房地产投资分析课件ppt第五章.pptx

周小平 北京师范大学第五章第五章 基础基础数据估算数据估算内容提要内容提要v5.15.1房地产房地产投资与成本费用估算投资与成本费用估算v5.25.2融资融资与资金成本分析与资金成本分析v5.35.3收入收入与税金估算与税金估算5.1 5.1 房地产投资与成本费用房地产投资与成本费用估算估算v5.1.1 5.1.1 房地产投资与成本费用的房地产投资与成本费用的概念和构成概念和构成v1 1房地产投资的房地产投资的概念和概念和构成构成 概念：概念：房地产房地产投资是指国家、集体或个人等投资投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产开开发、经营、管理、服务发、经营、管理、服务和和消费消费等活动中，期望获等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的投资行为得未来房地产资产增值或收益的投资行为。构成构成：房地产开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项需投入的各项成本费用成本费用，主要包括土地费用、前期工程费、，主要包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。费、其他费用以及不可预见费等。经营资金经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。v2 2成本费用的成本费用的概念概念和和构成构成概念：概念：成本成本费用是指投资者为进行投资获得收益所费用是指投资者为进行投资获得收益所必需付出的代价必需付出的代价。构成：构成：成本费用成本费用=开发产品成本开发产品成本+经营经营成本成本v3 3房地产投资与成本费用的房地产投资与成本费用的关系关系图图5-1 5-1 房地产开发项目总投资构成图房地产开发项目总投资构成图 房地产房地产开发项目开发完成后开发项目开发完成后，如果，如果存在自营或出租部分存在自营或出租部分，则房地产，则房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资开发项目总投资=开发建设投资开发建设投资+经营资金经营资金开发建设投资开发建设投资=总成本费用总成本费用=固定资产及其他资产固定资产及其他资产+开发产品成本开发产品成本将上述两等式进行整理得：将上述两等式进行整理得：开发项目总投资开发项目总投资=固定资产及其他资产固定资产及其他资产+开发产品成本开发产品成本+经营资金经营资金 如果房地产开发项目在开发完成后如果房地产开发项目在开发完成后只有出售而没有自营和出租部分只有出售而没有自营和出租部分，则开发项目总投资中就不存在经营资金，同时开发建设投资全部形成了则开发项目总投资中就不存在经营资金，同时开发建设投资全部形成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资与开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：成本满足下面的等式：开发项目总投资开发项目总投资=开发建设投资开发建设投资=总成本费用总成本费用=开发产品成本开发产品成本 现实现实中有更多的投资属于中有更多的投资属于置业投资置业投资，置业投资与房地，置业投资与房地产开发投资在投资和成本方面存在一些差异，其相互关系产开发投资在投资和成本方面存在一些差异，其相互关系如表如表5-25-2所示。所示。表表5-2 5-2 房地产投资估算中的投资与成本的关系表房地产投资估算中的投资与成本的关系表投投 资资 形形 式式经经 营营 方方 式式投投 资资成成 本本开发投开发投资资出售出售开发过程中的资金投入开发过程中的资金投入开发过程中的成本支出开发过程中的成本支出出租出租开发过程中的资金投入开发过程中的资金投入含建设成本和出租成本含建设成本和出租成本自营自营开发过程中的资金投入开发过程中的资金投入含建设成本和经营成本含建设成本和经营成本置业投置业投资资出租出租购买房地产时的资金投入购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本含购买成本和出租成本自营自营购买房地产时的资金投入购买房地产时的资金投入含含购购买买成成本本和和经经营营过过程程中中的的成本支出成本支出v5.1.2 5.1.2 房地产投资与成本费用估算的房地产投资与成本费用估算的要求和依据要求和依据v1 1房地产投资与成本估算的要求房地产投资与成本估算的要求 房地产投资分析一般可分为房地产投资分析一般可分为投资机会研究、初步可行投资机会研究、初步可行性研究（项目建议书）、可行性研究、项目前评估性研究（项目建议书）、可行性研究、项目前评估四个阶四个阶段。房地产投资分析的不同阶段对投资估算的精度要求如段。房地产投资分析的不同阶段对投资估算的精度要求如表表5-35-3所示。所示。v尽管估算在具体数额上允许存在一定的误差，但必须达到以下要求：尽管估算在具体数额上允许存在一定的误差，但必须达到以下要求：l（1 1）估算的范围应与项目投资方案所涉及的范围及所确定的各项内）估算的范围应与项目投资方案所涉及的范围及所确定的各项内容相一致。容相一致。l（2 2）估算的投资内容和费用构成齐全且计算合理，不提高或者降低）估算的投资内容和费用构成齐全且计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。估算标准，不重复计算或者漏项少算。l（3 3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。l（4 4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。进行必要的换算或者调整。l（5 5）估算的准确度应能满足房地产投资分析不同阶段的要求）估算的准确度应能满足房地产投资分析不同阶段的要求表表5-3 5-3 建设项目决策分析与评价的不同阶段对投资估算的精度要求建设项目决策分析与评价的不同阶段对投资估算的精度要求序序 号号房地产投资分析阶段房地产投资分析阶段投资估算的允许误差率投资估算的允许误差率1 1投资机会研究阶段投资机会研究阶段30%30%以内以内2 2初步可行性研究（项目建议书）阶段初步可行性研究（项目建议书）阶段20%20%以内以内3 3可行性研究阶段可行性研究阶段10%10%以内以内v房地产投资估算的依据包括以下几个方面：（1 1）专门机构发布的建设）专门机构发布的建设工程造价费用工程造价费用构成、估算指标、构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。计算方法，以及其他有关工程造价的文件。（2 2）专门机构发布的）专门机构发布的工程建设其他费用工程建设其他费用估算办法和费用标估算办法和费用标准，以及有关机构发布的物价指数。准，以及有关机构发布的物价指数。（3 3）部门或行业制定的）部门或行业制定的投资估算办法投资估算办法和估算和估算指标指标。（4 4）拟建项目所需土地、设备、材料的）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格市场价格。（5 5）拟建项目建设方案确定的各项）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容工程建设内容及及工程量工程量。（6 6）土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定）土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的及相关的市场资料市场资料。（7 7）地方政府制定的有关）地方政府制定的有关取费标准取费标准。v5.1.3 5.1.3 房地产投资与成本费用估算的房地产投资与成本费用估算的方法方法投资估算的投资估算的方法方法=简单简单估算估算法法+投资投资分类估算分类估算法法v1 1简单估算简单估算法法 简单简单估算法是根据已建成的类似项目的投资，经比较估算法是根据已建成的类似项目的投资，经比较修正，得出待估算项目投资的方法。简单估算方法估算精修正，得出待估算项目投资的方法。简单估算方法估算精度不高，主要适用于投资机会研究和项目初步可行性研究度不高，主要适用于投资机会研究和项目初步可行性研究阶段阶段。v2 2投资分类估算法投资分类估算法 在在项目详细可行性研究阶段应采用投资分类估算法。项目详细可行性研究阶段应采用投资分类估算法。v5.1.4 5.1.4 房地产投资与成本费用的房地产投资与成本费用的具体具体估算估算 房地产投资与成本费用具体估算主要采用投资分类估算法。v1 1土地费用土地费用 土地费用土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。房地产项目土地使用权的取得有多种方式，所发生费用。房地产项目土地使用权的取得有多种方式，所发生的费用也各不相同。的费用也各不相同。土地费用的估算一般可以采用土地费用的估算一般可以采用市场比较法、成本逼近市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法法、基准地价系数修正法等各类评估方法进行评估。等各类评估方法进行评估。v2 2前期工程费前期工程费 前期工程费前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及研究，水文、地质勘测，以及“三通一平三通一平”等阶段的费用支等阶段的费用支出。出。u（1 1）项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般是按总投）项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般是按总投资的一定资的一定百分比百分比估算。估算。u（2 2）项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关收）项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的费标准估算，一般为设计概算的0.5%0.5%左右。左右。u（3 3）土地开发中）土地开发中“三通一平三通一平”（通水、通电、通路、土地平整通水、通电、通路、土地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用，等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、通电、通路的费用。场地平整费用和通水、通电、通路的费用。v3 3基础设施建设费基础设施建设费 基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物是指建筑物2 2米以外和项目用地规划米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。费用。基础设施建设费通常采用基础设施建设费通常采用单位指标估算法单位指标估算法及及实际工程实际工程量量来计算。来计算。v4 4建筑安装工程费建筑安装工程费 建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费、安装工程费和室内装饰家具费等。程费、设备采购费、安装工程费和室内装饰家具费等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算可以采用在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进也可以根据类似工程经验进行估算。行估算。v5 5公共配套设施建设费公共配套设施建设费 公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指为市民服务配套建设的各种是指为市民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。其主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、其主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。这些配套设施是不能有偿变电室、公共厕所、停车场等。这些配套设施是不能有偿转让的，一般按转让的，一般按规划指标规划指标和和实际工程量估算实际工程量估算。注：注：房地产项目投资估算中，应该区分公建设施的盈利性以及是否房地产项目投资估算中，应该区分公建设施的盈利性以及是否进行销售。进行销售。非盈利性的且不进行经营销售：核算在该费用项下非盈利性的且不进行经营销售：核算在该费用项下 盈利性的且进行经营销售：则应核算在建筑安装工程费用项下。盈利性的且进行经营销售：则应核算在建筑安装工程费用项下。v6 6开发间接费开发间接费 开发间接费开发间接费是指房地产开发企业的独立核算单位在开是指房地产开发企业的独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。发现场组织管理所发生的各项费用。当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的直接计入开发企业的管理费用管理费用。v7 7管理费用管理费用 管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理费用是按项目投资或前述管理费用是按项目投资或前述l l5 5项直接费用的一个项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为百分比计算，这个百分数一般为3%3%左右。如果房地产开发左右。如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目之企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目之间合理分摊。间合理分摊。v8 8财务费用财务费用 财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。其主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、项费用。其主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业融资发生的其他财融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业融资发生的其他财务费用。务费用。v9 9销售费用销售费用 销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。各种费用综合起来为：各项费用。各种费用综合起来为：（1 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%2%3%3%；（2 2）销售代理费，一般约为销售收入的）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%1.5%2%2%；（3 3）其他销售费用，一般约为销售收入的）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%0.5%1%1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%4%6%6%。v1010其他费用其他费用 其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的投资额的2%2%3%3%。v1111开发期税费开发期税费 开发期税费开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。种税金和地方政府或有关部门征收的费用。固定资产投资方向调节税的计收办法和标准是：固定资产投资方向调节税的计收办法和标准是：商品商品住宅住宅，按总投资额的，按总投资额的5%5%计征；经批准允许建设的计征；经批准允许建设的楼堂馆所楼堂馆所，按投资额的按投资额的30%30%计征；计征；解困房解困房等，按总投资额的等，按总投资额的0%0%计征；计征；其余按总投资额的其余按总投资额的15%15%计征。外资企业计征。外资企业免征免征固定资产投资固定资产投资方向调节税。方向调节税。v1212不可预见费不可预见费 不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的的准确程度，以上述各项费用之和的3%3%7%7%估算。估算。注：注：如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。费用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。v1313运营费用运营费用 运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。其主要包括管理费用、销售费用间发生的各种运营费用。其主要包括管理费用、销售费用等。等。v1414修理费用修理费用 修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。注：注：此处的修理费与开发间接费中的修理费是不同的。此处的修理费与开发间接费中的修理费是不同的。5.2 5.2 融资与资金成本分析融资与资金成本分析v5.2.1 5.2.1 融资分析融资分析v1 1融资的概念融资的概念 融资融资是通过一定渠道、采取适当方式筹措资金的财是通过一定渠道、采取适当方式筹措资金的财务活动，是财务管理的首要环节。务活动，是财务管理的首要环节。房地产投资中的融资房地产投资中的融资是指房地产投资发起人为了确保是指房地产投资发起人为了确保房地产开发项目或投资经营项目活动顺利进行而采取的资房地产开发项目或投资经营项目活动顺利进行而采取的资金融通活动金融通活动。v2 2融资渠道融资渠道 融资渠道融资渠道是指筹措资金来源的方向与通道，反映可供是指筹措资金来源的方向与通道，反映可供企业选择的资金来源渠道与供应量。企业选择的资金来源渠道与供应量。（1 1）自有资金）自有资金（2 2）信贷资金）信贷资金 信贷资金信贷资金主要是投资者通过主要是投资者通过债务融资债务融资的方式以获取的的方式以获取的资金，债务融资可分为资金，债务融资可分为债券债券和和商业贷款商业贷款两类。两类。商业贷款商业贷款是指债务人向商业银行或其他金融机构（信是指债务人向商业银行或其他金融机构（信托投资公司、信用社等）借款的融资形式。商业贷款目前托投资公司、信用社等）借款的融资形式。商业贷款目前是我国大多数项目的融资主渠道。此外，中国还大量存在是我国大多数项目的融资主渠道。此外，中国还大量存在民间借贷。民间借贷。类型分为：类型分为：房地产开发流动资金贷款房地产开发流动资金贷款房地产开发项目专项贷款房地产开发项目专项贷款房地产抵押贷款房地产抵押贷款（3 3）预售收入）预售收入 预售收入预售收入也叫预售款，是房地产投资者在商品房交付也叫预售款，是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。使用之前，预先向购房者收取的价款。（4 4）带资承包）带资承包 资金的使用顺序是：资金的使用顺序是：资本金全部用于资本金全部用于投资投资，同时争取采，同时争取采用承包商用承包商带资承包带资承包，接下来是使用，接下来是使用信贷资金信贷资金，但要与，但要与预售预售收入收入结合起来，因为很多时候，都是用预售收入（或销售结合起来，因为很多时候，都是用预售收入（或销售收入）来偿还银行贷款，余下的可以进行再投资。收入）来偿还银行贷款，余下的可以进行再投资。v3 3融资方案融资方案v（1）融资方案的概念 融资方案融资方案是根据投资项是根据投资项目资金需求状况与各类融资渠目资金需求状况与各类融资渠道的可行性所编制的项目融资道的可行性所编制的项目融资行为实施方案行为实施方案。融资方案应满足以下融资方案应满足以下要求：要求：供需平衡；供需平衡；融资方案应贯穿于项目融资方案应贯穿于项目周期的全过程，包括设备周期的全过程，包括设备更新投资等因素均应予以更新投资等因素均应予以考虑；考虑；结构、成本、风险综合结构、成本、风险综合评价；评价；重视财务杠杆作用重视财务杠杆作用v（2）融资方案编制的原则 适度性适度性原则原则 效益性效益性原则原则融资融资成本成本。经济效益。经济效益。风险。风险。v（3）融资方案的内容 融资主体和资金来源，重点研究如何确定项目的融融资主体和资金来源，重点研究如何确定项目的融资主体以及项目资金，项目资金的来源渠道和筹措方资主体以及项目资金，项目资金的来源渠道和筹措方式。式。融资方案分析，从资金结构、融资成本及融资风险融资方案分析，从资金结构、融资成本及融资风险等各个侧面对初步融资方案进行分析，结合财务分析，等各个侧面对初步融资方案进行分析，结合财务分析，进行比较、选择，最终确定投资项目的融资方案。进行比较、选择，最终确定投资项目的融资方案。v5.2.2 5.2.2 资金成本概述资金成本概述v1 1融资成本的概念融资成本的概念 融资成本融资成本又称为资本加权平均成本或资本加权又称为资本加权平均成本或资本加权成本，是指企业筹集和使用长期资金而付出的代成本，是指企业筹集和使用长期资金而付出的代价。价。v2 2融资成本的构成融资成本的构成 企业融资成本=融资费用+资金使用费v3 3权益资金成本权益资金成本 权益资金成本是指企业的所有者投入企业资金的成本，指企业的优先股、普通股以及留存利润等的资金成本。权益成本=投资者的预期报酬+筹资费用v（1）权益资金成本率计算v 优先股优先股v优先股成本优先股成本=筹资费用筹资费用+预定的股利预定的股利 其计算公式为其计算公式为:式中：式中：K Kp p优先股资金成本率；优先股资金成本率；D Dp p投资者预期报酬（股利）；投资者预期报酬（股利）；P Pp p股票发行价；股票发行价；f fp p筹资费率筹资费率。v 普通股普通股 普通股的资金成本率计算公式为普通股的资金成本率计算公式为:式中：式中：K Kc c普通股资金成本率；普通股资金成本率；D Dc c投资者预期报酬（股利）；投资者预期报酬（股利）；P Pc c股票发行价；股票发行价；G G投资者预期报酬递增率；投资者预期报酬递增率；f fc c筹资费率。筹资费率。v 留存利润留存利润 企业的留存利润是由企业税后净利润扣除派发股利后企业的留存利润是由企业税后净利润扣除派发股利后形成的。它属于普通股股东，包括提取的盈余公积和未分形成的。它属于普通股股东，包括提取的盈余公积和未分配利润。留存利润的使用也有成本，不过是一种机会成本。配利润。留存利润的使用也有成本，不过是一种机会成本。其确定方法与普通股相同，只是不考虑筹资费用。其计算其确定方法与普通股相同，只是不考虑筹资费用。其计算公式为公式为:式中：式中：K Ks s留存利润成本率；留存利润成本率；D Dc c投资者预期报酬（股利）；投资者预期报酬（股利）；P Pc c股票发行价；股票发行价；G G投资者预期报酬递增率。投资者预期报酬递增率。v（2）投资者预期报酬率 投资者预期报酬率是权益资金成本率的根本，投资者投资者预期报酬率是权益资金成本率的根本，投资者预期报酬率可以采用的计算方法主要有资本资产定价模型预期报酬率可以采用的计算方法主要有资本资产定价模型法、税前债务成本加风险溢价法。法、税前债务成本加风险溢价法。v 资本资产定价模型法资本资产定价模型法 投资者预期报酬率的计算公式为投资者预期报酬率的计算公式为:D=RD=Rf f +(R Rm m-R-Rf f )式中：式中：D D投资者预期报酬率；投资者预期报酬率；R Rf f社会无风险投资收益率；社会无风险投资收益率；项目投资风险系数；项目投资风险系数；R Rm m市场投资组合预期收益率。市场投资组合预期收益率。v 税前债务成本加风险溢价法税前债务成本加风险溢价法 风险溢价模型则从债务的税前资本成本率风险溢价模型则从债务的税前资本成本率K Kb b出发。因出发。因为股东对预期收益承担了比债权人更多的风险，根据风险为股东对预期收益承担了比债权人更多的风险，根据风险与收益相匹配原理，股权资本要求在债务资本收益率上加与收益相匹配原理，股权资本要求在债务资本收益率上加上一定的风险溢价。此时，投资者预期报酬率可表述为上一定的风险溢价。此时，投资者预期报酬率可表述为:D=KD=Kb b+RP+RPt t 式中：式中：K Kb b所得税前的债务资金成本率；所得税前的债务资金成本率；RPRPt t投资者比债权人承担更大风险所要求的风投资者比债权人承担更大风险所要求的风险溢价率。险溢价率。v4 4债务资金成本债务资金成本v（1 1）借贷资金成本）借贷资金成本 影响银行借款资金成本率的主要因素有借款影响银行借款资金成本率的主要因素有借款利率、抵减金额率和所得税率利率、抵减金额率和所得税率。抵减金额率=筹资费率+相称存款余额占筹资额的比率。所谓相称存款余额，是指借款中按规定留出一定额度所谓相称存款余额，是指借款中按规定留出一定额度的存款存在借款银行中，以此保证借款银行最低限度权益的存款存在借款银行中，以此保证借款银行最低限度权益的存款。计算公式为的存款。计算公式为:;式中：式中：B Bn n房地产投资者借入的贷款额；房地产投资者借入的贷款额；i i每年需支付的利息；每年需支付的利息；T Tr r房地产投资者所得税税率；房地产投资者所得税税率；n n贷款期限；贷款期限；K Kb b银行贷款的筹资成本率。银行贷款的筹资成本率。假如银行要求的相称存款余额占银行贷款的比率为假如银行要求的相称存款余额占银行贷款的比率为f f，房地产投资者，房地产投资者正常的存款余额为正常的存款余额为B Bc c，则，则B Bn n与与f f的乘积大于的乘积大于B Bc c时，可用下列公式求出时，可用下列公式求出K Kb b。实际运用中，常假设实际运用中，常假设n n趋于无穷大，则上式简化为趋于无穷大，则上式简化为:v（2 2）债券资金成本）债券资金成本 债券的发行价格有债券的发行价格有三三种：种：超价发行超价发行低价发行低价发行等价发行等价发行 影响债券筹资资金成本率的主要因素有影响债券筹资资金成本率的主要因素有债券利息债券利息、债债券发行额券发行额、（现行市场价）、（现行市场价）抵减金额率和所得税率抵减金额率和所得税率。这里。这里的抵减金额率是指发行债券的费用（或相称存款余额）占的抵减金额率是指发行债券的费用（或相称存款余额）占债券发行额的比率。债券筹资资金成本率的计算公式为债券发行额的比率。债券筹资资金成本率的计算公式为:式中：式中：K KL L债券的筹资成本率；债券的筹资成本率；i i每年支付的利息；每年支付的利息；T Tr r企业所得税税率；企业所得税税率；M M每份债券的筹资费用；每份债券的筹资费用；D D债券的票面价格与市场价格的差；债券的票面价格与市场价格的差；f f债券的筹资费用与债券市场价格的比率；债券的筹资费用与债券市场价格的比率；P P债券的市场价格。债券的市场价格。在实际运用中，假设上式中的在实际运用中，假设上式中的n n趋于无穷大，则上式简化为趋于无穷大，则上式简化为:v5 5加权资金成本加权资金成本 为了要综合地评价筹资方案，优化投资者的资本结构，就为了要综合地评价筹资方案，优化投资者的资本结构，就需要计算全部资金来源的综合资金成本。由于这种资金成本率需要计算全部资金来源的综合资金成本。由于这种资金成本率指标是通过加权平均法计算出来的，因此又称其为指标是通过加权平均法计算出来的，因此又称其为加权资金成加权资金成本率本率，其计算公式为，其计算公式为:式中：式中：K Kw w加权平均资金成本；加权平均资金成本；K Kj j第第j j种个别资金成本；种个别资金成本；W Wj j第第j j种个别资金成本占全部资金的比重（权重）。种个别资金成本占全部资金的比重（权重）。注：注：在计算加权平均资金成本时应注意需要先把不同来源和筹集方式的在计算加权平均资金成本时应注意需要先把不同来源和筹集方式的资金成本统一为税前成本或税后成本再进行计算。资金成本统一为税前成本或税后成本再进行计算。v5.2.3 5.2.3 融资方案优化标准融资方案优化标准 投资者主要考虑两个方面：一是考虑投资者主要考虑两个方面：一是考虑融资方案的收融资方案的收益率益率；二是考虑；二是考虑财务杠杆效益与财务风险财务杠杆效益与财务风险。v1 1综合融资成本率衡量标准综合融资成本率衡量标准 投资者的市场价值（用投资者的市场价值（用V V表示）一般由权益资本价值表示）一般由权益资本价值（用（用E E表示）和债务价值（用表示）和债务价值（用D D表示）组成，其大小受预期收表示）组成，其大小受预期收益及投资者所要求的收益率的影响，预期收益通常与公司的益及投资者所要求的收益率的影响，预期收益通常与公司的息税前收入（息税前收入（EBITEBIT）有密切关系。企业的市场价值和）有密切关系。企业的市场价值和EBITEBIT的的综合融资成本率（用综合融资成本率（用K K表示）的关系为：表示）的关系为：假设企业只采用权益资本和负债两种融资方式，那么综假设企业只采用权益资本和负债两种融资方式，那么综合融资成本率合融资成本率K K就是权益资本成本率（即权益资本的要求收就是权益资本成本率（即权益资本的要求收益率，用益率，用K Ke e表示）和债务资本成本率（用表示）和债务资本成本率（用K Kd d表示）的加权资表示）的加权资本成本率，又称为企业的资本化率，用公式表示为本成本率，又称为企业的资本化率，用公式表示为K=(E/V)KK=(E/V)Ke e+(D/V)K+(D/V)Kd d 衡量一个企业资本结构优劣的标准之一是：衡量一个企业资本结构优劣的标准之一是：企业市场价企业市场价值最大或资本成本最低。值最大或资本成本最低。v2 2财务杠杆效应与财务风险衡量标准财务杠杆效应与财务风险衡量标准 财务杠杆效应财务杠杆效应指企业的每股收益变动对息税前利润变动指企业的每股收益变动对息税前利润变动的敏感程度，或者说是企业负债时对普通股股东收益的影响的敏感程度，或者说是企业负债时对普通股股东收益的影响程度，即公司资本结构对股息的作用。程度，即公司资本结构对股息的作用。财务杠杆效应是由财务杠杆系数来描述的。可以用两种财务杠杆效应是由财务杠杆系数来描述的。可以用两种利润变动率的比率来描述财务杠杆的大小，这就是财务杠杆利润变动率的比率来描述财务杠杆的大小，这就是财务杠杆系数（系数（DFLDFL），其计算公式为：），其计算公式为：式中：式中：F F每股普通股利润；每股普通股利润；E E税前利润税前利润 由于普通股利润增长额应当等于税前利润增长额扣除由于普通股利润增长额应当等于税前利润增长额扣除所得税之后的余额，则有关系式：所得税之后的余额，则有关系式：NF=E(1-r)由于增长前全部普通股利润应当是当前税前利润减去由于增长前全部普通股利润应当是当前税前利润减去利息、租赁费、所得税、优先股股息后的余额，则有：利息、租赁费、所得税、优先股股息后的余额，则有：N F=(E-I-L)(1-r)-d 于是，可简化财务杠杆系数计算公式为：于是，可简化财务杠杆系数计算公式为：式中：式中：E E利润增长前的税前利润；利润增长前的税前利润；I I借款利息（包括债券利息）；借款利息（包括债券利息）；L L租赁费用；租赁费用；d d优先股股息；优先股股息；r r所得税税率。所得税税率。以上财务杠杆系数反应了企业负债对经营成果的放大作用。以上财务杠杆系数反应了企业负债对经营成果的放大作用。5.3 5.3 收入与税金估算收入与税金估算5.3.1 5.3.1 收入概述收入概述 收入收入是指房地产投资项目的是指房地产投资项目的经营收入经营收入，指向社会出售、，指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，主要包括出租房地产商品或自营时的货币收入，主要包括房地产产品房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和（以上统称租售收入）和自营收入自营收入。5.3.2 5.3.2 收入估算收入估算 房地产投资项目收入的估算一般包括房地产投资项目收入的估算一般包括租售方案确定租售方案确定、租售价格确定租售价格确定和和经营收入经营收入估算三个阶段。估算三个阶段。v1 1租售方案确定租售方案确定 表5-5 房地产开发项目销售计划及收款计划表 建筑面积（平方米），销售收入（元）销售期间销售期间第第1 1期期第第2 2期期第第N N期期合计合计销销售售计计划划面积面积百分比百分比100%100%收款收款计划计划期间期间百分比百分比销销售售收收入入百分比百分比销销 售售收入收入百分比百分比销销 售售收入收入第第1 1期期第第2 2期期第第3 3期期第第N N期期总计总计表5-6 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 建筑面积（平方米），销售收入（元）序序 号号项项 目目 名名 称称建建 设设 期期经经 营营 期期第第1 1期期第第2 2期期第第3 3期期第第N-1N-1期期第第N N期期1 1可出租建筑面积可出租建筑面积2 2单位租金单位租金3 3潜在毛租金收入潜在毛租金收入4 4出租率出租率/%/%5 5有效毛租金收入有效毛租金收入6 6转售收入转售收入7 7转售成本及税费转售成本及税费8 8净转售收入净转售收入表5-7 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案）万元项项 目目建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）售价售价（元（元/平方平方米）米）20052005年年20062006年年20072007年年合计合计上半年上半年下半年下半年上半年上半年 下半年下半年 上半年上半年 下半年下半年地上商业部分地上商业部分公寓楼部分公寓楼部分地下商业部分地下商业部分地下车库部分地下车库部分其他面积其他面积总计总计表5-8 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案）万元物业类型物业类型初始租金初始租金（元（元/平方米）平方米）年年 期期1 12 23 314141515总总 计计入住率入住率地上商业部分地上商业部分收入收入/万元万元公寓楼部分公寓楼部分地下商业部分地下商业部分地下车库部分地下车库部分其他面积其他面积总计总计v2 2租售价格确定租售价格确定 在实际定价过程中一般有三种方法：一是在实际定价过程中一般有三种方法：一是成本导向定成本导向定价法价法；二是；二是购买者导向定价法购买者导向定价法；三是；三是竞争导向定价法竞争导向定价法。v（1 1）成本导向定价法）成本导向定价法 成本加成定价法。该方法是指开发商按照所开发物成本加成定价法。该方法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成（即利润率）来制定房地业的成本加上一定百分比的加成（即利润率）来制定房地产的销售价格，用公式表示为：产的销售价格，用公式表示为：单价=单位面积成本价(1+利润率)目标定价法。该方法是根据房地产企业的总成本和计划目标定价法。该方法是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润额来定的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润额来定价的方法，用公式表示为价的方法，用公式表示为单价单价=(=(总成本总成本+目标利润目标利润+税金税金)/)/预计销售面积预计销售面积目标利润目标利润=投资总额投资总额(1+(1+投资收益率投资收益率)注：注：目标利润定价法的优点是可以较好地帮助企业实现其目标利润定价法的优点是可以较好地帮助企业实现其投资回收计划；缺点是较难把握，尤其是对总成本和销售投资回收计划；缺点是较难把握，尤其是对总成本和销售量的预测要求较高，预测不准会使得制定的售价不合理，量的预测要求较高，预测不准会使得制定的售价不合理，直接影响企业销售目标的实现。直接影响企业销售目标的实现。v（2 2）购买者导向定价法）购买者导向定价法 认知价值定价法。认知价值定价法。价值定价法。价值定价法。v（3 3）竞争导向定价法）竞争导向定价法 领导定价法。领导定价法。挑战定价法。挑战定价法。随行就市定价法。随行就市定