武清麒麟商业中心公寓产品策略建议106p.ppt

武清麒麟商业中心武清麒麟商业中心公寓产品策略建议公寓产品策略建议新联康（中国）天津公司新联康（中国）天津公司 研展部研展部二零一一年七月二零一一年七月凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、产品、策略。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、产品、策略。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、产品、策略。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、产品、策略。项目分析思路图解项目分析思路图解市场市场市场市场客户客户客户客户营销营销营销营销宏观环境宏观环境区域环境区域环境产品市场产品市场产品定位产品定位目标客群确立目标客群确立客群心理动机客群心理动机客户特点描述客户特点描述客户共性提炼客户共性提炼营销推广建议营销推广建议销售培训销售培训合作方式建议合作方式建议根据目前确定的产品，根据定位三角形关系，针对产品、客户、营销三大要素，进一步分析三者之间的动态变化，未来发展，和互动关系。大势怎样大势怎样大势怎样大势怎样城市整体发展现状及房地产走势南开区的城市地位及未来规划鞍山西道的现时情况，区域环境和未来发展 市场产品如何市场产品如何市场产品如何市场产品如何产品市场沿革现时市场供应未来市场市场供应市场结论建议 产品建议产品建议产品建议产品建议产品套型面积建议产品装修标准建议产品配套建议 客户动态分析客户动态分析客户动态分析客户动态分析现时客户描述未来客户描述 客户心里描述客户心里描述客户心里描述客户心里描述需求理论应用客户需求确立客户特点描述客户共性提炼 营销推广建议营销推广建议营销推广建议营销推广建议全盘目标建议整体推广主题确立推广周期、推广主题、媒体选择建议。销售被需及管理销售被需及管理销售被需及管理销售被需及管理销售督导建议合作方式建议市场决定本质市场决定本质产品市场解释区域整体分析项目定位确立客户决定细部客户决定细部目标客户解读营销决定价值营销决定价值全盘目标确立营销推广建议项目细节建议销售培训与督导报报告告提提纲纲市场决定本质市场决定本质q区域整体分析-宏观市场宏观市场-区域市场区域市场q产品市场解析q项目基调确立市场决定定位市场决定定位把握全局才能推陈出新把握全局才能推陈出新城市宏观发展、项目的区位条件是决定市场接受程度的根本所在，因此从大局着眼，对区域的现状及发展的分析是项目研究的出发点。20112011，新国八条出台，一石激起千层，新国八条出台，一石激起千层浪浪国八条与以往政策相比，有何不同？国八条与以往政策相比，有何不同？去市场化的政策下，市场何去何从？去市场化的政策下，市场何去何从？政策环境与经济环境的变迁，开发商新机遇政策环境与经济环境的变迁，开发商新机遇在哪里？在哪里？20112011年度年度“津十条津十条”再次出台再次出台一、严格落实国家调控政策，切实将房价控制在合理水平。二、加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标。三、调整完善相关税收政策，严格加强税收征管。四、严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。五、加强住房用地供应管理。六、落实国家住房限购政策，合理引导住房消费。七、加强新建商品住房销售管理。八、强化房地产市场监管。九、加强正面宣传和舆论引导。十、明确责任，确保落实。2011年年2月月21天津地方细则出台，加大力度限制地产投资行天津地方细则出台，加大力度限制地产投资行为。为。新联康观点：新联康观点：本次天津出台的新政是天津政府根据中央对房地产调控的总体精神，结合天津本地特点制定的新政细则。本次“津十条”中的限购细则，比去年出台的限购政策扩大了限购区域，比去年出台的限购政策扩大了限购区域，因此可能会对目前市场中的刚性需求、改善性需求以及一部分投资性可能会对目前市场中的刚性需求、改善性需求以及一部分投资性需求购房者造成影响，需求购房者造成影响，因此未来1-3个月内会出现由政策出台直接造成的“观望期”，成交量和成交价格也会出现松动，但是总体来说价格不会大幅下降总体来说价格不会大幅下降。预估刚性需求者仍会根据自己的需求来决定购买行为，一部分改善性需求购房者或许还会利用当前的市场机会出手购房。政策概览板块认知板块认知/区域介绍 /地产市场 /认知武清武清定位：京津城市发展主轴上的重要新城，宜居宜业武清定位：京津城市发展主轴上的重要新城，宜居宜业武清是京津城市发展主轴上的重要新城，目标建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。区域定位区域定位武武清清北北部部与与北北京京接接壤壤，是是天天津津对对外外开开放放的的窗窗口口和和促促进进京京津津联联合合发发展展的的重重要要桥桥梁梁和和纽纽带带，有有条条件件建建成成京京津津之之间的间的“明珠新城明珠新城”、天津的天津的“第一新城第一新城”。“京津城市发展主轴上的重要新城”“京津之间的高新技术产业基地”武武清清拥拥有有国国家家级级高高新新技技术术产产业业园园区区，经经过过1515年年的的发发展展，形形成成了了新新型型建建材材、新新材材料料、电电子子信信息息、生生物物医医药药、汽汽车车及及零零配配件件等等支支柱柱产产业业，为为对对接接滨滨海海新新区区、融融入入京京津津高科技产业带打好基础。高科技产业带打好基础。“现代服务业基地”武武清清拥拥有有国国务务院院批批准准的的直直通通海海关关和和交交通通优优势势，并并正正在在建建设设国国际际保保税税物物流流园园区区，打打造造京京津津大大通通道道上上的的“陆陆港港。以物流为特色的现代服务业将在武清新城蓬勃发展。以物流为特色的现代服务业将在武清新城蓬勃发展。武清海关/区域介绍 /地产市场 /认知武清位于天津市西北部，百公里辐射范围常住人口位于天津市西北部，百公里辐射范围常住人口30003000万万武清区域概况区域概况位于天津市西北部，海河水系中下游，位于天津市西北部，海河水系中下游，系滨海平原地区，全区区域面积1574平方公里，东西宽41.78公里，南北长65.22公里，北阔南狭。武清城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里，人口84万。武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放县之一。武清城区为中心武清城区为中心100100公里半径内，公里半径内，有天津、北京、河有天津、北京、河北等省市，常住人北等省市，常住人口口30003000万；万；500500公里半径内，公里半径内，有有100100万人口以上万人口以上的城市的城市1111座，常住座，常住人口人口2 2亿多。亿多。/区域介绍 /地产市场 /认知武清城市主轴，京津要脉，区位优势凸显无疑城市主轴，京津要脉，区位优势凸显无疑武清区规划建设武清区规划建设的中心城区位于的中心城区位于京津发展主轴线京津发展主轴线上上 ，区域的整体，区域的整体区位潜力价值非区位潜力价值非同一般同一般地处京津之间，城区地处京津之间，城区距天津市区仅距天津市区仅25km25km；距离天津机场距离天津机场35km35km，驱车仅需要，驱车仅需要3030分分钟钟距离北京市区、天津距离北京市区、天津新港各新港各71km71km，驱车，驱车经高速经高速去北京、天津去北京、天津港不超过港不超过1 1小时小时武清天津滨海新区北京区域优势区域优势天津城市规划为“一轴两带三区”，城市主轴即“武清新城中心城区滨海新区核心区”。武清占据主轴咽喉。/区域介绍 /地产市场 /认知武清公路、铁路、城际等，交通网络四通八达，出行便捷公路、铁路、城际等，交通网络四通八达，出行便捷津永公路津永公路京福公路京福公路京福支线京福支线京津公路京津公路津围公路津围公路武香公路武香公路廊大公路廊大公路津同公路津同公路武宁公路武宁公路杨北公路杨北公路津杨公路津杨公路梅丰公路梅丰公路杨王公路杨王公路青龙湾左堤路青龙湾左堤路碱东公路碱东公路梅石公路梅石公路唐廊高速公路京沪高速公路津保高速公路京津塘高速公路二线京津塘高速公路国道112高速公路京津塘高速公路三线京津高速联络线宝武高速公路豆张庄站崔黄口站曹子里站上马台站杨村站落垡站城际站汊沽港站区域内规划高速公路9条，19个出入口一级公路12条二级公路4条高速铁路1条，城际铁路1条其它铁路6条，车站8个武清区纵横交错的交通路网可通达武清区纵横交错的交通路网可通达京津冀等地区，京津城际大动脉从京津冀等地区，京津城际大动脉从西南区域穿过，可见武清区在经济、西南区域穿过，可见武清区在经济、政治上的关键作用和地位。政治上的关键作用和地位。交通出行交通出行/区域介绍 /地产市场 /认知武清天津逆城市化居住的趋势将逐渐明显天津逆城市化居住的趋势将逐渐明显一级市场（土地）一级市场（土地）l2010年土地供应量集中在上半年2-5月，每月供应量均在300万方以上，3月份成交量达到顶峰，约为780万方。l一级住宅类土地供应绝大多数集中在市区以外，远郊区县与环城四区所占比例最大，滨海新区紧随其后，伴随着这些地块的建设和规划，天津逆城市化居住的趋势将逐渐明显。特别是“天津限购令”出台后，中高端项目集中的市内六区和以投资为主的滨海新区受到宏观政策的冲击较明显，需求重心已经开始向环城四区和远郊区县倾斜、转移。随着后期品牌项目的陆续面市，近郊关注度也将继续上升。2010年全市住宅存量环城四区居首，因环城四区可依附于市区成熟生活配套，交通完善，2011年必将引起市场的高度关注；滨海新区及远郊区域并列第二，伴随着滨海新区的最近户籍政策的颁布和实施，必将引爆滨海新区的市场再度崛起；市内六区生活配套设施十分完善，但总价相对较高，使得部分置业者望而却步。/区域介绍 /地产市场 /认知武清天津房地产市场供求基本平衡，前景向好。天津房地产市场供求基本平衡，前景向好。二级市场（新房）二级市场（新房）20102010年全市商品住宅累计供应年全市商品住宅累计供应1306.581306.58万方，累计成交万方，累计成交1043.521043.52万万方。方。供应方面供应方面：2010年1-7月基本稳定，基本维持在百万方以下，伴随着金九银十的到来，9-12月大量产品上市，均维持在150万方以上。成交方面成交方面：2010年政策频出，5月市场受新政影响，成交量下降31%，但伴随着开发商不断调整营销策略及刚需客户的爆发，自6月份开始成交量一直呈现上升的趋势，由此可见，市场对于政策和产品本身的价值理解更趋于理性。成交价格方面成交价格方面：全市商品住宅全年除5月受政策影响出现大幅下探外，其余时间均稳定在9000元左右，且呈现上升态势。20102010年天津整体市场表现较为稳定，供求基本平衡。在政策年天津整体市场表现较为稳定，供求基本平衡。在政策频频的频频的20102010年，供应呈现逐步攀升的局势，表明开发商均看年，供应呈现逐步攀升的局势，表明开发商均看好未来市场，成交也在小幅震荡中平稳发展，价格虽然受到好未来市场，成交也在小幅震荡中平稳发展，价格虽然受到政策影响而出现短时间的一定幅度的下挫，但很快恢复平稳政策影响而出现短时间的一定幅度的下挫，但很快恢复平稳回升态势，因此天津整体市场未来前景向好。回升态势，因此天津整体市场未来前景向好。/区域介绍 /地产市场 /认知武清市区受政策影响相对较大，别墅市场稳步攀升市区受政策影响相对较大，别墅市场稳步攀升二级市场（新房）二级市场（新房）市内市场的政策影响相对较大，但后期已逐步平稳回升；别墅市场影响甚微，供求价均稳步攀升市内市场的政策影响相对较大，但后期已逐步平稳回升；别墅市场影响甚微，供求价均稳步攀升/区域介绍 /地产市场 /认知武清武清土地供不应求，商品房市场以满足刚需为主导武清土地供不应求，商品房市场以满足刚需为主导一级市场（土地）一级市场（土地）2010年1月以来，天津武清区住宅类用地总供应面积为277.8万方，总成交量为459.3万方，呈现供不应求的状态。相较于前几年武清住宅类土地成交情况，2010年呈现需求膨胀趋势，主要由于天津整体市场土地供应不足，而武清属价值洼地，开发商对住宅用地趋之若鹜。可预见未来2-3年内，区内土地供应仍将持续紧张。2010年上半年武清区商品住宅均价波动较大，7月份价格出现较大波动，约6760元/，主要由于盛世天下的别墅产品开盘，将区域市场价格大幅拉升。下半年成交量逐月攀升，主要受市内六区限购等刺激，但成交价格比较稳定，保持在5600元/。2011年2月出现区域成交量的最高值，主要受买家“赶搭政策末班车”，抢在“津十条”3月执行前纷纷出手置业影响。伴随我市限购政策3月1日起正式执行，会对区域蓝印楼市造成一定冲击，但本案不受限购影响，可以说此次限购政策的出台对本案是一大利好。随着环首都经济圈规划的不断推进，武清区域远期地产价值仍被看好，房价还有很大上升空间。二级市场（新房）二级市场（新房）/区域介绍 /地产市场 /认知武清限购不敌京津核心区位利好，武清别墅逆势上涨限购不敌京津核心区位利好，武清别墅逆势上涨二级市场（新房）二级市场（新房）近一年武清市场供应量主要集中在2010年6月以后，田纳溪湖，盛世天下等项目集中推出别墅产品，市场对于别墅产品的关注度逐步提升，由刚性需求主导过渡向两极化市场。需求方面，2010年6月前，成交量维持在每月1200左右，成交均价契合区域市场情况波动不大，6月价格大幅下探，主要是由于田纳溪湖低价推量，成交均价为4970元/；7月价格骤升突破万元，主要是因为盛世天下首开，以11000元/的单价首开消化87套，直接拉升了整体区域市场成交价格。后续成交又有所放缓，随着年底供应量的推出，成交量也开始上涨。今年2月达到一季度最大值，可见并没有受新政影响，“限购”政策出台更是加剧了作为京津核心优越区位的武清别墅市场的集中成交。/区域介绍 /地产市场 /认知武清地理位置优势突出，交通便利，规划发展方向积极有利地理位置优势突出，交通便利，规划发展方向积极有利优势（S）地理位置优越，距离天津市区、北京、河北等重点省市区域距离较近周边交通干道通达，出行便利政府重点规划发展区域，特别是武清软件园项目，社会关注度高劣势（W）区域内相关配套设施不够完善区域产业以农业为主，耕地面积高达137万亩，第三产业发展缓慢机会（O）位于京津城市发展的主轴线之上，计划建设成为京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市知名开发商陆续进驻，市场关注度逐步提升配套商业1500万方仍在规划中，未来商业发展空间显著，大量外来人口涌入威胁（T）区域内别墅产品关注度逐步提升，同类产品项目逐步增多，市场竞争日益激烈大规模固定资产及基础设施投资有限武清大环境大环境/经济经济/房地产房地产/人口与居住条件人口与居住条件新联康观点u 武清地处京津，区位优势得天独厚。纵观武清区近几年发展情况，其武清地处京津，区位优势得天独厚。纵观武清区近几年发展情况，其GDPGDP总值居环城五个总值居环城五个区县首位区县首位，并在，并在20092009年突破年突破250250亿大关，其产业布局涵盖农业、工业及高新技术产业，未来将亿大关，其产业布局涵盖农业、工业及高新技术产业，未来将逐步转向资金和技术密集型的产业。逐步转向资金和技术密集型的产业。u 一级市场，区域市场一级市场，区域市场目前呈现供不应求的状态目前呈现供不应求的状态，20102010年呈现井喷趋势，预计未来年呈现井喷趋势，预计未来2-32-3年本区年本区域住宅地产市场将呈现激烈的竞争格局。域住宅地产市场将呈现激烈的竞争格局。u 二级市场目前供销两旺，目前武清区居民二级市场目前供销两旺，目前武清区居民以改善型的刚需为主以改善型的刚需为主，市场在售产品比较单一，市场在售产品比较单一，风格基本雷同，但是单位面积价差较大，形成了风格基本雷同，但是单位面积价差较大，形成了两极分化两极分化的形式。的形式。u 目前武清区房地产市场处于初级阶段目前武清区房地产市场处于初级阶段，开发项目基本囊括了所有的产品类型，其中多层产，开发项目基本囊括了所有的产品类型，其中多层产品是区内主要供应品种，小高层和高层均是辅助的产品形态，别墅产品相对稀缺；除了本地的品是区内主要供应品种，小高层和高层均是辅助的产品形态，别墅产品相对稀缺；除了本地的购房需求外，其余购房者基本来自北京、河北省和天津市区；随着城镇化的不断深化，周边的购房需求外，其余购房者基本来自北京、河北省和天津市区；随着城镇化的不断深化，周边的配套设施也在不断地完善中，配套设施也在不断地完善中，已经展现出住宅市场成熟区域的雏形已经展现出住宅市场成熟区域的雏形。区域地产市场起步较晚，地缘客户具备较高购买力区域地产市场起步较晚，地缘客户具备较高购买力新联康观点/竞品研究 /格局预判 /竞争格局别墅项目排布分散，多在中心区外；区域无酒店式公寓别墅项目排布分散，多在中心区外；区域无酒店式公寓新城居住区新城居住区开发区居住区开发区居住区老城区老城区产品类型：高层、洋房及少量别墅高层、洋房及少量别墅均价：高层、洋房：高层、洋房：6700-77006700-7700元元/；别墅：；别墅：1200012000元元/起起主力总价：高层：高层：60-13060-130万；别墅：万；别墅：200-300200-300万万在售项目：盛世天下、五一阳光、松江运河城、保利上河雅盛世天下、五一阳光、松江运河城、保利上河雅颂、雍景园等颂、雍景园等客户情况：武清本地区改善型客户为主，别墅产品有少量京武清本地区改善型客户为主，别墅产品有少量京津客群。津客群。产品类型：别墅别墅均价：8000-100008000-10000元元/主力总价：160-500160-500万万在售项目：卓达三溪塘、田纳溪湖、博惠苑、翠金湖美墅岛卓达三溪塘、田纳溪湖、博惠苑、翠金湖美墅岛客户情况：武清本地客户及京津客户，少部分河北省客户武清本地客户及京津客户，少部分河北省客户武清项目分布双环格局本本 案案/竞品研究 /格局预判 /竞争格局当前以公寓为市场主导，别墅集中供应将在当前以公寓为市场主导，别墅集中供应将在20112011年年 目前区域内在售项目多为混合型社区，产品供给类型以“中低端公寓+中高端别墅”模式为主，其建筑设计，景观园林，物业管理等均处于较初级水平；区域市场内产品同质化严重，供给的主流是洋房和多层，从个案进度推测，别墅供量将在2011年集中出现，届时将可能形成白热化的客源争夺战。但令人欣慰的是，本案不受限购影响，特别是酒店式公寓项目也与区域其他项目无直接竞争关系，因此，未来市场机会较大。项目名称项目名称产品类型产品类型面积（平米）面积（平米）均价均价（元（元/平米）平米）总价（万）总价（万）盛世天下盛世天下高层、多层、高层、多层、别墅别墅高层：高层：100100多层：多层：74-9074-90别墅：别墅：245-280245-280公寓：公寓：77007700联排：联排：1100011000双拼：双拼：1200012000高层、多层：高层、多层：5757万起万起别墅：别墅：300300万左右万左右田纳溪湖田纳溪湖别墅别墅200-255200-25598009800196196万起万起翠金湖美墅岛翠金湖美墅岛别墅别墅独栋：独栋：450-750450-750（3F3F）联排：联排：230-310230-310（2F2F）独栋：独栋：89008900联排：联排：83008300独栋：独栋：400400万起；万起；联排双拼：联排双拼：191191万起万起 松江运河城松江运河城多层、小高层、高层、多层、小高层、高层、别墅别墅公寓：公寓：87-16687-166别墅：待定别墅：待定公寓：公寓：67006700别墅：待定别墅：待定公寓公寓5858万起万起尚清湾尚清湾高层、洋房、别墅高层、洋房、别墅高层：高层：81-14281-142洋房：洋房：9090别墅：待定别墅：待定高层：高层：67006700洋房：待定洋房：待定别墅：待定别墅：待定高层高层5454万起万起/竞品研究 /格局预判 /竞争格局项目周边路况良好，紧邻武清政治中心，生活便捷项目周边路况良好，紧邻武清政治中心，生活便捷盛世天下盛世天下项目位置项目位置武清雍阳西道与泉达路交口武清雍阳西道与泉达路交口 开发商开发商奥克斯地产奥克斯地产代理商代理商易居（中国）易居（中国）占地面积占地面积 26.3726.37万方万方建筑面积建筑面积 51.6851.68万方万方容积率容积率 1.81.8绿化率绿化率40%40%产品类型产品类型多层、高层、别墅多层、高层、别墅别墅类型别墅类型双拼、联排双拼、联排主力面积主力面积245-280245-280外报均价外报均价联排：联排：1100011000双拼：双拼：1200012000主力总价主力总价300300万左右万左右开盘时间开盘时间20102010年年6 6月月入住时间入住时间20122012年年1 1月月泉达路雍阳西道盛盛世世天天下下强国道泉发路盛世天下为复合型社区，产品类型丰富，其别墅产品以联排（四联）和双拼为主，目前在售产品为高层产品，首期余6栋别墅目前为待售产品，具体开盘时间待定。区政府/竞品研究 /格局预判 /竞争格局开销势良好，引领区域产品格局，备受关注开销势良好，引领区域产品格局，备受关注 别墅产品上市即获得良好市场收益，目前仅剩余6栋别墅产品（双拼和联排）未开，其余产品均已售罄，待售产品包含206、245、255三种户型。客户构成方面，本项目大多数是武清本地居民，他们大多不是首置，北京客户与投资人因考虑到本地的交通方便、价格适中，也会有来此置业的想法，外地投资客的数量明显高于天津本地的购房者。2010年6月别墅产品首开，7月持续供应，整体去化集中，8月主要消化少许存量。伴随9月项目的再次加推，销售情况依旧火爆，成交价格相对平稳，维持在11000元/左右。随着后续高层、多层等不同产品形式的推出，成交均价有所下降，但成交量依旧领跑全区。/竞品研究 /格局预判 /竞争格局产品分区组团，规划合理，后期生活设施较完备产品分区组团，规划合理，后期生活设施较完备翠金湖美墅岛翠金湖美墅岛项目位置项目位置武清大黄堡（京津高速武清北出口）武清大黄堡（京津高速武清北出口）开发商开发商天津翠金湖房地产开发有限公司天津翠金湖房地产开发有限公司 代理商代理商成业行成业行占地面积占地面积 200200万万建筑面积建筑面积 9393万万容积率容积率 0.460.46绿化率绿化率40%40%产品类型产品类型别墅别墅别墅类型别墅类型联排、独栋联排、独栋主力面积主力面积230-310230-310（联排）；（联排）；450-750450-750（独栋）（独栋）外报均价外报均价独栋：独栋：89008900元元/联排：联排：83008300元元/主力总价主力总价独栋：独栋：400400万起；万起；联排双拼：联排双拼：191191万起万起 开盘时间开盘时间20112011年年5 5月月入住时间入住时间20112011年年1010月月大黄堡路良廊延长线翠金湖美墅岛本项目为武清区别墅大盘，别墅产品线丰富，容积率低。项目将分本项目为武清区别墅大盘，别墅产品线丰富，容积率低。项目将分5 5期约期约6-106-10年进行规划开发，一年进行规划开发，一期工程已动工，规划为独栋和联排产品共期工程已动工，规划为独栋和联排产品共400400户，并于今年户，并于今年“黄金周黄金周”上市销售，首开情况较好。上市销售，首开情况较好。/竞品研究 /格局预判 /竞争格局温泉入户纯别墅社区规划，水系绿地等稀缺资源优势温泉入户纯别墅社区规划，水系绿地等稀缺资源优势绿洲湾绿洲湾88号号项目位置项目位置天津市武清区泗村店镇天津市武清区泗村店镇开发商开发商天津大通源德置业有限公司天津大通源德置业有限公司代理商代理商37.337.3万方万方占地面积占地面积 2525万方万方建筑面积建筑面积 0.60.6容积率容积率 50%50%绿化率绿化率纯别墅纯别墅产品类型产品类型围院式别墅、叠拼别墅及独栋别墅围院式别墅、叠拼别墅及独栋别墅 别墅类型别墅类型叠拼：叠拼：220 220 独栋：独栋：350-400 350-400 主力面积主力面积744744外报均价外报均价待定待定主力总价主力总价300300万左右万左右开盘时间开盘时间一期推出一期推出100100余套，预计余套，预计20112011年年5 5月开盘月开盘入住时间入住时间20112011年底年底项目定位为温泉入户纯别墅社区，建筑特色以围院式别墅为主，并配有项目定位为温泉入户纯别墅社区，建筑特色以围院式别墅为主，并配有18001800平米幼儿园及平米幼儿园及80008000平米会所，平米会所，沿街还设有沿街还设有50005000平米的配套商业。可以说整体规划完善，未来人居氛围良好。项目四面环水，拥有平米的配套商业。可以说整体规划完善，未来人居氛围良好。项目四面环水，拥有6000060000平米的水系和平米的水系和130000130000平米的园林绿地，宜居生态优势明显。整体产品力较好，上市后也将成为本平米的园林绿地，宜居生态优势明显。整体产品力较好，上市后也将成为本案的重要竞品。案的重要竞品。/竞品研究 /格局预判 /竞争格局调控升级，酒店式公寓成调控升级，酒店式公寓成“新宠新宠”，武清市场空间巨大，武清市场空间巨大目前天津市在售待售酒店式公寓项目，主要分布于以下三类区域：（1）以和平区为中心的南京路、小白楼、老城厢、和平路等繁华商圈；（2）环城四区的经济开发园区，如东丽空港物流加工区、华苑等；（3）中新生态城、响螺湾等政府规划的大型功能区。由于以上分布特点，繁华商圈集中的和平、河西、南开三分中心城区酒店式公寓之天下；而开发园区、功能区集中的滨海新区则与市区遥相呼应。天津目前在售与待售的天津目前在售与待售的191191个商服用地项目中，以酒店式公寓、个商服用地项目中，以酒店式公寓、LOFTLOFT为主打产品，或者直接以住为主打产品，或者直接以住宅形象示人的项目，有宅形象示人的项目，有5353个，占商服用地项目总数的个，占商服用地项目总数的28%28%。而如果排除。而如果排除7373个商铺商业街、卖场、个商铺商业街、卖场、购物购物MALLMALL等建筑形式不宜作为住宅的项目，商改住项目则占到等建筑形式不宜作为住宅的项目，商改住项目则占到45%45%。l随着一系列房地产新政的出台，严厉的住宅限购政策使得住宅市场的空间日益萎缩，商办类房产在某种程度上成为住房投资的替代品，于是部分投资者转向了商业地产领域，还有部分不符合限购政策的非本地户籍人口的居住需求，也被挤入酒店式公寓市场。l目前作为京津城市主轴的武清板块尚未出现酒店式公寓项目，这也间接说明本案市场空间巨大，这对于本案后期营销有绝对的优势和客户资源。/竞品研究 /格局预判 /竞争格局借鉴旷世国际，虽不精装，但可通过服务确立高端形象借鉴旷世国际，虽不精装，但可通过服务确立高端形象旷世国际装修标准：橱柜：艾诺（ALNO）水槽：美国摩恩、瑞士弗兰克 淋浴房：高仪（GROHE）坐便器：杜拉维特（DURAVIT）洗手盆及其五金件：杜拉维特（DURAVIT）；高仪（GROHE）液晶电视：1台，索尼洗衣机：1台，阿里斯顿冰箱：1台，阿里斯顿电磁炉：1件，阿里斯顿微波炉：1件，阿里斯顿抽油烟机：1件，阿里斯顿同时，配有床、床头柜、衣柜、椅子、单座椅、工作椅、电视机柜。全套一线品牌家具家电3000元以上精装名称名称旷世国际旷世国际概况概况占地：2.1万方总建：18.1万方产品类型：酒店式公寓(4-11F)物业费：3.2元/月物业公司：第一太平戴维斯定位高端，含3000以上精装（带一线品牌家电）以智能化设施、服务为卖点主力主力户型户型60左右客户客户以外地投资客为主导销售销售状况状况2010年4月开盘，2011年6月交房专业定制的“大管家”物管服务，针对社区每一位业主的生活习性，从服务的每一细节，给予业主全球顶级的生活礼遇，全面提升居住品质服务的高端要求。当阁下莅临旷世国际，即能感受细致无遗的生活贴心护航。从社区的安全、居住私密、资源专属、人性化服务等引领区域国际化居住的全新标准理念，充分领略财智层峰的不凡尊崇体验，这也使旷世国际成为响螺湾具有代表性的地产项目。世界顶级物业服务第一太平戴维斯，彰显财智层峰身份实力q区域整体分析区域整体分析q产品市场解析产品市场解析历史沿革历史沿革现时供应现时供应未来供应未来供应 q项目基调确立项目基调确立充分的了解市场才能趋利避害充分的了解市场才能趋利避害项目本身做为一种小户型产品，项目本身做为一种小户型产品，其在市场上的同类型产品较多，其在市场上的同类型产品较多，但表现形式不同，怎样的形式更但表现形式不同，怎样的形式更易于被市场接受，正式我们要从易于被市场接受，正式我们要从市场分析中得出的结论。市场分析中得出的结论。市场决定本质市场决定本质20032003年起年起服务式公寓服务式公寓上世纪九十年代初上世纪九十年代初产权为酒店为产权为酒店为自持性物业自持性物业，物业配套要求，物业配套要求高高 白领小公寓白领小公寓对于配套标准、物业服务的要求均较低，对于配套标准、物业服务的要求均较低，客群宽泛，市场认知度较客群宽泛，市场认知度较高高；20052005年起年起 酒店式公寓酒店式公寓介于酒店于住宅之间的一种产品，对于介于酒店于住宅之间的一种产品，对于配套要求及物业服务的要求配套要求及物业服务的要求较高，售价较高，客群较少较高，售价较高，客群较少、市场认可度较低及后期生活费用较高；、市场认可度较低及后期生活费用较高；20062006年起年起产权式酒店产权式酒店纯投资性产品纯投资性产品纯投资性产品纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有极高的要求，且对酒店公司的运营能力要求较高，销售配套设置有极高的要求，且对酒店公司的运营能力要求较高，销售配套设置有极高的要求，且对酒店公司的运营能力要求较高，销售配套设置有极高的要求，且对酒店公司的运营能力要求较高，销售价格最高，价格最高，价格最高，价格最高，市场受众窄长市场受众窄长市场受众窄长市场受众窄长产品市场沿革产品市场沿革1991199119911991年年年年1998199819981998年年年年2004200420042004年年年年2003200320032003年年年年2005200520052005年年年年2006200620062006年年年年空中供给独立时代 国际大厦都市坐标摩登天空时代奥城SOMO城基中心非常公馆精英汇焕日线2007200720072007年之后年之后年之后年之后即即将将入入市市奥林匹克大厦世纪泰达商务酒店龙悦.海上国际弘泽国际QQ堂别馆公寓橙HOUSE塞纳国际金茂现场空空白白的的一一年年产品市场沿革产品市场沿革市场供应量市场供应量逐年增多逐年增多；20062006年供应出现空档期，集中于年供应出现空档期，集中于20072007年面世，将带来年面世，将带来市场竞争加剧市场竞争加剧。20092009年至今中央公馆、天津中心、力神广场、倍幸福、熙汇广场年至今中央公馆、天津中心、力神广场、倍幸福、熙汇广场产品市场沿革产品市场沿革项目名称项目名称卧室及客厅卧室及客厅地面地面墙面墙面顶棚顶棚室内门室内门户门户门窗户窗户时代奥城时代奥城地毯壁纸涂料复合门钢制三防门断桥铝合金非常公馆非常公馆王者瓷砖涂料涂料复合门钢制三防门断桥铝合金精英汇精英汇大自然复合木地板立邦涂料立邦涂料复合门钢制三防门断桥铝合金焕日线焕日线复合地板壁纸涂料复合门三防门断桥铝合金项目名称项目名称厨厨 卫卫地面地面墙面墙面天花天花油烟机油烟机灶具灶具橱柜橱柜面盆面盆淋浴房淋浴房座便座便时代奥城时代奥城面砖面砖乳胶漆方太普通普通TOTOTOTOTOTO非常公馆非常公馆王者面砖王者面砖铝扣板方太方太中意美标泰力美标精英汇精英汇马可波罗面砖马可波罗面砖铝扣板老板九阳普通阿波罗乐家焕日线焕日线美标瓷砖美标瓷砖铝扣板美标美标项目名称项目名称家具及家电家具及家电沙发沙发床床衣柜衣柜电视电视冰箱冰箱空调空调热水器热水器时代奥城时代奥城布衣普通普通SONY/三星海尔LGAQ非常公馆非常公馆格力精英汇精英汇普通普通板材普通美的海尔焕日线焕日线产品现时供应产品现时供应内部装修内部装修一般为一般为现代简约风格，现代简约风格，适应性较强、装修较简单；适应性较强、装修较简单；公寓市场结论：公寓市场结论：考虑到后期的物业费用等情况，项目基本上都采用考虑到后期的物业费用等情况，项目基本上都采用民用电；民用电；以减轻客群的置以减轻客群的置业压力业压力采暖方式各异，但以费用及不占用有效空间等方面考虑，采暖方式各异，但以费用及不占用有效空间等方面考虑，以中央空调采暖为以中央空调采暖为首要选择首要选择内部装修一般为内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；现代简约风格，适应性较强、装修较简单；项目大多项目大多平层面积较大，户数较多，电梯少；平层面积较大，户数较多，电梯少；项目定位项目定位开发商产品城市项目定位基础项目定位基础立足核心区域，市场认同的高端中坚区价值定位，跳出区域市场层面。建立天津现代社区新标准，产品价值均好性，园林高标准设计与细节精致化路线，良好的规划配套环境，建立整体高标准核心产品力。国际背景的实力型开发商，多年的高端产品的开发经验与成功实践，品质与开发实力是本项目成功要素之一。承载力承载力承载力承载力产品力产品力产品力产品力发展力发展力发展力发展力项目定位目标项目定位目标建立酒店公寓模式新标准建立酒店公寓模式新标准建立酒店公寓模式新标准建立酒店公寓模式新标准创造公寓市场的唯一性创造公寓市场的唯一性创造公寓市场的唯一性创造公寓市场的唯一性打造项目全新概念特征打造项目全新概念特征打造项目全新概念特征打造项目全新概念特征超越常规市场层面，面向广泛目标人群超越常规市场层面，面向广泛目标人群超越常规市场层面，面向广泛目标人群超越常规市场层面，面向广泛目标人群建立成品产品新模式，推出精细化精装建立成品产品新模式，推出精细化精装建立成品产品新模式，推出精细化精装建立成品产品新模式，推出精细化精装以标准和核心区域运营能力彰显项目魅力以标准和核心区域运营能力彰显项目魅力以标准和核心区域运营能力彰显项目魅力以标准和核心区域运营能力彰显项目魅力定位价值解读人文、历史、生态景观国际化、都市化、现代质感和谐成熟生活区、城市核心项目市场形象定位项目市场形象定位核心构建未来核心构建未来“武清武清”的核心的核心居于武清区创业总部基地核心位置，独占京津城市大动脉居于武清区创业总部基地核心位置，独占京津城市大动脉项目认知多业态构成，发展空间巨大多业态构成，发展空间巨大 麒麟商业中心项目位于天津市武清区，福源路北、翠享路东，武清经济技术开发区创业总部基地核心位置。拟建成集五星级酒店，高级公寓，影视娱乐，洗浴休闲中心为一体的高端商业配套区，打造京津两地超规模，最豪华地影视娱乐中心。项目项目数量数量总用地面积总用地面积47261.6总建筑面积总建筑面积174657.51地上总建筑面积地上总建筑面积151288.34地下总建筑面积地下总建筑面积23369.17容积率容积率3.2建筑密度建筑密度35.52%绿化率绿化率37.9%总户数总户数（酒店式公寓）1026户2#1#3#4#项目认知湖心岛地块规划为湖心岛地块规划为21栋别墅产品，区位得天独厚栋别墅产品，区位得天独厚 湖心岛位于天津武清开发区软件园内，位于京津之间，距北京市区71公里，天津市区25公里，首都国际机场90公里，规划中的首都第二机场50公里，天津滨海国际机场35公里，天津港71公里，地理区位优越。武清湖心岛项目占地8.26公顷，是整个软件创意园的核心片区。用地周边被湖水环绕，周边环境条件优越。打造其成为高贵典雅的商业中心，浪漫奢华商业街，并倡导以人为本，彰显滨水休闲购物中的低碳生活理念，使其成为武清开发区软件园的高端服务平台，乃至天津的典范项目和文化与形象地标。项目认知玉圭