酒店服务式公寓管理方案.doc

1.0 上海酒店式公寓发展状况 n 酒店式公寓是一种高档居住性物业，酒店式公寓物业管理是介于酒店管理与常规物业管理之间专题物业管理。它根据不一样市场需求设计多种房型，每套单元都配有全套家俱，电器，厨房设备及起居用品，不仅为住户提供酒店式服务，也营造家庭温馨气氛。n 上海初期高档酒店式公寓出目前虹桥地区。其中以西郊别墅，君悦花园为最早，规模也较大。档次最高酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园，衡山路41号为代表。n 近几年，上海出现一批新兴大型酒店式公寓，如新弘基地产名仕苑，徐家汇港汇花园，浦东雅仕阁酒店公寓，赵家浜路盛捷服务式公寓，以上项目目市场均为外籍及港澳台人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星级装修及服务原则原则均在四星以上。n 以来，位于上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴附近酒店式公寓市场租售率大幅上升，据有关部门数据显示，上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高级商务中心区域，酒店式公寓越抢手，有几乎前脚刚走人，后脚已经有租户跟进。n 上海申博成功后，房地产及有关产业将面临新一轮高速发展，为上海经济带来巨大推进。相信此后将是旅游业、酒店业大发展，酒店式公寓将平稳增长，投资收益也将会十分满意。1.1 酒店式公寓特点：n 单位小目前中心地段新造酒店式公寓普遍面积较小，一般控制在45平方米-80平方米以内，装修较高档。n 易管理酒店式公寓具有酒店特性，但与大型综合性酒店管理又区别很大，管理项目、服务工种得到了极大精简，管理复杂程度、综合费用开支亦明显减少。n 易出租酒店式公寓价格普遍低于原则星级酒店，国际上酒店租金价格一般是同档次酒店公寓3-5倍，酒店式公寓价格比老式高档酒店低不少，但服务却可以参照星级酒店原则。适应了大批外籍商务租户。 1.2 酒店式公寓投资定位： 一种优质酒店公寓项目应具有如下四点要素：n 地段是酒店式公寓第一要素项目要位于炙手可热投资区域，尤其是其中CBD地区，像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周围等都是新兴投资热点区域。目前沪上酒店式服务公寓重要分布于人民广场周围地区、淮海路沿线、徐家汇周围地区和浦东CBD中心。新兴商办楼周围密 集写字楼区域拥有大量国际性租户，投资回报令人满意。n 选址需在交通发达便捷地由于住客都是流感人口，周围交通要非常发达， 以便住户会客访友、出门办事。而从居住规定出发，小区内环境又要安静宜人。我企业项目位于上海著名高档休闲区新天地附近，并紧邻淮海中路，交通便利。n 酒店式公寓空间需舒适而精致小面积拥有更高投资回报率，房型无需太大，新推出商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在50平方米左右。n 酒店式公寓配套服务十分重要酒店式公寓除了室内带装修、家俱外，还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。这就需一流物业企业介入管理。酒店式公寓既提供服务人员清洁房间，钟点工料理家务服务，同步住户也可以自己动手做饭，充足享有酒店式星级服务和自由私人空间。 1.3 酒店式公寓目市场：n 在沪工作外籍人士和海外归国人士，其中以日、韩和欧美地区人士居多。n 港台地区经营管理者和非当地高级商务人士。 此部分人由于在沪工作时间短，不打算在上海购置物业，绝大多数租赁高档物业居住。n 部分中小业主购置物业后进行委托租赁，以投资为目。“以租代养”形式酒店式公寓又称“产权式酒店” 1.4 酒店服务式公寓十分强调：n 尊重且文明待人比提供不起眼便利设施更为重要。n 无微不至关怀虽然很好，但不受不必要干扰和友好、洁净和安全环境同样重要。n 游戏室、酒吧或卡拉OK设施并不一定能吸引多数跨国企业雇员，反而也许引起他们反感。没有人但愿将他们自己后院成为娱乐区，而健身房等设施也许更迎合多数人需求。n 酒店式公寓属居住区，而不是酒店式公寓或乡村会所。有人也许会提出：建立所有服务设备和便利设施以满足需求。但这也许不是件好事，由于没有东西是“免费”。1.5 酒店式公寓经营理念n 我们经营理念是：每一项物业都存在提高空间，每一项物业管理水平都蕴藏改善潜力。n 我们服务宗旨是：为业主发明价值。物业管理对于我们不仅是简朴物业管理，它还是一种物业发明价值”过程，即物业 在物业中发明一种符合物业开发商最终目环境。n 我们服务过程是：SERVICE（服务） + COURTESY（礼 貌） 对服务理解如下： l S：SMILE （微笑） l E：EFFICENCY （效率）l R：RECEPTIVENESS （诚恳）l V：VITALITY （精力）l I：INTEREST （爱好）l C：CONRTESY （礼貌）l E：EQUALITY （平等） 对礼貌理解如下：l C：CHEERFUL （快乐）l O：OBSERVANT （观测）l U：UNDERSTAUDING （明白）l R：RESPECTFUL （尊敬）l T：TACTFUL （精明）l E：EXCEUENCE （优秀）l S：SMILE （微笑）l Y：YEARN TO RETURN （再度光顾） n 基于上述经营理念和服务宗旨，我们将每一种项目都视做特殊过程管理，即，我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供服务将区别于其他项目，将根据狮城怡安酒店式公寓自身特点“度身定做”，结合目客户群体需要，使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅与星级酒店完善结合。“ n 对狮城怡安酒店式公寓管理我们采用灵活做法，管理中心由狮城怡安以管理处措施成立，但根据酒店式服务公寓特殊规定，我企业将提供由租赁到管理一条龙服务。1.6 附表一：上海高档酒店式公寓综合信息一览表信息内容/项目KINGSWELL GARDENCHEISEAASCOTTKERRY CENTER君悦花园嘉里华庭二 座浦东雅士阁嘉里中心基本信息竣工日期19931998出租率85%80%80%85%配套设施停车位120135135租金（USD/M）200200200180房型信息1 房8063119762 房1101301451331681191453 房1501701751761831454 房180220328245222房间总数228248133租金（USD/M）1 房180016002900230028002 房220028002100400033004600340055003 房300035002800550038004200500060004 房3500450065009000630070008000配套设施餐饮业、零售业YY室内游泳池YYYY健身中心YYYY壁球室YYY商务服务YYY其他攀岩阅览室附表二：上海酒店式公寓信息综合一览表信息内容/项目TIME SQUARESH CENTERSOMEREST GD41 HENSHAN 时代广场上海商城盛捷服务式公寓衡山路41号基本信息竣工日期199019991998出租率70%85%85%50%配套设施停车位332租金（USD/M）195225180300房型信息1 房964710083871092 房1231331931061211691863 房1922471672671481801964 房450550房间总数198472337164租金（USD/M）1 房1600270030003000260035002 房18002600370040004000400074003 房35006500530056006000600086004 房025000配套设施餐饮业、零售业YYYY室内游泳池室外YY健身中心YYYY壁球室YYYY商务服务YY其他桑拿阅览室阅览室附表三：上海酒店式公寓房型比例一览表项目/房型一房二房三房 四房嘉里华庭/79%18%3%浦东雅士阁54%25%18%3%嘉里中心30%38%26%6%时代广场17%41%40%0%上海商城37%37%23%3%盛捷服务公寓25%47%28%0%衡山路41号20%61%17%1%君悦花园*150%25%15%10%平均比率20%50%25%5%（1）90年代后期新建酒店服务式公寓一房基本控制在20%，二房基本控制在50%，三房基本控制在25%，四房控制在5%以内。（2）特殊*1 ： 君悦商务楼141套均为一房一厅，只租不售。（3）特殊*2 ：浦东雅士阁从设计、装修、到管理服务更趋向于酒店。1.7 上海部分著名酒店式公寓综合分析我们例举上海较有代表性三个酒店式公寓加以分析，以求吸取经验，寻找发展思绪：n 衡山路41号:我们以衡山路41号为例，其目是不惜代价成为上海最佳外销酒店公寓。他们观点是在上海复制纯欧洲生活风情。目是在进入公寓后时，使您分不清身处哪里？是美国还是上海。为了保证高质量和住宅周围环境，所有材料都由集装箱从美国或加拿大引进，甚至重要施工人员都来自国外，大量外墙大理石装饰是在国外制作完毕后，分解装船运到现场然后再进行拼装。同步衡山路41号为不一样国籍租户配置了不一样国籍专业管家。我们不得不承认建成后建筑与西方模式没有差异，服务水准也相称高，但其需要费用呢？该物业昂贵月租金加管理费使得其租户仅限于驻上海外籍团体中最高层次。这种不顾一切强制性措施所导致高原则公寓最终导致衡山路41号单位租金价格一直处在上海最高点。出租率一直不高。n 君悦花园 君悦花园是上海虹桥地区最早，最著名酒店式公寓。君悦花园在近8年经营过程中，出租率一直保持85%以上较高水平，租金一直维持在从一房至四房单套USD1800USD4500。总结其成功经验为如下几种方面：1 君悦花园建造商为香港高登建设发展有限企业，高登建设在设计规 划时，严格参照外籍酒店公寓房型模式，房型已宽敞舒适为主，客厅宽度所有4.5米，全落地玻璃，铸铁栏杆大阳台93年即到达15平方米。2 房型有一房一厅，二房一厅，三房一厅，四房一厅，很好适应了外籍人士多子女特点。3 厨房设施齐全，空间较大，灶具均为外籍租户习惯品牌，物业免费为租户提供家庭装各式调料，微波炉，洗碗机，咖啡渣汁机一应俱全。4 家俱样式重要以中国明清特色，欧式简约特色为主，少许日式特色适应外籍人士多样审美观，沙发基本已素色，布艺为主突出家庭型特点。5 灵活多样租赁方式。君悦花园租赁客户80%以上为中长期客户，租赁期少则1年，多则3年。并对中长期租客严格甄选，宁可价格低某些，也要选用有实力企业，保证租金收入准时足额。君悦花园在租赁过程中，坚持贯彻如下3项方针，获得了长期稳定效绩：A 集中稳定中长期客户（租赁期一般在13年）l 如1998年-君悦花园长租重要客户为：1. 菲利普（中国）有限企业 外籍经理入住指定单位2. 万豪酒店亚洲管理企业 外籍经理入住指定单位3. 中远集团外籍经理 外籍经理入住指定单位4. 台湾利乐包装有限企业 外籍经理入住指定单位5. 味好美（中国）有限企业 外籍经理入住指定单位 以上5家长期客户关系即占长期客户数量50%l 君悦花园对长租客租赁时间规定为1年，一年以上客户有特殊优惠政策：1. 甲方可按租户规定，为其免费进行入住前重新装修，并选购租户爱慕家俱。2. 双方可进行协商，由甲方出资为租户购置特殊规定平常生活用品，如沙滩椅、日式餐具。以上购置物品价值总额原则不超过1个月租金。以上优惠条件有效满足了客户需求，稳定了基本租户构造。B 积极发展零碎中长期租户发展零碎长租客户是酒店式公寓平常工作一种重心。寻找客户及谈判过程亦十分艰巨，此时借助专业销售人员及社会专业租赁企业共同销售会变十分重要。1 君悦花园租赁部划分为港澳、欧美部、日韩三个部分，详细对客户进行细化，其中许多销售中介人员早年在国家学习生活过一定期，对从事中介客户国家状况、生活状况十分理解，客户沟通十分便利，易较快产生认同感。2 与信誉良好大型中介企业捆绑进行委托租赁。君悦花园与戴德量行、仲量行、经纬行、港联物业、等客户信赖外资中介关系亲密，保证以上企业提供长期稳定高质量客源。 C 灵活处置剩余房型对于剩余15%较小房型（重要以面向高架房型为主），君悦花园则进行酒店式短租，时间从1天一周均可。短租价格全面低于周围同档次原则酒店。每日租金按房型定价为每天USD45-USD60。短租渠道重要由如下方面构成：1 80%长租客多数为外籍高级职工及贸易商人，自身连带客户关系为短租提供充足客源保证。2 虹桥地区周围外资企业较多，君悦花园致力与其建立长期客户关系。平常客户接待定点单位到达20家以上。因此君悦花园每年平均8个月以上酒店公寓平均出租率到达95%100%。业绩良好。 n 雅士阁酒店公寓雅士阁酒店公寓为上海业绩很好纯经营型酒店式公寓，运作机制最倾向于酒店一类有三种类型一房和两房，分别为行政一房，商务一房，豪华一房，通过房型面积与功能阶梯性变化，提高租金价格对市场需求兼容性，增长客户选择空间，提高出租率。如下为雅士阁酒店公寓基本房型图，供地产企业参照: （图略 ） 狮城怡安酒店式公寓不必为吸引客户而花费巨款，只要吸取成功酒店公寓管理模式，配合良好投资方略，运用富有预见性周密计划，就一定可以获得良好投资回报。此外：狮城怡安地产可复制先进酒店公寓管理基本硬件特性，使其与经典西方模式酒店式公寓十分靠近，加上狮城怡安先进管理经验，最高管理层敬业、物业是完全也许造就一流管理项目，最终到达既提供一流酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格。 2.0 狮城怡安酒店公寓前期项目介入n 酒店式公寓与一般物业在设计规定与管理方式上有较大区别。狮城怡安酒店式公寓目前正在规划设计阶段，对此阶段进行详尽完善论证，管理先进性预见将对酒店公寓建成后投入使用产生广泛深远影响。既要在硬件和软件上下功夫，使其成为境外人士钟爱。又要使它作为连接酒店和私人公寓桥梁，处理某些外籍租户无法处理疑难问题。n 根据上海酒店式公寓管理特点，我们从管理及服务角度提出部分针对性提议，供地产企业参照：21 酒店公寓建筑考虑事项n 酒店式公寓外围环境是建立外观形象重要考虑事项，它设计除了考虑外观和美学外，功能也是重要一环。由于酒店式公寓外围环境为酒店式公寓住户和来访者提供了实际生活环境。假如可以很好地对外围环境构成原因可操作性方面进行规划，就会提高对物业管理能力。21.1 屋 顶n 屋顶应具有洗窗吊顶设施。我们有一套合适屋顶管理程序。管理程序根据酒店式公寓用途和屋顶类型度身定制。n 也可以考虑在设置清洁用水或洗涤斗或排水口，以便外包企业工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯（不锈钢材料），已以便维护、保养。21.2 外 墙外墙是酒店式公寓最显眼部分,住户相对不稳定是酒店式公寓一种特点，长期如新外墙对挑剔外籍租户来说，也是考量一种原则。我们规定外墙必须防风雨，洁净且易于维护。同步要考虑酸雨侵蚀，因此涂料是比较合适选择。21.3 地 面：酒店式公寓使用建筑材料和外部建造道路对整个场地起了重要作用。道路、走道和其他区域排水沟应是完整、且对排向下水处。须克服缺陷之一是走道上不能使用地砖。地砖是不适合用作走道材料，大雨过后不平坦地面会导致其松动，且很难处理。对施工钢筋混凝土走道比很好。21.4 主次道路道路人车分流，应实行主干道双行，次干道单行，并留出人行道设想，应对人车分流方案进行详细认证。21.5 停车场减速器停车场内减速器不仅使行车更安全，且有助于维护道路，由于车速慢会最低程度减少路面磨损。减速器应有一定宽度(至少30厘米)，以防止强烈晃动。 21.6 潮湿墙面处理地下室、消防、水泵，污水处理等潮湿霉变场所天花和墙面，提议用水泥材料粉刷。21.7 地下室及屋顶在地下室蓄水池底部做集水井，底部坡向集水井，以便清洗时排干积水，屋顶水箱设置不锈钢爬梯，以便水箱清洁工作。21.8 暴露管口项目管理应对施工单位工作进行监理，应对所有暴露管口如：排水口进行封口，防止异物漏进管道内。21.9 地坪标高项目部核算阳台地坪标高，防止阳台地坪标高超过户内地坪，导致下雨时渗水到户内。 22 设备设施考虑事项22.1 电梯机房、监控室在电梯机房、监控室设置空调设施，有助于设施设备正常运行，并设置专用电表计量装置，有助于对公共能耗进行监控与分摊。22.2 各类水泵各类泵应独立设置泵房，以免噪声共振引起业户纠纷，选择水泵应采用静噪型节能水泵。22.3 用智能一卡通提议在小区安全防备系统中采用智能一卡通运行模式，以便业主交费用，如停车位管理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务。22.4 设备房钥匙配电、电梯、给排水、弱电等系统机电及管笼井门锁采用一把钥匙。22.5 公共能耗计量表计设置专用公共能耗计量表计，便于分摊计费管理。22.6 周界报警周界报警可采用双联远红外探头，并与灯光报警连动，保证人防、技防相结合。23 照明系统考虑事项23.1 照明系统是酒店系统中最值得注意项目之一。它除了有照明功能外还兼具了“装饰”功能。巧妙灯光安排能增进酒店舒适和安全感觉，照明安排不是工程设计师工作，而是建筑师和灯光设计师以美观为基础做出装璜设计。在这首先，管理者和灯光设计师有他内在冲突，管理者但愿以简朴照明为主，灯具种类控制得越少越好，灯具效益(每瓦电力所产生照明度)越高越好，而灯光设计师未必有这样想法。因此，业主必需在两者间找出一平衡点，以满足两者需要。站在管理者立场上，我们认为：n 照光除了大堂外，原则客房灯具应有一致安排；n 选用灯具以高效能为主，灯源温度不易过高。n 消耗品，如灯泡和其他光源种类尽量减少到最低程度，以减少备用件； n 灯具位置和高度必需考虑它维修也许性；n 照明电源和线路要与动力线路分开，以便于整体控制；n 灯具供应商以有当地服务站和备件库为 主，以保证维修以及货源；n 公共部位照明系统设置专用电表计量装置，有助于分摊能耗；当然，照明系统功能已经远远超过简朴照明需求。照明包括了照明、装璜、美观、心理感受以及重点吸引等种种功能。最佳照明是看不见光源照明，除非故意以灯具为装璜视点。23.2 原则灯具规范：管理者恶梦之一是对于成千上万配件，尤其是象灯泡和灯管等小物品管理。因此，在尽量状况下，原则化所有照明器具以便管理。照明器具可根据酒店功能分为如下几类：l 客房l 大堂l 办公区l 隐蔽工作区l 室外照明l 会所、餐厅以及其他尤其访客区l 其他可见公共场23.3 客房玻璃客房照明以间接反射灯光为主，但需配置适量台灯和落地灯以增长尤其照明。一般高档酒店做法是运用隐蔽可减光灯光为重要照明，再加台灯补充以调和色彩，顶灯一般很少设置；套房客厅设以华丽水晶吊灯为主；客房灯光控制以抽卡式为主开关；至于床头灯控制，除了床头灯外，没有设置其他灯源必要。再者，要防止设置固定床头灯(图片-立面图)。浴室灯光必需明亮并且以暖色调为主，灰暗和低级节能灯不属于高档浴室。 这里我们一再强调，客房照明不能“小气”。国内一般酒店以节能为名，而配置40W钨丝灯是不合适，绝对要防止。在客房内应防止使用条型“P”型灯。23.4 大堂照明大堂照明是显示酒店档次和特色手段之一，它和大堂装璜同为职业设计师体现其才华项目。因此，在照明和灯具美观上是他们专长，我们仅在操作和功能上做出某些提议：n 灯具种类越少越好；灯泡和光源最佳控制在10种如下；n 尽量减少使用独立变压器灯具；n 如空间容许，如入口处雨篷，可考虑使用高效“HID”灯具；n 装置固定灯具必需考虑怎样维修和更换灯泡；n 大堂灯光应有其独立配电盘，以便独立操作；n 灯光控制应同步考虑区域和交叉线路方式；n 中庭可采用路灯方式，增长其户外感觉；23.5 办公室办公室以高效能荧光灯为主，在和客户接触地方可使用与大堂相间合适灯具。23.6 隐蔽工作区隐蔽工作区以荧光灯为主。虽然功能与地区不一样，室外照明重点在于：n 灯源隐蔽；n 光度合适，以不耀眼为主；n 灯具和灯泡耐用；n 灯具和配电必需防水和雨；n 安全性强，包括不易破坏；n 易于控制，以便节能。在详细措施上，设计师当然以美观和形象调和为主。可是，在不一样照明区应当注意如下事项：n 路灯不易过于照亮，其亮度相等于满月亮度；n 灯具必需注意它光亮分布范围，不能设在向上n 和刺人眼目位置；n 有独立配电盘，以便独立控制；n 室外照明因波及安全问题，可以考虑使用低电压(12V)灯具；n 由于人群也许靠近灯具，因此灯具必需有一定硬件防护。例如，所有室外灯具都要有不易拆卸。24 前厅部分考虑事项：24.1 总体规定n 为很好组织分派客流线，并且适于前厅管理，应尽量采用一种租户出入口；n 设计时应专门列出服务流线，服务流线与租户流线发生交叉，对酒店式公寓将产生不良影响。n 理想前厅，从重要出入口处一进门，租户就应当看到总服务台；n 从心理学分析，前厅是酒店式公寓窗口，设计方面应十分重视，因此它比酒店式公寓任何一种部分都更轻易给租户深刻印象，他起着先入为主作用，直接影响建成后租售率、租金价格。n 大厅在设计时应注意其空间形象指向性和引导性，以利于组织人流、交通，使人们对室内活动分区一目了然，易发现活动中心，找到出入路线。n 大多数租户都是从等待区到总服务区，再由总服务区到电梯间。酒店式公寓设计中都应遵照这样空间引导方式。服务流线（后台）职工浴厕职工食堂厨房机房职工出入口打卡记时职工更衣大堂总服务台电梯间租户出入口房间B租户流线（前台）房间A国际上目前较流行敞开式前厅，大量采用玻璃作为前厅外围护体，扩大采光范围，导致空间延伸与扩大，以到达减弱“围”增添“透”必要条件。24.2 前厅面积设计规定：n 国际酒店通行原则：主前厅（包括总服务台、办公面积）应为原则间客房总数0.9-1.2m2。n 酒店式公寓：多为套房形式，与酒店原则间有区别，同等建筑面积酒店式公寓房间总数比原则酒店房间总数应少1/2至1/3。因此，前厅面积应为：酒店式公寓房间总数1.5-2.0m224.3 柜台：n 总服务台柜台长度，一般采用美式原则，我国新建酒店式公寓基本也按此原则设置，原则如下：酒店式公寓可在此基础上缩减20%。24.4 总机n 酒店式公寓总机室电话联络十分重要，尽量设在经理办公室旁边，以保证无论何时经理人员都可以对总机实行监督。24.5 盥洗室：n 高档酒店式公寓对大厅-盥洗室规定极高，厕所男女入口应分开，并清晰标注。 n 从任何公共部分都不应看到里面厕位或小便隔板平面位置（无论直接或通过镜子反影），虽然开门也应保证有所遮挡。n 酒店式公寓楼层内原则不设独立洗手间。24.6 电梯间：n 电梯间宽度至少比附近走廊宽度大1/3，以便容纳等待电梯于进出租户。n 电梯间照明线路应与走道分开，最佳采用照明较高局部照明。n 客房电梯一般按客房最多容纳人数10%来设计。n 国际商务豪华酒店及酒店公寓通行电梯速度为： 4-8层酒店公寓电梯轿厢速度1.25米/秒； 8-12层酒店公寓电梯轿厢速度1.75米/秒； 12-16层酒店公寓电梯轿厢速度2.5米/秒； 高层酒店公寓电梯轿厢速度5.0米/秒。 n 酒店式公寓原则层电梯厅忌大面积使用金属（如不锈钢、铜等）装饰，由于住宅而非写字楼，因此应尽量营造温馨之感。n 酒店式公寓原则层电梯厅要有通风口，使通风良好。（上海有些高级住宅原则层电梯厅处往往没有通风）n 可用明快抽象装饰画点缀墙面。25 客房部分考虑事项：25.1 装修风格n 作为涉外公寓装修，应以明亮、简朴、舒适为原则，颜色以浅色为主，且在墙面、地面留出更多空间给租户自己装饰和摆设物品。尽量使用暖色调家俱及吊灯。25.2 客房装饰n 客房装饰中应用对比成补色原理，最重要是同一色彩计划中，不要等量使用对比色，而应以少取胜；n 房间色彩最为可靠是遵照自然界色调秩序原则，即地板深-墙壁中-天花浅；n 南向、东南向、西南向开窗房间因常常受阳光照射，入射光线成微黄暖色调，在此条件下客房可采用深一点色调，也可用中性较浅冷色调；n 北向东北向、西北向开窗空房入射光线偏冷，常会有微兰光色，使用暖色调。 25.3 床铺n 外籍租户十分重视床舒适性，不合国际原则床铺，欧美租户反应会比较大，因此在设计家俱时，床长度应尽量参照国际原则。类型美式原则（长*宽）欧式原则（长*宽）A*990mm*1000mmB2030*1370mm*1500mmC2100*1520mmD2100*1830mm以上尺寸可根据酒店式公寓实际状况略有增减以到达家俱整体协调。 n 床高度一般在550600mm（包括床垫）为合适。中国身材服务员操作最轻松。25.4 写字台n 写字台与化妆台合适高度为700-750mm，对应椅子高度为430-450mm , 最小处膝盖净空为190mm。25.5 床头柜n 床头柜高度必须于床高度相配合，一般在600mm左右，单人用床头柜为374mm-450mm宽；双人床头柜为600mm宽。25.6 行李架n 酒店式公寓家俱中都设行李架，长度一般为750mm-900mm之间，高度一般为450mm，行李架是使用率较高家俱，行李架表面应有保护层（防损害）。25.7 电视架n 酒店式公寓电视，从视觉角度，应可在两种以上位置观看电视，电视机要固定在一种可以转动座架上，电视机高度以租户看电视不须仰头或低头为好。25.8 客用棉织品n 客房内棉织品（窗帘、床单、毛毯、枕套）采购时应进行阻燃试验，尽量不采用易燃物品。25.9 挂衣橱n 为保证长衣服不触地面，挂衣橱长度1000mm-1200mm，高度应为1750mm, 橱上都应留75mm空间，橱内要装有感应灯，以照亮整个内部。25.10 服务指南n 客房内应设有服务手册（中英对照），另备以便租户针线包、信封、信纸、笔、便条纸、租户意见簿、租户问路以便卡等。25.11 室内配置投入预算清单：项 目内 容1电器电视机 电冰箱 吹风机 微波炉 饮水机 台灯、落地灯保险箱小计2家俱沙发、床、写字台、椅子、书柜、餐桌、电视机柜、茶几、床头柜等3厨房用品餐炊具4卫浴用品毛巾架、纸巾架等5总计25.12 卫生间n 酒店式公寓一般采用15001700700mm浴缸；n 为安全，冷热水龙头必须互相靠近，并用颜色加以标志，浴缸底部应有一种平整防滑底面；n 浴缸商埠必须装安全扶手及淋浴时使用挡水幕或推拉门，不使水溅出浴缸；n 酒店式公寓在卫生间内应设有称重体重脚踏秤。、吹风机、分机电话等小件用品。n 卫生间梳妆镜子采用有防结露措施材料材料，并增设带放大功能小镜子，以便租户化妆和刮胡须；n 卫生间增设紧急呼喊装置，防止租户发生意外。n 洗手间内毛巾架、吹风机、纸巾架、浴缸扶手、防滑垫等卫生五金件配齐。要配有洗拖把用水斗。n 洗手台下加装柜子，以便租户放置某些私人物品。 n 装上淋浴房。25.13 床垫n 理想床垫分A、B、C三层， A层是最上面一层，与人体接触布面层，这一层要柔软； B层为中间层，用来保持卧姿对，因此有相称硬度； C层为底面层（即弹簧层），起承托B 层作用，要有一定强性。25.14 房门 n 客房门背后要张贴疏散路线指南以备住客紧急疏散用。n 房间应具有私密性。首先要提高构造和装修材料隔音性能，房门采用实心板，以利隔音。n 套房与套房之间隔音应尤其注意。门上设猫眼。如也许，将两户门之间距离拉大。25.15 走廊 n 走廊两侧房门应错位，防止客房门相对，引起干扰。 25.16 电话线路 n 除内线电话或对讲机外，至少有两条直线，为传真与上网之用。每房间应有电话布线。尽量做到宽带进户。25.17 插座 n 客房内通讯插座应提高至二组，甚至三组，以以便住客商务活动。n 电源插头应多，每个房间至少四个，不配电脑，但可在商务中心租用电脑。25.18 地板n 地面以耐用实木地板为主。因家庭式公寓租客一般携带子女，地毯易携带细菌，外籍租户规定极高，易增长管理难度 25.19 家俱n 家俱少用皮具，且不要配置过多家俱。提议不用皮质沙发，而是用有布套且可以换洗沙发。25.20 绿色植物：n 重点布置绿色植物，弥补不规则房型带来缺陷。尤其在每一套房（无论有无人住）阳台上摆放绿色植物，高度超过1.5-1.8米，高过阳台栏杆，可增长外立面效果，植物应为四季常绿、便与养护品种。25.21 外窗门 n 为防止事故，外窗不能完全打开。有条件单元提议可设置一小型储备室。n 除采用双层玻璃外，落地门提议用优质型材，防尘隔音保温。25.22 VOD点播系统： n 提议有VOD视频点播，租户除看电视外还可点播某些节目。25.23 厨 房n 应配置基本厨房用品，如电冰箱、微波炉、锅、碗、刀叉、饮水机等餐具与炊具。厨房灶具国外使用率较高品牌益为四眼，且带烤箱一类其他调味品可在小区内小型超市购得。 n 增长插座，防止用接线板弥补，使租户有足够电 源插头。n 餐桌为四到六人用可变化。26 会所功能分布考虑事项建造并运行会所是个谨慎决定，经营很好会所能为酒店式公寓增色许多，但我们仍应谨慎处理。总原则是：酒店式公寓会所不应以盈利为目，而是为提高物业档次而设。我们提议是会所功能可以少某些，但设备一定要良好高档，这样才能满足外籍客户需要。26.1 清洁一般驻上海外籍人士第一种感到不习惯是：没有关注环境或周围地区清洁状况。上海许多会所、酒店和酒店式公寓清洁程度未到达国际原则，许多外籍人士都规定彻底清洁此处，否则不愿光顾。一种有桑拿设施会所，其清洁程度更令人关注。应尤其留心下列区域：n 洁净、清新和明亮接待区和大厅走廊。n 受到很好照顾、清洁绿色植物被合理摆放。n 良好通风、极洁净且无气味浴室。n 质量好、无气味大毛巾(使用柔软剂)。n 使用洁净高度照明装置，使所有地方光线充足。n 公共区域禁烟。n 所有家俱和设备定期清洁及擦拭。n 用白手套擦拭检查。26.2 会所装修n 质量即指风格、技术和材料，而决不是单指价格。n 防止过度装饰(画蛇添足)。n 防止凌乱家俱布局。n 防止过于复杂设计，将产生许多工程隐患。n 防止使用人造植物。n 耀眼令人厌恶颜色拼凑。n 非原则设备。n 设备没有当地维修保养服务站。26.3 功能对混合因狮城怡安酒店式公寓空间有限，我们提议会所功能应简朴，分为如下六区：n 桑拿区n 健身区n 聊天与棋牌区n 露天聚会区（自助烧烤区）n 游泳池n 室内壁球室26.4 会所提议n 场所应照明充足，尽量用柔和光影和灯具。n 提议采用分区背景音乐，且根据区域不一样所放音乐也应不一样，聊天区、健身区、桑拿区等都最佳有自己独立音乐播发系统，音乐选择十分重要。n 因地下潮湿，因此不适宜多用地毯，墙面上不适宜多用布艺