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第一章房地产法概述第一章房地产法概述 第一节第一节 房地产法的定义和调整对象房地产法的定义和调整对象 第二节第二节 房地产立法回顾房地产立法回顾 第三节第三节 房地产法的地位房地产法的地位 第四节第四节 房地产法的体系房地产法的体系 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产法的定义和调整对象 一、房地产一、房地产一、房地产一、房地产 广义：土地以及地上建筑物和其他定着物广义：土地以及地上建筑物和其他定着物狭义：土地与建筑物在空间上合为一体的财产狭义：土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态形态 二、房地产业二、房地产业二、房地产业二、房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业是具有生产、经营和服务职能的独立行业 运行过程：生产、流通、消费运行过程：生产、流通、消费三、房地产法的定义及调整对象三、房地产法的定义及调整对象三、房地产法的定义及调整对象三、房地产法的定义及调整对象 定义：调整房地产开发、交易及管理过程中发定义：调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称生的社会关系的法律规范的总称 调整对象调整对象（一）房地产开发关系（一）房地产开发关系（二）房地产交易关系（二）房地产交易关系（三）物业管理关系（三）物业管理关系（四）房地产管理关系（四）房地产管理关系返回第二节 房地产立法回顾 一、改革开放以前的中国房地产立法一、改革开放以前的中国房地产立法一、改革开放以前的中国房地产立法一、改革开放以前的中国房地产立法（一）建立新型的房地产权属关系时期（一）建立新型的房地产权属关系时期 （二）私房改造和稳定集体土地所有权时期（二）私房改造和稳定集体土地所有权时期 二、改革开放以后的中国房地产立法二、改革开放以后的中国房地产立法二、改革开放以后的中国房地产立法二、改革开放以后的中国房地产立法 （一）建立和健全城市私房管理法律制度时期（一）建立和健全城市私房管理法律制度时期 （二）建立和完善房地产业管理和交易法律制度（二）建立和完善房地产业管理和交易法律制度时期时期 返回第三节房地产法的地位 一、房地产法的性质一、房地产法的性质一、房地产法的性质一、房地产法的性质 本书认为，房地产法具有经济法的属性本书认为，房地产法具有经济法的属性 二、房地产法与民法、土地法二、房地产法与民法、土地法二、房地产法与民法、土地法二、房地产法与民法、土地法 （一）房地产法与民法（一）房地产法与民法 联系：民法的基本原则如平等、自愿、有偿原则，联系：民法的基本原则如平等、自愿、有偿原则，对房地产交易也同样适用对房地产交易也同样适用 区别：调整对象；任意性规范与强制性规范区别：调整对象；任意性规范与强制性规范（二）房地产法与土地法（二）房地产法与土地法 联系：房地产法与土地法有相交叉之处联系：房地产法与土地法有相交叉之处区别：偏重不同；规范的土地范围不同区别：偏重不同；规范的土地范围不同 返回第四节 房地产法的体系（一）房地产法的渊源体系（一）房地产法的渊源体系宪法宪法房地产法律房地产法律国务院发布的房地产法规、决议和命令国务院发布的房地产法规、决议和命令最高人民法院的文件最高人民法院的文件国务院各部、委发布的命令、指示和规章国务院各部、委发布的命令、指示和规章地方立法机关和人民政府发布的房地产管理法规地方立法机关和人民政府发布的房地产管理法规 （二）房地产法的内容体系（二）房地产法的内容体系 总则总则 房地产开发房地产开发房地产交易房地产交易物业管理物业管理 房地产市场管理房地产市场管理 房地产法律责任房地产法律责任 其他内容其他内容（三）房地产法的法理体系（三）房地产法的法理体系 1.1.房地产法律规范的总体性规定房地产法律规范的总体性规定2.2.房地产法律事实房地产法律事实3.3.房地产法律关系房地产法律关系4.4.房地产法律责任房地产法律责任（四）房地产法学的理论体系（四）房地产法学的理论体系 房地产法基础理论房地产法基础理论房地产开发法房地产开发法房地产交易法房地产交易法物业管理法物业管理法政府对房地产市场的调控法政府对房地产市场的调控法 返回第二章第二章 房地产法律关系房地产法律关系第一节第一节 房地产法律关系的定义和特征房地产法律关系的定义和特征 第二节第二节 房地产法律关系的构成房地产法律关系的构成 第三节第三节 房地产法律事实房地产法律事实 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产法律关系的定义和特征 一、房地产法律关系的定义一、房地产法律关系的定义一、房地产法律关系的定义一、房地产法律关系的定义指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系义务关系（一）依法律性质不同可分为：（一）依法律性质不同可分为：1.1.房地产民事法律关系房地产民事法律关系 2.2.房地产行政法律关系房地产行政法律关系 3.3.房地产经济法律关系房地产经济法律关系 （二）依房地产法律规范调整对象的不同可分为：（二）依房地产法律规范调整对象的不同可分为：1.1.房地产开发法律关系房地产开发法律关系2.2.房地产交易法律关系房地产交易法律关系3.3.物业管理法律关系物业管理法律关系4.4.房地产管理法律关系房地产管理法律关系二、房地产法律关系的特征二、房地产法律关系的特征二、房地产法律关系的特征二、房地产法律关系的特征 （一）性质的多重性（一）性质的多重性 （二）主体的广泛性（二）主体的广泛性 （三）客体的特殊性（三）客体的特殊性（四）产生、变更、消灭具有严格的程序性（四）产生、变更、消灭具有严格的程序性返回第二节 房地产法律关系的构成 一、房地产法律关系的主体一、房地产法律关系的主体一、房地产法律关系的主体一、房地产法律关系的主体 1.1.房地产管理主体房地产管理主体 2.2.房地产开发主体房地产开发主体 3.3.房地产交易主体房地产交易主体 4.4.房地产服务主体房地产服务主体 二、房地产法律关系的内容二、房地产法律关系的内容二、房地产法律关系的内容二、房地产法律关系的内容 1.1.房地产管理职权、职责房地产管理职权、职责 2.2.房地产民事权利房地产民事权利 3.3.房地产法律义务房地产法律义务三、房地产法律关系的客体三、房地产法律关系的客体三、房地产法律关系的客体三、房地产法律关系的客体 房地产经济行为房地产经济行为房地产房地产第三节 房地产法律事实 一、房地产法律事实的定义一、房地产法律事实的定义一、房地产法律事实的定义一、房地产法律事实的定义指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况的法定客观情况二、房地产法律事实的种类二、房地产法律事实的种类二、房地产法律事实的种类二、房地产法律事实的种类 （一）行为（一）行为 1.1.房地产法律行为房地产法律行为 2.2.房地产管理行为房地产管理行为 3.3.违法房地产行为违法房地产行为 （二）事件（二）事件 返回第三章第三章 土地征收法律制度土地征收法律制度 第一节第一节 土地征收法概述土地征收法概述 第二节第二节 土地征收程序土地征收程序 第三节第三节 土地征收审批权限土地征收审批权限 第四节第四节 土地征收补偿及安置标准土地征收补偿及安置标准 按“Esc”键返回到章目录第一节 土地征收法概述 一、土地征收的定义一、土地征收的定义一、土地征收的定义一、土地征收的定义 指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地所有权并给予补偿的一种行为土地所有权并给予补偿的一种行为 二、土地征收的法律特征二、土地征收的法律特征二、土地征收的法律特征二、土地征收的法律特征 （一）征收主体的唯一性（一）征收主体的唯一性 （二）征收土地标的特殊性（二）征收土地标的特殊性（三）征收土地行为的强制性（三）征收土地行为的强制性 （四）征收土地条件的补偿性（四）征收土地条件的补偿性三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革 返回第二节 土地征收程序 一、土地征收一般程序一、土地征收一般程序一、土地征收一般程序一、土地征收一般程序 （一）申请（一）申请 （二）审查（二）审查 （三）批准（三）批准 （四）公告（四）公告 二、临时用地批准程序二、临时用地批准程序二、临时用地批准程序二、临时用地批准程序 1.1.建筑施工的临时用地建筑施工的临时用地 2.2.地下或地上管线用地及地质勘探用地地下或地上管线用地及地质勘探用地 3.3.选择勘探用地选择勘探用地 4.4.抢险及紧急军事用地抢险及紧急军事用地 返回第三节 土地征收审批权限 一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变 分级限额审批制度分级限额审批制度 二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定 国务院批准的征收土地范围国务院批准的征收土地范围n n基本农田基本农田n n基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过3535公顷的公顷的n n其他土地超过其他土地超过7070公顷的公顷的省级人民政府批准的征收土地范围省级人民政府批准的征收土地范围n n国务院批准权限以外的土地国务院批准权限以外的土地n n报国务院备案报国务院备案 返回第四节 土地征收补偿及安置标准 一、土地征收补偿标准一、土地征收补偿标准一、土地征收补偿标准一、土地征收补偿标准 （一）土地补偿费：被征收前（一）土地补偿费：被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的610610倍倍 （二）地上附着物和青苗补偿费（二）地上附着物和青苗补偿费（三）新菜地开发建设资金（三）新菜地开发建设资金 二、安置补助费的标准二、安置补助费的标准二、安置补助费的标准二、安置补助费的标准 安置补助费：国家对被征地单位支付的为安置安置补助费：国家对被征地单位支付的为安置因征地所造成的多余农业人口而支付的补助金因征地所造成的多余农业人口而支付的补助金额额标准以耕地年产值为基础，按人口补助标准以耕地年产值为基础，按人口补助 三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想 （一）采取（一）采取“列举式列举式”立法模式，明确公共利益立法模式，明确公共利益的范围的范围 （二）扩大征地补偿的范围，提高征地补偿标准（二）扩大征地补偿的范围，提高征地补偿标准 （三）国家对征收的土地进行补偿时，应维护土（三）国家对征收的土地进行补偿时，应维护土地承包人的利益地承包人的利益 返回第四章第四章 土地使用权出让法律制度土地使用权出让法律制度 第一节第一节 土地使用权出让概述土地使用权出让概述 第二节第二节 土地使用权出让的程序和方式土地使用权出让的程序和方式 第三节第三节 土地使用权出让合同土地使用权出让合同 按“Esc”键返回到章目录第一节 土地使用权出让概述 一、土地使用权出让的定义一、土地使用权出让的定义一、土地使用权出让的定义一、土地使用权出让的定义 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为用权出让金的行为 二、土地使用权出让的法律特征二、土地使用权出让的法律特征二、土地使用权出让的法律特征二、土地使用权出让的法律特征 1.1.财产性财产性 2.2.平等性平等性 3.3.期限性期限性 4.4.出让人的单一性和受让人的广泛性出让人的单一性和受让人的广泛性 三、土地使用权出让与转让的关系三、土地使用权出让与转让的关系三、土地使用权出让与转让的关系三、土地使用权出让与转让的关系 （一）出让与转让的联系（一）出让与转让的联系n n一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方当事人；且均不影响国家限地让渡于另一方当事人；且均不影响国家对出让、转让的土地的所有权对出让、转让的土地的所有权 n n转让以出让为前提条件，而转让又可以促进转让以出让为前提条件，而转让又可以促进出让市场的发展和繁荣出让市场的发展和繁荣 （二）出让与转让的区别（二）出让与转让的区别1.1.土地使用权出让是创设财产权的行为，而土土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为地使用权转让则是转移财产权的行为 2.2.法律关系的主体不同法律关系的主体不同 3.3.出让金与转让费的构成及反映的关系不同出让金与转让费的构成及反映的关系不同 返回第二节 土地使用权出让的程序和方式 一、土地使用权出让的程序一、土地使用权出让的程序一、土地使用权出让的程序一、土地使用权出让的程序 （一）拟定出让方案（一）拟定出让方案 （二）审批（二）审批 （三）组织实施（三）组织实施 二、土地使用权出让的方式二、土地使用权出让的方式二、土地使用权出让的方式二、土地使用权出让的方式 （一）协议出让的定义、特点及程序（一）协议出让的定义、特点及程序1.1.一般适用于市政工程、公益事业、非盈利单一般适用于市政工程、公益事业、非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持、优惠的项目用地要给予扶持、优惠的项目用地2.2.程序程序（1 1）公布出让计划）公布出让计划（2 2）申请）申请（3 3）协商）协商（4 4）签约）签约（5 5）公布协议结果）公布协议结果（6 6）登记）登记 （二）招标出让（二）招标出让n n适用开发性用地或有较高技术性要求的建设适用开发性用地或有较高技术性要求的建设用地用地 n n程序程序招标招标投标投标开标、评标和中标开标、评标和中标签约签约登记登记 （三）拍卖出让（三）拍卖出让 n n适用于商业用地或娱乐用地适用于商业用地或娱乐用地 n n程序程序拍卖公告拍卖公告交验有关证件、领取入场证交验有关证件、领取入场证拍卖拍卖 签约签约 登记登记 返回第三节 土地使用权出让合同一、土地使用权出让合同的定义及特点一、土地使用权出让合同的定义及特点一、土地使用权出让合同的定义及特点一、土地使用权出让合同的定义及特点 指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议权利义务关系的协议 1.1.民事合同民事合同 2.2.标的的特殊性标的的特殊性 二、土地使用权出让合同订立的原则和程序二、土地使用权出让合同订立的原则和程序二、土地使用权出让合同订立的原则和程序二、土地使用权出让合同订立的原则和程序 （一）订立的原则（一）订立的原则 遵守国家法律、法规和政策的原则遵守国家法律、法规和政策的原则 符合土地利用总体规划和城市规划要求的原则符合土地利用总体规划和城市规划要求的原则坚持平等、自愿、有偿的原则坚持平等、自愿、有偿的原则（二）订立的程序（二）订立的程序三、土地使用权出让合同的主要条款三、土地使用权出让合同的主要条款 双方当事人的名称、住所双方当事人的名称、住所 所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况况 出让期限出让期限出让金的数额及给付方式出让金的数额及给付方式 土地使用规则土地使用规则 合同的担保方式合同的担保方式违约责任违约责任 双方认为应约定的其他条款双方认为应约定的其他条款 纠纷的解决方式纠纷的解决方式 合同订立的地点、日期等合同订立的地点、日期等 四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务 （一）出让人的主要权利和义务（一）出让人的主要权利和义务1.1.主要权利：主要权利：n n收取土地使用权出让金收取土地使用权出让金n n土地使用权期限届满收回土地使用权土地使用权期限届满收回土地使用权n n违约行为发生后的救济权，包括解除合同权、违约行为发生后的救济权，包括解除合同权、违约赔偿请求权和请求行政处分权违约赔偿请求权和请求行政处分权 2.2.主要义务：主要义务：n n依照出让合同规定，交付土地使用权依照出让合同规定，交付土地使用权n n提供有关资料和文件提供有关资料和文件 n n保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索（二）土地使用者的权利与义务（二）土地使用者的权利与义务 1.1.土地使用者的权力土地使用者的权力n n对所受让的土地享有开发、利用和经营的权对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利利n n有依法转让和出租的权利有依法转让和出租的权利n n有权在取得的土地使用权上设置抵押权有权在取得的土地使用权上设置抵押权n n解除出让合同的权利解除出让合同的权利n n要求违约赔偿的权利要求违约赔偿的权利 2.2.土地使用者的义务：土地使用者的义务：n n缴纳土地使用权出让金缴纳土地使用权出让金n n依照使用权出让合同的规定和城市规划的要依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地求使用土地 n n变更土地用途时，必须征得出让方同意，并变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准经有关部门批准 n n土地使用期限届满，返还土地使用权土地使用期限届满，返还土地使用权五、土地使用权出让合同的变更和解除五、土地使用权出让合同的变更和解除五、土地使用权出让合同的变更和解除五、土地使用权出让合同的变更和解除1.1.社会公共利益的需要社会公共利益的需要2.2.双方协商并经有关部门批准双方协商并经有关部门批准 3.3.一方违约，致使出让合同没有必要履行的一方违约，致使出让合同没有必要履行的 4.4.土地灭失土地灭失 返回第五章第五章 城市房屋拆迁法律制度城市房屋拆迁法律制度第一节第一节 城市房屋拆迁法概述城市房屋拆迁法概述 第二节第二节 房屋拆迁程序房屋拆迁程序 第三节第三节 拆迁补偿和拆迁安置拆迁补偿和拆迁安置 按“Esc”键返回到章目录第一节 城市房屋拆迁法概述 一、城市房屋拆迁法的定义一、城市房屋拆迁法的定义一、城市房屋拆迁法的定义一、城市房屋拆迁法的定义（一）城市房屋拆迁：拆迁人依法在城市规划区（一）城市房屋拆迁：拆迁人依法在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对被拆迁人进内国有土地上实施房屋拆迁，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为行补偿、安置的行为 （二）城市房屋拆迁法：调整在城市规划区内国（二）城市房屋拆迁法：调整在城市规划区内国有土地上，因实施房屋拆迁行为所发生的社会有土地上，因实施房屋拆迁行为所发生的社会关系的法律规范的总称关系的法律规范的总称二、城市房屋拆迁的原则二、城市房屋拆迁的原则二、城市房屋拆迁的原则二、城市房屋拆迁的原则 （一）符合城市规划的原则（一）符合城市规划的原则 （二）有利于城市旧区改造和生态环境改善的原（二）有利于城市旧区改造和生态环境改善的原则则 （三）保护文物古迹的原则（三）保护文物古迹的原则 三、城市房屋拆迁管理体制三、城市房屋拆迁管理体制三、城市房屋拆迁管理体制三、城市房屋拆迁管理体制 （一）国家一级管理机关及其职责（一）国家一级管理机关及其职责 （二）地方一级主管机构及其职责（二）地方一级主管机构及其职责 返回第二节 房屋拆迁程序 一、制定房屋拆迁计划和拆迁方案一、制定房屋拆迁计划和拆迁方案一、制定房屋拆迁计划和拆迁方案一、制定房屋拆迁计划和拆迁方案 二、房屋拆迁申请及审查、发证二、房屋拆迁申请及审查、发证二、房屋拆迁申请及审查、发证二、房屋拆迁申请及审查、发证 （一）房屋拆迁申请受理机关：房屋所在地的市、（一）房屋拆迁申请受理机关：房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门县人民政府房屋拆迁管理部门（二）申请拆迁时应提交的资料（二）申请拆迁时应提交的资料 三、拆迁公告三、拆迁公告三、拆迁公告三、拆迁公告 四、确定拆迁方式：自行拆迁和委托拆迁四、确定拆迁方式：自行拆迁和委托拆迁四、确定拆迁方式：自行拆迁和委托拆迁四、确定拆迁方式：自行拆迁和委托拆迁 五、签订拆迁协议五、签订拆迁协议五、签订拆迁协议五、签订拆迁协议 返回第三节 拆迁补偿和拆迁安置 一、拆迁补偿一、拆迁补偿一、拆迁补偿一、拆迁补偿 （一）拆迁补偿的对象：房屋所有人（一）拆迁补偿的对象：房屋所有人 （二）拆迁补偿的范围（二）拆迁补偿的范围n n被拆除的房屋被拆除的房屋 n n拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿予补偿n n拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿（三）拆迁补偿的形式（三）拆迁补偿的形式n n货币补偿货币补偿 n n产权调换产权调换 （四）拆迁补偿的标准（四）拆迁补偿的标准 n n货币补偿的原则和标准货币补偿的原则和标准 n n产权调换的面积按照拆除房屋的建筑面积计产权调换的面积按照拆除房屋的建筑面积计算算 二、拆迁安置二、拆迁安置二、拆迁安置二、拆迁安置（一）拆迁安置的对象：被拆除房屋的所有人和（一）拆迁安置的对象：被拆除房屋的所有人和承租人承租人 （二）拆迁安置地点（二）拆迁安置地点 n n原地安置原地安置 n n异地安置异地安置 （三）拆迁安置补助费和经济损失补偿费（三）拆迁安置补助费和经济损失补偿费 返回第六章第六章 房地产开发法律制度房地产开发法律制度 第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述 第二节第二节 房地产开发企业房地产开发企业 第三节第三节 政府对房地产开发的宏观管理政府对房地产开发的宏观管理 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的定义一、房地产开发的定义一、房地产开发的定义一、房地产开发的定义 指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为础设施和房屋建设的行为二、房地产开发的类型二、房地产开发的类型二、房地产开发的类型二、房地产开发的类型 以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发房地产开发 基础设施建设和房屋建设基础设施建设和房屋建设 新城区的开发和旧城区的拆迁改造新城区的开发和旧城区的拆迁改造 三、房地产开发的特点三、房地产开发的特点三、房地产开发的特点三、房地产开发的特点房地产开发是多部门协作活动房地产开发是多部门协作活动 房地产开发投资大房地产开发投资大 房地产开发周期较长房地产开发周期较长 四、房地产开发的原则四、房地产开发的原则四、房地产开发的原则四、房地产开发的原则 符合城市规划的原则符合城市规划的原则 坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则原则 鼓励和扶植建设居民住宅的原则鼓励和扶植建设居民住宅的原则 返回第二节 房地产开发企业 一、房地产开发企业的定义一、房地产开发企业的定义一、房地产开发企业的定义一、房地产开发企业的定义 指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业二、房地产开发企业设立的条件二、房地产开发企业设立的条件二、房地产开发企业设立的条件二、房地产开发企业设立的条件 有自己的名称和组织机构有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所有固定的经营场所 有符合规定的注册资本有符合规定的注册资本 有足够的专业技术人员有足够的专业技术人员 法律、行政法规规定的其他条件法律、行政法规规定的其他条件 三、房地产开发企业设立的程序三、房地产开发企业设立的程序三、房地产开发企业设立的程序三、房地产开发企业设立的程序 营业执照营业执照 房地产开发企业资质等级证书房地产开发企业资质等级证书 四、房地产开发企业资质管理四、房地产开发企业资质管理四、房地产开发企业资质管理四、房地产开发企业资质管理 一级资质：国务院建设行政主管部门审批一级资质：国务院建设行政主管部门审批 二级资质二级资质 三级资质三级资质 四级资质四级资质 返回第三节 政府对房地产开发的宏观管理 一、规划与计划管理一、规划与计划管理一、规划与计划管理一、规划与计划管理 （一）土地利用总体规划（一）土地利用总体规划 （二）城市规划（二）城市规划 （三）土地利用计划（三）土地利用计划二、房地产开发项目管理二、房地产开发项目管理二、房地产开发项目管理二、房地产开发项目管理 （一）开发项目的立项管理（一）开发项目的立项管理 （二）开发项目的施工管理（二）开发项目的施工管理 （三）开发项目的竣工验收（三）开发项目的竣工验收 返回第七章第七章 房地产转让法律制度房地产转让法律制度 第一节第一节 房地产转让概述房地产转让概述 第二节第二节 房地产转让合同房地产转让合同 第三节第三节 房地产转让中的有关法律问题房地产转让中的有关法律问题 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产转让概述 一、房地产转让的定义一、房地产转让的定义一、房地产转让的定义一、房地产转让的定义 指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为式将其房地产转移给他人的行为二、房地产转让的原则二、房地产转让的原则二、房地产转让的原则二、房地产转让的原则 （一）出让方地位不变原则（一）出让方地位不变原则 （二）房地产一致原则（二）房地产一致原则 （三）效益不可损原则（三）效益不可损原则 三、房地产转让的条件三、房地产转让的条件三、房地产转让的条件三、房地产转让的条件 （一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件条件 （二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件条件 （三）房地产转让的限制性规定（三）房地产转让的限制性规定 四、房地产转让的程序四、房地产转让的程序四、房地产转让的程序四、房地产转让的程序 返回第二节 房地产转让合同 一、房地产转让合同的定义一、房地产转让合同的定义一、房地产转让合同的定义一、房地产转让合同的定义 指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议产的协议二、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系二、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系二、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系二、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系 1.1.房地产转让合同以出让合同的存在为有效的前房地产转让合同以出让合同的存在为有效的前提条件提条件 2.2.出让合同中规定的受让人的权利义务、土地使出让合同中规定的受让人的权利义务、土地使用规则、其他建设条件等条款仍然适用于转让用规则、其他建设条件等条款仍然适用于转让合同，且必须成为转让合同的一部分内容合同，且必须成为转让合同的一部分内容3.3.房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制出让合同约定的年限的限制 三、房地产转让合同的主要条款三、房地产转让合同的主要条款四、房地产转让合同订立的程序四、房地产转让合同订立的程序 1.1.协商协商2.2.签约签约3.3.公证公证4.4.登记登记五、房地产转让合同履行、变更和解除五、房地产转让合同履行、变更和解除返回第三节 房地产转让中的有关法律问题 一、商品房预售一、商品房预售一、商品房预售一、商品房预售商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为或房价款的行为（一）商品房预售的条件（一）商品房预售的条件 n n土地使用权证书土地使用权证书 n n建设工程规划许可证建设工程规划许可证 n n按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的金达到工程建设全部投资的25%25%以上，并已经以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期确定施工进度和竣工交付日期 n n商品房预售许可证商品房预售许可证 （二）商品房预售管理规定（二）商品房预售管理规定1.1.商品房预售实行许可制度商品房预售实行许可制度 2.2.商品房预售合同实行登记备案制度商品房预售合同实行登记备案制度3.3.商品房预售所得款项的专款专用制度商品房预售所得款项的专款专用制度 二、房地产再转让的条件二、房地产再转让的条件二、房地产再转让的条件二、房地产再转让的条件受让人随时可以再转让受让人随时可以再转让 应受转让人的权利能力和出让合同的约束应受转让人的权利能力和出让合同的约束 三、房地产转让方式的法律思考三、房地产转让方式的法律思考三、房地产转让方式的法律思考三、房地产转让方式的法律思考 （一）赠与、调拨、继承不是房地产转让的形式（一）赠与、调拨、继承不是房地产转让的形式 （二）以土地使用权作价入股，合资、合作开发（二）以土地使用权作价入股，合资、合作开发土地不是房地产转让的特殊方式土地不是房地产转让的特殊方式 四、商品房买卖合同的若干法律规制四、商品房买卖合同的若干法律规制四、商品房买卖合同的若干法律规制四、商品房买卖合同的若干法律规制 （一）商品房销售广告视为要约的法律规制（一）商品房销售广告视为要约的法律规制 （二）商品房买卖预约和本约认定的法律规制（二）商品房买卖预约和本约认定的法律规制 （三）对恶意违约与欺诈行为的法律规制（三）对恶意违约与欺诈行为的法律规制 返回第八章第八章 房屋租赁法律制度房屋租赁法律制度第一节第一节 房屋租赁概述房屋租赁概述 第二节第二节 房屋租赁合同房屋租赁合同第三节第三节 廉租房保障法律制度廉租房保障法律制度 按“Esc”键返回到章目录第一节 房屋租赁概述 一、房屋租赁的定义一、房屋租赁的定义 指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为人使用，由承租人向出租人支付租金的行为二、房屋租赁的种类二、房屋租赁的种类 公房租赁和私房租赁公房租赁和私房租赁 居住用房租赁和非居住用房租赁居住用房租赁和非居住用房租赁 三、房屋租赁的条件三、房屋租赁的条件 有从事房屋租赁的法定资格有从事房屋租赁的法定资格 出租房屋所占的土地是以出让方式取得的出租房屋所占的土地是以出让方式取得的 有合法的房屋所有证书有合法的房屋所有证书 房屋能正常使用，符合安全条件房屋能正常使用，符合安全条件 返回第二节 房屋租赁合同 一、房屋租赁合同的定义一、房屋租赁合同的定义一、房屋租赁合同的定义一、房屋租赁合同的定义 出租人与承租人签订的在一定期限以内把房屋出租人与承租人签订的在一定期限以内把房屋交给承租人使用，承租人向出租人交付一定租交给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的协议金的协议二、房屋租赁合同的主要条款二、房屋租赁合同的主要条款二、房屋租赁合同的主要条款二、房屋租赁合同的主要条款 1.1.租赁期限租赁期限 2.2.租赁用途租赁用途 3.3.房屋租金房屋租金 4.4.修缮责任修缮责任 三、当事人的权利义务三、当事人的权利义务三、当事人的权利义务三、当事人的权利义务 （一）出租人的权利义务（一）出租人的权利义务 （二）承租人的权利义务（二）承租人的权利义务 四、房屋租赁合同的变更、解除与终止四、房屋租赁合同的变更、解除与终止四、房屋租赁合同的变更、解除与终止四、房屋租赁合同的变更、解除与终止 五、房屋租赁合同登记备案制度五、房屋租赁合同登记备案制度五、房屋租赁合同登记备案制度五、房屋租赁合同登记备案制度六、房屋转租六、房屋转租六、房屋转租六、房屋转租征得出租人同意征得出租人同意 七、买卖不破租赁七、买卖不破租赁七、买卖不破租赁七、买卖不破租赁八、承租人、出租人死亡后房屋租赁合同存续的特八、承租人、出租人死亡后房屋租赁合同存续的特八、承租人、出租人死亡后房屋租赁合同存续的特八、承租人、出租人死亡后房屋租赁合同存续的特别规定别规定别规定别规定 返回第三节 廉租房保障法律制度 一、概述一、概述一、概述一、概述 1.1.保障主体是国家保障主体是国家 2.2.保障对象是城市低收入住房困难家庭保障对象是城市低收入住房困难家庭 3.3.保障方式是房屋租赁补贴和实物配租等相结合，保障方式是房屋租赁补贴和实物配租等相结合，以房屋租赁补贴为主以房屋租赁补贴为主 4.4.保障客体是住宅用房保障客体是住宅用房 二、保障方式二、保障方式二、保障方式二、保障方式 （一）租赁补贴保障方式（一）租赁补贴保障方式 n n租赁补贴的补贴额租赁补贴的补贴额=城市低收入住房困难家城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额庭现住房面积与保障面积标准的差额每平每平方米租赁住房补贴标准方米租赁住房补贴标准 （二）实物配租保障方式（二）实物配租保障方式 n n实物配租的配租面积实物配租的配租面积=保障面积标准保障面积标准-城市低城市低收入住房困难家庭现住房面积收入住房困难家庭现住房面积 三、保障资金及房屋来源三、保障资金及房屋来源三、保障资金及房屋来源三、保障资金及房屋来源 （一）廉租房保障资金的来源（一）廉租房保障资金的来源 （二）实物配租廉租住房的来源（二）实物配租廉租住房的来源 四、申请、核准与廉租房保障协议四、申请、核准与廉租房保障协议四、申请、核准与廉租房保障协议四、申请、核准与廉租房保障协议 （一）申请与审核程序（一）申请与审核程序 （二）申请与审核主体的权利（力）和义务（职（二）申请与审核主体的权利（力）和义务（职责）责）（三）廉租房保障协议（三）廉租房保障协议返回第九章第九章 房地产抵押法律制度房地产抵押法律制度第一节第一节 房地产抵押概述房地产抵押概述 第二节第二节 房地产抵押的范围房地产抵押的范围 第三节第三节 房地产抵押的设定和抵押权的效力房地产抵押的设定和抵押权的效力第四节第四节 房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现 按“Esc”键返回到章目录第一节 房地产抵押概述 一、抵押的定义和特点一、抵押的定义和特点一、抵押的定义和特点一、抵押的定义和特点 抵押是一种担保债权实现的法律关系抵押是一种担保债权实现的法律关系抵押物是由债务人或第三人提供的法律允许抵抵押物是由债务人或第三人提供的法律允许抵押的财产押的财产 不转移对抵押物的占有不转移对抵押物的占有 二、抵押的种类二、抵押的种类二、抵押的种类二、抵押的种类 不动产抵押、动产抵押、权利抵押、财团抵押不动产抵押、动产抵押、权利抵押、财团抵押 单独抵押和共同抵押单独抵押和共同抵押 普通抵押和最高限额抵押普通抵押和最高限额抵押三、房地产抵押的定义三、房地产抵押的定义三、房地产抵押的定义三、房地产抵押的定义 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿房地产拍卖所得的价款优先受偿 四、房地产抵押的原则四、房地产抵押的原则四、房地产抵押的原则四、房地产抵押的原则（一）合法原则（一）合法原则 （二）同一原则（二）同一原则 （三）特定原则（三）特定原则 返回第二节 房地产抵押的范围 一、房地产抵押权所担保的债权范围一、房地产抵押权所担保的债权范围一、房地产抵押权所担保的债权范围一、房地产抵押权所担保的债权范围 主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用押权的费用二、房地产抵押权标的物的范围二、房地产抵押权标的物的范围二、房地产抵押权标的物的范围二、房地产抵押权