某市某县住宅楼项目可行性研究报告(住宅楼项目可行性研究报告)-房地产开发项目可行性.doc

目 录第一章 申报单位及项目概况11.1 申报单位11.2 项目概况21.2.1 建设背景21.2.2 建设地点31.2.3 总体布置51.2.4 建筑设计51.2.5 结构设计91.2.6 给水、排水、消防111.2.7采暖通风与空气调节151.2.8 燃气181.2.9 电气181.2.10 建设期221.2.11 投资估算及资金来源221.2.12 项目主要技术经济指标23第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析252.1 发展规划分析252.2 产业政策分析262.3 行业准入分析26第三章 资源开发及综合利用分析283.1 资源开发方案283.2 资源利用方案293.3 资源节约措施29第四章 节能方案分析314.1 设计依据314.2 节能设计规范、标准314.3 建设项目能源消耗种类和数量分析324.4 项目所在地能源供应状况分析324.5 节能措施和节能效果分析34第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析385.1 项目选址及用地方案385.2 土地利用合理性分析385.3 征地拆迁和移民安置方案39第六章 环境和生态影响分析406.1 设计依据406.2 环境和生态现状406.3 主要污染物排放情况416.4 环境保护措施42第七章 经济影响分析457.1 财务分析457.2 经济分析48第八章 社会影响分析508.1 社会影响效果分析508.2 社会适应性分析518.3 社会风险及对策分析538.4 社会评价结论53第九章 项目招标方案549.1 编制依据549.2 招标原则54附件：1、企业法人营业执照2、土地出让证 3、某某县城乡规划局：关于河北某某房地产开发有限公司建设商住楼工程的规划预审意见4、某某县自来水公司与河北某某房地产开发有限公司的供水协议5、某某县建设局关于项目的排水证明6、某某县供电局电力客户服务中心供电协议7、某某县天然气公司的供气证明8、中国建设银行资金存款证明附图：1、项目区域位置图 2、文华名邸住宅楼项目总平面布置示意图 第一章 申报单位及项目概况1.1 申报单位1.1.1 项目名称项目名称：某某县文华名邸住宅楼承办单位：河北某某房地产开发有限公司经济性质：有限责任公司注册资金：人民币1500万元法定地址：某某县惠源路法定代表人：1.1.2 项目申报单位概况河北某某房地产开发有限公司，成立于2006年7月，注册资金500万元，资质等级：四级。 公司拥有在册管理人员16人，专业技术人员14人，其中具有中级以上技术职称的9人 。河北某某房地产开发有限公司注重管理创新、技术创新，严格按项目法施工和管理。公司自成立以来，累积完成文华苑住宅楼、香堤小郡等住宅楼建筑面积近3万平方米。该公司工程合格率100，合同履约率100。未发生过重大质量安全事故。该公司具有较强的运作房地产开发、经济适用房项目及综合施工能力，有着丰富的市场经验，为某某县的发展和城市建设做出了一定的贡献，并取得了良好的经济效益和社会效益。1.1.3 编制单位北京中铁工程设计院有限公司，现为国家甲级勘察设计单位，具有建筑工程设计及工程咨询甲级资质。工程咨询资格证书编号：工咨甲20120070101。1.2 项目概况1.2.1 建设背景2008年初，石家庄市全面拉开了“一年一大步，三年大变样”宏伟战略部署的序幕。三年内，石家庄将通过总投资一千四百亿元人民币的“主城改造、新区建设、道路畅通、品位提升、精细管理、市民素质”六大工程的六百个项目建设，基本建成城市布局进一步优化、城市功能趋向合理、配套设施基本齐全、城市品位明显提高、山水特色初步凸显、生态环境持续好转的现代化生态型区域性中心城市。 三年大变样不仅局限于主城区，“四个组团”的大发展，对改善石家庄整体城市面貌所起的作用同样举足轻重。在“三年大变样”工作中，某某县统筹推进县城规划调控、新区开发、旧城改造、基础配套、生态建设、减排治污、精细管理、市民提质等8个方面的重点工作。总投资达到22亿元，建设改造面积超过100万平方米，新增绿地超过60万平方米。到2008年底，某某县“三年大变样”各项工作已经全面展开，仅城建基础设施六大工程的总投资就达1.82亿元。精品一条街、步行商业街等精品街道已全面投入使用，2008年投入超过亿元。力求以大手笔规划、大气魄动作、大力度建设，以完善城市基础设施为重点，拉开城市框架，完善城市功能。通过三年奋战，实现基础设施进一步完善，城市品位进一步提升，城市形象大变样。到2010年把某某县城建设成为高楼林立、交通便捷、功能完善、绿树成荫、环境优美的宜居、宜看的城市。本项目就是在这个大环境下提出来的。本项目拟建场址是惠源路南侧的一片荒地，与某某县迎宾大道的惠源路的景观格格不入。因此，河北某某房地产开发有限公司自筹资金建设一栋住宅楼，对于改善某某县城区环境、提高居民生活水平起到积极作用，为市“三年大变样”做出贡献。1.2.2 建设地点（1）某某县简介项目拟建地点位于某某县城内。某某县是石家庄市东南近郊县。位于北纬3740到38、东经114到11429之间，海拔高度4565米。全县辖5镇3乡182个行政村，总面积345平方公里，人口32.5万，耕地42.6万亩。某某县地处冀中太行山前平原，境内地势平坦，土沃水丰，物华富庶，自古有“形胜之地”之美称。某某县地理位置优越，交通十分便利，通讯快捷。京广铁路途径西部；京深高速公路从中部穿过，在冶河镇设有出入口；107、308两条国道贯穿南北；省级、县级和乡村公路四通八达，连结成网，村村通油路。县城距石家庄市12公里，距石家庄民航机场30公里，距首都北京280公里。全县拥有6万多门程控电话与世界各地并网通话，农业信息网络建设已初具规模，宽带网已进入农家。某某县属暖温带半湿润、大陆性气候，年平均气温13.4度，年平均日照2522小时，年平均降雨量540毫米，无霜期约210天。其气候特点是：四季分明，雨热同季，降水集中在7、8、9月份，适宜各种农作物的繁育生长。某某土壤肥沃，土层深厚、土质均匀，为中性和石灰性轻壤质潮褐土，共分黄垆土和潮垆土两个亚类，具有上松下紧的“蒙金土”的土体结构型，能托水托肥，能给各种农作物生产提供肥力基础。某某是全国闻名的粮食生产基地县。该县相继被命名为“全国林业生态建设先进县”和全省“平原林业生态建设示范县”。某某是全市8个工业强县（市、区）之一。现有工业企业4000多家，已形成医药、化工、纺织等几个优势行业。建成了医药工业区、窦妪化工工业区和5个工贸小区。在城镇建设方面，某某县被确定为“全国创建文明小城镇示范点”和“全省优美小城镇试点县”。县标广场被评为“石家庄市十佳城市景观”之一。某某县被纳入石家庄市“五区加四县”（即主城区五区加正定、某某、鹿泉、平山）组团式城市发展框架，列为河北省省会4个卫星城之一。 （2）建设场址本项目建设拟建场址位于某某县惠源路南向，育才街西向。项目位于县城核心住宅区，东隔育才街为某某县国税局宿舍，南邻北关村民房，西邻文华苑住宅楼，北隔惠源路是某某县教育局办公楼。项目所在地地势平坦，水、电、燃气供应条件良好，四周无文物保护项目，周围无工业污染源，适宜本工程建设。该小区总占地面积1691.8 平方米，场地目前为荒地。详见附图1区域位置图。（3）项目建设内容与规模本项目总建筑面积为11000平方米。 新建1幢住宅楼，地上15层，地下2层。其中：地上一层是商业用房，2层15层是住宅，总建筑面积为10540.21平方米；负一、二层为储藏室和设备用房，建筑面积898.6平方米。 公建：共92平方米（物业管理、值班室）。 在住宅楼南侧修建地下车库一座，建筑面积367.79平方米，9车位。1.2.3 总体布置依据总图规划，本住宅楼座北朝南布置。两个出入口设置在场址的东面，开向育才街。在主体建筑南侧修建地下车库一座，停车位9个。在小区四周铺设绿地，种植树木、花草，以及镶草式绿化停车场。本项目建筑密度36.41、容积率4.50、绿化率30%。以上各项主要规划指标均符合石家庄市城市规划管理条例实施细则的规定。总平面图详见附图2。1.2.4 建筑设计1.2.4.1 设计依据高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95 (2005年版)民用建筑设计通则 GB50352-2005住宅建筑规范 GB50368-2005住宅设计规范 GB50096-1999 (2003年版)居住建筑节能设计标准 DB13(J) 63-2007屋面工程技术规范 GB50345-2004地下工程防水技术规范 GB50108-2001城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-200105系列建筑标准设计图集国家颁布的有关建筑设计规范、标准。1.2.4.2 工程概况 主要功能：本住宅楼地上15层，地下2层。地下1、2层为储藏间和设备用房，地上一层为商业用房、二至十五层为住宅。 建筑面积：住宅和商业用房总建筑面积10540.21。住宅设计84户，按340人测算。 负1、2层为储藏间和设备用房，建筑面积898.6。其中，储藏室面积678.6，水泵房110（负2层），地热泵房60（负2层），配电室50（负1层） 公建：共92，1层。其中物业管理用房80；值班室12。 在住宅楼南侧修建地下车库一座，建筑面积367.79，9个车位。建筑面积见下表：序号项目名称层数建筑面积（）备注1住宅楼 1510540.211.1其中：商业用房1569.911.2住宅2159071.71.3 地下室负1、2层898.6储藏间678.6、水泵房110、水源热泵房60、配电室50。2公建 1922.1 其中：物业管理1802.2 值班室1123地下车库1367.799车位4合计11000 建筑高度47.45m（至女儿墙顶）。 结构类型为短支剪力墙结构。 本建筑工程项目等为三级，地下室耐火等级为一级，地上部分耐火等级为二级。 抗震设防：抗震设防裂度为七度。 屋面防水等级二级,地下室防水等级二级，建筑物设计使用年限为3类（50年）。1.2.4.3墙体材料 正负0.00以下：以下外墙为250厚钢筋混凝土墙，外墙贴聚苯保温板； 内墙为200厚钢筋混凝土墙； 填充墙为120厚多孔页岩烧结砖。 正负0.00以上：以下外墙为200厚钢筋混凝土墙； 内墙为200厚钢筋混凝土墙； 填充墙为200厚加气混凝土砌块墙。1.2.4.4门窗 外门窗采用塑钢中空透明玻璃(5mm12mm5mm），外门窗气密等级为6级，水密性不低于2级 内门窗为木门窗。1.2.4.5 外装修 一三层外墙面层为深褐色外墙涂料，四层及四层以上为白色涂料和黄色外墙涂料。1.2.4.6 防水、防潮工程 屋面防水等级： II级。 地下室防水等级：二级。1.2.4.7 防火、防烟设计 本建筑物为一梯三户，共两个单元。本建筑物主体高度47.95米（至女儿墙顶），地上共十五层，属建筑类别为二类高层住宅，耐火等级为二级。防火设计依据下列规范：高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95 (2005年版)。每个单元设一部靠外墙的封闭楼梯间。1.2.4.8 电梯 本建筑物共设电梯2部，每个单元1部为乘客电梯且兼无障碍电梯，电梯厂家甲方自定。电梯额定载重量800kg(10人)，额定速度为1.5m/s，电梯停靠站数为十七站。1.2.4.9 无障碍设计 在小区内无障碍人性化设计，如地上停车场设有无障碍停车位；小区道路设有盲人指示地标；住宅及商业网点入口设有可供轮椅通行的无障碍坡道；公共厕所设有无障碍厕位；侯梯厅均按照无障碍规范设有可触摸呼叫按钮。1.2.4.10户型设计本项目住宅以中小套型的普通住房为主。户型建筑面积90平方米以下的占住宅总建筑面积的78%。户型分配见下表。户型分配比例表户型控制建筑面积（m2）占住宅总面积比例三室二厅116.2422%二室二厅79.3715%二室二厅75.7314%二室一厅89.3717%二室二厅78.1115%二室一厅89.5017%1.2.4.11 建筑构造外围护结构传热系数严格执行居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007的相关规定。住宅楼外墙采用200厚钢筋混凝土墙，南、北外墙贴70厚聚苯保温板，东、西山墙贴90厚聚苯保温板；内墙采用200厚钢筋混凝土墙其填充墙全部用200加气混凝土砌块墙；外窗均采用中空玻璃；屋面保温层采用100mm聚苯乙烯泡沫塑料板；外门窗采用塑钢门窗，气密性为级。以满足民用建筑节能设计标准的规定要求。按规范控制窗墙比。外门窗采用双层塑钢窗或断桥中空铝合金窗，传热系数达到2.8 W/(m2K)以下，门窗气密性达到4级，做好窗墙密封。1.2.5 结构设计1.2.5.1 设计依据建筑结构可靠度设计统一标准 GB500682001建筑工程抗震设防分类标准 GB502232008建筑结构荷载规范 GB500092001（2006版）建筑地基基础设计规范 GB500072002高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ32002混凝土结构设计规范 GB500102002建筑抗震设计规范 GB500112001（2008版）砌体结构设计规范 GB5000320011.2.5.2 设计原则满足建筑要求及其他专业功能和使用要求，满足我国现行规范、标准及规程要求，保证建筑物的安全、经济、合理，使结构体系受力明确，传力直接，有利于抗震。1.2.5.3 自然条件基本风压：0.35KN/m2基本雪压：0.3KN/m2标准冻深：60cm地下水位：根据调查，该场地地下水位30米左右。地震烈度：依据中国地震局制定、由国家质量技术监督局发布的中国地震动参数区划图（GB18306-2001），某某县抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值0.10g，设计地震分组为第一组，建筑场地类别为类。本场地地形平坦，为可进行建设的一般场地。1.2.5.4 设计要求A、建筑结构的安全等级：二级B、结构重要性系数：1.0C、设计使用年限：50年D、抗震设防烈度为7度，丙类建筑。1.2.5.5 结构设计住宅楼建筑结构形式：框架剪力墙结构。基础为筏板基础，主体采用框架剪力墙结构。楼板采用混凝土现浇板。填充墙采用加气混凝土砌块。本工程共3部分：住宅楼1栋，地上15层，地下2层。总建筑面积10540.21平方米。地上部分：第1层为商业用房，第215层是住宅。建筑面积9641.61平方米。地下部分：为储藏室和设备用房，建筑面积898.6平方米。储藏室：678.6平方米；水泵房：地下二层，建筑面积110平方米；水热泵房：地下二层，建筑面积60平方米；配电室：地下一层，建筑面积50平方米。公建部分：地上一层，建筑面积92平方米，框架结构。地下车库：一座，建筑面积367.79平方米，框架结构。1.2.6 给水、排水、消防1.2.6.1 设计依据（1）甲方及建筑专业提供的设计任务书及有关技术资料 （2）国家现行的法律、法规、设计规范及规程建筑给水排水设计规范 GB50015-2003建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）1.2.6.2 工程概况本项目为1栋住宅楼，地上15层地下2层，其中地下一、二层为戊类储藏间，地上1层为商业服务用房，215层为普通住宅，总建筑面积10540.21m2。其中：住宅和商业用房建筑面积9641.61m2。储藏室面积678.6m2；水泵房面积110 m2；水源热泵房面积60m2 ；配电室面积50m2。本专业包括：给水、排水、室内外消防系统。1.2.6.3 给水（1）水源本项目水源为自来水，由某某县市政管网供给，水压为0.20Mpa.。市政两路供水，水量及水质均可满足生活及消防用水需要。（2）用水量标准住宅生活用水标准：150L/人.d；绿化用水：1.5L/m2.d；广场、道路用水：2.0L/m2.d；未预见水量按水量的10%计。用水量测算详见下表：用水量测算表序号用水项目单位规模时间（h）最高日用水（m3/d）平均（m3/h）最大（m3/h）时变化系数1住户人数人3402451.002.135.332.52绿化用水m250560.760.130.191.53浇洒道路m243260.860.140.221.54商户用水m2569123.420.290.431.55合计56.042.696.176未预见用水%105.600.270.627总计61.642.966.79本项目最高日生活用水量为61.64m3/d，最大时用水量为6.79m3/h。年消耗水量22499吨。（3）给水系统本工程14层由市政直接供水，512层采用水泵及高位水箱联合供水，1315层由屋顶生活水箱及屋顶生活水泵联合供水。屋顶设不锈钢水箱，有效容积6m3；地下二层生活水泵房设生活水池20 m3。水泵房设生活水泵两台：KLG65-150-2 Q=17.5m3/h H=68m N=7.5kw 一用一备。屋顶生活泵：KLG40-100 Q=6.3m3/h H=12.5m N=0.55kw。生活热水由户内热水器供给。1.2.6.4 排水 排水量为50.88 m3。生活污水：排水体制为污、废合流。地下二层污水有潜污泵提升排至室外污水干管，地上部分重力流排至室外管网，经化粪池后再排入市政污水污水管网。雨水：屋面雨水外排水排至室外散水，室外雨水口及管网收集后排至市政雨水管网。1.2.6.5 消防系统（1）设计依据建筑设计防火规范 GB50016-2006 建筑灭火器配置设计规范 GBJl4090（2）建筑消防a、建筑分类和耐火等级根据民用建筑设计通则和建筑设计防火规范，本工程建筑物耐火等级按二级设计。b、消防通道在住宅楼周围留有消防通道，并形成环路，使消防车辆均能到达建筑物下，满足消防要求。（3）消防用水量室外消防水量按同一时间内火灾次数为一次，室外消防用水量为15L/s，由市政给水管网直接供水，双路供水。设室外消火栓给水系统。室外消防用水量15L/s。室外消火栓为地下式，室外消防管网间距不大于120米，形成环状消火栓应设DN100mm和DN65mm的栓口各一个。室内消防流量10L/s，屋顶设有效容积6 m3 的消防水箱。室内消防干管环状布置，屋顶设试验消火栓。消火栓口径DN65 水枪口直径19mm，衬胶水龙带25m。每个消火栓箱内设远距离消防泵启动按钮。消防水泵房2台，设于地下二层，设V=100 m3 ，消防水池能满足室内2小时消防水量。消防泵型号：XBD7.5/10-80-200B-2 Q=10L/s H=75m N=15kw 一用一备。（4）建筑灭火器本建筑住宅火灾危险等级按轻危险级设计，车库按中危险设计。采用磷酸铵盐干粉灭火器，设于消火栓处。1.2.7采暖通风与空气调节1.2.7.1 设计依据国家现行的有关采暖通风的设计规范和规程标准：采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）地面辐射供暖技术规程 JGJ142-2004公共建筑节能设计标准 GB50189-2005居住建筑节能设计标准 DB13（J）63-20071.2.7.2 设计范围（1）住宅楼和公建的采暖、通风、防排烟设计；（2）地下车库的通风设计；（3）水源热泵机房的工艺设计。1.2.7.3 设计计算参数（1）室外计算气象参数：（石家庄）冬季采暖室外计算温度： -4.8；冬季平均室外风速： 1.8m/s。（2）室内设计计算参数：卧室、客厅、餐厅、商业用房、物业管理用房等：18； 厨房： 15；卫生间： 25。1.2.7.4 采暖热负荷及采暖热源情况该项目住宅楼的建筑面积为10540.21m2，公建的建筑面积为92m2，采暖面积热负荷指标按照30w/m2估算，本项目采暖总热负荷为319kw。 结合该项目所在地的实际情况，综合初投资、运行费用、占地面积、维保费用、以及设备寿命等各个方面的利弊，初步确定采暖热源采用水源热泵机组，水源热泵机房设于住宅楼地下二层设备房内。取水井和回灌井设于地下车库内。1.2.7.5 地板辐射采暖系统的设计（1）住宅楼及公建部分冬季采用地板辐射采暖，采暖用热水由水源热泵机房提供，供回水温度50/40。（2）采暖系统高、低分区，其中公建及住宅楼的18层为采暖低区，915层为采暖高区。高低区并网直连设备布置于水源热泵机房内。（3）采暖立管均采用异程系统，布置于单元管道井内。住宅部分设分户热计量装置，热量表布置在每层管道井内。户内采暖系统均采用低温热水地板辐射采暖,加热管设在每层平面的混凝土垫层内,无坡敷设。（4）采暖供回水主管、立管采用焊接钢管，DN32mm采用螺纹连接，DN32mm采用焊接。立管与户内分集水器之间采用PP-R管，热熔连接,管材系列S3.2。户内垫层内采用交联聚乙烯（PEX）管，使用条件级别4，工作压力1.0Mpa，管材系列S4，壁厚不小于2.3mm。塑料管与钢管连接采用夹紧式连接，连接件本体为铜质。埋设于垫层内的加热管不应有任何接头，管材应符合有关国家标准的规定。（5）住宅楼和公建部分夏季均安装分体空调器，由电气专业预留空调插座，设备由用户自理。1.2.7.6 通风、防排烟设计（1）住宅卫生间及厨房由建筑专业预留土建排风道，卫生间通风器由用户自理；电梯机房采用机械排风，换气次数15次/h。（2）水源热泵机房、水泵房等设机械送排风系统，排风量6次/h，送风量5次/h。（3）变配电室设机械送排风系统，排风量12次/h，送风量10次/h。（4）建筑面积小于2000m2的地下车库设置机械通风系统。排风量按照5次/h计算，由汽车坡道口自然进风。（5）长度超过20m且不满足自然排烟的内走廊设排烟系统。（6）不满足自然排烟条件的防烟楼梯间及合用前室设置机械加压送风系统。（7）面积超过100m2且经常有人停留或可燃物较多的房间设置机械排烟系统，排烟量不小于60m3/m2.h。1.2.7.7 水源热泵机房的设计序号名称规格单位数量备注1活塞式水源热泵机组GHP300Q热=351kw；N=86kw；用户侧循环流量30m3/h；水源侧循环流量33m3/h。台12采暖循环泵KQL65/160-4/2Q=30m3/h；H=27.5mH2O；N=4kw；2960r/min台2380V一用一备3补给水泵KQL40/200-0.55/4Q=2.2m3/h；H=13mH2O；N=0.55kw；1480r/min台2380V一用一备4高低区并网直连机组SGZJ-20-0.40 增压泵流量12m3/h；扬程2428m N=2.2kw , 一用一备.台15全自动软化水装置Q=1.0m3/h；P=0.4Mpa N=0.01kw套1220V6软化水箱 03R401-2V=1.0m3； 14009001100（H）个17取水井及回灌井各一，配套潜水泵，单井涌水量不小于60m3/h口21.2.7.8 室外热力管网的设计本项目室外的采暖热水管网均采用直埋方式敷设，管材为高密度聚乙烯外保护管聚氨酯泡沫塑料预制直埋保温管。1.2.8 燃气本项目居民生活燃料为天然气，按每户每日1.8m3指标测算，天然气年用量为55188立方米。1.2.9 电气1.2.9.1工程概况本项目为某某县文华名邸住宅楼，地上15层，地下2层。地上1层为商业，215层为住宅，地下一二层为储藏室、泵房、配电室、车库。建筑面积10540.21平米，建筑高度47.45米（至女儿墙顶）。属二类高层建筑。1.2.9.2 设计依据 设计规范和标准 供配电系统设计规范 GB50052-9低压配电设计规范GB50054-95电力工程电缆设计规范GB50217-2007高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 (2005年版)民用建筑电气设计规范JGJ16-2008住宅设计规范GB50096-99 （2003年版）建筑照明设计规范GB50034-2004建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）建筑工程设计文件编制深度规定建质2008216号综合布线系统工程设计规范GB50311-2007有线电视系统工程技术规范GB50200-94火灾自动报警系统设计规范GB50116-98 业主提供的有关设计资料； 相关专业提供的设计资料。1.2.9.3 设计范围 220/380V配电系统； 照明系统和防雷接地系统； 有线电视和综合布线系统； 火灾自动报警系统。(1)220/380V配电系统负荷分级本项目为二类高层住宅建筑，消防用电、应急照明、电梯、生活水泵为二级负荷，其余为三级负荷。负荷估算A、总估算负荷：Pn637KW P324KW ，其中：二级负荷68KW Q119KWS345KVAB、消防负荷66KWC、自然功率因数0.82，拟在低压电源进户处集中补偿电容109Kkvar，补后功率因数0.94。D、本项目年耗电量55万度。电源和电压根据负荷情况，拟从距本项目场址东100m的小区变电站，引两路能满足二级负荷要求的220/380V电源为本项目供电。供电、用电电压均为220/380V。（注：小区变电站由供电公司设计） 配电系统方案拟在本项目地下一层设50平方米220/380V配电室一间，内设GGD型低压开关柜11台。低压配电系统结线为单母线分段结线，工作时两段母线同时工作，互为备用，分段开关分闸运行。进线开关和分段开关设电气和机械闭锁，三开关只能两只同时合闸。 计量拟在进线开关柜处设总电能计量表，各住户和用户处设计量分表。（2）照明和防雷接地系统照明和防雷接地系统按规定要求设计，由下设计阶段完成。（3）有线电视和综合布线系统（含电话和计算机网路）两个系统的信号分别引自相应的市网。（4）火灾自动报警系统按规定要求下设计阶段完成。1.2.9.4 主要设备 低压开关柜GGD型 11台 火灾自动报警系统设备 1套1.2.9.5 电气节能 变电所靠近电力负荷中心；合理进行电力负荷估算；合理选择变压器容量；低压电源进线开关柜处进行集中无功补偿，在每节电容前串接适量电感，使功率因数0.9，并有消谐功能；选用符合规定要求的节能型电气元器件、设备、光源和灯具； 合理选择电缆电线截面和敷设路径等。1.2.10 建设期 2年。1.2.11 投资估算及资金来源1.2.11.1 建设投资估算（1）编制依据 本项目的项目建议书及主管部门的批复； 当地现行的概算定额、取费和指标； 本项目技术方案所确定的设备材料表及相关数据； 国家、部门和地区的其他相关规定。（2）投资范围及编制结果本项目投资范围包括：从开发建设到全部建成交付使用所需的开发建设投资，包括该项目的建筑工程费、设备购置费和设备安装费、工程建设其他费用、基本预备费等。编制结果，建设投资估算为1256万元。（3）编制办法及各项费用的确定 建筑工程费估算建（构）筑物工程量由土建专业提供。建筑物投资参照当地类似工程单方造价指标估算；构筑物和厂区附属工程参照河北省建筑工程概算定额指标估算。 设备、办公及生活家具购置费本项目设备购置费部分根据设备生产厂家报价，部分参照机电产品报价手册标价估算，运杂费按规定计列；办公及生活家具购置费参照河北省建设项目概算其他费用定额规定的相应工程概算指标估算。 安装工程费估算设备安装工程费参照河北省安装工程概算定额规定的相应的工程概算指标估算。 工程建设其他费用估算工程建设其他费用以工程费用为基数，参照基本建设财务管理规定和河北省建设项目概算其他费用定额等的有关工程经济指标进行估算。 预备费用估算按第一部分工程费用与第二部分其他费用之和的8%计算。按费用构成划分的投资估算表如下：序号费 用 项 目费用金额（万元）费用比例（%）1工程费用86168.62工程建设其他费用302243预备费937.44建设期利息00合 计12561001.2.11.2资金筹措及投资使用计划本项目总投资1256万元，全部由企业自筹解决。资金筹措及使用计划详见表1.2。1.2.12 项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数量1总用地面积m21619.82总建筑面积m211000其中：住宅面积m29071.7 商业用房m2569.91储藏室面积m2678.6水泵房m2110水源热泵房m260配电室m250公建m292地下车库m2367.793建筑占地面积m2589.774道路广场面积m24325绿化面积m25056建筑密度36.417绿地率308容积率4.509居住户数户8410居住人数人34011住宅建筑套密度套/公顷49612住宅建筑净密度m2/公顷6230013供水设备台（套）514供电设备台（套）1115火灾自动报警系统设备套116水源热泵机组套117水源热泵机组套118年生活用水量m3/a2249919年用电量Kwh/a55000020年用天然气气量m3/a5518821项目总投资万元1256 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析 在中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出：规划期内“城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文华、卫生和环境等方面的条件有较大改善”；“发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。”第七条“ 形成普通商品住房、经济适用住房、廉租住房等多层次住房供应体系，实现不同群体梯度消费。”第八条 总体目标：“满足城市居民日益增长的住房需求，规划期末实现城市普通家庭户均拥有或租住一套住房。”某某县经济和社会发展十一五规划的指导原则之一“坚持以人为本的发展理念。从维护和实现人民的根本利益出发，把发展成果体现在人民群众生活质量和健康素质提高上，不断满足广大群众日益增长的物质文化需求，促进人的全面发展”。因此，本项目的建设符合国家总体规划的部署和某某县的发展规划要求。2.2 产业政策分析本项目符合石家庄市住房建设规划（20062010年）第六条提出的产业政策：保障经济适用住房、廉租住房建设，积极发展普通商品住房，控制高档商品住房建设。第七条：形成普通商品住房、经济适用住房、廉租住房等多层次住房供应体系，实现不同群体梯度消费。第八条 总体目标：满足城市居民日益增长的住房需求，规划期末实现城市普通家庭户均拥有或租住一套住房。本项目设计符合石家庄市住房建设规划（20062010年）第六条提出的：重点发展套型面积（指单套住房建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成）小于90的住房建设，所占比重达到总住房面积的70%以上。符合第十九条提出的：提高住房建设开发强度，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地各地块的容积率应大于1.2。由以上列举的国家产业政策分析，本项目建设符合国家和省市的相关政策政策，是遵照各级规划精神，落实完善住宅保障的具体体现。2.3 行业准入分析 本项目的提出，受到了当地政府有关各部门的关注和支持，在土地、供水、供电、