌确定受让人含义：出让人在指定的土地交易场所挂牌确定受让人n程序（略）程序（略）n成交规则成交规则o只有一个竞买人，符合条件亦可成交只有一个竞买人，符合条件亦可成交o两个以上竞买人，出价高者为竞得人两个以上竞买人，出价高者为竞得人o两个以上竞买人报价相同时，先提交报价单者为竞得人两个以上竞买人报价相同时，先提交报价单者为竞得人第三节第三节 建设用地使用权存续期限及其终止建设用地使用权存续期限及其终止出让建设用地使用权的期限出让建设用地使用权的期限o建设用地使用权期限规定建设用地使用权期限规定n居住用地居住用地7070年年n工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地他用地5050年年n商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年 o最高期限的效力最高期限的效力n超出的期限不具有法律效力超出的期限不具有法律效力 o建设用地使用权期满前收回建设用地使用权期满前收回n公共利益需要公共利益需要o补偿并退还相应出让金补偿并退还相应出让金n闲置土地达一定年限以上闲置土地达一定年限以上o满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 国有建设用地使用权期满终止和续展国有建设用地使用权期满终止和续展o土地使用权期满而终止土地使用权期满而终止n期满未续期或续期未获批准，土地使用权终止期满未续期或续期未获批准，土地使用权终止n终止后，国家无偿收回土地使用权终止后，国家无偿收回土地使用权o土地使用权届满和续展问题土地使用权届满和续展问题n至迟于届满前一年申请续期至迟于届满前一年申请续期 n办理必要续展审批手续办理必要续展审批手续 n支付土地使用权出让金，并办理登记手续支付土地使用权出让金，并办理登记手续 o住宅建设用地使用权期限问题住宅建设用地使用权期限问题n应当确立房屋所有权吸附土地使用权的规则应当确立房屋所有权吸附土地使用权的规则 n出让居住用途的土地使用权自动延期出让居住用途的土地使用权自动延期 第三章 建设用地使用权的其他取得方式摘 要oo第一节第一节第一节第一节 划拨建设用地使用权及其流转划拨建设用地使用权及其流转划拨建设用地使用权及其流转划拨建设用地使用权及其流转n n现行法对划拨建设用地使用权的规范现行法对划拨建设用地使用权的规范现行法对划拨建设用地使用权的规范现行法对划拨建设用地使用权的规范n n划拨建设用地使用权流转问题划拨建设用地使用权流转问题划拨建设用地使用权流转问题划拨建设用地使用权流转问题n n划拨建设用地使用权转轨方式和程序划拨建设用地使用权转轨方式和程序划拨建设用地使用权转轨方式和程序划拨建设用地使用权转轨方式和程序n n划拨建设用地使用权流转的其他方式划拨建设用地使用权流转的其他方式划拨建设用地使用权流转的其他方式划拨建设用地使用权流转的其他方式oo第二节第二节第二节第二节 国有土地租赁国有土地租赁国有土地租赁国有土地租赁n n国有土地租赁方式及其确立国有土地租赁方式及其确立国有土地租赁方式及其确立国有土地租赁方式及其确立n n国有土地租赁类型及其租金国有土地租赁类型及其租金国有土地租赁类型及其租金国有土地租赁类型及其租金n n国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得n n租赁建设用地使用权性质及其处分：现行规定和存在问题租赁建设用地使用权性质及其处分：现行规定和存在问题租赁建设用地使用权性质及其处分：现行规定和存在问题租赁建设用地使用权性质及其处分：现行规定和存在问题oo第三节第三节第三节第三节 间接取得建设用地使用权间接取得建设用地使用权间接取得建设用地使用权间接取得建设用地使用权n n建设用地使用权的转让建设用地使用权的转让建设用地使用权的转让建设用地使用权的转让n n建设用地使用权出租建设用地使用权出租建设用地使用权出租建设用地使用权出租第一节第一节 划拨建设用地使用权及其流转划拨建设用地使用权及其流转现行法对划拨建设用地使用权的规范现行法对划拨建设用地使用权的规范oo划拨建设用地使用权的基本定位划拨建设用地使用权的基本定位划拨建设用地使用权的基本定位划拨建设用地使用权的基本定位n n物权法物权法物权法物权法对划拨建设用地使用权进行了确认对划拨建设用地使用权进行了确认对划拨建设用地使用权进行了确认对划拨建设用地使用权进行了确认n n基本定位在公益事业和国家重点工程建设上基本定位在公益事业和国家重点工程建设上基本定位在公益事业和国家重点工程建设上基本定位在公益事业和国家重点工程建设上 oo划拨建设用地使用权特征划拨建设用地使用权特征划拨建设用地使用权特征划拨建设用地使用权特征n n取得方式取得方式取得方式取得方式 n n对价支付对价支付对价支付对价支付n n存在期限存在期限存在期限存在期限n n使用权性质使用权性质使用权性质使用权性质oo划拨建设用地使用权的终止划拨建设用地使用权的终止划拨建设用地使用权的终止划拨建设用地使用权的终止n n因公益目的实现、无须实现或者使用者终止而终止因公益目的实现、无须实现或者使用者终止而终止因公益目的实现、无须实现或者使用者终止而终止因公益目的实现、无须实现或者使用者终止而终止 n n无偿收回划拨土地使用权时，应当根据实际情况给予适当补偿无偿收回划拨土地使用权时，应当根据实际情况给予适当补偿无偿收回划拨土地使用权时，应当根据实际情况给予适当补偿无偿收回划拨土地使用权时，应当根据实际情况给予适当补偿 划拨建设用地使用权流转问题划拨建设用地使用权流转问题oo两种划拨建设用地使用权两种划拨建设用地使用权两种划拨建设用地使用权两种划拨建设用地使用权n n新的划拨建设用地使用权新的划拨建设用地使用权新的划拨建设用地使用权新的划拨建设用地使用权 oo仅适用于公益目的仅适用于公益目的仅适用于公益目的仅适用于公益目的n n传统划拨建设用地使用权传统划拨建设用地使用权传统划拨建设用地使用权传统划拨建设用地使用权 oo公益目的公益目的公益目的公益目的oo非公益目的非公益目的非公益目的非公益目的oo非公益目的划拨建设用地使用权市场化处分实质要件非公益目的划拨建设用地使用权市场化处分实质要件非公益目的划拨建设用地使用权市场化处分实质要件非公益目的划拨建设用地使用权市场化处分实质要件n n用于商业目的或经营目的用于商业目的或经营目的用于商业目的或经营目的用于商业目的或经营目的n n使用权主体为公司、企业、经营性组织使用权主体为公司、企业、经营性组织使用权主体为公司、企业、经营性组织使用权主体为公司、企业、经营性组织n n房地产证齐全，即有建设用地使用权证和建筑物所有权证房地产证齐全，即有建设用地使用权证和建筑物所有权证房地产证齐全，即有建设用地使用权证和建筑物所有权证房地产证齐全，即有建设用地使用权证和建筑物所有权证划拨建设用地使用权转轨方式和程序划拨建设用地使用权转轨方式和程序oo先出让后处分先出让后处分先出让后处分先出让后处分n n申请土地管理部门和房产管理部门批准申请土地管理部门和房产管理部门批准申请土地管理部门和房产管理部门批准申请土地管理部门和房产管理部门批准n n签订土地出让合同、交纳出让金签订土地出让合同、交纳出让金签订土地出让合同、交纳出让金签订土地出让合同、交纳出让金n n办理土地使用出让登记手续办理土地使用出让登记手续办理土地使用出让登记手续办理土地使用出让登记手续oo先处分后出让先处分后出让先处分后出让先处分后出让n n适用范围有限适用范围有限适用范围有限适用范围有限 n n限于自用或非营利性的使用限于自用或非营利性的使用限于自用或非营利性的使用限于自用或非营利性的使用 n n再转让时及时补正手续再转让时及时补正手续再转让时及时补正手续再转让时及时补正手续划拨建设用地使用权流转的其他方式划拨建设用地使用权流转的其他方式oo划拨土地上的房屋转让划拨土地上的房屋转让划拨土地上的房屋转让划拨土地上的房屋转让n n房屋转让可导致划拨建设用地使用权随之转让房屋转让可导致划拨建设用地使用权随之转让房屋转让可导致划拨建设用地使用权随之转让房屋转让可导致划拨建设用地使用权随之转让oo划拨土地上的房屋抵押划拨土地上的房屋抵押划拨土地上的房屋抵押划拨土地上的房屋抵押n n划拨建设用地使用权可随房抵押划拨建设用地使用权可随房抵押划拨建设用地使用权可随房抵押划拨建设用地使用权可随房抵押 oo划拨建设用地使用权直接抵押划拨建设用地使用权直接抵押划拨建设用地使用权直接抵押划拨建设用地使用权直接抵押n n土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已批准土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已批准土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已批准土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已批准oo划拨建设用地使用权作价入股划拨建设用地使用权作价入股划拨建设用地使用权作价入股划拨建设用地使用权作价入股n n中介机构评估作价，国家以股东身份参与分红中介机构评估作价，国家以股东身份参与分红中介机构评估作价，国家以股东身份参与分红中介机构评估作价，国家以股东身份参与分红oo企业破产和债务纠纷引起的划拨建设用地使用权流转企业破产和债务纠纷引起的划拨建设用地使用权流转企业破产和债务纠纷引起的划拨建设用地使用权流转企业破产和债务纠纷引起的划拨建设用地使用权流转n n划拨建设用地使用权不属于破产企业财产划拨建设用地使用权不属于破产企业财产划拨建设用地使用权不属于破产企业财产划拨建设用地使用权不属于破产企业财产 第二节第二节 国有土地租赁国有土地租赁国有土地租赁方式及其确立国有土地租赁方式及其确立oo国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种方式国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种方式国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种方式国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种方式oo租赁方式主要适用于存量土地租赁方式主要适用于存量土地租赁方式主要适用于存量土地租赁方式主要适用于存量土地 oo国有土地租赁和国有土地使用权租赁国有土地租赁和国有土地使用权租赁国有土地租赁和国有土地使用权租赁国有土地租赁和国有土地使用权租赁 n n客体不同客体不同客体不同客体不同oo前者为国有土地，后者为国有土地使用权前者为国有土地，后者为国有土地使用权前者为国有土地，后者为国有土地使用权前者为国有土地，后者为国有土地使用权n n土地供应市场中的地位不同土地供应市场中的地位不同土地供应市场中的地位不同土地供应市场中的地位不同oo前者属一级市场，后者属二级市场前者属一级市场，后者属二级市场前者属一级市场，后者属二级市场前者属一级市场，后者属二级市场n n租赁主体不同租赁主体不同租赁主体不同租赁主体不同oo前者为国家，后者为国有土地使用权人前者为国家，后者为国有土地使用权人前者为国家，后者为国有土地使用权人前者为国家，后者为国有土地使用权人n n权利范围不同权利范围不同权利范围不同权利范围不同oo前者范围较广，后者范围有较大限制前者范围较广，后者范围有较大限制前者范围较广，后者范围有较大限制前者范围较广，后者范围有较大限制国有土地租赁类型及其租金国有土地租赁类型及其租金oo国有土地租赁的类型国有土地租赁的类型国有土地租赁的类型国有土地租赁的类型n n短期租赁短期租赁短期租赁短期租赁n n长期租赁长期租赁长期租赁长期租赁oo国有土地租赁的租金国有土地租赁的租金国有土地租赁的租金国有土地租赁的租金n n国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡oo本书观点本书观点本书观点本书观点n n土地租赁适于长期使用土地土地租赁适于长期使用土地土地租赁适于长期使用土地土地租赁适于长期使用土地n n短期使用土地或修建临时建筑物，可用地役权制度来替代短期使用土地或修建临时建筑物，可用地役权制度来替代短期使用土地或修建临时建筑物，可用地役权制度来替代短期使用土地或修建临时建筑物，可用地役权制度来替代 国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得oo租赁意见租赁意见租赁意见租赁意见之规定之规定之规定之规定n n土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议的方式，有条件的，土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议的方式，有条件的，土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议的方式，有条件的，土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式必须采取招标、拍卖方式必须采取招标、拍卖方式必须采取招标、拍卖方式 n n未规定租赁的登记，但赋予租赁土地使用权与出让建设用地使未规定租赁的登记，但赋予租赁土地使用权与出让建设用地使未规定租赁的登记，但赋予租赁土地使用权与出让建设用地使未规定租赁的登记，但赋予租赁土地使用权与出让建设用地使用权同样的法律效力用权同样的法律效力用权同样的法律效力用权同样的法律效力 n n未规定在签署租赁合同时或之前是否需要政府批准或同意未规定在签署租赁合同时或之前是否需要政府批准或同意未规定在签署租赁合同时或之前是否需要政府批准或同意未规定在签署租赁合同时或之前是否需要政府批准或同意 oo实践操作实践操作实践操作实践操作n n一般采协议方式，须经过国土资源主管部门或房地产管理部门一般采协议方式，须经过国土资源主管部门或房地产管理部门一般采协议方式，须经过国土资源主管部门或房地产管理部门一般采协议方式，须经过国土资源主管部门或房地产管理部门的批准，并进行建设用地使用权登记的批准，并进行建设用地使用权登记的批准，并进行建设用地使用权登记的批准，并进行建设用地使用权登记 租赁建设用地使用权的性质及其处分：租赁建设用地使用权的性质及其处分：现行规定和存在问题现行规定和存在问题oo租赁建设用地使用权性质租赁建设用地使用权性质租赁建设用地使用权性质租赁建设用地使用权性质n n租赁建设用地使用权可视为一种物权租赁建设用地使用权可视为一种物权租赁建设用地使用权可视为一种物权租赁建设用地使用权可视为一种物权oo租赁建设用地使用权处分租赁建设用地使用权处分租赁建设用地使用权处分租赁建设用地使用权处分n n可转租、转让、随房抵押可转租、转让、随房抵押可转租、转让、随房抵押可转租、转让、随房抵押oo租赁取得方式和出让取得方式的区别租赁取得方式和出让取得方式的区别租赁取得方式和出让取得方式的区别租赁取得方式和出让取得方式的区别n n对价支付方式不同对价支付方式不同对价支付方式不同对价支付方式不同n n处分权限不同处分权限不同处分权限不同处分权限不同n n稳定性不同稳定性不同稳定性不同稳定性不同第三节第三节 间接取得建设用地使用权间接取得建设用地使用权建设用地使用权的转让建设用地使用权的转让oo建设用地使用权转让条件建设用地使用权转让条件建设用地使用权转让条件建设用地使用权转让条件n n已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书n n属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%25%25%25%以上以上以上以上n n属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 oo建设用地使用权转让与地上建筑物的关系建设用地使用权转让与地上建筑物的关系建设用地使用权转让与地上建筑物的关系建设用地使用权转让与地上建筑物的关系n n一并处分原则一并处分原则一并处分原则一并处分原则n n分割转让控制分割转让控制分割转让控制分割转让控制oo建设用地使用权转让与原出让使用权合同建设用地使用权转让与原出让使用权合同建设用地使用权转让与原出让使用权合同建设用地使用权转让与原出让使用权合同n n受原出让合同的约束受原出让合同的约束受原出让合同的约束受原出让合同的约束 oo建设用地使用权转让的性质和要件建设用地使用权转让的性质和要件建设用地使用权转让的性质和要件建设用地使用权转让的性质和要件n n性质：物权的转让性质：物权的转让性质：物权的转让性质：物权的转让 n n要件：签订书面转让合同；变更登记要件：签订书面转让合同；变更登记要件：签订书面转让合同；变更登记要件：签订书面转让合同；变更登记建设用地使用权出租建设用地使用权出租oo建设用地使用权出租概述建设用地使用权出租概述建设用地使用权出租概述建设用地使用权出租概述n n租赁土地使用权，地上建筑物随之租赁租赁土地使用权，地上建筑物随之租赁租赁土地使用权，地上建筑物随之租赁租赁土地使用权，地上建筑物随之租赁n n租赁地上建筑物，建设用地使用权随之租赁租赁地上建筑物，建设用地使用权随之租赁租赁地上建筑物，建设用地使用权随之租赁租赁地上建筑物，建设用地使用权随之租赁oo建设用地使用权出租的条件建设用地使用权出租的条件建设用地使用权出租的条件建设用地使用权出租的条件n n应当为出让建设用地使用权应当为出让建设用地使用权应当为出让建设用地使用权应当为出让建设用地使用权 n n未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租地的，土地使用权不得出租地的，土地使用权不得出租地的，土地使用权不得出租 oo建设用地使用权租赁合同建设用地使用权租赁合同建设用地使用权租赁合同建设用地使用权租赁合同n n租赁期限不得超过租赁期限不得超过租赁期限不得超过租赁期限不得超过20202020年。超过年。超过年。超过年。超过20202020年的，超过部分无效年的，超过部分无效年的，超过部分无效年的，超过部分无效 n n租赁合同自合同成立时起生效，登记并非其生效要件租赁合同自合同成立时起生效，登记并非其生效要件租赁合同自合同成立时起生效，登记并非其生效要件租赁合同自合同成立时起生效，登记并非其生效要件 oo租赁建设用地使用权租赁建设用地使用权租赁建设用地使用权租赁建设用地使用权n n出租人仍然是出让建设用地使用权人出租人仍然是出让建设用地使用权人出租人仍然是出让建设用地使用权人出租人仍然是出让建设用地使用权人n n承租人所享有的建设用地使用权不能超出原权利范围承租人所享有的建设用地使用权不能超出原权利范围承租人所享有的建设用地使用权不能超出原权利范围承租人所享有的建设用地使用权不能超出原权利范围第四章第四章 房地产权关系房地产权关系摘摘 要要oo第一节第一节第一节第一节 我国的房地产权关系我国的房地产权关系我国的房地产权关系我国的房地产权关系n n房地产权结构的一般理论房地产权结构的一般理论房地产权结构的一般理论房地产权结构的一般理论n n我国现行房地产权制度安排我国现行房地产权制度安排我国现行房地产权制度安排我国现行房地产权制度安排n n建设用地使用权终止与房屋所有权之关系建设用地使用权终止与房屋所有权之关系建设用地使用权终止与房屋所有权之关系建设用地使用权终止与房屋所有权之关系oo第二节第二节第二节第二节 房地产权关系：房屋产权的取得房地产权关系：房屋产权的取得房地产权关系：房屋产权的取得房地产权关系：房屋产权的取得n n建筑过程中的房屋（在建工程）独立性问题建筑过程中的房屋（在建工程）独立性问题建筑过程中的房屋（在建工程）独立性问题建筑过程中的房屋（在建工程）独立性问题n n建筑物的分割：集中产权到分散独立产权的演变建筑物的分割：集中产权到分散独立产权的演变建筑物的分割：集中产权到分散独立产权的演变建筑物的分割：集中产权到分散独立产权的演变n n不同权属形态的房屋所有权与建设用地使用权的关系不同权属形态的房屋所有权与建设用地使用权的关系不同权属形态的房屋所有权与建设用地使用权的关系不同权属形态的房屋所有权与建设用地使用权的关系oo第三节第三节第三节第三节 不同类型房屋的所有权：建设用地使用权对房不同类型房屋的所有权：建设用地使用权对房不同类型房屋的所有权：建设用地使用权对房不同类型房屋的所有权：建设用地使用权对房屋所有权的影响屋所有权的影响屋所有权的影响屋所有权的影响n n农村房屋和城市房屋农村房屋和城市房屋农村房屋和城市房屋农村房屋和城市房屋第一节第一节 我国的房地产权关系我国的房地产权关系房地产权结构的一般理论房地产权结构的一般理论oo房屋和土地权利的两种安排房屋和土地权利的两种安排房屋和土地权利的两种安排房屋和土地权利的两种安排n n房地权利合一房地权利合一房地权利合一房地权利合一oo房屋及其所占用土地被视为一个物房屋及其所占用土地被视为一个物房屋及其所占用土地被视为一个物房屋及其所占用土地被视为一个物n n房地权利分立房地权利分立房地权利分立房地权利分立oo房屋和土地被视为两个物房屋和土地被视为两个物房屋和土地被视为两个物房屋和土地被视为两个物oo房屋和土地权利分立的两种规则房屋和土地权利分立的两种规则房屋和土地权利分立的两种规则房屋和土地权利分立的两种规则n n现代地上权制度现代地上权制度现代地上权制度现代地上权制度oo设立地上权，是为了取得对建筑物的所有权设立地上权，是为了取得对建筑物的所有权设立地上权，是为了取得对建筑物的所有权设立地上权，是为了取得对建筑物的所有权 n n建筑物所有权建设用地使用权建筑物所有权建设用地使用权建筑物所有权建设用地使用权建筑物所有权建设用地使用权 oo现代地上权原理可以适用于我国建设用地使用权制度现代地上权原理可以适用于我国建设用地使用权制度现代地上权原理可以适用于我国建设用地使用权制度现代地上权原理可以适用于我国建设用地使用权制度 我国现行房地产权制度安排我国现行房地产权制度安排oo我国建设用地使用权制度：兼与地上权比较我国建设用地使用权制度：兼与地上权比较我国建设用地使用权制度：兼与地上权比较我国建设用地使用权制度：兼与地上权比较n n建设用地使用权是独立登记的土地产权建设用地使用权是独立登记的土地产权建设用地使用权是独立登记的土地产权建设用地使用权是独立登记的土地产权 n n建设用地