房地产投资环境与市场分析PPT课件.ppt

房地产投资房地产投资宏观环境与市场分析宏观环境与市场分析1主要内容：主要内容：1.宏观环境与市场分析概述；2.宏观环境分析的内容；3.市场分析的内容；4.市场分析报告纲要。2一、宏观环境与市场分析概述一、宏观环境与市场分析概述1.宏观环境与市场分析的含义宏观环境与市场分析的含义以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手，采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟投资项目的价值。32.宏观环境与市场分析的目的宏观环境与市场分析的目的目目的的改善物业管理投资组合决策增量产品开发内容市场环境的变化趋势市场环境的变化趋势及其对经营的影响及其对经营的影响投资组合是否调整投资组合是否调整时机、区位、类型时机、区位、类型和质量的选择和质量的选择依据消费者偏好以促依据消费者偏好以促进物业经营进物业经营存量资产产权处置存量资产产权处置拟定和优化开发经拟定和优化开发经营方案营方案物业运作质量评价以物业运作质量评价以改善物业管理水平改善物业管理水平存量资产的再融资、存量资产的再融资、重装修或改变用途重装修或改变用途4市场研究常处于螺旋式递进状态，复杂性和成本会随之增加。市场研究常处于螺旋式递进状态，复杂性和成本会随之增加。不能指望百分百的确定性，需要一定的果敢！不能指望百分百的确定性，需要一定的果敢！影响因素影响因素：环境的稳定性；所涉及物业的复杂性；投资人承担风险能力。3.宏观环境与市场分析的程度宏观环境与市场分析的程度最优水平最优水平研究程度研究程度净利润净利润总收入总收入总成本总成本成本成本收益收益54.宏观环境与市场分析的范围宏观环境与市场分析的范围全国全国区域区域城市城市片区片区一般环境因素：判断趋势一般环境因素：判断趋势区域范围，以目标物业所处位置、类型及价格而定，从经济带、城市圈，到城市、市内分区乃至片区。片区/邻里（neighborhoods）：其中所包含的因素会对目标物业产生直接和立即的影响。总体房地产市场总体房地产市场区域房地产市场区域房地产市场基地所在区域房地产市场基地所在区域房地产市场城市发展与建设情况城市发展与建设情况项目所在地域项目所在地域6宏观环境研究退出不可行不可行退出是否适合房地产投资，是否适合房地产投资，能否持续能否持续项目所在区域发展潜力研究二、宏观环境分析二、宏观环境分析7在外部环境与关键因素分析的基础上，发现并选择投资机会，分析可能产生的风险机会选择时机 从市场周期与政策角度选择时机区位 宏观区位（国家、城市）、微观区位类型 土地以及其他物业类型风险/威胁分析良好的投资机会应是符合城市总体规划要求和国家经济发展方向与良好的投资机会应是符合城市总体规划要求和国家经济发展方向与政策，具备基础设施、市政配套、资源以及其他社会经济条件，具政策，具备基础设施、市政配套、资源以及其他社会经济条件，具有较强的社会经济意义有较强的社会经济意义。1.宏观环境分析的目的宏观环境分析的目的8总体总体环境环境国內政治法律及国际环境经济发展社会文化技术政策2.宏观环境分析的内容宏观环境分析的内容9区域区域环境环境（含片区）（含片区）经济发展及趋势就业比例与机会，产业结构、产业政策城市性质与发展规划城市设施和资源人口及家庭结构文化教育103.环境分析的步骤与方法环境分析的步骤与方法PEST分析分析对一般环境因素的对一般环境因素的分析分析政治政治political经济经济economical社会社会social技术技术technologicalSWOT分析分析外部环境的变化及外部环境的变化及对企业或项目的可对企业或项目的可能影响能影响外部机会外部机会Opportunity外部威胁外部威胁Threat调查投资环境评估营销环境制定对策11SWOTSWOT分析法分析法分析法分析法企业企业/项目自身实力项目自身实力及与竞争对手比较及与竞争对手比较外部环境的变化及外部环境的变化及对项目可能的影响对项目可能的影响StrengthWeaknessOpportunityThreats综合分析经营决策12WO对策WT对策SO对策ST对策SWOT提示提示提示提示：将调查所得的各种因素根据轻重缓急或影响程度等进行排将调查所得的各种因素根据轻重缓急或影响程度等进行排序，构造矩阵；一般地，优先列出的是有直接、重要、大量、迫序，构造矩阵；一般地，优先列出的是有直接、重要、大量、迫切、久远影响的因素，稍后的是间接、次要、少许、不急、短暂切、久远影响的因素，稍后的是间接、次要、少许、不急、短暂的影响因素。的影响因素。13四种内外因素的组合：SO机会点机会点机会即可进取的市场空间，包括市场空白、供给不足、供机会即可进取的市场空间，包括市场空白、供给不足、供给缺陷及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。给缺陷及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。ST可规避风险点可规避风险点外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。可规避。应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。WO可借力机会点可借力机会点外部环境产生了机会，但企业处于劣势，有心无力，机会外部环境产生了机会，但企业处于劣势，有心无力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。WT风险点风险点项目在市场上已饱和，风险大；自身资金不足，回避风险项目在市场上已饱和，风险大；自身资金不足，回避风险能力差，决策失误可能导致企业破产。能力差，决策失误可能导致企业破产。14三、市场分析三、市场分析界定市场范围细分供给需求寻找匹配的产品子市场顾客子市场供求缺口分析竞争物业分析市场占有率项目策划市场定位：经济特征研市场定位：经济特征研究，如档次与收入层次究，如档次与收入层次的对应；的对应；产品定位：非经济特征产品定位：非经济特征研究，如产品特征与消研究，如产品特征与消费者偏好的对应；费者偏好的对应；15市场区域市场区域是指主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供应。界定市场区域：描绘市场区域在地图上标出边界解释依据；影响因素：最主要交通工具；自然障碍；竞争项目；经济和人口情况；物业类型物业类型等。但在具体界定过程中，以路程为基础，结合经验进行调整。16【例】不同物业类型的市场区域居住物业与就业点、配套设施之间的距离，物业内部环境和配套调查了解通勤类型、时调查了解通勤类型、时间和费用间和费用商业物业与（不同等级）商业物业之间的（时间）距离按照步行时间按照步行时间1015分分钟，划分为核心、钟，划分为核心、次级次级和边缘商圈和边缘商圈办公物业呈集群或节点状分布普通办公物业多集中于普通办公物业多集中于某一节点，中大型或特某一节点，中大型或特定主题办公物业则在整定主题办公物业则在整个城市形成竞争个城市形成竞争17基地附近市场环境供给情况（含土地）（含土地）具有竞争性和替代性，充分了解基地附近已推出楼盘，可以作为本身是否开发之参考依据需求情况市场需求预测、市场趋势分析销售率已售数量/可售数量；住宅自有率、空屋率等18缺口某种需求已经存在；某种需求已经存在；观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓；观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓；为新的需求提供供给；为新的需求提供供给；将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他类型的房地产。类型的房地产。或者：或者：总量存在缺口；总量不存在缺口，但子市场存在缺口；总量和子市场不存在缺口，重新区隔市场。19市场竞争分析从经济（财务）属性、建筑属性、场地属性、环境属性、法律从经济（财务）属性、建筑属性、场地属性、环境属性、法律属性等方面对竞争性项目进行评价；属性等方面对竞争性项目进行评价；明确拟建项目的目标使用者及其愿望和需要，分析对竞争项目明确拟建项目的目标使用者及其愿望和需要，分析对竞争项目各属性的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。各属性的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。比较因素比较因素内容内容经济属性经济属性价格或租金，价格策略，促销手段等价格或租金，价格策略，促销手段等建筑属性建筑属性建筑年代、状况、单元面积、房间数量、功能建筑年代、状况、单元面积、房间数量、功能种类、建筑特征和设计形式等种类、建筑特征和设计形式等场地属性场地属性活动或健身设施和空间，景观质量等活动或健身设施和空间，景观质量等环境属性环境属性与主要设施的接近程度，环境质量与主要设施的接近程度，环境质量法律特性法律特性物业产权状况，合同条款，规划设计条件，其物业产权状况，合同条款，规划设计条件，其他约束或限制内容他约束或限制内容20因素分类因素分类具体具体因素因素不同项目不同项目市场市场标准标准竞争物竞争物业特点业特点市场市场空缺空缺经济属性经济属性建筑属性建筑属性场地属性场地属性环境属性环境属性法律特性法律特性得分合计得分合计市场占有率市场占有率21案案 名：名：建 商 名 稱：建 築 師：基地面積：建 蔽 率：行 政 區：容 積 率：土地使用分區：容 積 率：基地位置：總 面 積：秤接待中心：單價：建照號碼：公 設 比：建物類型：地 上 層：構造型態：地 下 層：車位類型：住宅戶數：車位數量：最小格局：最大格局：最大建坪：坪最小建坪：坪主要特色個案位置簡圖22概要概要分析目的、方法、资料来源、假设和结论，关键分析目的、方法、资料来源、假设和结论，关键问题所在问题所在宏观概述宏观概述国家、地区、城市相关经济形势和人口增长趋势国家、地区、城市相关经济形势和人口增长趋势分析，及其与分市场供需状况的关联分析，及其与分市场供需状况的关联分市场界定分市场界定和区位分析和区位分析分市场的界限，特定区位的相关数据分市场的界限，特定区位的相关数据需求分析需求分析分市场总需求量，得出吸纳率分市场总需求量，得出吸纳率供给分析供给分析过去、现在、未来存量可能的变化过去、现在、未来存量可能的变化竞争分析竞争分析拟建项目与竞争对手比较拟建项目与竞争对手比较预测收益预测收益总结预测期内的竞争优势和劣势，估测价格与所总结预测期内的竞争优势和劣势，估测价格与所占市场份额的变化趋势，最终估计价格、空置因占市场份额的变化趋势，最终估计价格、空置因素及总收益素及总收益四、投资环境与市场分析报告纲要四、投资环境与市场分析报告纲要23