新疆某住宅楼项目可行性研究报告(简版).doc

xxxxxx名苑项目可行性研究报告编制单位：新疆xxxxxx有限公司编制时间：二零一一年六月十七日 xxxxxx经典名苑项目可行性研究报告目录一、 项目概况二、 项目的总体规划设计理念三、 项目的总体规划构思四、 项目分析与营销理念五、 项目的物业管理六、 项目的结论xxxxxx经典名苑项目可行性研究报告为了响应国家1年要进一步加大保障性住房建设的号召，为全面拉动xxxxxx开发区的经济增长，全面复苏经济危机带来的不良影响，积极引导和推进国家市政基础设施建设城乡一体化的进程，为了贯彻自治区新型工业化城市建设的会议精神，进一步增强xxxxxx的聚集辐射作用，加快建设区域中心城市步伐，2005年9月巴州党委、州人民政府结合xxxxxx市和尉犁县的实际情况，提出库尉一体化战略，将开发区进行扩区，将xxxxxx开发区、石化工业园、西尼尔纺织工业园进行了整合，实施统一政策、统一规划、统一管理，一区多园的管理体制。实施库尉一体化以来，开发区牢固树立“大项目大发展、好项目快发展、无项目不发展”的观念，坚持“招商上档次，环境创一流”融合周边县，以及兵团农二师的资源力量，加快项目推进，优化软硬环境，招商引资工作在短期内取得了重大进展。鉴于开发区入住企业和长入住人口的不断增加，开发区的住宅项目开发已经具备了一定的开发潜力，随着xxxxxx开发区的发展,常住人口也应相应增加,居民收入水平的不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展，且目前供求关系正在健康的发展,建设此类商品房的必要性就逐渐凸显，公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于xxxxxx开发区，辐射尉犁县以及周边各镇。通过本项目的开发，占据开发区房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在xxxxxx市房地产行业的形象。一、 项目概况1、项目名称：万方经典名苑2、项目地理位置：本项目位于xxxxxx开发区开发大道，西侧乐悟路（原纬十路），北侧开发大道，东侧高压走廊，南侧闲置用地围合；3、建设单位概况：新疆xxxxxx有限公司成立于1999年，是自治区建设厅审核批准的三级房地产开发企业，公司注册资金2000万元，具有AAA级信用等级，公司是以房地产开发销售为主导，集建筑安装、物业管理、住房置业担保、餐饮、娱乐、商贸服务等多种产业为一体的综合性企业。公司现有在册在岗职工30人，其中本科学历以上8人，大专以上学历12人；高级职称2人，中级职称14人，初级职称10人。公司全体员工秉承遵纪守法、诚实做人，重合同守信誉、抓质量、创精品、树品牌、促发展的宗旨，使企业步入了一条年年攀新高、岁岁创佳绩的可持续发展道路。公司下设财务部、开发部、工程部、营销部以及综合管理行政部，已形成多元化、产业化的发展格局，是xxxxxx地区房地产开发行业里具有较强竞争力的房地产开发企业。 4、项目规模 ：本项目规划总用地面积为 60.00 亩，总建筑面积为73670.4平方米 ，其中住宅面积为67597平方米，商业用房面积为4134 平方米，设计14栋，可入住约758户，绿化面积为3330平方米，停车位456个。 5、建设周期及资金来源计划： 本公司将本项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建筑面积约 40000平方米 ，合计需投入资金4000万元。资金来源计划：（1）前期费用由我公司自筹投入建设使用。（2）第一阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。至此第二阶段项目开工。 综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。二、项目的总体规划设计理念 1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境； 2、适应各界人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在延续附近建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为xxxxxx开发区的住宅小区发展创造良好的典范。三、项目的总体规划构思 本项目参照国内发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设中央绿地广场、时尚休闲会所、特色商业街、大型停车场、社区医疗保健站，以及健身房等娱乐休闲设施。 1、规划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以开发大道上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。 2、建筑单体设计 小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。本小区由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。3、建筑环境及园林景观设计 整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。 本小区规划在小区中心建造中央绿地广场，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。 根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。 保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。 小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。四、项目分析与营销理念1 、项目市场分析 （1）地段环境优越，本项目地处xxxxxx开发区，此地区是xxxxxx市近几年大力发展的地段，因此本地区的发展空间是极为宽广的；（2）周边生活配套完善，近几年xxxxxx开发区已入住很多居民，各类生活配套设施的发展已经相当完善，这将会给入住本小区的住户提供极大的方便；（3）园林景观设计突出 本项目对xxxxxx住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以大型的社区规模，开辟中央绿地广场，实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性；（4）教育配套优势显著 自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。附近浓厚的文化教育氛围，使得本项目别具特点 ；（5）建筑施工品质过硬 本项目xxxxxx建筑有限公司承建，公司推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。 一期房屋将达到卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质节能的中空玻璃窗、室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，会给消费者留下了深刻的印象。 施工方在本项目的建造中，将秉承这种精益求精的作风，把本项目建造成xxxxxx市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益；（6）市场供求关系良好 本项目地处经济技术开发区，周边房产开发项目较少。作为经济技术开发区的一个大型住宅社区，库尉一体化的快速发展将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。 2、项目经济分析（1）成本分析 前期各项费用预计约900多万元；工程成本：每栋楼按均价 1100元/平方米的造价计算70000平方米1100元/平方米=7700 万元；营业税及其他附加费用：7700万元11.06%=851.62万元；以上所有支出费用总计：9451.62万元。（2）利润分析 依据比较定价和市场定价相结合的原则，该项目的预及利润为每平方220280元，预计利润约为1578.08万元3、营销理念（1）我公司通过对开发区现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。我公司将聘请专业营销公司对本项目进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同，经专业营销公司对本项目的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，将大大加强了本项目的销售力度； （2）本项目的价格定位，由于近几年开发区各类小区住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段xxxxxx市房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机；（3） 本项目的整合营销，本项目在对一期工程营销策划、强势销售的同时，也为本项目二期的包装与营销进行了良好铺垫，届时二期尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在xxxxxx市深入人心，积累了大量潜在客户，实现更快的资金回笼，达到资金周转的良性循环，本在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计的重大优势，切合目标消费群的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象；（4）主打广告语： 2012年xxxxxx市最值得期待的生态人文住宅；领舞开发区新生活，以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。 主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激；（5）卖点提炼：金牌美福地， 绝版地段，尽享xxxxxx开发区商圈活力，坐拥高标准景观路的便利和尊荣， 黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。优越性价比，体贴生活多样选择的空间 超值起价，引领开发区超值风暴。 精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质节能的中空玻璃窗、室内电路预先暗藏，插座接头合理预留 省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。完美设计，成就大家风范的宏大规模，特有中央绿化广场，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配时尚车库，给你更多生活空间。 绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。 “五心”级物管，感受心的呵护 家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。 让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。五、项目的物业管理 优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。 本项目由xxxxxx物业服务有限公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。 本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有电子门系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。 此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。六、项目的结论本项目的实施可收到较好的经济、环境和社会效益，使整个小区的价值得到提升，能引导消费、拓展市场和提高小区的管理水平，促进销售价格的稳步提高，在经济技术上是可行的；本项目的绿化面积在同类小区中是占比例较高的，单位建筑的间距保持在规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风，在环境效益上是可行的；本项目的实施还促使xxxxxx市住宅产业发展，填补xxxxxx市此类的项目的不足，带动xxxxxx市住宅产业整体发展的目标。因此，本项目的建设有利于我公司在xxxxxx市房地产市场的进一步开拓发展，在社会效益上是可行的。