广告策划万豪酒店服务式公寓营销方案.pptx

万豪酒店服务式公寓营销执行方案万豪酒店服务式公寓营销执行方案Agenda Agenda Agenda Agenda 目录目录目录目录投投投投资资型高档公寓市型高档公寓市型高档公寓市型高档公寓市场场分析分析分析分析竞竞争市争市争市争市场场分析分析分析分析产产品品品品SWOTSWOT分析分析分析分析产产品定位品定位品定位品定位目目目目标标客客客客户户定位定位定位定位价格定位价格定位价格定位价格定位价格价格价格价格执执行策略行策略行策略行策略销销售售售售执执行行行行销销售策略售策略售策略售策略推广策略推广策略推广策略推广策略投资型高档公寓市场分析投资型高档公寓市场分析项目名称项目名称建成时间建成时间套数套数户型面积户型面积使用率使用率租金租金(美元美元/平米平米/月月)管理费管理费(美元美元/平米平米/月月)空置率空置率港澳中心港澳中心19886253-11087%26.14.030%京广中心京广中心198924342-8480%18.44.040%国贸公寓国贸公寓199040970-22885%26.4含含20%长富宫公寓长富宫公寓199020040-21080%24.8含含3%东湖别墅东湖别墅199091100-28585%27.2含含20%亚洲酒店亚洲酒店19907275-10585%19.53.020%城市宾馆城市宾馆199013550-10585%172.015%亚太大厦亚太大厦199012048-11585%16.02.020%东环广场东环广场1998332135-31975%18.03.528%嘉里中心嘉里中心1999195100-52575%23.03.530%盈科中心盈科中心199919380-30275%19320%国际俱乐部国际俱乐部20017058-18985%42.5含含5%福景苑福景苑2001238177-2637526含含22雅诗阁雅诗阁200127275-2897229含含10万国公寓万国公寓2002174213-43472%233.5025%北京区域市场现有服务式公寓供应列表北京区域市场现有服务式公寓供应列表北京区域市场现有服务式公寓供应列表北京区域市场现有服务式公寓供应列表 区县区县项目名称项目名称竣工时间竣工时间总套数总套数业权形态业权形态朝阳朝阳Qiaofu Plaza乔福大厦乔福大厦2004242N/A朝阳朝阳Metro world Center凯恒中心凯恒中心2006120N/A朝阳朝阳China Central Place华贸中心华贸中心2005150出租出租朝阳朝阳Golden Field International Garden金地国际花园金地国际花园2006160出租出租朝阳朝阳Fortune Plaza财富中心财富中心2005500出售出售朝阳朝阳Sunny Region瑞城中心瑞城中心2004208N/A朝阳朝阳Windsor Avenue温莎大道温莎大道2005143N/A朝阳朝阳Silvertie Centre银泰中心银泰中心2007200N/A北京区域市场未来服务式公寓供应列表北京区域市场未来服务式公寓供应列表北京区域市场未来服务式公寓供应列表北京区域市场未来服务式公寓供应列表 由于由于20082008年奥运临近，届时北京将需要年奥运临近，届时北京将需要1313万间优质酒店客房万间优质酒店客房（三星级以上），因此酒店及小型高档公寓开始受到投资者的（三星级以上），因此酒店及小型高档公寓开始受到投资者的关注！关注！投资型高档公寓前景投资型高档公寓前景投资型高档公寓前景投资型高档公寓前景竞竞 争争 市市 场场 分分 析析银泰中心银泰中心银泰中心银泰中心柏悦居柏悦居柏悦居柏悦居开发商开发商开发商开发商:北京银泰置业有限公司北京银泰置业有限公司北京银泰置业有限公司北京银泰置业有限公司均价均价均价均价:50,000:50,000元元元元/平方米平方米平方米平方米占地面积占地面积占地面积占地面积:31,305:31,305 平方米平方米平方米平方米总建面总建面总建面总建面:350,000:350,000 平方米平方米平方米平方米总套数总套数总套数总套数:216:216开盘日期开盘日期开盘日期开盘日期:2005-12-16:2005-12-16入住日期入住日期入住日期入住日期:2007-10-31:2007-10-31主力户型主力户型主力户型主力户型:1:1 居室居室居室居室:132:132137 137 平方米平方米平方米平方米 2 2 居室居室居室居室:240:240242 242 平方米平方米平方米平方米海晟名苑海晟名苑海晟名苑海晟名苑开发商开发商开发商开发商:海晟房地产海晟房地产海晟房地产海晟房地产均价均价均价均价:22,00022,000元元元元/平方米平方米平方米平方米占地面积占地面积占地面积占地面积:70,400 70,400 平方米平方米平方米平方米总建面总建面总建面总建面:210,000 210,000 平方米平方米平方米平方米总套数总套数总套数总套数:1,0621,062开盘日期开盘日期开盘日期开盘日期:2006-3-25(2006-3-25(五期五期五期五期)入住日期入住日期入住日期入住日期:20072007户型面积户型面积户型面积户型面积:444472 72 平方米平方米平方米平方米皇石国际皇石国际皇石国际皇石国际开发商开发商开发商开发商:中鸿翔房地产中鸿翔房地产中鸿翔房地产中鸿翔房地产均价均价均价均价:22,00022,000元元元元/平方米平方米平方米平方米占地面积占地面积占地面积占地面积:9,646 9,646 平方米平方米平方米平方米总建面总建面总建面总建面:27,926 27,926 平方米平方米平方米平方米总套数总套数总套数总套数:166166开盘日期开盘日期开盘日期开盘日期:2005-9-252005-9-25入住日期入住日期入住日期入住日期:2006-7-152006-7-151 1 居室居室居室居室:7373128 128 平方米平方米平方米平方米2 2 居室居室居室居室:121121143 143 平方米平方米平方米平方米3 3 居室居室居室居室:166166208 208 平方米平方米平方米平方米工体工体工体工体3 3 3 3号号号号开发商开发商开发商开发商:世纪中基房地产世纪中基房地产世纪中基房地产世纪中基房地产均价均价均价均价:19,00019,000元元元元/平方米平方米平方米平方米占地面积占地面积占地面积占地面积:7,000 7,000 平方米平方米平方米平方米总建面总建面总建面总建面:63,000 63,000 平方米平方米平方米平方米总套数总套数总套数总套数:227227开盘日期开盘日期开盘日期开盘日期:2005-10-92005-10-9入住日期入住日期入住日期入住日期:2006-10-312006-10-31户型面积户型面积户型面积户型面积:3535104 104 平方米平方米平方米平方米 银钻公寓银钻公寓银钻公寓银钻公寓开发商开发商开发商开发商:韩建集团韩建集团韩建集团韩建集团均价均价均价均价:22,00022,000元元元元/平方米平方米平方米平方米占地面积占地面积占地面积占地面积:14,600 14,600 平方米平方米平方米平方米总建面总建面总建面总建面:110,000 110,000 平方米平方米平方米平方米总套数总套数总套数总套数:883883开盘日期开盘日期开盘日期开盘日期:2005-10-222005-10-22入住日期入住日期入住日期入住日期:2007-6-302007-6-30户型面积户型面积户型面积户型面积:5050100 100 平方米平方米平方米平方米 世界观（瞰都二期）世界观（瞰都二期）世界观（瞰都二期）世界观（瞰都二期）开发商开发商开发商开发商:永同昌京都房地产永同昌京都房地产永同昌京都房地产永同昌京都房地产均价均价均价均价:16,00016,000元元元元/平方米平方米平方米平方米占地面积占地面积占地面积占地面积:34,630 34,630 平方米平方米平方米平方米总建面总建面总建面总建面:115,555 115,555 平方米平方米平方米平方米总套数总套数总套数总套数:1,0621,062开盘日期开盘日期开盘日期开盘日期:2006-3-182006-3-18入住日期入住日期入住日期入住日期:2006-10-302006-10-30户型面积户型面积户型面积户型面积:4040159 159 平方米平方米平方米平方米 产产 品品 SWOT 分分 析析Strength-Strength-优势优势优势优势 位置优越位置优越 悠久的文化背景悠久的文化背景 高档饭店及写字楼密集高档饭店及写字楼密集 商务人士集中活动区商务人士集中活动区 周边服务配套设施完善周边服务配套设施完善 品牌支持品牌支持 工程形象佳工程形象佳产品产品产品产品SWOTSWOT分析分析分析分析Weakness-Weakness-劣势劣势劣势劣势 项目所受限制较多项目所受限制较多 交通组织有待完善交通组织有待完善 结构可变更的灵活性较低结构可变更的灵活性较低 该项目停滞时间较长该项目停滞时间较长,在业内有一定负面影响在业内有一定负面影响产品产品产品产品SWOTSWOT分析分析分析分析Opportunities Opportunities 机遇机遇机遇机遇 Threats Threats 挑战挑战挑战挑战 奥运会的举办对北京房产的积极影响奥运会的举办对北京房产的积极影响 国际投资人纷纷关注北京房地产市场国际投资人纷纷关注北京房地产市场 市场同类型产品希缺市场同类型产品希缺 该地区未来强大的升值潜力该地区未来强大的升值潜力 产品投资性强产品投资性强 销售单价较高销售单价较高 产品的认知度还有待提高产品的认知度还有待提高产品产品产品产品SWOTSWOT分析分析分析分析产产 品品 定定 位位产品定位建议产品定位建议产品定位建议产品定位建议 为保证项目整体档次、品质，结合开发商的资金计划，并考虑为保证项目整体档次、品质，结合开发商的资金计划，并考虑客户购买的风险性和投资的长远性等因素，建议本案南侧两栋塔楼客户购买的风险性和投资的长远性等因素，建议本案南侧两栋塔楼产品定位为中小型高档公寓。产品定位为中小型高档公寓。Product Positioning Product Positioning 产品定位产品定位产品定位产品定位服务式公寓品质的中小型高档公寓服务式公寓品质的中小型高档公寓定位理由定位理由定位理由定位理由 项目地理位置优越项目地理位置优越 成熟的商务氛围成熟的商务氛围 高档饭店及写字楼密集高档饭店及写字楼密集 商务人士集中活动区商务人士集中活动区 周边服务配套设施完善周边服务配套设施完善 市场同类型产品稀缺市场同类型产品稀缺 该地区未来强大的升值潜力该地区未来强大的升值潜力 产品投资性强产品投资性强Product Positioning Product Positioning 产品定位产品定位产品定位产品定位海外人士海外人士60%国内国内-北京本地北京本地12%国内国内-外埠外埠28%户户型配比型配比型配比型配比Product Positioning Product Positioning 产品定位产品定位产品定位产品定位目目 标标 客客 户户 定定 位位客户来源客户来源服务式公寓作为高端的居住类物业其主要客户服务式公寓作为高端的居住类物业其主要客户为外籍人士。包括在北京工作的欧美人士、日、为外籍人士。包括在北京工作的欧美人士、日、韩企业外籍雇员以及港澳台人士。韩企业外籍雇员以及港澳台人士。客户需求特征客户需求特征这些客户主要为在京大型外资企业的高层管理这些客户主要为在京大型外资企业的高层管理人员。这些客户多为单身在华，因此其对公寓人员。这些客户多为单身在华，因此其对公寓面积要求不大，但是其对交通、安全、物业管面积要求不大，但是其对交通、安全、物业管理等服务特别看重。理等服务特别看重。需求发展趋势需求发展趋势目前北京市由于产业发展因素，美国籍客人较目前北京市由于产业发展因素，美国籍客人较多，因此各服务式公寓设置了更多针对于美籍多，因此各服务式公寓设置了更多针对于美籍客人的生活习惯和喜好的设施和服务，但是随客人的生活习惯和喜好的设施和服务，但是随着经济的进一步开放，来自于世界各地的外籍着经济的进一步开放，来自于世界各地的外籍人士数量将大量增长，因此预计未来服务式公人士数量将大量增长，因此预计未来服务式公寓在设施及服务上将更加国际化。寓在设施及服务上将更加国际化。服务式公寓市场分析服务式公寓市场分析服务式公寓市场分析服务式公寓市场分析FESCO AnalysisFESCO Analysis20062006年实有数年实有数年实有数年实有数（户）（户）（户）（户）20052005年实有数年实有数年实有数年实有数（户）（户）（户）（户）同比增长同比增长同比增长同比增长（%）本期开业数本期开业数本期开业数本期开业数（户）（户）（户）（户）本年开业数本年开业数本年开业数本年开业数 （户）（户）（户）（户）本期注销数本期注销数本期注销数本期注销数（户）（户）（户）（户）外外外外资资资资企企企企业业业业合资企业合资企业合资企业合资企业44344434432443242.542.54303087873 3合作企业合作企业合作企业合作企业727727735735-1.09-1.092 215150 0独资企业独资企业独资企业独资企业568856884562456224.6824.681081083063064 4中外股份中外股份中外股份中外股份171717170.000.000 00 00 0合合合合 计计计计10866108669638963812.7412.741401404084087 7外资企业分支机构外资企业分支机构外资企业分支机构外资企业分支机构423842383230323031.2131.2181812202207 7外资企业办事机构外资企业办事机构外资企业办事机构外资企业办事机构325332532829282914.9914.99121269697 7外资承包工程及管理外资承包工程及管理外资承包工程及管理外资承包工程及管理15415413513514.0714.072 24 40 0外资企业合计外资企业合计外资企业合计外资企业合计1851118511158321583216.9216.922352357017011414外国企业驻京代表机构外国企业驻京代表机构外国企业驻京代表机构外国企业驻京代表机构10503105039509950910.4510.451621623393392727个体工商户个体工商户个体工商户个体工商户68894268894255089555089525.0625.061451314513392773927735473547上述市场主体总计上述市场主体总计上述市场主体总计上述市场主体总计1170523117052398539698539618.7918.792280622806583315833140714071类类类类 别别别别项项项项 目目目目*国家外企服务公司资料国家外企服务公司资料国家外企服务公司资料国家外企服务公司资料:目前北京已颁发近目前北京已颁发近目前北京已颁发近目前北京已颁发近42424242万外国人工作居留证万外国人工作居留证万外国人工作居留证万外国人工作居留证.国内外高端商务人士国内外高端商务人士 对北京地产有较高投资回报要求的高端人群！对北京地产有较高投资回报要求的高端人群！Targeted Buyers Positioning Targeted Buyers Positioning 目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位Targeted Buyers Positioning Targeted Buyers Positioning 目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位 专业投资理财人士专业投资理财人士专业投资理财人士专业投资理财人士 高收入人群高收入人群 在京工作的境内外人员在京工作的境内外人员 三资企业及私企管理人员三资企业及私企管理人员 金融、贸易、传媒的从业人员金融、贸易、传媒的从业人员国内外的商务国内外的商务人士及投资人人士及投资人目标客户细分目标客户细分目标客户细分目标客户细分 对该区域的升值有足够信心对该区域的升值有足够信心 对该产品高度认可对该产品高度认可 处于中高层社会地位处于中高层社会地位 具有较强的投资意识具有较强的投资意识 年收入年收入500,000元以上的人士元以上的人士 曾有海外生活经历曾有海外生活经历 追求生活的品味及质量追求生活的品味及质量 多次置业行为多次置业行为Targeted Buyers Positioning Targeted Buyers Positioning 目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户特征目标客户特征目标客户特征目标客户特征目标客户购买动机目标客户购买动机目标客户购买动机目标客户购买动机Targeted Buyers Positioning Targeted Buyers Positioning 目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位置业置业置业置业26%26%投资投资投资投资55%55%自用自用自用自用19%19%目标客户年龄分析目标客户年龄分析目标客户年龄分析目标客户年龄分析Targeted Buyers Positioning Targeted Buyers Positioning 目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位25-2925-297%7%40-4940-4932%32%55555%5%50-5550-5515%15%24100100万万万万58%58%5050万万万万9%9%50-10050-100万万万万33%33%国外买家国外买家1 1、项目位置、项目位置2 2、区域市场状况、区域市场状况3 3、物业管理公司、物业管理公司4 4、投资回报率、投资回报率5 5、发展商背景、发展商背景6 6、景观、景观7 7、周边及项目服务配套、周边及项目服务配套8 8、装修标准、装修标准9 9、价格、价格国内买家国内买家1 1、价格、价格2 2、项目位置、项目位置3 3、装修标准、装修标准4 4、投资回报率、投资回报率5 5、发展商背景、发展商背景6 6、物业管理公司、物业管理公司7 7、物业费、物业费8 8、周边及项目服务配套、周边及项目服务配套 Targeted Buyers Positioning Targeted Buyers Positioning 目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户定位目标客户关注点分析目标客户关注点分析目标客户关注点分析目标客户关注点分析定定 价价 策策 略略 原原 则则定价策略原则定价策略原则定价策略原则定价策略原则本案销售价格从市场角度出发，价格定位最基本的三个原则是：本案销售价格从市场角度出发，价格定位最基本的三个原则是：本案销售价格从市场角度出发，价格定位最基本的三个原则是：本案销售价格从市场角度出发，价格定位最基本的三个原则是：本案销售价格从市场角度出发，价格定位最基本的三个原则是：本案销售价格从市场角度出发，价格定位最基本的三个原则是：考虑项目成本和计划盈利目标。考虑项目成本和计划盈利目标。考虑项目成本和计划盈利目标。考虑项目成本和计划盈利目标。考虑项目成本和计划盈利目标。考虑项目成本和计划盈利目标。考虑市场需求和目标客户的预期投资价值。考虑市场需求和目标客户的预期投资价值。考虑市场需求和目标客户的预期投资价值。考虑市场需求和目标客户的预期投资价值。考虑市场需求和目标客户的预期投资价值。考虑市场需求和目标客户的预期投资价值。分析未来市场的竞争对手的价格和产品。分析未来市场的竞争对手的价格和产品。分析未来市场的竞争对手的价格和产品。分析未来市场的竞争对手的价格和产品。分析未来市场的竞争对手的价格和产品。分析未来市场的竞争对手的价格和产品。价价 格格 定定 位位市场比较法价格定位市场比较法价格定位市场比较法价格定位市场比较法价格定位 70 Units 70 Units Size:58-189sq.m Size:58-189sq.m Occupancy:Occupancy:Monthly Rent Monthly Rent:(s:(sq.m/month)q.m/month)The St.Regis ResidenceThe St.Regis Residence20032003200420042005200590%90%95%95%92%92%200320032004200420052005$42$42$45$45$45$45 195 Units 195 Units Size:100-526sq.m Size:100-526sq.m Occupancy:Occupancy:Monthly Rent:(sq.m/month)Monthly Rent:(sq.m/month)Kerry CenterKerry Center20032003200420042005200585%85%83%83%80%80%200320032004200420052005$30$30$31$31$30$30 224 Units 224 Units Size:125-286sq.m Size:125-286sq.m Occupancy Occupancy Monthly Rent:(sq.m/month)Monthly Rent:(sq.m/month)Marriott Executive ApartmentMarriott Executive Apartment200320032004200420052005-65%65%200320032004200420052005-$31$31 620 Units 620 Units Size:55-113sq.m Size:55-113sq.m Occupancy Occupancy Monthly Rent:(sq.m/month)Monthly Rent:(sq.m/month)Oriental PlazaOriental Plaza20032003200420042005200595%95%93%93%93%93%200320032004200420052005$35$35$32$32$31$31 272 Units 272 Units Size:105-380sq.m Size:105-380sq.m Occupancy Occupancy Monthly Rent:(sq.m/month)Monthly Rent:(sq.m/month)The Ascott BeijingThe Ascott Beijing20032003200420042005200575%75%80%80%90%90%200320032004200420052005$26$26$26$26$29$29 173 Units 173 Units Size:213-434sq.m Size:213-434sq.m Occupancy Occupancy Monthly Rent:(sq.m/month)Monthly Rent:(sq.m/month)Embassy HouseEmbassy House20032003200420042005200570%70%88%88%94%94%200320032004200420052005$29$29$27$27$28$28 221 Units 221 Units Size:213-434sq.m Size:213-434sq.m Occupancy:Occupancy:Monthly Rent:(sq.m/month)Monthly Rent:(sq.m/month)Somerset Fortune GardenSomerset Fortune Garden20032003200420042005200580%80%80%80%80%80%200320032004200420052005$23$23$23$23$23$23 Average Occupancy:Average Occupancy:Average Monthly Rent:(sq.m/month)Average Monthly Rent:(sq.m/month)Top End Service ApartmentTop End Service Apartment20032003200420042005200582.57%82.57%86.2%86.2%90.38%90.38%200320032004200420052005$32.6$32.6$31.13$31.13$31.75$31.75 价格定位价格定位价格定位价格定位最最最最 低低低低 租租租租 金金金金 ：USD20/USD20/USD20/USD20/月月月月/平米平米平米平米保保保保 守守守守 租租租租 金金金金 ：USD25/USD25/USD25/USD25/月月月月/平米平米平米平米目前市场租金：目前市场租金：目前市场租金：目前市场租金：USD30/USD30/USD30/USD30/月月月月/平米平米平米平米依据目前北京市场同类产品租金价格状况分析，建议可根据依据目前北京市场同类产品租金价格状况分析，建议可根据依据目前北京市场同类产品租金价格状况分析，建议可根据依据目前北京市场同类产品租金价格状况分析，建议可根据投资回报倒推出项目销售价格，按租金状况分为三种情况：投资回报倒推出项目销售价格，按租金状况分为三种情况：投资回报倒推出项目销售价格，按租金状况分为三种情况：投资回报倒推出项目销售价格，按租金状况分为三种情况：价格执行策略价格执行策略价格执行策略价格执行策略价格执行策略价格执行策略 目前房地产市场上价格策略基本上有三种：目前房地产市场上价格策略基本上有三种：目前房地产市场上价格策略基本上有三种：目前房地产市场上价格策略基本上有三种：目前房地产市场上价格策略基本上有三种：目前房地产市场上价格策略基本上有三种：一一一一一一.低开高走；低开高走；低开高走；低开高走；低开高走；低开高走；二二二二二二.高开低走；高开低走；高开低走；高开低走；高开低走；高开低走；三三三三三三.介于两者之间的中间路线。介于两者之间的中间路线。介于两者之间的中间路线。介于两者之间的中间路线。介于两者之间的中间路线。介于两者之间的中间路线。结合当前市场状况及本项目特点，建议采用第一种策略。所谓低开结合当前市场状况及本项目特点，建议采用第一种策略。所谓低开结合当前市场状况及本项目特点，建议采用第一种策略。所谓低开结合当前市场状况及本项目特点，建议采用第一种策略。所谓低开结合当前市场状况及本项目特点，建议采用第一种策略。所谓低开结合当前市场状况及本项目特点，建议采用第一种策略。所谓低开高走是目前市场上普遍通行的一种方式，便于树立项目形象，保持客高走是目前市场上普遍通行的一种方式，便于树立项目形象，保持客高走是目前市场上普遍通行的一种方式，便于树立项目形象，保持客高走是目前市场上普遍通行的一种方式，便于树立项目形象，保持客高走是目前市场上普遍通行的一种方式，便于树立项目形象，保持客高走是目前市场上普遍通行的一种方式，便于树立项目形象，保持客户对项目的信心，就本项目而言，目标客户多为有实力的投资人，该户对项目的信心，就本项目而言，目标客户多为有实力的投资人，该户对项目的信心，就本项目而言，目标客户多为有实力的投资人，该户对项目的信心，就本项目而言，目标客户多为有实力的投资人，该户对项目的信心，就本项目而言，目标客户多为有实力的投资人，该户对项目的信心，就本项目而言，目标客户多为有实力的投资人，该部分人群在购买时，所购物业未来的升值因素将占到部分人群在购买时，所购物业未来的升值因素将占到部分人群在购买时，所购物业未来的升值因素将占到部分人群在购买时，所购物业未来的升值因素将占到部分人群在购买时，所购物业未来的升值因素将占到部分人群在购买时，所购物业未来的升值因素将占到50%50%50%50%50%50%以上。以上。以上。以上。以上。以上。结合本项目目前现状，项目结构已封顶，今年底外立面完成，整体结合本项目目前现状，项目结构已封顶，今年底外立面完成，整体结合本项目目前现状，项目结构已封顶，今年底外立面完成，整体结合本项目目前现状，项目结构已封顶，今年底外立面完成，整体结合本项目目前现状，项目结构已封顶，今年底外立面完成，整体结合本项目目前现状，项目结构已封顶，今年底外立面完成，整体形象突出，形象突出，形象突出，形象突出，形象突出，形象突出，070707070707年即可入住，因此项目整体价格链可适当拉长。年即可入住，因此项目整体价格链可适当拉长。年即可入住，因此项目整体价格链可适当拉长。年即可入住，因此项目整体价格链可适当拉长。年即可入住，因此项目整体价格链可适当拉长。年即可入住，因此项目整体价格链可适当拉长。1 1 1 11 1、底价价格表制订、底价价格表制订、底价价格表制订、底价价格表制订、底价价格表制订、底价价格表制订 本项目价格策略一方面要求不能因工程进度快而给市场及客户造成本项目价格策略一方面要求不能因工程进度快而给市场及客户造成本项目价格策略一方面要求不能因工程进度快而给市场及客户造成本项目价格策略一方面要求不能因工程进度快而给市场及客户造成本项目价格策略一方面要求不能因工程进度快而给市场及客户造成本项目价格策略一方面要求不能因工程进度快而给市场及客户造成涨价过速的景象，另一方面，在销售执行过程中将尽可能保证发展商利涨价过速的景象，另一方面，在销售执行过程中将尽可能保证发展商利涨价过速的景象，另一方面，在销售执行过程中将尽可能保证发展商利涨价过速的景象，另一方面，在销售执行过程中将尽可能保证发展商利涨价过速的景象，另一方面，在销售执行过程中将尽可能保证发展商利涨价过速的景象，另一方面，在销售执行过程中将尽可能保证发展商利益，以方便发展商即时的掌握当期销售与整盘销售的控制。故建议以整益，以方便发展商即时的掌握当期销售与整盘销售的控制。故建议以整益，以方便发展商即时的掌握当期销售与整盘销售的控制。故建议以整益，以方便发展商即时的掌握当期销售与整盘销售的控制。故建议以整益，以方便发展商即时的掌握当期销售与整盘销售的控制。故建议以整益，以方便发展商即时的掌握当期销售与整盘销售的控制。故建议以整盘最终实现均价为标准，制定终一价格底价表。盘最终实现均价为标准，制定终一价格底价表。盘最终实现均价为标准，制定终一价格底价表。盘最终实现均价为标准，制定终一价格底价表。盘最终实现均价为标准，制定终一价格底价表。盘最终实现均价为标准，制定终一价格底价表。注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订价格执行策略价格执行策略价格执行策略价格执行策略2 2 2 22 2、销售执行价目表制订、销售执行价目表制订、销售执行价目表制订、销售执行价目表制订、销售执行价目表制订、销售执行价目表制订 在底价价格表的基础上，以市场接受为原则，适在底价价格表的基础上，以市场接受为原则，适在底价价格表的基础上，以市场接受为原则，适在底价价格表的基础上，以市场接受为原则，适在底价价格表的基础上，以市场接受为原则，适在底价价格表的基础上，以市场接受为原则，适 当上浮当上浮当上浮当上浮当上浮当上浮2 2 2 22 23%3%3%3%3%3%作为销售执行价格表。在最终成交中以最终总平均价不突破底价价作为销售执行价格表。在最终成交中以最终总平均价不突破底价价作为销售执行价格表。在最终成交中以最终总平均价不突破底价价作为销售执行价格表。在最终成交中以最终总平均价不突破底价价作为销售执行价格表。在最终成交中以最终总平均价不突破底价价作为销售执行价格表。在最终成交中以最终总平均价不突破底价价格为原则，根据销售期给予客户促销折扣。格为原则，根据销售期给予客户促销折扣。格为原则，根据销售期给予客户促销折扣。格为原则，根据销售期给予客户促销折扣。格为原则，根据销售期给予客户促销折扣。格为原则，根据销售期给予客户促销折扣。注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订注：因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订价格执行策略价格执行策略价格执行策略价格执行策略3 3 3 33 3、层差、朝差建议、层差、朝差建议、层差、朝差建议、层差、朝差建议、层差、朝差建议、层差、朝差建议 3.1-3.1-3.1-3.1-3.1-3.1-层差层差层差层差层差层差 为提高销售率，加快产品销售速度以利资金周转，降低为提高销售率，加快产品销售速度以利资金周转，降低为提高销售率，加快产品销售速度以利资金周转，降低为提高销售率，加快产品销售速度以利资金周转，降低为提高销售率，加快产品销售速度以利资金周转，降低为提高销售率，加快产品销售速度以利资金周转，降低 客户对客户对客户对客户对客户对客户对 价差的敏感度，同时考虑产品差异化体现价格差价差的敏感度，同时考虑产品差异化体现价格差价差的敏感度，同时考虑产品差异化体现价格差价差的敏感度，同时考虑产品差异化体现价格差价差的敏感度，同时考虑产品差异化体现价格差价差的敏感度，同时考虑产品差异化体现价格差 公平性，建议层差在公平性，建议层差在公平性，建议层差在公平性，建议层差在公平性，建议层差在公平性，建议层差在0.2%0.2%0.2%0.2%0.2%0.2%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%之间。之间。之间。之间。之间。之间。3.2-3.2-3.2-3.2-3.2-3.2-朝向差朝向差朝向差朝向差朝向差朝向差 因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订。因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订。因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订。因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订。因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订。因楼面户型划分未定，待具体指标确定后另行补充制订。价格执行策略价格执行策略价格执行策略价格执行策略销销 售售 策策 略略Sales Strategy Sales Strategy 销售策略销售策略销售策略销售策略2006年年9月月(最佳销售期）最佳销售期）RMB25,000/平方米平方米(精装配家具家电精装配家具家电)预预计计可可开开盘盘日日期期：预预计计可可开开盘盘日日期期：实实 现现 销销 售售 均均 价价：实实 现现 销销 售售 均均 价价：价格实现条件价格实现条件价格实现条件价格实现条件国际化的产品规划设计国际化的产品规划设计国际化的管理公司国际化的管理公司国际化的营销团队及推广策略国际化的营销团队及推广策略国际化的装修标准及水平国际化的装修标准及水平发展商雄厚的资金实力支撑发展商雄厚的资金实力支撑工程进度及形象的保证工程进度及形象的保证充足的投资增值空间充足的投资增值空间Sales Strategy Sales Strategy 销售策略销售策略销售策略销售策略总总体体体体实现实现均价均价均价均价区域价格分布区域价格分布区域价格分布区域价格分布价格体系及开价格体系及开价格体系及开价格体系及开盘盘次序次序次序次序价差建价差建价差建价差建议议户户型型型型 朝向朝向朝向朝向景景景景观观 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