项目管理制度前言.doc

前 言

一、编制原则
公司经过一系列小户型精装修的项目开发，已经沉淀下很多经验和教训。但是由于受到项目人员的不断变化，管理方法、管理风格、管理标准不尽相同，使产品存在差异。在公司05年产品先导的战略调整下，已经将产品序列的研发提到新的高度予以重视。借此契机，对小户型精装修产品序列相应的集群管理方法进行梳理，建立XX的项目工程管理标准。
现阶段各专业房地产公司各种形式的“标准作业流程”、“作业指导书”、“管理制度”等类型文件较多较杂，对XX项目管理标准的建立有借鉴意义，但我们更多的是需基于XX产品特点，在编制过程中，我们重点体现以下原则：
1. 避免盲目求大求全，好高骛远；而应切实可行，操作性要强；
2. 避免成为设计规范和施工的翻版；而应站在发展商的角度看待产品，提出自己特色的、实用的标准；
3. 避免长篇大论，难以记忆和运用；而应简练实用，方便对新人进行培训上岗；
4. 避免晦涩难懂；而应深入浅出，容易推广学习；
5. 避免一成不变成为定式；而应留有发展余地，使标准在过程中不断推进完善，可以方便地进行升级改版，具有生长性。

二、管理制度共分为五个章节
第一章， 通用制度。适用于所有进场承建单位以及材料供应商。目的在于规范各进场单位管理方式、统一管理标准，使各单位步调一致。在综合考虑了现场协调、商务管理、项目竣工验收及保修等各方面因素以后，提炼出十条代表性管理制度。
第二章， 各分项工程施工作业指导书。一方面建筑行业现阶段仍停留于大规模手工操作阶段，工人操作水平对产品质量有直接影响；另一方面商业化市场化以后，消费者对产品提出更高更细的要求，甚至高于国家规范以及行业标准。作业指导书正是肩负这一使命出台：1.建立XX产品标准；2.锻造合格XX产品
需要的操作工艺流程。由于刚起步，目前编制的作业指导书涉及不到更多的分项工程。相信今后随着公司发展壮大，随着产品形式的丰富，更多的分项工程作业指导书将陆续出台。
第三章， 配合各制度、各作业指导书设计的实际运用表格。目的是将复杂的制度经过提炼进行“简单化”。实践证明，合理运用表格能够做到这一效果。需要强调的是，现场制订的表格，是对档案馆所有表格的补充，而不是与其冲突。表格制订的原则都是基于规范、验收标准等。而本规章制度中有关表格，重点体现两个方面：1.为控制工序质量制定的各种移交制度——在细化分包、小户精装修工序繁多、成品保护对现场管理造成影响重大的三重背景下，出台场地移交制度以及配套表格；2.施工许可令制度——从“时间上分开，空间上分离”，以达到各进场单位协调、各施工工序控制的目的。
第四章， 收集的现场使用的各类模版。建立各类模版以服务于工程管理，规范XX各项目管理行文模式。
第五章， 专项案例总结。通过总结，管理者对管理思路回顾后进行系统梳理，对管理过程中的经验和教训进行提炼，对提高团队业务水平、管理水平有极大帮助，对今后项目建设参考与借鉴有重要价值。锦上花项目总结提炼出小户精装修楼盘集群化管理的方式，精装修作业流程，工序、质量控制要点，成功运用于花好园项目管理中。

三、编码原则
本制度编码为：
1.通用制度：PMI/A/01……10（序号）
2.作业指导书：
① 土建专业：PMI/B/A/01……10（序号）
② 电气专业：PMI/B/B/01……10（序号）
③ 给排水专业：PMI/B/C/01……10（序号）
④ 通风、空调专业：PMI/B/D/01……10（序号）
3.专用表格：PMI/C/01……10（序号）
通用模版和案例总结，不受版面修改、升级限制，为方便现场使用不进行编码。
编码含义为：按照目录级别分类编码，PMI，意取工程管理制度的英文单词第一个字母，作为一级编码目录。
P——project；
M——manage；
I——institution
二级编码目录按照通用制度、作业指导书、专用表格分为A、B、C三类；
三级编码目录针对作业指导书中土建、电气、给排水、通风分为A、B、C、D四个类别。
四级编码目录对应各制度序号，以小写阿拉伯数字排序。
为方便今后补充，四级目录可以不断根据需要进行扩充。
为方便今后修改，本制度页眉设计版次，首页设有修订记录表格，标注修订次数、修订时间、修订人。

四、本制度初次成稿参与编制人员
土建：
电气：
给排水
通风、空调：
编辑、成稿：
审核：
五、本制度初次成稿目录
序号
制 度 名 称
一

通用制度
1
□
施工配合要求
2
□
材料管理制度
3
□
施工交底制度
4
□
成品保护制度
5
□
工程档案管理制度
6
□
项目竣工验收指导书
7
□
项目保修管理制度
8
□
工程预结算制度
9
□
现场施工奖罚管理办法
10
□
承建商、供应商考评制度
二

作业指导书
1
□
墙体砌筑施工作业指导书
2
□
墙体抹灰施工作业指导书
3
□
烟道安装作业指导书
4
□
塑钢门窗安装作业指导书
5
□
防火门、入户门安装作业指导书
6
□
栏杆安装作业指导书
7
□
厨卫间、外墙防水施工作业指导书
8
□
墙、地砖铺贴施工作业指导书
9
□
模压门安装作业指导书
10
□
橱柜安装工程作业指导书
11
□
复合木地板铺装作业指导书
12
□
外墙装饰施工作业指导书
13
□
室内电气安装工程作业指导书
14
□
电梯安装工程作业指导书
15
□
智能化作业指导书
16
□
高低压配电工程作业指导书
17
□
消防报警系统作业指导书
18
□
洁具安装工程作业指导
19
□
室内管道安装作业指导书
20
□
外墙管道工程作业指导
21
□
室外管道工程作业指导
22
□
消防管道安装作业指导
23
□
通风空调工程作业指导书
三

专用表格
1
□
场地/工序移交记录1
2
□
场地/工序移交记录2
3
□
竖向结构封模令
4
□
混凝土浇灌令
5
□
砌体工程施工许可令
6
□
内墙抹灰许可令
7
□
板面PPR管验收移交记录
8
□
塑钢门窗安装前洞口移交表
9
□
塑钢门窗安装后移交表
10
□
工程费用支付申报表
11
□
工程形象进度说明表
12
□
楼板面闭水试验观测记录表
13
□
外架拆除许可令
14
□
外墙抹灰许可令
15
□
吊顶封板施工许可令
16
□
精装修场地移交记录
四

通用模版
1
□
工程月报模版
2
□
周例会会议纪要模版
3
□
专题会会议纪要模版
4
□
部门互动会会议纪要模版
5
□
会议签到表模版
6
□
监理对外发文模版
7
□
甲方对外发文模版
8
□
奖罚通知单模版
9
□
发文登记表模版
五

专项案例总结
1
□
花好园基础施工总结
2
□
花好园地下室施工总结
3
□
花好园交楼标准样板房施工总结
4
□
花好园售楼处施工总结
5
□
花好园主体施工总结

深圳市XX投资发展有限公司
2005年2月

前 言
2001年成都公司成立以来，相继开发了“锦上花”、“艺墅花乡“、“别样城”和“花郡”等项目，沉淀下许多经验和教训。2006年初宣灌了深圳公司编写的第一版项目管理手册，通过项目实践我们认识到，制订统一的质量管理标准，按标准进行项目管理，是创XX品牌的有力保障。本手册是在第一版项目管理手册的基础上，结合成都本地特点与项目管理的新课题，对以往的经验、教训和标准进行梳理、补充并完善编写而成的成都版本。其通用标准与通用表格仍然采用第一版格式，本手册是第一版质量管理手册在成都的延续。
本手册经批准后执行，在未修订再颁布前，成都公司按照此标准执行。
本次补充的参与编制人员
土建：
电气：
给排水：
通风、空调：
编辑、成稿：
审核：