房地产投资项目财务分析PPT课件.ppt

第第7 7章章 房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析l概述l临界点分析l敏感性分析l基本要求：1.掌握不确定性因素；掌握不确定性因素；2.2.掌握临界点分析方法；掌握临界点分析方法；3.3.掌握敏感性分析方法。掌握敏感性分析方法。17 71 1不确定性概述不确定性概述一、不确定性含义一、不确定性含义由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。二、房地产开发投资主要的不确定性因素项目不确项目不确定性因素定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费建安工程费融资成本融资成本建筑面积建筑面积27 71 1不确定性概述不确定性概述三、置业投资主要的不确定性因素三、置业投资主要的不确定性因素购买价格购买价格权益投资比率权益投资比率出租率或空置率出租率或空置率运营费用运营费用置业投资不置业投资不确定性因素确定性因素37 71 1不确定性概述不确定性概述四四.作用作用（一）帮助投资者做出正确的投资决策（二）预测投资项目的抗风险能力47.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）一、含义临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态。二、步骤分离固定成分离固定成分离固定成分离固定成本和可变成本本和可变成本本和可变成本本和可变成本建立分析模型建立分析模型建立分析模型建立分析模型进行临界点分析进行临界点分析进行临界点分析进行临界点分析57.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）二二.步骤步骤（一）分离固定成本和可变成本1.费用分解法2.高低点法V=(V=(C Cmax-max-C Cmin)/(min)/(X Xmax-max-X Xmin)min)3.回归分析法先建立方程，如Y=a+bX，则a为固定成本，b为可变成本67.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）二二.步骤步骤（二）建立分析模型利润利润=销售收入-销售税金-总成本Z=PQZ=PQ（1-r1-r）-C-Cv vQ-CQ-CF F（三）临界点分析1.线性分析2.非线性分析77.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）三三.线性分析线性分析（一）应用条件1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）的线性函数的线性函数；2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去；3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。87.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）三三.线性分析线性分析（二）计算公式1）Z；2）Q；3）P；4）PQ；5）C Cv v；6）C CF F；7）税后利润=Z（1-r）三三.线性分析线性分析（三）临界点计算公式1）Q 最低销售量；2）P 最低售价；3）PQ最低收入；4）最低生产能力利用率。97.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）三三.线性分析线性分析（四）线性图解法收 入、费用AQQ数量产量亏损区盈利区年销售收入线年总成本线线性临界分析图固定成本线107.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）四四.非线性分析非线性分析销售收入和生产成本与产销量的关系呈非线性关系销售收入和生产成本与产销量的关系呈非线性关系（一）非线性盈亏平衡分析可以分为三种情况：第一种情况，销售收入与产销量呈线性关系，生产总成本与产销量非线性关系（如二次曲线）。第二种情况，销售收入与产销量呈非线性关系，生产总成本与产销量呈线性关系。第三种情况，销售收入、生产总成本与产销量均呈非线性关系。11收入、费用A1Q1Q2数 量产量亏损区盈利区年销售收入线S年总成本线C线性临界分析图固定成本线CFA2127.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）（二）非线性盈亏平衡点的求取：1.E（Q）=S（Q）-C（Q）；令E（Q）=0，求取Q，得到Q的区间。2.E（Q）求一阶导数，并使其等于0，求出对应的Q；3.求其是盈利最大值或最小值，求二阶导数，大于0，为亏损最大值，小于0，为盈利最大值。（三）例题P288P288，例题，例题7-87-8可以尝试其它变量与利润的关系，例如：价格、销售率等等。可以尝试其它变量与利润的关系，例如：价格、销售率等等。137.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）五五.动态盈亏平衡分析动态盈亏平衡分析考虑资金的时间价值，净现值等于零的状态，然后考察各个因素变动对净考虑资金的时间价值，净现值等于零的状态，然后考察各个因素变动对净现值的影响。净现值等于零意味着项目刚好获得了基准收益水平的收益，现值的影响。净现值等于零意味着项目刚好获得了基准收益水平的收益，实现了资金的基本水平的保值和真正意义上的实现了资金的基本水平的保值和真正意义上的“盈亏平衡盈亏平衡”应用：多因素盈亏平衡分析与动态盈亏平衡分析相结合双因素动态盈亏平衡分析，确定坐标平面的一条盈亏平衡线。例题：投资额、年销售收入、年经营成本、年销售税金、期末资产残值如表。投资额、经营成本和产品价格均有可能在+-20%范围内变动，基准收益率为10%，进行动态多因素盈亏平衡分析。147.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）计算期年份投资期第1年第2-10期第11年投资I30000销售收入TR4400044000经营成本OC3040030400销售税金TA（销售收入10%）44004400期末资产残值Sv4000157.27.2临界点分析（保本点分析）临界点分析（保本点分析）六六.优缺点优缺点（一）优点：简单（二）缺点：1.假设过于理想化；2.仅以平衡点高低判断投资方案优劣，并不一定得到最佳方案；只能作为辅助手段167 73 3敏感性分析敏感性分析一、含义一、含义研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。1.主要经济指标：净现值、内部收益率、开发商利润净现值、内部收益率、开发商利润2.主要变量：八变量（销售价格、土地费用、开发周（销售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积、期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积、投资收益率）投资收益率）二、敏感性分析的作用1.寻找敏感性因素2.寻找敏感性因素变化的临界条件3.进行方案选择177 73 3敏感性分析敏感性分析三、步骤三、步骤1.1.选择经济评价指标选择经济评价指标主要经济指标是净现值、内部收益率、开发商利润、投资回收期。2.2.选择不确定性因素选择不确定性因素租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积和投资收益率3.3.计算各不确定因素变动对评价指标变动的数量效果计算各不确定因素变动对评价指标变动的数量效果4.4.找出较为敏感的变动因素，做出进一步分析找出较为敏感的变动因素，做出进一步分析 187 73 3敏感性分析敏感性分析四、敏感因素的确定方法四、敏感因素的确定方法（一）相对测定法（一）相对测定法计算敏感度系数并对敏感因素进行排序。敏感度系数的计算公式为：=A/F=A/F 式中，为评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数；A为不确定因素F发生F变化率时，评价指标A的相应变化率（%）；F为不确定因素F的变化率（%）。（二）绝对测定法（二）绝对测定法计算变动因素的临界点。临界点是指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值。超过极限，项目的效益指标将不可行。197 73 3敏感性分析敏感性分析五、应用五、应用l例题：例题：设某项目基本方案的基本数据估算值如下表所示，试就年销售收入B、年经营成本C和建设投资I对内部收益率进行单因素敏感性分析（基准收益率ic=8%）。因素因素建设投资建设投资I I(万元万元)年销售收入年销售收入B B(万元万元)年经营成本年经营成本C C(万元万元)期末残值期末残值L L(万元万元)寿命寿命n n(年年)估算值估算值150015006006002502502002006 6207 73 3敏感性分析敏感性分析解：（解：（1 1）计算基本方案的内部益率）计算基本方案的内部益率IRRIRR：采用试算法得采用试算法得:NPVNPV(i=8%)=31.08(i=8%)=31.08（万元）（万元）0 0，NPVNPV(i=9%)=(i=9%)=7.927.92（万元）（万元）0 0采用线性内插法可求得：采用线性内插法可求得：217 73 3敏感性分析敏感性分析（2）计算销售收入、经营成本和建设投资变化对内部）计算销售收入、经营成本和建设投资变化对内部收益率的影响，结果见下表。收益率的影响，结果见下表。内部收益率内部收益率%变化率变化率 不确定因素不确定因素 -10%-5%基本方案+5%+10%销售收入3.015.948.7911.5814.30经营成本11.129.968.797.616.42建设投资12.7010.678.797.065.45227 73 3敏感性分析敏感性分析年销售收入年经营成本基本方案（8.79%）投资基 准 收 益 率(8%）内 部 收 益 率(%)不确定性因素变化率237 73 3敏感性分析敏感性分析（3 3）计算方案对各因素的敏感度）计算方案对各因素的敏感度平均敏感度的计算公式如下：年销售收入平均敏感度=年经营成本平均敏感度=建设投资平均敏感度=247 73 3敏感性分析敏感性分析六、局限性六、局限性1敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价，而不能对其大小测定。2对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性（如增加10%，降低10%），它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相关的。3在分析某一因素的变动中，是以假定其他因素不变为前提的，这种假定条件，在实际经济活动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在着相关性。257 73 3敏感性分析敏感性分析例题：例题：7-97-97-107-107-117-1126作业P30716.17.18题题27