第六章收益法.ppt

第六章第六章 收益法收益法第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理第二节第二节 房地产纯收益的求取房地产纯收益的求取第三节第三节 资本化率的确定资本化率的确定第四节第四节 收益法的具体运用收益法的具体运用第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法2012.11第六章 收益法第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理一、一、收益法的概念与基本公式收益法的概念与基本公式二、二、收益法的理论依据收益法的理论依据三、三、收益法的适用范围与适用条件收益法的适用范围与适用条件四、四、收益法的优点与不足收益法的优点与不足五、五、收益法的操作步骤收益法的操作步骤六、六、运用收益法评估房地产需要注意的几个运用收益法评估房地产需要注意的几个问题问题2012.12第六章 收益法一、收益法的概念与基本公式一、收益法的概念与基本公式1.收益法的概念收益法的概念2.收益法的基本公式收益法的基本公式2012.13第六章 收益法1.收益法的概念收益法的概念 收益法是收益还原法的简称，又称为收入收益法是收益还原法的简称，又称为收入资本化法或收益现值法。在收益法用于土地估资本化法或收益现值法。在收益法用于土地估价时，一般又称为地租资本化法。价时，一般又称为地租资本化法。收益法的计算原理是运用适当的还原利率，收益法的计算原理是运用适当的还原利率，将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。通过收益法确定还原，从而确定房地产价格。通过收益法确定的房地产价格，称为收益价格。的房地产价格，称为收益价格。2012.14第六章 收益法2.收益法的基本公式收益法的基本公式收益法的基本计算公式为：收益法的基本计算公式为：式中：式中：PP待估价房地产的价格；待估价房地产的价格；a a纯收益；纯收益；r r还原利率。还原利率。2012.15第六章 收益法 由此可见，收益法就是在求取委估房地产由此可见，收益法就是在求取委估房地产的价格时，将委估房地产来各期的正常纯收的价格时，将委估房地产来各期的正常纯收益以某种适当的折现率折算成在估价时点的益以某种适当的折现率折算成在估价时点的现值，求其现值之和现值，求其现值之和,从而确定委估房地产从而确定委估房地产价格的方法。价格的方法。简言之简言之，收益法就是将委估房地产所有未来纯，收益法就是将委估房地产所有未来纯收益折算为现值并以这一现值作为其价格的收益折算为现值并以这一现值作为其价格的方法。方法。2012.16第六章 收益法收益法是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操收益法是根据市场价值原理中的收益分配原理进行操作的。该原理指出房地产所获得的总收益要在劳动作的。该原理指出房地产所获得的总收益要在劳动力、技术、管理、其他资产和房地资产中分配，力、技术、管理、其他资产和房地资产中分配，房房地产的收益是在扣除了劳动力、技术管理、其他资地产的收益是在扣除了劳动力、技术管理、其他资产分配后的剩余产分配后的剩余。因此，在对收益性房地产进行估。因此，在对收益性房地产进行估价时，要从总收益中扣除属于其他要素的分配，才价时，要从总收益中扣除属于其他要素的分配，才是房地产的纯收益。是房地产的纯收益。房地产的纯收益不能包括其他房地产的纯收益不能包括其他要素应得的部分，也不能被其他要素所占有要素应得的部分，也不能被其他要素所占有。这样。这样才能公平合理地评估出房地产的价格。才能公平合理地评估出房地产的价格。2012.19第六章 收益法2.市场价值原理中的贡献原理和最有市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理效使用原理市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收益法的使用的重要理论依据。益法的使用的重要理论依据。贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我们可以应用土地或建筑物估价法，当知道房地产一们可以应用土地或建筑物估价法，当知道房地产一部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建筑物价格。筑物价格。在求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状在求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状态下的纯收益，再将其资本化，这称在最有效使用态下的纯收益，再将其资本化，这称在最有效使用状态下的收益为客观收益或潜在收益。状态下的收益为客观收益或潜在收益。2012.110第六章 收益法3.3.地租理论地租理论 收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的。收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的。尽管纯粹的尽管纯粹的“土地不是劳动产品，从而没有任何价值土地不是劳动产品，从而没有任何价值”，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件下，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地租是土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地租是土地价格的基础。正如马克思所说：土地价格的基础。正如马克思所说：“实际上，这实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格的地租的购买价格土地的价格无非是土地的价格无非是土地出租土地出租的资本化收入的资本化收入”2012.111第六章 收益法或者说或者说“资本化的地租表现为土地价格资本化的地租表现为土地价格”。但是，由于但是，由于“未来收益不如现在的收益那未来收益不如现在的收益那样受到欢迎，并且期限越远，就越不受重视，样受到欢迎，并且期限越远，就越不受重视，为了求现利，情愿将未来的收益折扣出为了求现利，情愿将未来的收益折扣出让。让。这种折扣率就是现行的利率。这种折扣率就是现行的利率。”土地价格实质上就是将土地年收益分别进行折土地价格实质上就是将土地年收益分别进行折现而资本化。现而资本化。即土地价格地租还原利率即土地价格地租还原利率。2012.112第六章 收益法三、收益法的适用范围与适用条件三、收益法的适用范围与适用条件（一）（一）收益法适用范围收益法适用范围 (二二)收益法的应用条件收益法的应用条件2012.113第六章 收益法（一）（一）适用范围适用范围 在经济生活中，一些主要被人们在经济生活中，一些主要被人们(包括个人或包括个人或社会团体社会团体)出于自用目的而购买的房地产，如出于自用目的而购买的房地产，如独立式住宅，以及一独立式住宅，以及一些以公益为使用目的些以公益为使用目的的房地产，如学校、公园、宗教房地产等，的房地产，如学校、公园、宗教房地产等，其收益往往是难以用货币来度量的。其收益往往是难以用货币来度量的。2012.114第六章 收益法而那些主要用来投资，以获得持续性经济而那些主要用来投资，以获得持续性经济收益的房地产，如公寓住宅、商业房地收益的房地产，如公寓住宅、商业房地产产(包括商店、办公楼、康复疗养医院、包括商店、办公楼、康复疗养医院、宾馆、娱乐房地产等宾馆、娱乐房地产等)、企业用房地产、企业用房地产(如仓库、厂房等如仓库、厂房等)通常被称为收益性房通常被称为收益性房地产，其收益一般是可以用货币来度量地产，其收益一般是可以用货币来度量的。因此，收益法主要用于收益性房地的。因此，收益法主要用于收益性房地产的价格评估。产的价格评估。包括包括租赁房地产租赁房地产与与营业营业用房地产用房地产。2012.115第六章 收益法1 1租赁房地产租赁房地产 收益法最适用于租赁房地产的估价。收益法最适用于租赁房地产的估价。无论是租赁土地还是租赁房屋，每年获无论是租赁土地还是租赁房屋，每年获得的收入扣除有关成本、费用和税收后，得的收入扣除有关成本、费用和税收后，即为纯收益。将此连续产生的纯收益运即为纯收益。将此连续产生的纯收益运用一定的还原率进行还原，即为该租赁用一定的还原率进行还原，即为该租赁房地产的价格。房地产的价格。2012.116第六章 收益法2 2营业用房地产营业用房地产 无论是工厂生产用的房地产，还是商无论是工厂生产用的房地产，还是商店、银行、旅馆经营用的房地产，在其店、银行、旅馆经营用的房地产，在其每年的总收人中扣除相应的成本、费用每年的总收人中扣除相应的成本、费用和税收后，就可得到每年的纯收益，而和税收后，就可得到每年的纯收益，而且这个纯收益是在较长时期内连续不断且这个纯收益是在较长时期内连续不断取得的，其还原的现值之和就是该房地取得的，其还原的现值之和就是该房地产的价格。产的价格。2012.117第六章 收益法(二二)收益法的应用条件收益法的应用条件1 1收益的可计量性收益的可计量性2 2收益的连续性收益的连续性3 3收益的稳定性收益的稳定性4 4还原利率的可确定性还原利率的可确定性5 5风险的可衡量性风险的可衡量性 2012.118第六章 收益法1收益的可计量性收益的可计量性 收益的可计量性收益的可计量性是指待估价房地产未来年纯是指待估价房地产未来年纯收益可以用货币计量。收益可以用货币计量。由房地产提供的收益包括由房地产提供的收益包括有形收益有形收益与与无形无形收益收益。前者如出租房地产每年所获得的租金。前者如出租房地产每年所获得的租金收入；后者如房地产对人们生活水平的舒适收入；后者如房地产对人们生活水平的舒适方便性的增加。方便性的增加。收益法的收益是指有形收益，收益法的收益是指有形收益，即可以用货币计量的收益。即可以用货币计量的收益。2012.119第六章 收益法2收益的连续性收益的连续性 纯收益的产生是连续的。纯收益的产生是连续的。通过地租通过地租的资本化确定土地价格是收益法的典型的资本化确定土地价格是收益法的典型运用。运用。由于土地的不可毁灭性，决定了由于土地的不可毁灭性，决定了地租的产生是持续不断、永无止境的。地租的产生是持续不断、永无止境的。收益法的基本公式是：收益法的基本公式是：土地价格地租还原利率土地价格地租还原利率2012.120第六章 收益法3 3收益的稳定性收益的稳定性 年纯收益在数量上还必须是稳定的。年纯收益在数量上还必须是稳定的。收益法的基本公式，除了假定纯收益的收益法的基本公式，除了假定纯收益的获取是连续不断的以外，在数量上还必获取是连续不断的以外，在数量上还必须以稳定、即不变为前提。须以稳定、即不变为前提。2012.121第六章 收益法4 4还原利率的可确定性还原利率的可确定性 运用收益法估价房地产，是在纯收益一定运用收益法估价房地产，是在纯收益一定的条件下，房地产价格的高低取决于还原利的条件下，房地产价格的高低取决于还原利率的大小，收益法的基本公式是以还原利率率的大小，收益法的基本公式是以还原利率的已知为先决条件的。的已知为先决条件的。2012.122第六章 收益法5 5风险的可衡量性风险的可衡量性 运用收益法，还要求取得收益过程中运用收益法，还要求取得收益过程中的风险也是可以计量的。的风险也是可以计量的。风险与效益相风险与效益相伴而生伴而生，在待估价房地产连续不断地产，在待估价房地产连续不断地产生收益的过程中，必然伴随着各种风险，生收益的过程中，必然伴随着各种风险，这种风险也是可以计算的，即可用金额这种风险也是可以计算的，即可用金额衡量。衡量。2012.123第六章 收益法四、收益法的优点与不足四、收益法的优点与不足1 1收益法的优点收益法的优点2 2收益法的不足收益法的不足2012.124第六章 收益法1 1收益法的优点收益法的优点 收益法在国外被广泛应用于收益性房地产的收益法在国外被广泛应用于收益性房地产的估价。以其充分的理论依据和广泛的应用范估价。以其充分的理论依据和广泛的应用范围，围，曾被誉为房地产估价方法中的曾被誉为房地产估价方法中的“皇后皇后”。与其他估价方法相比，其优点主要表现为：与其他估价方法相比，其优点主要表现为：(1)(1)应用范围较广应用范围较广(2)(2)理论依据充分理论依据充分(3)(3)符合购买者的投资宗旨符合购买者的投资宗旨2012.125第六章 收益法(1)(1)应用范围较广应用范围较广 无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物，无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物，或者是合二为一的房地产，或者是合二为一的房地产，只要是收益只要是收益性的或具有潜在的收益性的或具有潜在的收益，都可以运用收，都可以运用收益法进行估价。特别是对于不能用成本益法进行估价。特别是对于不能用成本法估价、不可再生的城市土地，收益法法估价、不可再生的城市土地，收益法同样适用。同样适用。2012.126第六章 收益法(2)(2)理论依据充分理论依据充分 收益法是将待估价房地产的未来期望收益总和折收益法是将待估价房地产的未来期望收益总和折现为现在的价格，它以预期收益原理和地租理论为现为现在的价格，它以预期收益原理和地租理论为依据，与市场比较法和成本估价法相比，是一种具依据，与市场比较法和成本估价法相比，是一种具有理论基础的方法。有理论基础的方法。市场比较法，是通过类似房地产实例与待估价房地市场比较法，是通过类似房地产实例与待估价房地产的比较，确定待估价房地产的价格，尽管比较符产的比较，确定待估价房地产的价格，尽管比较符合人们的现实经济行为，合人们的现实经济行为，但是以价格求价格但是以价格求价格，并没并没有说明价格的形成依据有说明价格的形成依据；成本法从费用着眼，确定；成本法从费用着眼，确定价格，有一定的理论基础，但也有一定的应用限制，价格，有一定的理论基础，但也有一定的应用限制，例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。2012.127第六章 收益法(3)(3)符合购买者的投资宗旨符合购买者的投资宗旨 通过收益法所确定的收益价格，实质上是通过收益法所确定的收益价格，实质上是一种需求价格。一种需求价格。对于房地产的购买者来对于房地产的购买者来说，他购买房地产所愿意支付的代价，说，他购买房地产所愿意支付的代价，自然以其希望未来从该房地产中获得的自然以其希望未来从该房地产中获得的收益为依据，收益为依据，而不会去考虑该房地产在而不会去考虑该房地产在开发建设过程中所花费的成本。开发建设过程中所花费的成本。2012.128第六章 收益法2 2收益法的不足收益法的不足 收益法的不足之处主要体现在以下几方面：收益法的不足之处主要体现在以下几方面：(1)(1)纯收益及还原利率的确定相当困难纯收益及还原利率的确定相当困难(2)(2)仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际实际(3)(3)适用范围仍有一定的局限性适用范围仍有一定的局限性2012.129第六章 收益法(1)纯收益及还原利率的确定相纯收益及还原利率的确定相当困难当困难 收益还原法是以纯收益和还原利率为计算收益还原法是以纯收益和还原利率为计算基础的，房地产价格与纯收益成正比，与基础的，房地产价格与纯收益成正比，与还原利率成反比。但是纯收益及还原利率还原利率成反比。但是纯收益及还原利率的确定相当困难，它受房地产市场的发展的确定相当困难，它受房地产市场的发展变化以及社会经济条件各方面因素的影响。变化以及社会经济条件各方面因素的影响。2012.130第六章 收益法(2)仅仅根据预期的纯收益确定仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际价格，难免脱离实际 纯收益是购买者期望的未来纯收纯收益是购买者期望的未来纯收益，以预测为基础，与实际的收益益，以预测为基础，与实际的收益额不一定符合。同时，纯收益与还额不一定符合。同时，纯收益与还原利率不可能是稳定不变的，从而原利率不可能是稳定不变的，从而增加了这种方法应用的难度。增加了这种方法应用的难度。2012.131第六章 收益法(3)(3)适用范围仍有一定的局限性适用范围仍有一定的局限性 对于收益性房地产来说，收益法对于收益性房地产来说，收益法是最有效的估价方法，但是对于是最有效的估价方法，但是对于非收益性房地产来说，就不能运非收益性房地产来说，就不能运用收益法进行估价。用收益法进行估价。2012.132第六章 收益法五、收益法的操作步骤五、收益法的操作步骤运用收益法求取房地产的价格时，通常采用下列运用收益法求取房地产的价格时，通常采用下列操作步骤：操作步骤：1 1求取委估房地产每年的潜在总收益。这求取委估房地产每年的潜在总收益。这是假定在充分利用、无空置时的总收益。是假定在充分利用、无空置时的总收益。2 2估计委估房地产每年的有效总收益。这估计委估房地产每年的有效总收益。这是由上述潜在总收益减去估计的正常空置、拖是由上述潜在总收益减去估计的正常空置、拖欠租金欠租金(延迟支付租金和不付租金延迟支付租金和不付租金)的损失而得。的损失而得。2012.133第六章 收益法3 3估计委估房地产每年的纯收益估计委估房地产每年的纯收益(又称净营业又称净营业收益收益)。这是由上述有效总收益减去估计的。这是由上述有效总收益减去估计的每年的营业费用而得。每年的营业费用而得。4 4估计资本化率。这是估计正常投资者投资估计资本化率。这是估计正常投资者投资获取此种纯收益而要求的收益率。获取此种纯收益而要求的收益率。5 5选择具体的收益法公式计算委估房地产价选择具体的收益法公式计算委估房地产价格。这是将上述纯收益、资本化率等代人收格。这是将上述纯收益、资本化率等代人收益法公式中求得。益法公式中求得。2012.134第六章 收益法六、运用收益法评估房地产需要注意的六、运用收益法评估房地产需要注意的几个问题几个问题1 1收益法中的收益是指预期的纯收益收益法中的收益是指预期的纯收益 纯收益是总收益扣除有关成本费用后的纯收益是总收益扣除有关成本费用后的余额，而且余额，而且它不是现在已产生的收益，它不是现在已产生的收益，而是对房地产未来收益的期望。而是对房地产未来收益的期望。2012.135第六章 收益法 2 2纯收益是指正常的纯收益纯收益是指正常的纯收益 纯收益有正常纯收益与个别纯收益之纯收益有正常纯收益与个别纯收益之分。分。正常纯收益也称为客观纯收益，它正常纯收益也称为客观纯收益，它是指在房地产最有效的使用状态下，在是指在房地产最有效的使用状态下，在使用者正常的经营能力下所提供的收益。使用者正常的经营能力下所提供的收益。它需要排除房地产使用过程中的特殊的它需要排除房地产使用过程中的特殊的偶然因素对纯收益的影响。偶然因素对纯收益的影响。2012.136第六章 收益法3 3资本化率是指适当而合理的还原利率。资本化率是指适当而合理的还原利率。资本化率实质上是对来来收益的折现率，资本化率实质上是对来来收益的折现率，其大小对委估房地产价格的高低影响极其大小对委估房地产价格的高低影响极大。因此，它是指适当而合理的资本化大。因此，它是指适当而合理的资本化率。率。2012.137第六章 收益法第二节第二节 房地产纯收益的求取房地产纯收益的求取一、一、纯收益的概念与种类纯收益的概念与种类二、二、房地产纯收益的求取房地产纯收益的求取2012.138第六章 收益法一、纯收益的概念与种类一、纯收益的概念与种类1.纯收益的概念纯收益的概念2.纯收益的种类纯收益的种类2012.139第六章 收益法1.纯收益的概念纯收益的概念 收益法中的纯收益，是指以收益为目的的收益法中的纯收益，是指以收益为目的的房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后的余额，属于房地产的客观、持续、稳定的的余额，属于房地产的客观、持续、稳定的适当收益，适当收益，一般以年为计算单位一般以年为计算单位。基本计算公式为：基本计算公式为：纯收益总收益一总费用纯收益总收益一总费用 2012.140第六章 收益法2.纯收益的种类纯收益的种类纯收益可以从不同的角度进行相应的分类。纯收益可以从不同的角度进行相应的分类。（1 1）实际纯收益与客观纯收益实际纯收益与客观纯收益（2 2）有形纯收益和无形纯收益有形纯收益和无形纯收益（3 3）无限期纯收益与有限期纯收益无限期纯收益与有限期纯收益（4 4）折旧前纯收益与折旧后纯收益折旧前纯收益与折旧后纯收益（5 5）税前纯收益与税后纯收益税前纯收益与税后纯收益2012.141第六章 收益法（1 1）实际纯收益与客观纯收益）实际纯收益与客观纯收益n实际纯收益实际纯收益是指待估价房地产在目前的使用是指待估价房地产在目前的使用状态下所取得的纯收益，它与经营者的经营状态下所取得的纯收益，它与经营者的经营能力、房地产的用途等关系很大，若以此进能力、房地产的用途等关系很大，若以此进行估价还原，所得到的估价结果缺乏客观合行估价还原，所得到的估价结果缺乏客观合理性。理性。n客观纯收益客观纯收益是指房地产在最合理的使用状态是指房地产在最合理的使用状态下所取得的一般正常纯收益，它排除了实际下所取得的一般正常纯收益，它排除了实际收益中特殊的、偶然的因素。收益中特殊的、偶然的因素。作为估价依据作为估价依据的纯收益是指客观纯收益。的纯收益是指客观纯收益。2012.142第六章 收益法（2 2）有形纯收益和无形纯收益）有形纯收益和无形纯收益n有形纯收益有形纯收益是指直接以货币表示的纯收益；是指直接以货币表示的纯收益；n无形纯收益无形纯收益是指难以用货币衡量，但有助于是指难以用货币衡量，但有助于提高纯收益水平的信誉、品牌等。提高纯收益水平的信誉、品牌等。n严格地说，作为估价依据的纯收益不仅包括严格地说，作为估价依据的纯收益不仅包括有形纯收益，也应包括无形纯收益。但是，有形纯收益，也应包括无形纯收益。但是，无形纯收益的确定比较困难。无形纯收益的确定比较困难。2012.143第六章 收益法（3 3）无限期纯收益与有限期纯收益）无限期纯收益与有限期纯收益 这是从纯收益的持续性来划分的。这是从纯收益的持续性来划分的。n无限期纯收益无限期纯收益，又称为永久性纯收益或永续，又称为永久性纯收益或永续性纯收益，从时间上看，无限期纯收益的取性纯收益，从时间上看，无限期纯收益的取得是永无止境的，一个典型的例子是从土地得是永无止境的，一个典型的例子是从土地取得的地租。取得的地租。n有限期纯收益有限期纯收益，又称非永久性纯收益，它的，又称非永久性纯收益，它的取得是有时间限制的，如由建筑物产生的纯取得是有时间限制的，如由建筑物产生的纯收益就受到建筑物寿命期的制约。由于纯收收益就受到建筑物寿命期的制约。由于纯收益产生的持续时间不同，用于估价的具体方益产生的持续时间不同，用于估价的具体方法也不同。法也不同。2012.144第六章 收益法（4 4）折旧前纯收益与折旧后纯收益）折旧前纯收益与折旧后纯收益 这是从纯收益的内涵来划分的。建筑物是这是从纯收益的内涵来划分的。建筑物是要计提折旧的，因而要计提折旧的，因而建筑物的纯收益有建筑物的纯收益有折旧前后的差别，不同的纯收益需要运折旧前后的差别，不同的纯收益需要运用相应的还原率用相应的还原率。折旧前的纯收益还原。折旧前的纯收益还原时，需要加上折旧，折旧后的纯收益在时，需要加上折旧，折旧后的纯收益在还原时可直接运用还原利率进行还原。还原时可直接运用还原利率进行还原。2012.145第六章 收益法（5 5）税前纯收益与税后纯收益）税前纯收益与税后纯收益 任何纯收益都要缴纳所得税，由房地产产任何纯收益都要缴纳所得税，由房地产产生的纯收益也不例外。生的纯收益也不例外。与折旧前后的纯收益相似，与折旧前后的纯收益相似，税前纯收益在还税前纯收益在还原时需要考虑税率，税后纯收益则直接可用原时需要考虑税率，税后纯收益则直接可用还原利率进行还原。还原利率进行还原。这里需要注意的是，这里需要注意的是，这这里的税是指对纯收益所征收的所得税，里的税是指对纯收益所征收的所得税，而不而不是对房地产直接课征的土地使用税或房产税，是对房地产直接课征的土地使用税或房产税，后者作为总费用的构成部分在计算纯收益时后者作为总费用的构成部分在计算纯收益时已经扣除。已经扣除。2012.146第六章 收益法二、房地产纯收益的求取二、房地产纯收益的求取 纯收益的基本计算公式为：纯收益的基本计算公式为：年纯收益年纯收益=年总收益一年总费用年总收益一年总费用1.1.租赁房地产纯收益的计算租赁房地产纯收益的计算2.经营用房地产纯收益的计算经营用房地产纯收益的计算3.3.计算纯收益时应注意的事项计算纯收益时应注意的事项2012.147第六章 收益法1 1租赁房地产纯收益的计算租赁房地产纯收益的计算 租赁房地产纯收益的计算公式为：租赁房地产纯收益的计算公式为：年纯收益年租赁收入一年租赁费用年纯收益年租赁收入一年租赁费用 其中，年租赁费用包括其中，年租赁费用包括年折旧费、年维修年折旧费、年维修费、年管理费、年房产税、年土地使用税以费、年管理费、年房产税、年土地使用税以及年保险费及年保险费。如果是土地的出租如果是土地的出租，则其租赁收入即为地租，则其租赁收入即为地租收入，租赁费用则包括收入，租赁费用则包括管理费、土地使用税，管理费、土地使用税，以及地下设施及道路的维修费以及地下设施及道路的维修费。2012.148第六章 收益法在计算租赁房地产纯收益时需注在计算租赁房地产纯收益时需注意：意：(1)(1)签订租赁契约的时间签订租赁契约的时间(2)(2)租金的内容租金的内容(3)(3)租赁习惯的不同租赁习惯的不同(4)(4)出租率的高低出租率的高低2012.149第六章 收益法(1)(1)签订租赁契约的时间签订租赁契约的时间 签订租赁契约的时间往往与估价时期不同，签订租赁契约的时间往往与估价时期不同，此时需要对租金进行日期修正，此时需要对租金进行日期修正，以使租金成以使租金成为在估价日期所签订租赁契约的正常租金为在估价日期所签订租赁契约的正常租金。因为，一般来说，续订契约的租金往往低于因为，一般来说，续订契约的租金往往低于新订契约的租金。新订契约的租金。2012.150第六章 收益法(2)(2)租金的内容租金的内容 在房地产出租时，其在房地产出租时，其租金中除包括房地产本租金中除包括房地产本身的租金外，往往还包括其他设施的租金身的租金外，往往还包括其他设施的租金。这。这些其他设施既包括作为房地产构成部分的电梯、些其他设施既包括作为房地产构成部分的电梯、空调等的租金，也包括床、桌、椅等动产的租空调等的租金，也包括床、桌、椅等动产的租金。金。前一部分租金是房地产租金的构成部分前一部分租金是房地产租金的构成部分，但电梯、空调等设备的折旧与房地产有所不同，但电梯、空调等设备的折旧与房地产有所不同，因而在计算费用时，应分开计算；而后一部分因而在计算费用时，应分开计算；而后一部分动产设施的租金，应该从租金总额中剔除，动产设施的租金，应该从租金总额中剔除，以以免影响房地产本身的价格。免影响房地产本身的价格。2012.151第六章 收益法(3)(3)租赁习惯的不同租赁习惯的不同 房地产的租赁习惯各地不同，但一般房地产的租赁习惯各地不同，但一般都要缴纳一定的押金或保证金，押金或都要缴纳一定的押金或保证金，押金或保证金数额的大小直接影响租金标准的保证金数额的大小直接影响租金标准的高低。在估价时，就需要根据押金或保高低。在估价时，就需要根据押金或保证金的利息调整租金额。证金的利息调整租金额。2012.152第六章 收益法(4)(4)出租率的高低出租率的高低 为了保证出租房地产的正常运用，需要为了保证出租房地产的正常运用，需要对房地产及有关设施进行修理维护。因对房地产及有关设施进行修理维护。因此，出租率并不是此，出租率并不是100100。在计算总收益。在计算总收益时，一般按时，一般按1010计算空房率，即出租率计算空房率，即出租率为为9090。2012.153第六章 收益法2 2经营用房地产纯收益的计算经营用房地产纯收益的计算 企业生产经营用房地产纯收益的计算公式为：企业生产经营用房地产纯收益的计算公式为：年纯收益年纯收益=年经营收入年经营收入-年经营费用年经营费用n若是工厂等生产性房地产，其经营收入就是销若是工厂等生产性房地产，其经营收入就是销售额，经营费用包括产品生产、销售的成本费售额，经营费用包括产品生产、销售的成本费用、税金以及由产品带来的正常利润。用、税金以及由产品带来的正常利润。n若是商店等经营性房地产，其经营费用则包括若是商店等经营性房地产，其经营费用则包括进货成本、销售费用、税金及正常经营利润。进货成本、销售费用、税金及正常经营利润。2012.154第六章 收益法3 3计算纯收益时应注意的事项计算纯收益时应注意的事项(1)(1)作为房地产估价依据的纯收益是由房地产作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的产生的。(2)(2)纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于总收益和总费用总收益和总费用(3)(3)对于非收益性自用房地产也可以通过其他对于非收益性自用房地产也可以通过其他方法确定其纯收益，继而运用收益法进行估方法确定其纯收益，继而运用收益法进行估价。价。(4)(4)总费用的扣除是纯收益计算的关键总费用的扣除是纯收益计算的关键2012.155第六章 收益法(1)(1)作为房地产估价依据的纯收作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的益是由房地产产生的 只有由房地产产生的纯收益才能作为估只有由房地产产生的纯收益才能作为估价的依据，因此，对于租赁房地产来说，其价的依据，因此，对于租赁房地产来说，其纯收益的计算就是年租赁收入扣除年租赁费纯收益的计算就是年租赁收入扣除年租赁费用后的余额。但对于企业生产经营用房地产用后的余额。但对于企业生产经营用房地产来说，其纯收益的计算，在年经营收人中扣来说，其纯收益的计算，在年经营收人中扣除有关成本费用、税金后，除有关成本费用、税金后，还必须扣除正常还必须扣除正常的生产经营利润。的生产经营利润。2012.156第六章 收益法(2)(2)纯收益的客观、持续、稳定，纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于总收益和总费用同样适用于总收益和总费用 纯收益是根据总收益与总费用计算的，因此，纯收益是根据总收益与总费用计算的，因此，作为估价依据的纯收益的客观性、持续性、作为估价依据的纯收益的客观性、持续性、稳定性要求，就是对总收益、总费用的规定。稳定性要求，就是对总收益、总费用的规定。也就是说，总收益的产生基础是客观的，在也就是说，总收益的产生基础是客观的，在时间上是持续的，在数据上是稳定的。时间上是持续的，在数据上是稳定的。短期的租赁收入不能作为资本化的基础。与短期的租赁收入不能作为资本化的基础。与此相适应，此相适应，在总收益中扣除的总费用，应该在总收益中扣除的总费用，应该是为取得总收益所必须持续支付且直接必要是为取得总收益所必须持续支付且直接必要的费用。的费用。2012.157第六章 收益法(3)(3)对于非收益性自用房地产也可以通过其对于非收益性自用房地产也可以通过其他方法确定其纯收益，继而运用收益法进他方法确定其纯收益，继而运用收益法进行估价。收益法原则上只适用于收益性房行估价。收益法原则上只适用于收益性房地产的估价，地产的估价，但是如果能在对类似房地产但是如果能在对类似房地产的收益进行修正后，确定待估价房地产的的收益进行修正后，确定待估价房地产的纯收益，则也可将收益法运用于非收益性纯收益，则也可将收益法运用于非收益性的自用房地产如住房等的估价的自用房地产如住房等的估价。2012.158第六章 收益法(4)(4)总费用的扣除是纯收益计算总费用的扣除是纯收益计算的关键的关键一般地，可以根据一般地，可以根据持续支付持续支付和和直接必要直接必要两两个原则来确定，但在估价实务中，具体个原则来确定，但在估价实务中，具体到某一项费用时往往难以把握。这里需到某一项费用时往往难以把握。这里需要注意的是，估价与财务处理有所区别。要注意的是，估价与财务处理有所区别。n容易被所有人忽略的应计费用容易被所有人忽略的应计费用n应扣除费用应扣除费用2012.159第六章 收益法容易被所有人忽略的应计费用容易被所有人忽略的应计费用1 1维修费维修费2 2设备重置费设备重置费3 3管理费管理费4.4.重新装修费重新装修费2012.160第六章 收益法1 1维修费维修费 在估算费用时，不要忽略维修费，在估算费用时，不要忽略维修费，要按建筑物类型、目前状况及使用要按建筑物类型、目前状况及使用方式计算年平均维修开支费。方式计算年平均维修开支费。2012.161第六章 收益法2 2设备重置费设备重置费设备重置费按年度估算，或按年分摊，其设备重置费按年度估算，或按年分摊，其估算方法如下：如一套空调设备的耐用估算方法如下：如一套空调设备的耐用年限为年限为6 6年，原购置成本为年，原购置成本为6 0006 000元，则元，则每年分摊每年分摊(折旧折旧)费为费为1 0001 000元。若委估房元。若委估房地产中这样的空调设备共有地产中这样的空调设备共有5050套，则空套，则空调设备的年重置或更新储备为：调设备的年重置或更新储备为：(6 000X50)6 (6 000X50)650 000(50 000(元元)2012.162第六章 收益法3 3管理费管理费 管理费用的估算以类似房地产实际发管理费用的估算以类似房地产实际发生的管理费用为基础。可从房地产的有生的管理费用为基础。可从房地产的有效总租金收入中以百分比估算，一般为效总租金收入中以百分比估算，一般为有效总收入的有效总收入的3 377，不同类型的房，不同类型的房地产有不同的比率。也可以从房地产的地产有不同的比率。也可以从房地产的面积估算管理费用。面积估算管理费用。2012.163第六章 收益法4.4.重新装修费重新装修费 重新装修费由类似房地产实际发生的重新装修费由类似房地产实际发生的费用为基础修正产生的，并需要将其分费用为基础修正产生的，并需要将其分摊为年度发生的费用。摊为年度发生的费用。业主提供的费用业主提供的费用报告中可能无重新装修费一项。实际上，报告中可能无重新装修费一项。实际上，收益性房地产均须定期重新装修，重新收益性房地产均须定期重新装修，重新装修时间隔为装修时间隔为3 3至至7 7年一次，因房地产类年一次，因房地产类型而异。型而异。2012.164第六章 收益法应扣除费用应扣除费用 所有人提供的费用报告中往往包括与委所有人提供的费用报告中往往包括与委估房地产收益无关的费用，这些费用应估房地产收益无关的费用，这些费用应从总费用中扣除。主要有以下几项：从总费用中扣除。主要有以下几项：n其他经营费用其他经营费用n增建和改建增建和改建n所得税所得税n房地产所有人个人开支房地产所有人个人开支n贷款还本付息贷款还本付息2012.165第六章 收益法其他经营费用其他经营费用 凡与委估房地产收益无关的其他经营费用，凡与委估房地产收益无关的其他经营费用，都应予以扣除都应予以扣除。房地产所有人往往有意。房地产所有人往往有意无意将一些与委估房地产经营无关的其无意将一些与委估房地产经营无关的其他经营活动的费用计人委估房地产费用他经营活动的费用计人委估房地产费用内。例如商场所有人除出租商铺外还从内。例如商场所有人除出租商铺外还从事其他贸易活动，他可能将差旅费用计事其他贸易活动，他可能将差旅费用计入委估房地产的管理费内。入委估房地产的管理费内。2012.166第六章 收益法增建和改建增建和改建 房地产的增建或改建项目是对房地产房地产的增建或改建项目是对房地产的再投资，增加了房地产的投资总额，的再投资，增加了房地产的投资总额，应按原投资一样计算回报与回收应按原投资一样计算回报与回收，通过，通过资本化变为房地产价值的增加，但房地资本化变为房地产价值的增加，但房地产所有人常将增建或改建项目列作房地产所有人常将增建或改建项目列作房地产的一项费用。产的一项费用。2012.167第六章 收益法所得税所得税 所得税与房地产所有人的个人收入或公所得税与房地产所有人的个人收入或公司的利润有关。司的利润有关。评估收益性房地产的价格应评估收益性房地产的价格应以税前纯收益进行资本化以税前纯收益进行资本化,而不应按其拥有而不应按其拥有人的税务状况计算，因为个人与公司的纳税人的税务