养老项目投资经济测算分析.xls

1.营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据中华人民共和国营业税暂行条例2.所得税：对由民政部门审核批准,并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知3.地方税：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知4.财政补贴社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）5.开发建设在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见民政部办公厅关于转发广东省、青岛市加快社会福利事业发展有关政策的通知基基础础资资料料黄颜色为暂定数值需调研1 项项目目名名称称备备注注2 项项目目区区位位3 项项目目总总用用地地面面积积276,852占地面积200-500亩，暂按300亩计算4 土土地地价价格格70万/亩各地地价不同，假设值5 项项目目建建设设用用地地面面积积276,8526 可可售售、可可租租物物业业价价格格(分分产产品品)可可售售住住宅宅物物业业6.1养老别墅16,000元/可售6.2亲子住宅8,000元/可售6.3商业配套12,000元/可售可可租租住住宅宅物物业业6.4自理公寓2,500元/月/(间、床位)出租6.5介助公寓3,500元/月/(间、床位)出租6.6介护公寓4,500元/月/(间、床位)出租可可租租配配套套物物业业6.7养老酒店1.20元/日6.8护理中心1.20元/日6.9养老会所1.20元/日6.10养老医院1.20元/日6.11幼儿园1.20元/日车车库库(车车位位)为为可可售售住住宅宅配配套套6.12车库(车位)90,000元/个销售率90.00%出租率90.00%主流模式：房企涉足养老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少。土地获取：可与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍。理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等经营方式：出租型物业仍以会员费+租金的形式较为常见运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，服务责任更重，建议实际操作中整合一些医疗和运营资源，将开发和运营分离。市场反应：虽然人口规模有，但有效需求有限，可考虑与健康地产相结合规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求投入产出：前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键数量542100 套20,000 建安成本估算1、联排别墅3300 元/精装修1500元/2、花园洋房2000 元/精装修1200元/3、小高层2700 元/精装修1200元/，含设备4、介护公寓3000 元/精装修1200元/，含设备5、亲子住宅2700 元/精装修1200元/250 间6、养老酒店4000 元/星级酒店装修60 床位7、护理中心3000 元/粗装修，含设备5,500 8、养老会所3000 元/星级酒店装修80 床位9、养老医院1300 元/医院引进仅指工程造价6 班10、幼儿园1300 元/毛坯房11、商业配套1500 元/毛坯房12、配套用房1300 元/毛坯房主流模式：房企涉足养老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少。土地获取：可与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍。运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，服务责任更重，建议实际操作中整合一些医疗和运营资源，将开发和运营分离。市场反应：虽然人口规模有，但有效需求有限，可考虑与健康地产相结合规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求投入产出：前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键500床、400床、300床、200床四类老年养护院房屋综合建筑面积指标应分别为40m2/床、41m2/床、42m2/床和44m2/床；其中直接用于老年人的入住登记、生活、卫生保健、康复、娱乐、社会工作用房所占比例不应低于总建筑面积的75%。建设规模500床400床300床200床用房类别老年人入 住 登 记 用房0.310.330.440.54用房生活用房15.0115.0115.0115.01卫 生 保 健 用房1.141.291.391.63康复用房0.360.380.40.6娱乐用房1.671.711.741.86社 会 工 作 用房0.40.420.460.48行政办公用房0.760.8411.18附属用房3.413.63.774.08合计23.0623.5824.2125.38注：1.老年人用房、其他用房(包括行政办公及附属用房)平均使用系数分别按0.57和0.60计算。2.直辖市、副省级城市的老年养护院可在规定指标基础上适当增加，但不应超过20%。3.寒冷地区和严寒地区可在本标准基础上分别增加4%和6%。500床、400床、300床、200床四类老年养护院房屋综合建筑面积指标应分别为40m2/床、41m2/床、42m2/床和44m2/床；其中直接用于老年人的入住登记、生活、卫生保健、康复、娱乐、社会工作用房所占比例不应低于总建筑面积的75%。500床、400床、300床、200床四类老年养护院房屋综合建筑面积指标应分别为40m2/床、41m2/床、42m2/床和44m2/床；其中直接用于老年人的入住登记、生活、卫生保健、康复、娱乐、社会工作用房所占比例不应低于总建筑面积的75%。北京床位北京市朝阳区仁爱敬老院1290-1990300北京市昌平区沙河敬老院16004800300北京市房山良乡福港老年服务中心 11301700450北京市丰台区天颐养老院北京丰台区北宫森林老年疗养中心 18005000100项项目目分分项项名名称称功功能能概概述述1、养养老老别别墅墅多为想兼得社会养老与家庭养老的自住型客户准备；供其与家人共同居住2、养养老老公公寓寓多为获取社会养老的长期稳定租住型客户准备2.1自自理理公公寓寓为生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人准备2.2介介助助公公寓寓为生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人准备2.3介介护护公公寓寓 为生活行为依赖他人护理的老年人准备3、亲亲子子住住宅宅为家庭养老，二代或三代之家准备4、养养老老酒酒店店多为获取社会养老的短期零星租住型客户或其他客户家属准备5、护护理理中中心心为半失能老人提供健护训练，为失能老人提供特护照料的场所6、养养老老会会所所为入住及参会老人提供特定老年活动及服务的集中场所7、养养老老医医院院为入住及参会老人提供医疗服务的机构8、幼幼儿儿园园为亲子住宅准备9、商商业业配配套套为入住及参会老人提供常规商业服务及产品的机构每千名城市老年人口宜设置的养护床位数量19-23养老开心农场入住老人，免费送土地一份，果树两株备备注注产产品品比比例例面面积积区区间间区区间间暂暂定定面面积积（户户、间间、床床位位）拥有权与使用权打包销售一次完成；客户可在法定与约定范围内充分行使处分权A30%200-350275拥有权与使用权分割销售；拥有权者以获取回报为目的，使用权以租售经营为目的B70左右50精装修（床位可多设）B.130%1.242精装修（床位可多设）B.213.33%1.533精装修（床位可多设）B.36.67%2.025拥有权与使用权打包销售一次完成；客户可在法定与约定范围内充分行使处分权C20%1.242不分割不销售，自主经营；通过区域或折扣划分兼具对外服务功能50不分割不销售，自主经营；通过区域或折扣划分兼具对外服务功能25不分割不销售，自主经营；通过折扣或时段划分兼具对外服务功能不分割不销售，自主经营；通过折扣划分或区域划分兼具对外服务功能25不分割不销售，自主经营；兼具对外服务功能拥有权与使用权打包销售一次完成；客户要参与到运营方的统一招商活动中层层数数户户型型14室3厅3卫4层以下（电梯）21室1厅1厨1卫7层以下（电梯）31室1厅1厨1卫7层以下（电梯）1室1厅1卫7层以下（电梯）1室1卫（2卫）7层以下（电梯）1室1厅1卫12层以下（电梯）标准间、套间12层以下（电梯）床位4层以下（电梯）4层以下（电梯）床位4层以下（电梯）6班4层以下3层以下（电梯）老年人类型人口比例完全可以自理的健康活跃老人，一般在55-65岁之间；12需要半护理的老人，一般在65-75岁之间，可以部分自理，或在医院医治后可以回家康复理疗的老人；2全护理老人，一般在75岁以上，行动不便或患有老年痴呆症的老人，需要24小时看护和照料的老人。11580.00%13.33%6.67%100.00%人口比例项目投资效益分析表 容积率序号费用名称费用标准数 量一、土地成本1、地价60 万元/亩542.002、契税3%32520.003、土地补偿、安置补偿万/亩542.004、耕地占用税0 元/5、青苗及地上物补偿万元/亩542.006、土地手续费0.30%32520.007、合 计二、工程报批报建交费、1、项目可研5 万元/份12、地灾报告5 万元/份13、环评报告费5 万元/份14、地震评估费1 元/361335.145、综合配套和手续费用0 元/361335.146、图纸审查费0 元/361335.147、面积测绘费1.36361335.148、合计三、工程前期费用1、地质勘查费5 元/平米276,8522、规划、建筑、景观设计费30 元/平米5400653、三通一平费5 元/平米276,8524、消防审查2 元/平米5400655、人防易地2000 元/千平米5400656、新型墙体基金10 元/平米5400657、散装水泥基金10 元/平米5400658、质量监督费0.15%92439.049、施工临时设施费254006510、教育基金11、合同鉴证管理费0.01%92439.0412、规划技术服务费1.7 元/平米54006513、用地规划服务费1.5 元/平米54006514、劳保统筹2.60%92439.0415、安全文明施工费3%92439.0416、民工保证金2%92439.0417、房地产开发综合管理费3%92439.0418、防雷检测费0.1 元/平米54006519、城市排水设施有偿使用费0.6 元/平米54006520、合计四、工程建设费1、联排别墅3300.00 元/02、电梯洋房2000.00 元/3157803、学校3000.00 元/500004、幼儿园3000.00 元/28773、医院2000.00 元/10000016、养老服务设施1300.00 元/6912817、配套用房1300.00 元/228018、社区大门30.00 万/个419、社区围墙150.00 元/m20、社区内市政管网1054006521、社区道路10068653.676622、供水加压站10.00 万/个123、中水处理站150万元/600m3/天024、天然气开户费2400 元/户25、供热设施150 元/54006526、景观建设200 元/54006527、智能化建设100 元/54006528、正式用电费40 元/54006529、合计五、工程其他费1、造价咨询费0.01%0.1%差额定率累进108302.142、工程监理费0.80%108302.143、项目管理费1.50%108302.144、招标代理费0.50%108302.145、合计六开发企业管理费1%148697.87七建设期财务费用7%八不可预见费1%148697.87九、销售费用1、销售代理费1%158912.602、项目推广费0.50%158912.63、营业税及附加10.60%158912.64、土地增值税和所得税预缴3%158912.65、交易费5.006、合计十总投资合计十一项目利润十二项目投资利润率总建筑面积540065四、收入预测表序号项 目面积（平米）均价(元M2)合计（万元）销售收入销售收入158912.601联排别墅0.0012000.000.002花园洋房315780.003500.00110523.003养老服务设施69128.007000.0048389.60九、销售费用5.03总投资金额（万元）单位建筑积成本（元/）分区备注床位亩32520.00975.60亩0.000.00亩0.0097.5633593.16622.02份5.00份5.00份5.0036.130.000.0049.14100.281.86138.43170.00138.43108.01108.01540.07540.07138.66108.010.004.6291.8181.01数 量5.4032.402204.9340.830.00联排别墅63156.00花园洋房15000.00863.1020000.00小高层8986.64296.40个120.00项目投资利润率m0.00540.07686.54个10.00m3/天0.000.000.000.000.00109658.742030.47108.30866.421624.53541.513140.7658.161486.9827.530.000.001486.9827.531589.13794.560.000.00%4767.3866.007217.07133.63158888.892942.0323.710.440.01%物业总占地地块占地庭院别墅10栋8800107333联排别墅9栋2376洋房10栋8850合计20026当前容积率需设总床位实际床位总建筑面积M2土地面积（亩）5.035000#VALUE!540065161(540065)#VALUE!项目金额（万元）1.土地成本335932.工程报批报建交费1003.工程前期费22054.工程建设费1096595.工程其他费31416.开发企业管理费14877.不可预见费14878.销售费用72179.总投资合计158889装修标准装修成本150001200378941200120000.01%项目投资利润率建筑密度18.66%0养老地产项目投资效益分析表 容积率序号费用名称费用标准数 量一、土地成本1、地价70 万元/亩415.28亩2、契税3%29069.313、土地补偿、安置补偿万/亩415.28亩4、耕地占用税0 元/5、青苗及地上物补偿万元/亩415.28亩6、土地手续费0.30%29069.317、合 计二、工程报批报建交费、1、项目可研5 万元/份1 份2、地灾报告5 万元/份1 份3、环评报告费5 万元/份1 份4、地震评估费1 元/276852 5、综合配套和手续费用150 元/365835.7651 6、图纸审查费1.5 元/365835.7651 7、面积测绘费1.36365835.7651 8、合计三、工程前期费用1、地质勘查费5 元/平米276,8522、规划、建筑、景观设计费30 元/平米365835.7651 3、三通一平费5 元/平米276,8524、消防审查2 元/平米365835.7651 5、人防易地2000 元/千平米365835.7651 6、新型墙体基金10 元/平米365835.76517、散装水泥基金10 元/平米365835.76518、质量监督费0.15%93398.489、施工临时设施费2365835.765110、教育基金11、合同鉴证管理费0.01%93398.4812、规划技术服务费1.7 元/平米365835.765113、用地规划服务费1.5 元/平米365835.765114、劳保统筹2.60%93398.4815、安全文明施工费3%93398.4816、民工保证金2%93398.4817、房地产开发综合管理费3%93398.4818、防雷检测费0.1 元/平米365835.765119、城市排水设施有偿使用费0.6 元/平米365835.765120、合计四、工程建设费1、养老别墅3300.00元/27500 2、自理公寓2000.00元/91783.94128 3、介助公寓2700.00元/111067.8826 4、介护公寓3000.00元/18356.78826 5、亲子住宅2700.00元/73427.15302 6、养老酒店4000.00元/12500 7、护理中心3000.00元/1500 8、养老会所3000.00元/5500 9、养老医院1300.00元/2000 10、幼儿园1300.00元/1800 11、商业配套1500.00元/20000 12、配套用房1300.00元/400 13、社区大门30.00万/个2 个14、社区围墙150.00元/m2404m15、社区内市政管网10365835.765116、社区道路10027685.217、供水加压站10.00万/个1 个18、中水处理站150万元/600m3/天50 m3/天19、天然气开户费2000 元/户20、供热设施150 元/365835.765121、景观建设200 元/180667.5722、智能化建设100 元/365835.765123、正式用电费40 元/365835.765124、合计五、工程其他费1、造价咨询费0.01%0.1%差额定率累进93398.482、工程监理费0.80%93398.483、项目管理费1.50%93398.484、招标代理费0.50%93398.485、合计六开发企业管理费2%159267.55七建设期财务费用10%3000八不可预见费3%160167.55九、销售费用1、销售代理费1%119023.882、项目推广费2.00%119023.8833、营业税及附加10.60%119023.8834、土地增值税和所得税预缴3%119023.8835、交易费5.006、合计十总成本合计十一项目利润十二项目投资利润率总建筑面积365835.7651四、收入预测表序序号号项项 目目面面积积 （M2M2）均均价价(元元M2)M2)合合计计（万万元元）销售收入销售收入121539.05119023.881、可售养老别墅27500.0016000.0044000.002、亲子住宅73427.158000.0058741.723、商业配套20000.0012000.0024000.004、车库(车位)为可售住宅配套611.8990000.005507.045、可租养老会所5500.00438.00240.906、自理公寓220230000.006606.007、介助公寓333242000.0013994.408、介护公寓73454000.003963.609、养老酒店12500.00438.00547.5010、护理中心1500.00438.0065.7011、养老医院2000.00438.0087.6012、幼儿园1800.00438.0078.84出租部分每年收益25584.54系数出租年限出租部分收益0.901.0023026.09回收年限2.7362887.790.001.32当前容积率 需设总床位 实际床位总投资金额（万元）单位建筑积成本（元/）备注床位1.325000.008520.003520.0029069.31872.080.000.000.0087.2130028.60820.825.005.005.0027.695487.5454.8849.755634.85154.03138.43328.134971097.51205.53436138.4373.1773.17365.84365.84140.1073.170.004.6762.1954.882428.362801.951867.972801.953.6621.9512513.22342.049075.0010030%18356.79精装修1200元/220250%29988.33精装修1200元/33325507.04精装修1200元/73419825.33电梯176220%5000.00星级酒店装修250390450.00601650.00星级酒店装修260.00医院引进仅指工程造价80234.0045103000.0052.0060.0036.07365.84276.8510.0012.505487.543613.353658.361463.34108382.332962.6093.40747.191400.98466.992708.5674.043185.3587.07900.0024.604805.03131.341190.242380.486546.315.50%3570.7266.0013753.75375.95181911.684972.50(62887.79)-1719.02-34.57%55285.71458144以下出租期限（年）1.20元/日12500 床位/月13500 床位/月14500 床位/月11.20元/日11.20元/日11.20元/日11.20元/日1总建筑面积365835.7730%43%1932.85713.33%19%858.83296.67%10%429.738620%29%1288.571333335综合容积率1.021.09可销售产品一般规划技术参数各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表业态合理容积率建筑密度业态预计建面价格（元/）预计成本（元/）容积率面积收益养老别墅0.53035%3层养老别墅600021003900养老公寓1.32530%6层养老公寓25002000251元1.16亲子住宅1.81822%11层亲子住宅40002589元/2489元养老酒店1.81822%11层养老酒店45002411元/2089元护理中心12832%3层护理中心3500元/2200元/1300元养老会所13层养老会所2500元/2012元/488元1.23养老医院13层养老医院2600元/2245元/355元幼儿园1.23层幼儿园0元/0商业配套160100%2层商业配套1.31总占地面积361335.14规划用地面积361335.14床位比例总建筑面积155366.667容积率0.43025902590100.00%100.00%可销售建筑面积72500道路用地面积36133.5141.38绿化景观用地面积180667.57围墙长度1320m住宅养养老老别别墅墅2750027500产品比例37.93%户均面积300容积率0.51003.86%自自理理公公寓寓50000产品比例户均面积230容积率1.3120046.33%介介助助公公寓寓6666.66667产品比例户均面积220容积率1.32007.72%介介护护公公寓寓2500产品比例1.31003.86%亲亲子子住住宅宅25000产品比例34.48%1.860023.17%合计111666.66772.41%2200220084.94%84.94%商业养养老老酒酒店店1250012500产品比例容积率1.82509.65%总面积商商业业配配套套2000020000产品比例27.59%容积率1133334合计32500325002502509.65%9.65%配套护护理理中中心心15001500602.32%13333.4养养老老会会所所55005500养养老老医医院院20002000803.09%商业、配套建筑面积占20%幼幼儿儿园园1800180026666.8配配套套用用房房400400合计11200112001401405.41%5.41%用地分布2590养养老老别别墅墅5500055000养养老老酒酒店店6944.444446944.44444护护理理中中心心30003000养养老老医医院院4000400038484.44444幼幼儿儿园园15401540商商业业配配套套2000020000养养老老会会所所30003000优化土地267850.696固固定定物物业业：养养老老别别墅墅养养老老酒酒店店商商业业配配套套护护理理中中心心养养老老会会所所养养老老医医院院幼幼儿儿园园配配套套用用房房固固定定物物业业建建筑筑面面积积7120071200固固定定物物业业占占地地面面积积93484.444493484.4444可可优优化化土土地地面面积积267850.696267850.696说明：从各产品带来的收益分析，项目应该优先考虑沿街商业店铺，因项目沿街面闲置，和二层做商业的销售难度和单铺总价较高，商业充分考虑一层为主，商业面积较为固定12000，经济酒店虽然利润不高，但业主考虑经营，暂时确定设置2800；其次安排双拼或联排别墅产品类型，但受市场需求制约，最大化开发市场需求，结合市场调研，预测市场需求在150套左右，故设置别墅产品双拼别墅20套，联排130套35900，其次安排多层和小高层，做足项目容积率。说明：从各产品带来的收益分析，项目应该优先考虑沿街商业店铺，因项目沿街面闲置，和二层做商业的销售难度和单铺总价较高，商业充分考虑一层为主，商业面积较为固定12000，经济酒店虽然利润不高，但业主考虑经营，暂时确定设置2800；其次安排双拼或联排别墅产品类型，但受市场需求制约，最大化开发市场需求，结合市场调研，预测市场需求在150套左右，故设置别墅产品双拼别墅20套，联排130套35900，其次安排多层和小高层，做足项目容积率。容积率配比实验销售率90.00%优化土地住宅容积率总总建建筑筑面面积积产品配比固定项利润总额利润率出租收益 回收年限养老别墅 自理公寓 介助公寓 介护公寓亲亲子子住住宅宅商业配套万元万元/年年1.11.13671363671367.49%25.00%30.25%5.00%20.00%20.00%8.85%3.40%-62888-34.6%23026.092.7优化住宅面积2946362750091784111068183577342732500125001.11.13671363671367.49%25.00%40.25%5.00%10.00%10.00%8.85%3.40%-88475-49.5%27187.873.3优化住宅面积2946362750091784147781183573671432500125001.21.23926213926217.00%30.00%31.87%10.00%10.00%10.00%8.28%2.85%-95348-50.9%30365.233.1优化住宅面积32142127500117786125110392623926232500112001.21.23926213926217.00%30.00%41.87%10.00%0.00%0.00%8.28%2.85%-122711-66.7%34818.073.5优化住宅面积3214212750011778616437339262032500112001.31.34194064194066.56%40.00%33.02%10.00%0.00%0.00%7.75%2.67%-128704-67.8%35644.813.6优化住宅面积3482062750016776213850341941032500112001.31.34194064194066.56%30.00%33.02%10.00%10.00%10.00%7.75%2.67%-102978-52.2%32925.913.1优化住宅面积34820627500125822138503419414194132500112001.41.44461916.16%25.00%29.04%10.00%20.00%20.00%7.28%2.51%-81375-38.2%31509.492.6优化住宅面积37499127500111548129586446198923832500112001.41.44461916.16%20.00%26.04%8.00%30.00%30.00%7.28%2.51%-51823-23.7%26811.491.9优化住宅面积37499127500892381162003569513385732500112001.51.54729764729765.81%15.00%24.95%5.00%40.00%40.00%6.87%2.37%-24428-10.4%23484.011.0优化住宅面积40177627500709461179902364918919032500112001.51.54729765.81%8.00%21.95%5.00%50.00%50.00%6.87%2.37%57692.4%19733.71-0.3优化住宅面积40177627500378381038012364923648832500112001.61.64997614997615.50%8.00%22.75%5.00%50.00%50.00%6.50%2.24%51612.0%21256.51-0.2优化住宅面积42856127500399811137122498824988132500112001.61.64997615.50%15.00%25.75%5.00%40.00%40.00%6.50%2.24%-26746-10.9%25225.511.1优化住宅面积42856127500749641287042498819990432500112008.74%12.26%2133.344公寓建筑面积公寓占地面积基底面积106667.282051.69231 13675.2821商业基底配套面积8888.93333322564.22110769.78566667出租率90.00%床位公寓床位张张852066588740775995818539981797171034810248103479241109798738107567444112166576111325357118565759119467049养老地产项目投资效益分析表 容积率序号费用名称费用标准数 量一、土地成本1、地价70 万元/亩415.28亩2、契税3%29069.313、土地补偿、安置补偿万/亩415.28亩4、耕地占用税0 元/5、青苗及地上物补偿万元/亩415.28亩6、土地手续费0.30%29069.317、合 计二、工程报批报建交费、1、项目可研5 万元/份1 份2、地灾报告5 万元/份1 份3、环评报告费5 万元/份1 份4、地震评估费1 元/276852 5、综合配套和手续费用150 元/365835.7651 6、图纸审查费1.5 元/365835.7651 7、面积测绘费1.36365835.7651 8、合计三、工程前期费用1、地质勘查费5 元/平米276,8522、规划、建筑、景观设计费30 元/平米365835.7651 3、三通一平费5 元/平米276,8524、消防审查2 元/平米365835.7651 5、人防易地2000 元/千平米365835.7651 6、新型墙体基金10 元/平米365835.76517、散装水泥基金10 元/平米365835.76518、质量监督费0.15%93398.489、施工临时设施费2365835.765110、教育基金11、合同鉴证管理费0.01%93398.4812、规划技术服务费1.7 元/平米365835.765113、用地规划服务费1.5 元/平米365835.765114、劳保统筹2.60%93398.4815、安全文明施工费3%93398.4816、民工保证金2%93398.4817、房地产开发综合管理费3%93398.4818、防雷检测费0.1 元/平米365835.765119、城市排水设施有偿使用费0.6 元/平米365835.765120、合计四、工程建设费1、养老别墅3300.00元/27500 2、自理公寓2000.00元/91783.94128 3、介助公寓2700.00元/111067.8826 4、介护公寓3000.00元/18356.78826 5、亲子住宅2700.00元/73427.15302 6、养老酒店4000.00元/12500 7、护理中心3000.00元/1500 8、养老会所3000.00元/5500 9、养老医院1300.00元/2000 10、幼儿园1300.00元/1800 11、商业配套1500.00元/20000 12、配套用房1300.00元/400 13、社区大门30.00万/个2 个14、社区围墙150.00元/m2404m15、社区内市政管网10365835.765116、社区道路10027685.217、供水加压站10.00万/个1 个18、中水处理站150万元/600m3/天50 m3/天19、天然气开户费2000 元/户20、供热设施150 元/365835.765121、景观建设200 元/180667.5722、智能化建设100 元/365835.765123、正式用电费40 元/365835.765124、合计五、工程其他费1、造价咨询费0.01%0.1%差额定率累进93398.482、工程监理费0.80%93398.483、项目管理费1.50%93398.484、招标代理费0.50%93398.485、合计六开发企业管理费2%159267.55七建设期财务费用10%3000八不可预见费3%160167.55九、销售费用1、销售代理费1%119023.882、项目推广费2.00%119023.8833、营业税及附加10.60%119023.8834、土地增值税和所得税预缴3%119023.8835、交易费5.006、合计十总成本合计十一项目利润十二项目投资利润率总建筑面积365835.7651四、收入预测表序序号号项项 目目面面积积 （M2M2）均均价价(元元M2)M2)合合计计（万万元元）销售收入销售收入121539.05119023.881、可售养老别墅27500.0016000.0044000.002、亲子住宅73427.158000.0058741.723、商业配套20000.0012000.0024000.004、车库(车位)为可售住宅配套611.8990000.005507.045、可租养老会所5500.00438.00240.906、自理公寓220230000.006606.007、介助公寓333242000.0013994.408、介护公寓73454000.003963.609、养老酒店12500.00438.00547.5010、护理中心1500.00438.0065.7011、养老医院2000.00438.0087.6012、幼儿园1800.00438.0078.84出租部分每年收益25584.54系数出租年限出租部分收益0.901.0023026.09回收年限2.7362887.790.001.32当前容积率 需设总床位 实际床位总投资金额（万元）单位建筑积成本（元/）备注床位1.325000.008520.003520.0029069.31872.080.000.000.0087.2130028.60820.825.005.005.0027.695487.5454.8849.755634.85154.03138.431097.51138.4373.1773