度假中心营销策划案(PPT).ppt

九励同策地产运营机构南京金牛湖度假中心营销策划案20142014年年2 2月月第一页，共六十一页。九励同策地产运营机构Contact目录(ml)2 23 34 4休闲养生度假地产休闲养生度假地产(dchn)(dchn)研究探讨研究探讨金牛金牛(jn ni)(jn ni)湖度假中心价值分析湖度假中心价值分析金牛湖度假中心价值提升金牛湖度假中心价值提升金牛湖度假中心营销推广策略金牛湖度假中心营销推广策略休闲养生度假产业现状及开展模式“家庭度假居住式生活解决方案工程资金快速回笼的有效思路1 1工程价值分析第二页，共六十一页。九励同策地产运营机构PART I PART I 休闲养生休闲养生(yngshng)(yngshng)度假地产研究探讨度假地产研究探讨第三页，共六十一页。九励同策地产运营机构4一、国内外知名养生一、国内外知名养生(yngshng)(yngshng)度假地产的分布度假地产的分布瑞士蒙特勒瑞士蒙特勒以日内瓦湖美景、温泉资源、阿尔卑斯山雪地闻名，国际著名度假胜地、会议胜地以羊胎素驻颜、抗衰老等吸引大量游客日本箱根温泉度假村日本箱根温泉度假村箱根温泉是箱根火山山麓至山腰分布各处的温泉街总称有14种泉质，对神经痛、寒症等具有很好的疗效泰国瓦颂健康养生度假村泰国瓦颂健康养生度假村被评为世界上“最专业的疗养胜地”集温泉治疗、药物疗法和健身于一体新加坡圣淘沙新加坡圣淘沙集主题公园、海洋生物园等于一体的大型综合度假胜地引进知名 ESPA康疗中心，提供六星级的豪华养生健康服务及世界首创的海豚疗法等杭州富春山居杭州富春山居静临杭州富春江畔，背靠富春山，体验宁静致远的感动以富春山居图为背景，打造“以山怡情，以水养性”文化旅游地，体验富春山独特魅力常州茅山度假区常州茅山度假区以道家文化精髓-养生来打造中国最具影响力的养生文化度假区南京汤山温泉度假区南京汤山温泉度假区有1500年历史，全国4大温泉之一，泉水含30余种微量元素，有显著医疗效果武当武当.太极湖太极湖以道家文化为核心，深度开发山水休闲养生为特色的旅游以“问道武当山，养生太极湖为武当.太极湖的主题巴登巴登温泉度假区巴登巴登温泉度假区 集旅游购物、赛马、赌场、酒店、剧院等于一体被誉为欧洲最著名的温泉疗养胜地和度假天堂第四页，共六十一页。九励同策地产运营机构二、养生度假主题二、养生度假主题(zht)(zht)案例研究案例研究【1 1、杭州、杭州-富春山居度假村富春山居度假村】占地面积：占地占地面积：占地10001000余亩。位于杭州富春江畔，背倚秀丽的富春山余亩。位于杭州富春江畔，背倚秀丽的富春山核心功能：集康体娱乐、商务会议、餐饮核心功能：集康体娱乐、商务会议、餐饮(cn yn)(cn yn)、休闲度假、文化旅游等多种功能于一体、休闲度假、文化旅游等多种功能于一体功能分区：主要分为度假酒店及功能分区：主要分为度假酒店及SPA SPA、私人别墅、高尔夫球场、富春阁以及位于上海新天地的、私人别墅、高尔夫球场、富春阁以及位于上海新天地的T8T8餐厅这餐厅这5 5个局部个局部核心工程：富春山居高尔夫球场、富春阁、亚洲餐厅、度假酒店、度假别墅等工程核心工程：富春山居高尔夫球场、富春阁、亚洲餐厅、度假酒店、度假别墅等工程富春山居高尔夫球场山居(shn j)泳池湖畔别墅富春阁度假酒店深厚的文化底蕴在“大痴道人黄公正的?富春山居图?的原址进行建设利用当地历史文化底蕴，结合西方设计理念，呈现中国建筑艺术邀请各国顶级精英设计师对富春山居开展设计，高起点设计高尔夫球场是中国首个以丘陵茶园为主题的国际标准高尔夫球场精堪的设计水平独特的养生文化融合了中国几千年以来天然药材精华以及西方SPA精髓是中国第一座集养生、美容、休闲为一体的SPA第五页，共六十一页。九励同策地产运营机构二、养生度假主题案例二、养生度假主题案例(n l)(n l)研究研究【1 1、杭州、杭州-富春山居度假村富春山居度假村】n 重现中国南宋建筑风格：中国第一座以现代建筑艺术来阐述江南建筑风格的高档度假村。客群为高端商务人群(rnqn)及富豪阶层。度假酒店度假酒店富春阁富春阁高尔夫球高尔夫球俱乐部俱乐部T8T8餐厅餐厅融合了几千年来中国天然药材的精华以及西方Spa的精髓，是全中国第一座集养生、美容及休闲为一体的Spa重现南宋建筑风格，宛如世外桃源富春山居最高风水宝地，环顾群山峻岭，强调融合自然的建筑语言。富春阁中包含的精致会议室及图书馆,成为享受宁静的最佳环境中国华东唯一以茶园为主题的丘陵地形国际标准高尔夫球场中国第一座以现代建筑艺术阐述中国江南风格的顶级度假酒店富春山居在上海新天地设立的会员中心，其结合餐饮、娱乐、文化，为富春山居会员及其访客所独享SpaSpa私人别墅私人别墅度假村功能度假村功能第六页，共六十一页。九励同策地产运营机构二、养生度假主题二、养生度假主题(zht)(zht)案例研究案例研究【1 1、杭州、杭州-富春山居度假村富春山居度假村】n 山地养生度假村的养生价值(jizh)表达：养生养生价值价值1 12 23 34 45 5自然环境：自然环境：把家轻轻放在大自然中高尔夫：高尔夫：18洞高尔夫SpaSpa：引进巴厘岛Spa理念山居泳池：山居泳池：室内温水游泳池瑜伽：瑜伽：印度特聘瑜伽老师第七页，共六十一页。九励同策地产运营机构二、养生度假主题案例二、养生度假主题案例(n l)(n l)研究研究【2 2、北京、北京(bi jn)(bi jn)-东方太阳城东方太阳城】位置：位于广州市政府“南拓方案重点的南沙区南部规划面积(min j)：3500亩建筑面积：234万综合容积率：0.23 物业形态：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四层电梯公寓、电梯洋房客群定位：退休人群关注点：以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型退休生活社区全新退休生活领跑者全新退休生活领跑者 第八页，共六十一页。九励同策地产运营机构二、养生度假二、养生度假(d ji)(d ji)主题案例研究主题案例研究【2 2、北京、北京(bi jn)(bi jn)-东方太阳城东方太阳城】生态环境(shn ti hun jn)无忧配套设置l东方太阳城医院一级综合性医院，医疗护航，守护健康、l东方嘉宾国际酒店，五星级标准l大型超市进驻，商业一条街l康体中心，各类球馆、温泉游泳池l5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲l汇佳幼儿园l7000亩林地毗邻2000亩潮白河水面区域价值l奥林匹克水上公园l潮白河绿色生态走廊l比邻首都国际机场养老、养生理念l保证所有地区与空间的无障碍可达性l标示设计使用强烈的色彩，方便老年人规划社区人群专属设施l丰富的老年活动：老年大学、高尔夫运动、老年会所l健全的保健体系：与中日友好医院合作，建立持续的健康跟踪档案l完善的效劳体系：全日制家政、餐饮、医疗等效劳文化精神归属感第九页，共六十一页。九励同策地产运营机构二、养生度假二、养生度假(d ji)(d ji)主题案例研究主题案例研究【3 3、广州、广州-南沙奥园南沙奥园】位置：位于广州市政府“南拓方案重点的南沙区南部占地面积：1000亩建筑面积：一期40.6万 综合(zngh)容积率：2.01 物业形态：山顶独别墅、环湖别墅、临山洋房、公寓、会所、星级养生酒店、风情商业街、养生植物园客群定位：企业家、职业经理人、高端商务人士建筑风格：意大利风格关注点：集居住、度假、养生、保健、文化于一体(yt)的养生概念复合地产工程第十页，共六十一页。九励同策地产运营机构二、养生度假主题二、养生度假主题(zht)(zht)案例研究案例研究【3 3、广州、广州-南沙奥园南沙奥园】低碳建筑(jinzh)理念自然资源(z rn z yun)禀赋中药养生保健l 环境：集天然的山、林、湖、海、泉于一体l 风水：背山面水，天然山谷，风水极佳l 硬件保障：奥园美兆健检中心、养生保健中心、理疗中心、养生文化馆、养生堂l 文化提升：与广州中医学院合作，发扬中药文化与养生文化l 荣誉：获2021中国地产低碳示范楼盘奖l 建筑融入低碳养生：家居一体化，恒温、隔热等系统地处南横水库山区中，东西北三面被葱郁山林环抱，南面正对南沙粤港资讯产业园和远眺珠江出海口-狮子洋的浩瀚海景，自然资源极其优越以环境、建筑、人三位一体融合理念，根据市森林生态学和景观生态学，尊重自然山体与生态植被前提下，对生态系统进行恢复与改造提出“健康维护营、生命加油站的新居住理念，把中国的中药文化与养生文化融入社区生活方式第十一页，共六十一页。九励同策地产运营机构类型主要项目特征文化驱动型武当山太极湖武当山浓厚的道教文化养生、会议、观光、文化等多种复合功能杭州富春山居融入富春山居图的历史文化元素集康体娱乐、会议、娱乐等多种功能于一体常州茅山度假区以茅山道教文化为核心重点打造“养生”理念，打造养生文化旅游复合养生、会议娱乐、观光旅游等多种功能资源依托型日本箱根温泉度假箱根拥有火山温泉的资源优势巴登巴登温泉度假以温泉资源优势为基础，复合多种功能南京汤山温泉度假区拥有全国著名的“汤山温泉”资源集会议、体检、理疗、康复等为一体康疗保健型瑞士蒙特勒世界先进的医学技术，羊胎素衰老驻颜技术闻名世界泰国chiva som专业的疗养方式、复合健身等功能新加坡圣淘沙豪华养生健康服务、世界首创的海豚疗法等n 目前，国内外养生度假目前，国内外养生度假(d ji)(d ji)地产主要有三种类型：地产主要有三种类型：1-文化(wnhu)驱动型2-资源(zyun)依托型3-康疗保健型以区域深厚的文化底蕴为根底，打造地区文化品牌，复合文化旅游、养生、会议娱乐、休闲度假等多种功能，形成度假区多个特色工程以资源为核心吸引大量游客，依托区域温泉资源优势，以温泉疗养为主导，休闲娱乐、会议、康体健身为辅助，打造功能复合型度假区依靠区域特色康疗资源，复合康疗、休闲度假、观光旅游等功能为一体，成为商务人士旅游的重要目的地三、国内外知名养生度假地产的特征三、国内外知名养生度假地产的特征第十二页，共六十一页。九励同策地产运营机构透过产业开展(kizhn)趋势来看本工程开展(kizhn)第十三页，共六十一页。九励同策地产运营机构PART 2 PART 2 金牛湖度假金牛湖度假(d ji)(d ji)中心价值分析中心价值分析第十四页，共六十一页。九励同策地产运营机构金陵酒店游艇码头帆船基地温泉泡池9洞高尔夫精装公寓精装公寓第十五页，共六十一页。九励同策地产运营机构要给南京要给南京要给南京要给南京要给南京要给南京(nn jn)(nn jn)(nn jn)(nn jn)(nn jn)(nn jn)带来什么带来什么带来什么带来什么带来什么带来什么 。我们我们(w men)(w men)(w men)(w men)第十六页，共六十一页。九励同策地产运营机构 Brand Brand高尔夫的、游艇的高尔夫的、游艇的高尔夫的、游艇的高尔夫的、游艇的LeadLead崛起的金牛湖崛起的金牛湖崛起的金牛湖崛起的金牛湖 Valuable sales Valuable sales金牛湖金牛湖金牛湖金牛湖16161616万方高端度假物业万方高端度假物业万方高端度假物业万方高端度假物业第十七页，共六十一页。九励同策地产运营机构 这意味着这意味着约约约约700700700700千个中高端业主千个中高端业主千个中高端业主千个中高端业主(yzh)(yzh)(yzh)(yzh)约约约约5000500050005000组中高端购置组中高端购置组中高端购置组中高端购置(guzh)(guzh)(guzh)(guzh)意向者意向者意向者意向者约约约约10101010万推广万推广万推广万推广(tugung)(tugung)(tugung)(tugung)受众受众受众受众需要被我们征服需要被我们征服第十八页，共六十一页。九励同策地产运营机构但是但是(dnsh)(dnsh)(dnsh)(dnsh)我们的温泉泡池，数量少，尚缺乏以满足酒店我们的温泉泡池，数量少，尚缺乏以满足酒店(ji din)(ji din)客户使用，公寓业客户使用，公寓业主使用几率将大大降低；主使用几率将大大降低；游艇及帆船较少，并非大局部客户均对其有兴趣，且使用过程中将面临排队游艇及帆船较少，并非大局部客户均对其有兴趣，且使用过程中将面临排队状况；状况；高尔夫高尔夫9 9洞练习场可能缩小或改建，将对工程的可休闲娱乐性造成巨大影洞练习场可能缩小或改建，将对工程的可休闲娱乐性造成巨大影响。响。第十九页，共六十一页。九励同策地产运营机构这些问题，这些问题，将影响将影响(yngxing)(yngxing)(yngxing)(yngxing)我们对目标客群的锁我们对目标客群的锁定定因为，顶级阶层很难对我们产生兴趣因为，顶级阶层很难对我们产生兴趣第二十页，共六十一页。九励同策地产运营机构So 我们面对(min du)的客户 而是中高端收入而是中高端收入怀揣梦想怀揣梦想(mngxing)(mngxing)的金领们的金领们不是不是(b shi)(b shi)资产千万的顶级圈层资产千万的顶级圈层第二十一页，共六十一页。九励同策地产运营机构 Question Question他们怎样才能为我们他们怎样才能为我们他们怎样才能为我们他们怎样才能为我们(w men)(w men)(w men)(w men)近近近近700700700700套度假物业买套度假物业买套度假物业买套度假物业买单？单？单？单？我们该怎样谋划、布局？我们该怎样谋划、布局？我们该怎样谋划、布局？我们该怎样谋划、布局？第二十二页，共六十一页。九励同策地产运营机构PART 3 PART 3 金牛湖度假中心金牛湖度假中心(zhngxn)(zhngxn)价值提升价值提升第二十三页，共六十一页。九励同策地产运营机构二、价值二、价值(jizh)(jizh)提升提升他们他们他们他们(t(t(t(t men)men)men)men)正处于正处于正处于正处于(chy)(chy)(chy)(chy)35-4535-4535-4535-45岁的黄金事业期岁的黄金事业期岁的黄金事业期岁的黄金事业期精于算账，热衷投资精于算账，热衷投资精于算账，热衷投资精于算账，热衷投资常年处于亚健康，期望健身养生常年处于亚健康，期望健身养生常年处于亚健康，期望健身养生常年处于亚健康，期望健身养生有车一族，活动范围大，喜好周末度假有车一族，活动范围大，喜好周末度假有车一族，活动范围大，喜好周末度假有车一族，活动范围大，喜好周末度假有有有有1-21-21-21-2个孩子，正处于学龄期，爱好广泛个孩子，正处于学龄期，爱好广泛个孩子，正处于学龄期，爱好广泛个孩子，正处于学龄期，爱好广泛第二十四页，共六十一页。九励同策地产运营机构二、价值二、价值(jizh)(jizh)提升提升因此因此因此因此(ync)(ync)(ync)(ync)，投其所好，将是我们成功的关键所在，投其所好，将是我们成功的关键所在，投其所好，将是我们成功的关键所在，投其所好，将是我们成功的关键所在第二十五页，共六十一页。九励同策地产运营机构二、配套二、配套(pi to)(pi to)价值提升价值提升以资源为依托，康疗保健为驱动，特色化工程为卖点，提升本案以资源为依托，康疗保健为驱动，特色化工程为卖点，提升本案以资源为依托，康疗保健为驱动，特色化工程为卖点，提升本案以资源为依托，康疗保健为驱动，特色化工程为卖点，提升本案(bn n)(bn n)(bn n)(bn n)配套价值配套价值配套价值配套价值NO1.NO1.NO1.NO1.健身健身健身健身(jin shn)(jin shn)(jin shn)(jin shn)休闲休闲休闲休闲馆馆馆馆我司建议增加如下配套我司建议增加如下配套我司建议增加如下配套我司建议增加如下配套NO2.NO2.NO2.NO2.养生堂养生堂养生堂养生堂NO3.NO3.NO3.NO3.英伦汇英伦汇英伦汇英伦汇NO4.NO4.NO4.NO4.游艇会游艇会游艇会游艇会NO5.NO5.NO5.NO5.高尔夫训练班高尔夫训练班高尔夫训练班高尔夫训练班NO6.NO6.NO6.NO6.儿童游戏场儿童游戏场儿童游戏场儿童游戏场第二十六页，共六十一页。九励同策地产运营机构NO1.NO1.健身健身(jin shn)(jin shn)休闲馆休闲馆包含包含(bohn)(bohn)n 与国际知名专业健身场馆合作，建立与国际知名专业健身场馆合作，建立“金牛湖度假中心专金牛湖度假中心专有的健身休闲馆有的健身休闲馆n 聘请印度专业瑜伽老师，开授正宗聘请印度专业瑜伽老师，开授正宗(zhngzng)(zhngzng)的瑜伽的瑜伽课程课程n 建造室内恒温泳池建造室内恒温泳池第二十七页，共六十一页。九励同策地产运营机构NO2.NO2.养生堂养生堂包含包含(bohn)(bohn)n 聘请南京知名中医养生聘请南京知名中医养生(yngshng)(yngshng)专家，周末定期讲座专家，周末定期讲座n 引进由中国天然药材以及巴厘岛引进由中国天然药材以及巴厘岛SpaSpa精髓相结合的，集养生、美精髓相结合的，集养生、美容及休闲为一体的容及休闲为一体的SpaSpan 引进南京市中医院，为业主建立私人养生健康档案引进南京市中医院，为业主建立私人养生健康档案第二十八页，共六十一页。九励同策地产运营机构NO3.NO3.英伦英伦(yn ln)(yn ln)汇汇包含包含(bohn)(bohn)n 每周定期邀请南京各大企业的外国高管及中国知名企业家进行行每周定期邀请南京各大企业的外国高管及中国知名企业家进行行业聚会，全程英文会话，为业主们提供圈层交流以及英文口语提升业聚会，全程英文会话，为业主们提供圈层交流以及英文口语提升(tshng)(tshng)的平台的平台第二十九页，共六十一页。九励同策地产运营机构NO4.NO4.游艇游艇(yutng)(yutng)会会包含包含(bohn)(bohn)n 利用本工程游艇资源，建立游艇会，为广阔业主提供游艇码头、游艇租赁、游艇购置、游艇娱乐利用本工程游艇资源，建立游艇会，为广阔业主提供游艇码头、游艇租赁、游艇购置、游艇娱乐(yl)(yl)等业务等业务第三十页，共六十一页。九励同策地产运营机构NO5.NO5.高尔夫训练班高尔夫训练班包含包含(bohn)(bohn)n 与南京与南京(nn jn)(nn jn)高尔夫球会合作，采用资源互通模式，为本工程积累客户高尔夫球会合作，采用资源互通模式，为本工程积累客户资源，同时邀请高尔夫教练，周末定期为业主提供不同等级高尔夫教授课程资源，同时邀请高尔夫教练，周末定期为业主提供不同等级高尔夫教授课程第三十一页，共六十一页。九励同策地产运营机构NO.6 NO.6 儿童儿童(r tng)(r tng)游戏场游戏场包含包含(bohn)(bohn)n 考虑到目标客户为三口之家较多，周末休闲度假大多为三口同行，故建考虑到目标客户为三口之家较多，周末休闲度假大多为三口同行，故建议工程增添适量儿童工程，引进如知名画家绘画议工程增添适量儿童工程，引进如知名画家绘画(huhu)(huhu)学习、钢琴课、学习、钢琴课、形体课、游乐场等形体课、游乐场等第三十二页，共六十一页。九励同策地产运营机构考虑到本工程客户主要考虑到本工程客户主要考虑到本工程客户主要考虑到本工程客户主要(zhyo)(zhyo)(zhyo)(zhyo)为三次以上置业，以投资需求为主，故，在增为三次以上置业，以投资需求为主，故，在增为三次以上置业，以投资需求为主，故，在增为三次以上置业，以投资需求为主，故，在增加配套价值的根底上，应当表达出产品的增值理财效应加配套价值的根底上，应当表达出产品的增值理财效应加配套价值的根底上，应当表达出产品的增值理财效应加配套价值的根底上，应当表达出产品的增值理财效应二、投资二、投资(tu z)(tu z)价值提升价值提升NO1.NO1.NO1.NO1.公寓公寓公寓公寓(gngy)(gngy)(gngy)(gngy)托管托管托管托管 NO2.NO2.NO2.NO2.消费一卡通消费一卡通消费一卡通消费一卡通第三十三页，共六十一页。九励同策地产运营机构NO.1 NO.1 公寓公寓(gngy)(gngy)托管托管n 引进引进(ynjn)(ynjn)类似于类似于“途家类似的酒店管理公司，业主购置公寓后，公寓将直接托管于途家类似的酒店管理公司，业主购置公寓后，公寓将直接托管于“酒店管酒店管理公司，业主随时入住随时有房，且每年将从理公司，业主随时入住随时有房，且每年将从“酒店管理公司处得到一定比率的租金回报。酒店管理公司处得到一定比率的租金回报。第三十四页，共六十一页。九励同策地产运营机构NO.2 NO.2 消费消费(xiofi)(xiofi)一卡通一卡通n 将工程内部会员卡与业主将工程内部会员卡与业主(yzh)(yzh)银行卡绑定，业主银行卡绑定，业主(yzh)(yzh)可持会员卡在工程内部消费，直接扣除业可持会员卡在工程内部消费，直接扣除业主主(yzh)(yzh)的回报租金，由此业主的回报租金，由此业主(yzh)(yzh)实现免费消费的同时，工程运营亦得到了保障实现免费消费的同时，工程运营亦得到了保障第三十五页，共六十一页。九励同策地产运营机构三、工程三、工程(gngchng)(gngchng)定位定位目前，工程定位目前，工程定位“养生休闲度假养生休闲度假(d ji)(d ji)，比较笼统模糊，不能够明确阐述工程所具备的产品特质，故，根据工程的，比较笼统模糊，不能够明确阐述工程所具备的产品特质，故，根据工程的目标客户群体、工程配套价值与投资价值提升后的实际情况，将目标客户群体、工程配套价值与投资价值提升后的实际情况，将“金牛湖度假金牛湖度假(d ji)(d ji)中心工程定位为：中心工程定位为：家庭家庭(jitng)(jitng)养生度假式居住投资公寓养生度假式居住投资公寓一个看似矛盾却高度统一的开发主题定位，用度假去打动客户，用居住及投资来落定客户，前者是一个看似矛盾却高度统一的开发主题定位，用度假去打动客户，用居住及投资来落定客户，前者是“金牛湖金牛湖度假中心已有的优势，后者是度假中心已有的优势，后者是“金牛湖度假中心运营的根底目标金牛湖度假中心运营的根底目标第三十六页，共六十一页。九励同策地产运营机构PART 4 PART 4 金牛湖度假中心金牛湖度假中心(zhngxn)(zhngxn)营销推广策略营销推广策略第三十七页，共六十一页。九励同策地产运营机构一、总体一、总体(zngt)(zngt)营销策略营销策略+外部拓展内部挖掘+一方面一方面,利用开发公司自身人脉关系，有效挖掘本身已有的客户资源。利用开发公司自身人脉关系，有效挖掘本身已有的客户资源。做好配套价值提升和投资价值提升，在硬件方面吸引客户；利用开发公司游艇资源及高尔夫球会资源，进行内部点对点精准推介营销；利用整个度假中心的平台发动(fdng)全员营销；另一方面，针对南京市内收入中高端白领阶层，社会财富多、投资意识强、有一定经济另一方面，针对南京市内收入中高端白领阶层，社会财富多、投资意识强、有一定经济(jngj)(jngj)根底的人群进行重点根底的人群进行重点的营销工作，并且在工程现场举办一系列体验式活动。的营销工作，并且在工程现场举办一系列体验式活动。通过设置外展场及上门入户销售的形式拓展客户，并在这些区域发布适宜的媒体广告；通过设置外展场及上门入户销售的形式拓展客户，并在这些区域发布适宜的媒体广告；利用活动制造区域性的影响力，从专业领域影响公众领域。利用活动制造区域性的影响力，从专业领域影响公众领域。1 1、客户渠道的思考、客户渠道的思考第三十八页，共六十一页。九励同策地产运营机构推广渠道推广渠道精准营销第一，新闻广告第二精准营销第一，新闻广告第二推广姿态推广姿态低举高打，自然渗透低举高打，自然渗透(shntu)(shntu)推广意图推广意图引领生活新概念，创造附加值引领生活新概念，创造附加值产品传播产品传播(chunb)(chunb)原那么建议：原那么建议：精包装精包装 重活动重活动 抓圈层抓圈层 我们做的不是广告，而是窄告，以“非主流渠道传播消息;以公关活动、事件为主线，做好圈层客户(老带新、关系户)的影响;做好现场包装工作，展示未来生活,建立(jinl)价值体系，突现工程品质。2 2、总体传播思路、总体传播思路第三十九页，共六十一页。九励同策地产运营机构第一阶段第一阶段 完善工程价值体系，强化推广渗透，推出少量房源试水完善工程价值体系，强化推广渗透，推出少量房源试水第二阶段第二阶段 推出总价低、投资收益型的公寓，坚决市场推出总价低、投资收益型的公寓，坚决市场(shchng)(shchng)信心信心5月7月9月11月再次提升工程价值再次提升工程价值(jizh)，剩余房源分批次开盘，剩余房源分批次开盘4月6月8月10月12月1月3月销售销售(xioshu)准备和蓄客期准备和蓄客期首批次公首批次公寓开盘寓开盘蓄水造势，建立价值平台蓄水造势，建立价值平台配套价值提升与投资价值提升准备阶段配套价值提升与投资价值提升准备阶段首批次开盘首批次开盘进行工程价值体系进行工程价值体系试水试水提升价值和形象，深化客户对工程认可提升价值和形象，深化客户对工程认可3 3、总体营销方案、总体营销方案第四十页，共六十一页。九励同策地产运营机构4 4、年度营销节点、年度营销节点(ji din)(ji din)安排安排销售销售目标目标1 1、配套价值及投资价值提升与展现、配套价值及投资价值提升与展现2 2、楼书、楼书/折页折页/广告等物料制作广告等物料制作3 3、中高端汽车、中高端汽车4S4S店店/高尔夫球会高尔夫球会/游艇会游艇会/渠道营销联络渠道营销联络工作工作重点重点推广推广主题主题推广推广活动活动推广推广媒体媒体销售道具、道旗导示、短信、写字楼销售道具、道旗导示、短信、写字楼TV、单页扫、单页扫楼、定点巡展、网络、电台、直邮通楼、定点巡展、网络、电台、直邮通公寓蓄客公寓蓄客公寓销售公寓销售公寓多批次蓄客开盘公寓多批次蓄客开盘家庭养生度假式居住投资公寓家庭养生度假式居住投资公寓即将公开，恭迎品鉴即将公开，恭迎品鉴 低总价养生雅舍，开启私人养生生活1 1、【乐在金牛湖乐在金牛湖】周末自驾游周末自驾游2 2、联手银行、联手银行VIPVIP、奥迪宝马等高端、奥迪宝马等高端4S4S店客户举行金牛湖店客户举行金牛湖游艇节活动游艇节活动3 3、联手南京高尔夫球会举办、联手南京高尔夫球会举办“金牛湖高尔夫邀请赛金牛湖高尔夫邀请赛”1、首批次开盘方案、首批次开盘方案/价格方案价格方案2、认筹客户多次筛选及梳理、认筹客户多次筛选及梳理 5050万，买下一座度假城万，买下一座度假城 低总价金牛湖养生雅舍，7.6纯美开盘1 1、7.67.6开盘暨首届温泉体验节开幕开盘暨首届温泉体验节开幕2 2、业主答谢活动、业主答谢活动3 3、避暑养生体验季系列活动、避暑养生体验季系列活动4 4、巡展、拓客、巡展、拓客剩余公寓清盘剩余公寓清盘蓄客蓄客1200组组1、剩余房源多批次推售，蓄水，开盘、剩余房源多批次推售，蓄水，开盘2、客户拓展和维护、客户拓展和维护1 1、剩余房源开盘活动、剩余房源开盘活动2 2、投资推介会、投资推介会3 3、中秋节活动、中秋节活动4 4、业主答谢活动、业主答谢活动完成公寓销售完成公寓销售300套套低总价低总价/托管式托管式/投资养生公寓投资养生公寓 _ _金牛湖度假中心，定制私人生活金牛湖度假中心，定制私人生活5月7月9月11月再次提升项目价值，剩余房源分批次开盘再次提升项目价值，剩余房源分批次开盘4月6月8月10月12月1月3月销售准备和蓄客期销售准备和蓄客期首批次公首批次公寓开盘寓开盘短信、写字楼短信、写字楼TV、单页扫楼、定、单页扫楼、定点巡展、网络、电台、直邮通点巡展、网络、电台、直邮通短信、写字楼短信、写字楼TV、单页扫楼、定点巡展、网络、电、单页扫楼、定点巡展、网络、电台、直邮通台、直邮通第四十一页，共六十一页。九励同策地产运营机构 营销准备期、公寓蓄客期营销准备期、公寓蓄客期家庭养生度假式居住投资公寓即将公开，恭迎品鉴家庭养生度假式居住投资公寓即将公开，恭迎品鉴 低总价养生雅舍，开启私人养生生活20122012年年2 2月月-4-4月月蓄客1200组 以项目居住养生理念和投资炒作为主，树立市场信心1、配套价值及投资价值提升与展现2、楼书/折页/广告等物料制作3、中高端汽车4S店/高尔夫球会/游艇会/渠道营销联络道旗/写字楼TV/单页扫楼/定点巡展/网络/短信/电视等阶段目标阶段目标阶段诉求阶段诉求主要工作主要工作主要广告主要广告主要道具主要道具楼书/折页/户型图/各类广告素材自驾游、金牛湖游艇活动、金牛湖高尔夫活动重大节点重大节点壹壹二、营销二、营销(yn xio)(yn xio)策略分解策略分解第四十二页，共六十一页。九励同策地产运营机构销售销售目标目标1 1、配套价值及投资价值提升与展现、配套价值及投资价值提升与展现2 2、楼书、楼书/折页折页/广告等物料制作广告等物料制作3 3、中高端汽车、中高端汽车4S4S店店/高尔夫球会高尔夫球会/游艇会游艇会/渠道营销联络渠道营销联络工作工作重点重点推广推广主题主题推广推广活动活动推广推广媒体媒体销售道具、道旗导示、短信、写字楼销售道具、道旗导示、短信、写字楼TV、单页扫、单页扫楼、定点巡展、网络、电台、直邮通楼、定点巡展、网络、电台、直邮通公寓蓄客公寓蓄客公寓销售公寓销售公寓多批次蓄客开盘公寓多批次蓄客开盘家庭养生度假式居住投资公寓家庭养生度假式居住投资公寓即将公开，恭迎品鉴即将公开，恭迎品鉴 低总价养生雅舍，开启私人养生生活1 1、【乐在金牛湖乐在金牛湖】周末自驾游周末自驾游2 2、联手银行、联手银行VIPVIP、奥迪宝马等高端、奥迪宝马等高端4S4S店客户举行金牛湖店客户举行金牛湖游艇节活动游艇节活动3 3、联手南京高尔夫球会举办、联手南京高尔夫球会举办“金牛湖高尔夫邀请赛金牛湖高尔夫邀请赛”1、首批次开盘方案、首批次开盘方案/价格方案价格方案2、认筹客户多次筛选及梳理、认筹客户多次筛选及梳理 5050万，买下一座度假城万，买下一座度假城 低总价金牛湖养生雅舍，7.6纯美开盘1 1、7.67.6开盘暨首届温泉体验节开幕开盘暨首届温泉体验节开幕2 2、业主答谢活动、业主答谢活动3 3、避暑养生体验季系列活动、避暑养生体验季系列活动4 4、巡展、拓客、巡展、拓客剩余公寓清盘剩余公寓清盘蓄客蓄客1200组组1、剩余房源多批次推售，蓄水，开盘、剩余房源多批次推售，蓄水，开盘2、客户拓展和维护、客户拓展和维护1 1、剩余房源开盘活动、剩余房源开盘活动2 2、投资推介会、投资推介会3 3、中秋节活动、中秋节活动4 4、业主答谢活动、业主答谢活动完成公寓销售完成公寓销售300套套低总价低总价/托管式托管式/投资养生公寓投资养生公寓 _ _金牛湖度假中心，定制私人生活金牛湖度假中心，定制私人生活5月7月9月11月再次提升项目价值，剩余房源分批次开盘再次提升项目价值，剩余房源分批次开盘4月6月8月10月12月1月3月销售准备和蓄客期销售准备和蓄客期首批次公首批次公寓开盘寓开盘短信、写字楼短信、写字楼TV、单页扫楼、定、单页扫楼、定点巡展、网络、电台、直邮通点巡展、网络、电台、直邮通短信、写字楼短信、写字楼TV、单页扫楼、定点巡展、网络、电、单页扫楼、定点巡展、网络、电台、直邮通台、直邮通第四十三页，共六十一页。九励同策地产运营机构乐在金牛乐在金牛(jn ni)(jn ni)湖湖周末自驾游周末自驾游活动活动(hu dng)落实落实地点：地点：南京市区至金牛湖南京市区至金牛湖时间：时间：20212021年年4 4月上旬月上旬目的：目的：以以“金牛湖度假中心全面面世为销售金牛湖度假中心全面面世为销售(xioshu)(xioshu)事件，向市场和公众发出工程信息，同时通过和行事件，向市场和公众发出工程信息，同时通过和行业关系客户与目标客户的邀约联谊，挖掘潜在客户资源，为工程的蓄客做准备。业关系客户与目标客户的邀约联谊，挖掘潜在客户资源，为工程的蓄客做准备。原那么：原那么：向市场全面传达工程的配套价值与投资价值，促进新老客户对工程的认知，达成蓄客目的；向市场全面传达工程的配套价值与投资价值，促进新老客户对工程的认知，达成蓄客目的；营销准备期、公寓蓄客期营销准备期、公寓蓄客期第四十四页，共六十一页。九励同策地产运营机构巡展巡展(xn zhn)、陌生拜访、陌生拜访活动活动(hu dng)落实落实时间：时间：20212021年年4 4月中旬月中旬-6-6月底月底目的：目的：吸引相关区域内目标吸引相关区域内目标(mbio)(mbio)客群对工程的关注，达成蓄客的目的客群对工程的关注，达成蓄客的目的巡展及陌拜区：巡展及陌拜区：南京市区各大高端场所、写字楼等区域南京市区各大高端场所、写字楼等区域巡展地点：巡展地点：大型企业、写字楼、高档酒店、大型企业、写字楼、高档酒店、4S4S俱乐部等高端消费场所俱乐部等高端消费场所巡展及陌拜方式：巡展及陌拜方式：巡展：现场设点、现场洽谈、发放资料、登记意向，如意向数量多，甚至还可设置看房直通车。巡展：现场设点、现场洽谈、发放资料、登记意向，如意向数量多，甚至还可设置看房直通车。媒体配合：媒体配合：短信数据库、网络、企业内部网络、报纸等短信数据库、网络、企业内部网络、报纸等营销准备期、蓄客期营销准备期、蓄客期第四十五页，共六十一页。九励同策地产运营机构银行银行(ynhng)(ynhng)VIPVIP客户、高尔夫球会客户联谊活动客户、高尔夫球会客户联谊活动 活动活动(hu dng)落实落实地点：地点：工程现场工程现场时间：时间：20212021年年4 4月下旬月下旬-6-6月下旬月下旬目的：目的：促进新客户对本工程周边环境、生态、自身价值等因素的认知，同时利用口碑效应，到达蓄客目的。促进新客户对本工程周边环境、生态、自身价值等因素的认知，同时利用口碑效应，到达蓄客目的。原那么：原那么：以活动带动以活动带动(didng)(didng)客户本工程认知，缔造工程养生度假兼具投资的形象。客户本工程认知，缔造工程养生度假兼具投资的形象。内容：内容：1 1、联合高端汽车、联合高端汽车4S4S店单价店单价1515万以上的汽车品牌利用其高端客户俱乐部会员组万以上的汽车品牌利用其高端客户俱乐部会员组织活动。织活动。2 2、EMBA/EMBA/企业家联合会企业家联合会/银行、保险银行、保险VIPVIP客户客户/车行、高尔夫俱乐部、私营企业协会车行、高尔夫俱乐部、私营企业协会/商会商会等等重点手段：重点手段：以活动为主要宣传，拉近与客户的距离，到达蓄客目的。以活动为主要宣传，拉近与客户的距离，到达蓄客目的。营销准备期、蓄客期营销准备期、蓄客期第四十六页，共六十一页。九励同策地产运营机构投放时间：投放时间：03月月-06月月投放策略：投放策略：以工程以工程(gngchng)形象信形象信息和投资信息为主息和投资信息为主投放频率：投放频率：软硬兼施，相对较高密度的投软硬兼施，相对较高密度的投放放媒体选择：媒体选择：电台、短信、网络、电视等电台、短信、网络、电视等多位一体密集发布。多位一体密集发布。媒体硬广媒体硬广广告推广广告推广媒体通路媒体通路推广主题推广主题时间时间电台（交广网）家庭养生度假式居住投资公寓即将公开，恭迎品鉴 低总价养生雅舍，开启私人养生生活视具体时间节点而定温泉/高尔夫/游艇/金陵饭店，为南京再添度假名地托管式公寓，低总价，高回报，极品养生居住即将呈现金牛湖度假中心即将稀世开盘，全城预约中金牛湖度假中心7.6臻品献世家庭养生度假式居住投资生活即将精彩呈现短信产品价值及投资价值解读开盘前产品价值解读系列短信写字楼电视价值解读画面，开盘前产品宣传画面DM直投项目介绍+公开即将公开与邮政合作（EMBA/企业家联合会/银行、保险VIP客户/车行、高尔夫俱乐部、私营企业协会）营销准备期、蓄客期营销准备期、蓄客期第四十七页，共六十一页。九励同策地产运营机构公寓销售期公寓销售期投资型公寓惊爆闽西投资型公寓惊爆闽西 5050万，买下一座度假城万，买下一座度假城