《房地产企业纳税实务》教材ppt全套电子整本书电子教案教学教程整套课件.ppt

项目一项目一 房地产行业涉房地产行业涉税基础税基础 学习与训练重点学习与训练重点 房地产税制作为我国目前调控房地产市场的重要手段，具房地产税制作为我国目前调控房地产市场的重要手段，具有极为突出的严肃性与可操作性。有极为突出的严肃性与可操作性。通通过过对对本本项项目目设设置置的的知知识识点点学学习习与与技技能能点点训训练练，使使学学生生能能够够实现：实现：了解我国房地产税制的建设、改革与发展进程了解我国房地产税制的建设、改革与发展进程了解并掌握房地产开发企业的主要经营活动了解并掌握房地产开发企业的主要经营活动 了解房地产开发行业的纳税现状了解房地产开发行业的纳税现状了解并掌握房地产开发企业的业务流程与涉税环节了解并掌握房地产开发企业的业务流程与涉税环节了解并思考我国现阶段房地产企业涉税方面的问题了解并思考我国现阶段房地产企业涉税方面的问题正确借鉴其他国家与地区的房地产税收政策正确借鉴其他国家与地区的房地产税收政策理顺我国房地产企业税收征管的创新思路理顺我国房地产企业税收征管的创新思路子项目一子项目一 房地产开发企业的经营活动房地产开发企业的经营活动 房房地地产产开开发发企企业业就就是是从从事事房房地地产产开开发发和和经经营营的的企企业业，它它既既是是房房地地产产产产品品的的生生产者，又是房地产商品的经营者。开展的主要业务有：产者，又是房地产商品的经营者。开展的主要业务有：一一是是，土土地地的的开开发发与与经经营营。企企业业将将有有偿偿获获得得的的土土地地开开发发完完成成后后，既既可可有有偿偿转转让让给给其其他他单单位位使使用用，也也可可自自行行组组织织建建造造房房屋屋和和其其他他设设施施，然然后后作作为为商商品品作作价价出出售售，还可以开展土地出租业务。还可以开展土地出租业务。二二是是，房房屋屋的的开开发发与与经经营营。这这是是指指房房屋屋的的建建造造，房房屋屋的的经经营营指指房房屋屋的的销销售售与与出出租租。企企业业可可以以在在开开发发完完成成的的土土地地上上继继续续开开发发房房屋屋，开开发发完完成成后后，可可作作为为商商品品作作价价出出售售或或出出租租。企企业业开开发发的的房房屋屋，按按用用途途可可分分为为商商品品房房、出出租租房房、周周转转房房、安安置置房和代建房等。房和代建房等。三三是是，代代建建工工程程的的开开发发。这这是是企企业业接接受受政政府府和和其其他他单单位位委委托托代代为为开开发发的的工工程程。房房屋屋开开发发公公司司承承办办国国家家机机关关、企企事事业业单单位位的的统统建建房房，如如委委托托建建房房的的单单位位能能提提供供土土地地使使用用权权证证书书和和有有关关部部门门的的建建设设项项目目批批准准书书以以及及基基建建计计划划，且且房房屋屋开开发发公公司司（即即受受托托方方）不不垫垫付付资资金金，并并同同时时符符合合“其其他他代代理理服服务务”条条件件的的，则则对对房房屋屋开开发发公公司司实实际际取取得得的的手手续续费费收收入入按按“服服务务业业”税税目目计计征征营营业业税税。否否则则，对对房房屋屋开开发发公公司司承承办办建建设设的的各各种种房房屋屋，均均应应全全额额按按“销销售售不不动动产产”计计征征营营业业税税。其其他他代代理理服服务务是是指指受受托托方方按按照照协协议议或或委委托托方方的的要要求求，以以委委托托方方的的名名义义从从事事除除代代购购代代销销货货物物、代代办办进进出出口口、介介绍绍服服务务以以外外的的其其他他受受托托事事项项的的经经营营活活动动，并并与与委委托托方方实实行行全全额额结结算算（原原票转交），只向委托方收取手续费的业务。票转交），只向委托方收取手续费的业务。子项目二子项目二 房地产开发业与税收的关联房地产开发业与税收的关联 房地产业与税收管理的关联房地产业与税收管理的关联 （一）房地产业税收的涵义（一）房地产业税收的涵义 1.1.什么是税收什么是税收 税税收收是是国国家家为为实实现现其其职职能能，凭凭借借政政治治权权力力，按按照照法法律律规规定定的的规规范范和和方方法，强制性、无偿性、固定性地取得财政收入的一种形式。法，强制性、无偿性、固定性地取得财政收入的一种形式。从从现现象象看看，税税收收是是国国家家取取得得财财政政收收入入的的重重要要形形式式，从从本本质质上上看看，税税收收是是国国家家凭凭借借政政治治权权力力对对社社会会剩剩余余产产品品进进行行分分配配而而体体现现的的一一种种特特定定的的分分配配关关系。系。2.2.什么是房地产税收什么是房地产税收 房房地地产产税税收收是是一一切切与与房房地地产产有有直直接接关关系系的的税税收收的的集集合合，是是我我国国税税收收体体系系中中的的重重要要组组成成部部分分。房房地地产产和和税税收收的的统统一一，构构成成一一个个基基本本范范畴畴，这这就就是是“房地产税收房地产税收”。作作为为国国家家税税收收体体系系重重要要组组成成部部分分的的房房地地产产税税收收，首首先先体体现现的的是是一一种种财财政政范范畴畴，即即是是指指国国家家根根据据法法律律规规定定向向房房地地产产产产权权人人、经经营营者者、投投资资建建设设者者、使使用用人人或或受受让让人人强强制制地地、无无偿偿地地、固固定定地地取取得得一一定定货货币币的的财财政政活活动动；同同时时，它它又又是是一一个个重重要要的的分分配配范范围围，参参与与房房地地产产经经济济运运行行的的各各个个环环节节的的分配，体现国家与房地产主体之间的分配关系。分配，体现国家与房地产主体之间的分配关系。（二）房地产业对税收管理的影响（二）房地产业对税收管理的影响 房地产业对税收管理的影响主要体现在其自身的特点上房地产业对税收管理的影响主要体现在其自身的特点上:一一是是，从从房房地地产产开开发发审审批批过过程程看看，各各行行政政管管理理部部门门之之间间的的工工作作衔衔接接相相当当严严密密，没没有有上上个个环环节节的的审审批批、许许可可、规规费费缴缴纳纳手手续续，下下一一个个管管理理部部门门就进行不下去，房地产项目的开发过程就会中断。就进行不下去，房地产项目的开发过程就会中断。二二是是，从从行行政政管管理理的的角角度度来来看看，房房地地产产开开发发投投资资通通常常由由五五个个阶阶段段组组成成:立立项项审审批批、规规划划审审批批、施施工工审审批批、销销售售审审批批和和产产权权审审批批。税税务务机机关关应应从从第一或第二阶段介入，因为此时已涉及税收问题。第一或第二阶段介入，因为此时已涉及税收问题。三是，房地产行业属资金密集型产业，前期投入资金大，而收益则在三是，房地产行业属资金密集型产业，前期投入资金大，而收益则在中、后期，从税收管理角度看，税务部门主要关心的也是中后期的经营中、后期，从税收管理角度看，税务部门主要关心的也是中后期的经营成果，对房地产开发的前期工作，包括开发成本的真实性缺乏必要的监成果，对房地产开发的前期工作，包括开发成本的真实性缺乏必要的监督检查，部分房地产开发企业为了尽力减少资金占用，必然会想尽一切督检查，部分房地产开发企业为了尽力减少资金占用，必然会想尽一切办法延缓税款缴纳时间。办法延缓税款缴纳时间。四是，购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易，与其他行四是，购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易，与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，关心的业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，关心的是房地产权证是否能拿到自己手中，而不关心是否取得合法票据，使是房地产权证是否能拿到自己手中，而不关心是否取得合法票据，使“以票管税以票管税”难以实现，为房地产开发企业偷逃税款开了方便之门。难以实现，为房地产开发企业偷逃税款开了方便之门。子项目三子项目三 房地产开发企业的业务流程房地产开发企业的业务流程与涉税环节与涉税环节 一、前期准备阶段一、前期准备阶段1.1.契税契税 契契税税是是专专门门对对转转移移土土地地、房房屋屋权权属属的的行行为为课课征征的的税税收收，其其纳纳税税人人是是产产权的承受人。权的承受人。契契税税的的征征税税范范围围包包括括国国有有土土地地使使用用权权的的出出让让、土土地地使使用用权权转转让让、房房屋屋买买卖卖、房房屋屋赠赠与与和和房房屋屋交交换换五五个个方方面面，其其计计税税依依据据是是不不动动产产的的价价格格，实实行行3-5%3-5%的幅度税率。的幅度税率。20082008年年1111月月，为为减减轻轻个个人人购购房房者者的的负负担担，促促进进个个人人住住房房消消费费，国国家家第第二二次次调调整整了了房房地地产产税税收收政政策策：将将个个人人首首次次购购买买9090平平米米以以下下普普通通住住房房契契税税税率统一下调到税率统一下调到1%1%。2.2.耕地占用税耕地占用税 为为合合理理利利用用土土地地资资源源，加加强强土土地地管管理理，保保护护耕耕地地，国国务务院院制制定定中中华华人民共和国耕地占用税暂行条例，该条例自人民共和国耕地占用税暂行条例，该条例自20082008年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。占占用用耕耕地地建建房房或或从从事事非非农农业业建建设设的的单单位位或或者者个个人人，为为耕耕地地占占用用税税的的纳纳税税人人，应应当当依依照照规规定定缴缴纳纳耕耕地地占占用用税税。耕耕地地占占用用税税以以纳纳税税人人实实际际占占用用的的耕耕地地面面积积为为计计税税依依据据，按按照照规规定定的的适适用用税税额额一一次次性性征征收收。实实际际占占用用的的耕耕地地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。二、建设施工阶段二、建设施工阶段1.1.建筑业营业税建筑业营业税 营营业业税税是是对对在在我我国国境境内内提提供供应应税税劳劳务务、转转让让无无形形资资产产和和销销售售不不动动产产的的行为为课税对象所征收的一种税。行为为课税对象所征收的一种税。营业税采用比例税率，建筑业税率为营业税采用比例税率，建筑业税率为3%3%。2.2.增值税增值税 增增值值税税是是对对在在中中华华人人民民共共和和国国境境内内销销售售货货物物或或者者提提供供加加工工、修修理理修修配配劳劳务务以以及及进进口口货货物物的的单单位位和和个个人人，就就其其销销售售货货物物或或提提供供劳劳务务的的增增值值额额和和进口金额为计税依据而课征的一种流转税。进口金额为计税依据而课征的一种流转税。在在中中华华人人民民共共和和国国境境内内销销售售货货物物或或者者提提供供加加工工、修修理理修修配配劳劳务务，是是指指销销售货物的起运地或者所在地在境内以及提供的应税劳务发生在境内。售货物的起运地或者所在地在境内以及提供的应税劳务发生在境内。3.3.印花税印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税，它属于行为税。凡发生书立、使用、凭证的单位和个人征收的一种税，它属于行为税。凡发生书立、使用、领受应税凭证的行为，就必须依照印花税法的有关规定履行纳税义务。领受应税凭证的行为，就必须依照印花税法的有关规定履行纳税义务。现行印花税的基本规范，是现行印花税的基本规范，是l988l988年年8 8月月6 6日国务院发布并于同年日国务院发布并于同年1010月月1 1日实日实施的中华人民共和国印花税暂行条例。施的中华人民共和国印花税暂行条例。根据印花税法的相关规定，在房地产开发经营过程中，需要缴纳印花根据印花税法的相关规定，在房地产开发经营过程中，需要缴纳印花税的有：建设工程勘察设计合同，按收取费用的万分之五贴花；建筑安税的有：建设工程勘察设计合同，按收取费用的万分之五贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额的万分之三贴花。装工程承包合同，按承包金额的万分之三贴花。4.4.车辆购置税车辆购置税 车车辆辆购购置置税税是是对对购购置置的的车车辆辆征征收收的的一一种种税税收收。国国务务院院于于20002000年年1010月月2222日日颁颁布布中中华华人人民民共共和和国国车车辆辆购购置置税税暂暂行行条条例例，于于20012001年年1 1月月1 1日日起起实实施施车车辆辆购购置置税税，并并取取代代车车辆辆购购置置费费。车车辆辆购购置置税税由由国国家家税税务务总总局局负负责责征征收收管管理理，目目前前暂暂由由交交通通部部门门所所属属的的原原车车辆辆购购置置附附加加费费稽稽征征机机构构代代征征，所所得得收收入入归中央政府所有，专门用于交通基础设施的维护和建设。归中央政府所有，专门用于交通基础设施的维护和建设。车车辆辆购购置置税税的的征征收收范范围围包包括括汽汽车车、摩摩托托车车、电电车车、挂挂车车、农农用用运运输输车车。具体征收范围依照车辆购置税征收范围表执行。具体征收范围依照车辆购置税征收范围表执行。5.5.车船税车船税 车车船船税税法法是是指指国国家家制制定定的的用用以以调调整整车车船船税税征征收收与与缴缴纳纳之之间间权权利利及及义义务务关关系系的的法法律律规规范范。现现行行车车船船税税的的基基本本规规范范，是是20062006年年l2l2月月2929日日国国务务院院颁颁布布并并于于20072007年年1 1月月1 1日日实实施施的的中中华华人人民民共共和和国国车车船税暂行条例。船税暂行条例。6.房产税 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。三、销售阶段 1.销售不动产营业税 在房地产交易过程中，涉及营业税的主要是土地使用权的转让和销售不动产。在中国境内转让土地使用权和销售不动产的单位和个人，均须就其转让土地使用权和销售不动产的营业额按5%的比例税率计征营业税。2.土地增值税 现行土地增值税的基本规范，是1993年l2月13日国务院颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例。土地增值税是1993年新设的税种，是对在中国境内以出售或其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的增值额所缴纳的一种税。3.企业所得税 企业所得税是对我国境内企业的生产经营所得和其他所得征收的一种税。它是国家参与企业利润分配的重要手段。根据中华人民共和国企业所得税暂行条例规定，在中国境内实行独立经济核算的企业或组织，应当就生产、经营所得和其他所得依法缴纳企业所得税，适用统一的比例税率25%。具体到房地行业而言，必须就其来源于土地或房地产的所得(净收益)缴纳企业所得税。4.城市维护建设税 城市维护建设税（简称城建税），是国家对缴纳增值税、消费税、营业税（简称“三税”）的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税。现行城建税的基本规范，是l985年2月8日国务院发布并于同年1月1日实施的中华人民共和国城市维护建设税暂行条例。子项目四子项目四 我国现阶段房地产企业我国现阶段房地产企业涉税方面的问题涉税方面的问题一、房地产税收方面的立法缺失一、房地产税收方面的立法缺失（一）立法层次相对较低（一）立法层次相对较低（二）内外税制不统一（二）内外税制不统一（三）税、费界限不清（三）税、费界限不清二、房地产税制设计不合理二、房地产税制设计不合理（一）税种设计过时、重复（一）税种设计过时、重复（二）税基设计不合理（二）税基设计不合理（三）税率设计结构不合理（三）税率设计结构不合理三、房地产税收征管措施没有到位三、房地产税收征管措施没有到位（一）房地产信息登记制度的问题（一）房地产信息登记制度的问题（二）现行房地产税征管模式的问题（二）现行房地产税征管模式的问题项目二项目二 前期准备阶段纳税前期准备阶段纳税学习与训练重点学习与训练重点 前期准备阶段是房地产开发流程中必不可少的一个环节，前期准备阶段是房地产开发流程中必不可少的一个环节，此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。目建设用地的国有土地使用权。在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的，在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的，在取得土地使用权时，需缴纳契税和耕地占用税。在取得土地使用权时，需缴纳契税和耕地占用税。通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生能够实现：能够实现：了解房地产前期准备阶段涉及的主要税种了解房地产前期准备阶段涉及的主要税种熟悉契税与耕地占用税的征税范围、纳税义务人、计税依熟悉契税与耕地占用税的征税范围、纳税义务人、计税依据等税收要素据等税收要素能够计算各个税种的应纳税额能够计算各个税种的应纳税额能够进行契税与耕地占用税的会计核算与纳税申报能够进行契税与耕地占用税的会计核算与纳税申报能够对前期准备阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够对前期准备阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够解答该环节主要的涉税问题能够解答该环节主要的涉税问题能够对此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析能够对此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析子项目一子项目一 契税契税 一、概述一、概述 契契税税是是以以在在中中华华人人民民共共和和国国境境内内转转移移土土地地、房房屋屋权权属属为为征征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现现行行契契税税的的基基本本规规范范，是是19971997年年7 7月月7 7日日国国务务院院发发布布并并于于同同年年1010月月1 1日开始施行的中华人民共和国契税暂行条例。日开始施行的中华人民共和国契税暂行条例。模块一模块一 理论指导理论指导 二、应纳税额二、应纳税额 （一）计税依据（一）计税依据1 1国国有有土土地地使使用用权权出出让让、土土地地使使用用权权出出售售、房房屋屋买买卖卖，为为成成交交价价格格。成成交交价价格格，是是指指土土地地、房房屋屋权权属属转转移移合合同同确确定定的的价价格格。包包括括承承受受者者应应交交付付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。2 2土土地地使使用用权权赠赠与与、房房屋屋赠赠与与，由由征征收收机机关关参参照照土土地地使使用用权权出出售售、房房屋屋买卖的市场价格核定。买卖的市场价格核定。3 3土土地地使使用用权权交交换换、房房屋屋交交换换，为为所所交交换换的的土土地地使使用用权权、房房屋屋价价格格的的差差额额。交交换换价价格格不不相相等等的的，由由多多交交付付货货币币、实实物物、无无形形资资产产或或者者其其他他经经济济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。4 4以以划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，经经批批准准转转让让房房地地产产时时，应应由由房房地地产产转转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。为为了了避避免免偷偷、逃逃税税款款，税税法法规规定定，成成交交价价格格明明显显低低于于市市场场价价格格并并且且无无正正当当理理由由的的，或或者者所所交交换换土土地地使使用用权权、房房屋屋价价格格的的差差额额明明显显不不合合理理并并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。（二）税率（二）税率 契契税税实实行行3%3%5%5%的的幅幅度度税税率率。契契税税的的适适用用税税率率，由由省省、自自治治区区、直直辖辖市市人人民民政政府府在在前前款款规规定定的的幅幅度度内内按按照照本本地地区区的的实实际际情情况况确确定定，并并报报财财政政部和国家税务总局备案。部和国家税务总局备案。（三）税额计算（三）税额计算应纳税额应纳税额=计税依据计税依据税率税率 应应纳纳税税额额以以人人民民币币计计算算。转转移移土土地地、房房屋屋权权属属以以外外汇汇结结算算的的，按按照照纳纳税税义义务务发发生生之之日日中中国国人人民民银银行行公公布布的的人人民民币币市市场场汇汇率率中中间间价价折折合合成成人人民币计算。民币计算。【典型业务】【典型业务】20092009年年7 7月月1414日日，庐庐州州平平安安房房地地产产开开发发公公司司与与庐庐州州市市国国土土资资源源局局签签订订了了土土地地受受让让合合同同，计计划划建建造造庐庐州州住住宅宅区区，土土地地面面积积8000080000平平方方米米，每每平平方方米米出出让让价价格格30003000元元，合合计计240000000240000000元元。7 7月月1616日日通通过过银银行行转转账账付付清清土土地地价价款款，当当地地政政府府核核定定的的契契税税率为税税率为4%4%。模块二模块二 会计处理会计处理 根据土地受让合同，计提应纳契税税额，进行相应的账根据土地受让合同，计提应纳契税税额，进行相应的账务处理。务处理。应纳契税应纳契税2400000002400000004%4%96000009600000（元）（元）则企业实际缴纳契税时作如下会计分录：则企业实际缴纳契税时作如下会计分录：借：开发成本借：开发成本 9600000 9600000 贷：银行存款贷：银行存款 9600000 9600000模块三模块三 纳税申报纳税申报子项目二子项目二 耕地占用税耕地占用税 一、概述一、概述 为为了了合合理理利利用用土土地地资资源源，加加强强土土地地管管理理，保保护护耕耕地地，国国务务院院制制定定中中华华人人民民共共和和国国耕耕地地占占用用税税暂暂行行条条例例，该该条条例例自自20082008年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。模块一模块一 理论指导理论指导 二、应纳税额二、应纳税额 （一）计税依据（一）计税依据 耕耕地地占占用用税税以以纳纳税税人人实实际际占占用用的的耕耕地地面面积积为为计计税税依依据据，按按照照规规定定的的适适用用税税额额一一次次性性征征收收。实实际际占占用用的的耕耕地地面面积积，包包括括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。（二）税率（二）税率（1 1）人人均均耕耕地地不不超超过过1 1亩亩的的地地区区（以以县县级级行行政政区区域域为为单单位位，下同），每平方米为下同），每平方米为1010元至元至5050元；元；（2 2）人人均均耕耕地地超超过过1 1亩亩但但不不超超过过2 2亩亩的的地地区区，每每平平方方米米为为8 8元元至至4040元；元；（3 3）人人均均耕耕地地超超过过2 2亩亩但但不不超超过过3 3亩亩的的地地区区，每每平平方方米米为为6 6元元至至3030元；元；（4 4）人均耕地超过）人均耕地超过3 3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为5 5元至元至2525元。元。（三）税额计算（三）税额计算 应纳税额应纳税额=实际占用的耕地面积实际占用的耕地面积适用税额适用税额 【典型业务】【典型业务】20092009年年7 7月月1010日日，海海南南省省新新兴兴房房地地产产开开发发企企业业经经土土地地管管理理部部门门批批准准征征用用拼拼地地8000080000平平方方米米用用于于房房地地产产开开发发，当当地地政政府府规规定的耕地占用税税额为定的耕地占用税税额为2020元元/平方米。平方米。模块二模块二 会计处理会计处理应纳耕地占用税税额应纳耕地占用税税额=80000=8000020=160000020=1600000（元）（元）借：开发成本借：开发成本 16000001600000贷：银行存款贷：银行存款 1600000 1600000模块三模块三 纳税申报纳税申报子项目三子项目三 前期准备阶段涉税问题答疑前期准备阶段涉税问题答疑 1 1土地用途包括哪些种类？土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。用地是指农用地和建设用地以外的土地。2 2什么是行政划拨用地？什么是行政划拨用地？答答：土土地地使使用用权权划划拨拨，是是指指县县级级以以上上人人民民政政府府依依法法批批准准，在在土土地地使使用用者者缴缴纳纳补补偿偿、安安置置等等费费用用后后将将该该幅幅土土地地交交付付其其使使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特特区区内内，从从特特区区成成立立至至19881988年年1 1月月3 3日日期期间间，由由政政府府无无偿偿划划拨拨的的并并办办理理了了征征地地手手续续的的土土地地可可认认定定为为行行政政划划拨拨用用地地；特特区区外外，土土地地使使用用者者通通过过除除出出让让土土地地使使用用权权以以外外的的其其他他方方式式依依法法取取得得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。的国有土地，均可认定为行政划拨用地。3 3对合作建房有哪些规定？对合作建房有哪些规定？答答：对对一一方方提提供供土土地地使使用用权权，另另一一方方或或多多方方提提供供资资金金合合作作开开发发房房地地产产，并并以以产产权权分分成成的的合合作作建建房房视视为为房房地地产产转转让让。在在20012001年年8 8月月6 6日日后后，房房地地产产管管理理部部门门不不再再审审批批合合作作建建房房。对对已已交交清清地地价价款款的的出出地地方方，出出地地方方直直接接进进入入土土地地交交易易市市场场，通通过过挂挂牌牌交交易易、招招标标、拍拍卖卖等等方方式式寻寻找找合合作作方方；对对已已取取得得行行政政划划拨拨用用地地、历历史史用用地地、协协议议用用地地土土地地使使用用权权的的单单位位需需寻寻找找合合作作方方的的，须须经经过过规规划划国国土土部部门门对对规规划划、用用地地等等问问题题进进行行审审核核，并并补补交交市市场场地地价价后后，再再进进入入土土地地交交易易市市场场以以挂挂牌牌交交易易、招招标标、拍卖等方式寻找合作方。拍卖等方式寻找合作方。4 4如何了解地价是否交清？如何了解地价是否交清？答答：对对已已办办理理房房地地产产登登记记手手续续，并并领领取取房房地地产产权权证证的的，说说明明地地价价已已经经交交清清；对对未未办办理理房房地地产产登登记记手手续续的的，可可以以要要求求开开发发商商出出示示由由主主管管部部门门出出具具的的地地价价款款交交清清证证明明；对对分分期期付付款款的的，可可以以从从土土地地使使用用权权出出让让合合同同书书中中了了解解地地价价的的分分期期付付款额度。款额度。5 5如何办理土地使用费缴纳手续？如何办理土地使用费缴纳手续？答答：土土地地权权属属变变更更的的，新新的的土土地地使使用用人人应应在在办办理理产产权权登登记记或或变变更更登登记记之之日日起起三三十十日日内内向向市市国国土土局局提提出出土土地地使使用用费费登登记记或或变变更更登登记记申申请请；改改变变土土地地使使用用用用途途的的，应应自自批批准准之之日日起起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。子项目四子项目四 前期准备阶段纳税筹划前期准备阶段纳税筹划 签订等价交换合同签订等价交换合同享受免征契税政策的税收筹划享受免征契税政策的税收筹划 筹划案例筹划案例 邰金房地产开发公司有一块土地价值邰金房地产开发公司有一块土地价值40004000万元拟出售给万元拟出售给科迪房地产开发公司，然后从科迪公司购买其另外一块价值科迪房地产开发公司，然后从科迪公司购买其另外一块价值40004000万元的土地。万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后，双方签订土地销售与购买合同后，邰金公司应缴纳契税邰金公司应缴纳契税=4000=40004%=160(4%=160(万元万元)科迪公司应缴纳契税科迪公司应缴纳契税=4000=40004%=160(4%=160(万元万元)筹划方案筹划方案 根据中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则根据中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则规定规定:土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。免征契税。筹划结果筹划结果 邰金公司与科迪公司改变合同定立方式，签订土地使用邰金公司与科迪公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，约定以权交换合同，约定以40004000万元的价格等价交换双方土地。根万元的价格等价交换双方土地。根据契税的规定，邰金公司和科迪公司各自免征契税据契税的规定，邰金公司和科迪公司各自免征契税160160万元。万元。子项目五子项目五 前期准备阶段涉税风险前期准备阶段涉税风险 以划拨方式取得土地使用权再转让以划拨方式取得土地使用权再转让 契税的征收方式问题契税的征收方式问题 稽查案例稽查案例 以划拨方式取得的土地使用权，经批准再转让，需由取以划拨方式取得的土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并补缴得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并补缴契税，其计税依据为土地出让费用或土地收益，而取得土地契税，其计税依据为土地出让费用或土地收益，而取得土地使用权的承受人，应依据契税暂行条例第四条规定的成交价使用权的承受人，应依据契税暂行条例第四条规定的成交价格缴纳契税。格缴纳契税。政策解读政策解读 当初划拨是免费的，但是是有条件的，如今转与他人，当初划拨是免费的，但是是有条件的，如今转与他人，就得补上这笔契税。就得补上这笔契税。项目四项目四 销售阶段纳税销售阶段纳税学习与训练重点学习与训练重点 房地产项目建设到一定阶段后，开发商的主要任务就是房地产项目建设到一定阶段后，开发商的主要任务就是通过房屋销售收回投资并获得利润。销售阶段是房地产企业通过房屋销售收回投资并获得利润。销售阶段是房地产企业运营中非常关键的一个环节。运营中非常关键的一个环节。这一环节涉及到的税务问题多且复杂。一般来说，房地这一环节涉及到的税务问题多且复杂。一般来说，房地产企业在销售阶段涉及到的主要税种包括营业税、所得税、产企业在销售阶段涉及到的主要税种包括营业税、所得税、土地增值税、城市维护建设税等。土地增值税、城市维护建设税等。通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生能够实现：能够实现：了解房地产销售阶段涉及的主要税种了解房地产销售阶段涉及的主要税种熟悉该阶段主要税种的征税范围、计税依据等税收要素熟悉该阶段主要税种的征税范围、计税依据等税收要素能够计算此阶段各个税种的应纳税额能够计算此阶段各个税种的应纳税额能够进行此阶段各税种的的会计核算与纳税申报能够进行此阶段各税种的的会计核算与纳税申报能够对销售阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够对销售阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够解答该环节主要的涉税问题能够解答该环节主要的涉税问题能够对此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析能够对此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析子项目一子项目一 营业税营业税 一、概述一、概述 房房地地产产开开发发企企业业以以房房地地产产开开发发经经营营为为其其主主营营业业务务，销销售售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。按按照照营营业业税税暂暂行行条条例例的的规规定定，在在中中华华人人民民共共和和国国境境内内提提供供应应税税劳劳务务，转转让让无无形形资资产产或或者者销销售售不不动动产产的的单单位位和和个个人，都是营业税的纳税义务人。人，都是营业税的纳税义务人。模块一模块一 理论指导理论指导 二、应纳税额二、应纳税额 （一）计税依据（一）计税依据1 1房房地地产产业业营营业业额额为为纳纳税税人人转转让让土土地地使使用用权权或或销销售售不不动动产产向向以以方方收收取取的的全全部部价价款款和和价价外外费费用用。价价外外费费用用是是指指向向对对方方收收取取的的手手续续费费、基基金金、集集资资费费、代代收收款款项项、代代垫垫款款项项及及其其他他各各种种性性质质的的价价外外收收费费。凡凡价价外外费费用用，无无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。2 2纳纳税税人人采采取取折折扣扣方方式式转转让让地地使使用用权权或或销销售售不不动动产产，如如果果转转让让额额或或销销售售额额和和折折扣扣额额在在同同一一张张发发票票上上分分别别注注明明的的，可可以以扣扣除除折折扣扣额额后后的的余余额额为为营营业额。业额。3 3代收代付费用。房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政代收代付费用。房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套等。营业税条例规府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套等。营业税条例规定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不包定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不包括在应征营业税的价外费用之内：括在应征营业税的价外费用之内：一是，由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省一是，由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二是，收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；二是，收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三是，所收款项全额上缴财政。三是，所收款项全额上缴财政。（二）税率（二）税率 房房地地产产企企业业出出售售房房地地产产，按按“销销售售不不动动产产”税税目目征征营营业业税税，税税率率为为5%5%。转让土地使用权，按。转让土地使用权，按“转让无形资产转让无形资产”税目征营业税，税率为税目征营业税，税率为5%5%。（三）税额计算（三）税额计算应纳税额应纳税额=营业额营业额税率税率 应应纳纳税税额额按按人人民民币币计计算算。纳纳税税人人按按外外汇汇结结算算营营业业额额的的，应应折折合合成成人人民币计算应纳税额。民币计算应纳税额。按按照照规规定定，纳纳税税人人兼兼营营减减免免税税项项目目的的，应应单单独独核核算算减减免免税税项项目目的的营营业额，未单独核算的，不得减免税。业额，未单独核算的，不得减免税。【典型业务】【典型业务】欣欣欣欣房房地地产产公公司司自自建建商商品品房房250000250000平平方方米米，工工程程成成本本13501350元元/平平方方米米，售售价价26002600元元/平平方方米米。20092009年年1111月月份份发发生生如如下下业业务务，当当月月销销售售自自建建商商品品房房150000150000平平方方米米；将将20002000平平方方米米自自建建商商品品房房无无偿偿赠赠送送给给某某单单位位，将将80008000平平方方米米自自建建商商品品房房向向C C公公司司投投资资；为为改改善善办办公公条条件件，欣欣欣欣房房地地产产公公司司将将15001500平平方方米米自自建建商商品品房房作作为为公公司司办办公公楼楼；将将本本单单位位的的旧旧办办公公楼楼出出售售，取取得得销销售售收收入入480480万万元元（该该办办公公楼楼于于20002000年年购购进进，购购进进价价格格520520万万元元）；销销售售由由甲甲建建筑筑公公司司建建造造商商品品房房，取取得得