项目管理制度前言.doc

前 言一、编制原则公司经过一系列小户型精装修的项目开发，已经沉淀下很多经验和教训。但是由于受到项目人员的不断变化，管理方法、管理风格、管理标准不尽相同，使产品存在差异。在公司05年产品先导的战略调整下，已经将产品序列的研发提到新的高度予以重视。借此契机，对小户型精装修产品序列相应的集群管理方法进行梳理，建立XX的项目工程管理标准。现阶段各专业房地产公司各种形式的“标准作业流程”、“作业指导书”、“管理制度”等类型文件较多较杂，对XX项目管理标准的建立有借鉴意义，但我们更多的是需基于XX产品特点，在编制过程中，我们重点体现以下原则：1. 避免盲目求大求全，好高骛远；而应切实可行，操作性要强；2. 避免成为设计规范和施工的翻版；而应站在发展商的角度看待产品，提出自己特色的、实用的标准；3. 避免长篇大论，难以记忆和运用；而应简练实用，方便对新人进行培训上岗；4. 避免晦涩难懂；而应深入浅出，容易推广学习；5. 避免一成不变成为定式；而应留有发展余地，使标准在过程中不断推进完善，可以方便地进行升级改版，具有生长性。二、管理制度共分为五个章节第一章， 通用制度。适用于所有进场承建单位以及材料供应商。目的在于规范各进场单位管理方式、统一管理标准，使各单位步调一致。在综合考虑了现场协调、商务管理、项目竣工验收及保修等各方面因素以后，提炼出十条代表性管理制度。第二章， 各分项工程施工作业指导书。一方面建筑行业现阶段仍停留于大规模手工操作阶段，工人操作水平对产品质量有直接影响；另一方面商业化市场化以后，消费者对产品提出更高更细的要求，甚至高于国家规范以及行业标准。作业指导书正是肩负这一使命出台：1.建立XX产品标准；2.锻造合格XX产品需要的操作工艺流程。由于刚起步，目前编制的作业指导书涉及不到更多的分项工程。相信今后随着公司发展壮大，随着产品形式的丰富，更多的分项工程作业指导书将陆续出台。第三章， 配合各制度、各作业指导书设计的实际运用表格。目的是将复杂的制度经过提炼进行“简单化”。实践证明，合理运用表格能够做到这一效果。需要强调的是，现场制订的表格，是对档案馆所有表格的补充，而不是与其冲突。表格制订的原则都是基于规范、验收标准等。而本规章制度中有关表格，重点体现两个方面：1.为控制工序质量制定的各种移交制度在细化分包、小户精装修工序繁多、成品保护对现场管理造成影响重大的三重背景下，出台场地移交制度以及配套表格；2.施工许可令制度从“时间上分开，空间上分离”，以达到各进场单位协调、各施工工序控制的目的。第四章， 收集的现场使用的各类模版。建立各类模版以服务于工程管理，规范XX各项目管理行文模式。第五章， 专项案例总结。通过总结，管理者对管理思路回顾后进行系统梳理，对管理过程中的经验和教训进行提炼，对提高团队业务水平、管理水平有极大帮助，对今后项目建设参考与借鉴有重要价值。锦上花项目总结提炼出小户精装修楼盘集群化管理的方式，精装修作业流程，工序、质量控制要点，成功运用于花好园项目管理中。三、编码原则本制度编码为：1.通用制度：PMI/A/0110（序号）2.作业指导书： 土建专业：PMI/B/A/0110（序号） 电气专业：PMI/B/B/0110（序号） 给排水专业：PMI/B/C/0110（序号） 通风、空调专业：PMI/B/D/0110（序号）3.专用表格：PMI/C/0110（序号）通用模版和案例总结，不受版面修改、升级限制，为方便现场使用不进行编码。编码含义为：按照目录级别分类编码，PMI，意取工程管理制度的英文单词第一个字母，作为一级编码目录。Pproject；Mmanage；Iinstitution二级编码目录按照通用制度、作业指导书、专用表格分为A、B、C三类；三级编码目录针对作业指导书中土建、电气、给排水、通风分为A、B、C、D四个类别。四级编码目录对应各制度序号，以小写阿拉伯数字排序。为方便今后补充，四级目录可以不断根据需要进行扩充。为方便今后修改，本制度页眉设计版次，首页设有修订记录表格，标注修订次数、修订时间、修订人。四、本制度初次成稿参与编制人员土建：电气：给排水通风、空调：编辑、成稿：审核： 五、本制度初次成稿目录序号制 度 名 称一通用制度1施工配合要求2材料管理制度3施工交底制度4成品保护制度5工程档案管理制度6项目竣工验收指导书7项目保修管理制度8工程预结算制度9现场施工奖罚管理办法10承建商、供应商考评制度二作业指导书1墙体砌筑施工作业指导书2墙体抹灰施工作业指导书3烟道安装作业指导书4塑钢门窗安装作业指导书5防火门、入户门安装作业指导书6栏杆安装作业指导书7厨卫间、外墙防水施工作业指导书8墙、地砖铺贴施工作业指导书9模压门安装作业指导书10橱柜安装工程作业指导书11复合木地板铺装作业指导书12外墙装饰施工作业指导书13室内电气安装工程作业指导书14电梯安装工程作业指导书15智能化作业指导书16高低压配电工程作业指导书17消防报警系统作业指导书18洁具安装工程作业指导19室内管道安装作业指导书20外墙管道工程作业指导21室外管道工程作业指导22消防管道安装作业指导23通风空调工程作业指导书三专用表格1场地/工序移交记录12场地/工序移交记录23竖向结构封模令4混凝土浇灌令5砌体工程施工许可令6内墙抹灰许可令7板面PPR管验收移交记录8塑钢门窗安装前洞口移交表9塑钢门窗安装后移交表10工程费用支付申报表11工程形象进度说明表12楼板面闭水试验观测记录表13外架拆除许可令14外墙抹灰许可令15吊顶封板施工许可令16精装修场地移交记录四通用模版1工程月报模版2周例会会议纪要模版3专题会会议纪要模版4部门互动会会议纪要模版5会议签到表模版6监理对外发文模版7甲方对外发文模版8奖罚通知单模版9发文登记表模版五专项案例总结1花好园基础施工总结2花好园地下室施工总结3花好园交楼标准样板房施工总结4花好园售楼处施工总结5花好园主体施工总结深圳市XX投资发展有限公司 2005年2月前 言2001年成都公司成立以来，相继开发了“锦上花”、“艺墅花乡“、“别样城”和“花郡”等项目，沉淀下许多经验和教训。2006年初宣灌了深圳公司编写的第一版项目管理手册，通过项目实践我们认识到，制订统一的质量管理标准，按标准进行项目管理，是创XX品牌的有力保障。本手册是在第一版项目管理手册的基础上，结合成都本地特点与项目管理的新课题，对以往的经验、教训和标准进行梳理、补充并完善编写而成的成都版本。其通用标准与通用表格仍然采用第一版格式，本手册是第一版质量管理手册在成都的延续。本手册经批准后执行，在未修订再颁布前，成都公司按照此标准执行。本次补充的参与编制人员土建：电气：给排水：通风、空调：编辑、成稿：审核：