济南市长青区某住宅区项目前期策划.doc

*********片区项目前期策划
第一部分项目总论
1.1项目基本概况
本项目地块位于济南市***部，长清区*******镇境内，距***市区22公里。***大学城，***山旅游度假区及****高尔夫球场的出入口汇集处。与五峰山，莲台山，灵岩寺，凤凰岭，卧龙峪等城郊旅游度假区相临、相连，是市区市民进入旅游度假区的前站。
项目东临***高速公路，***国道；西接***专家公寓；南靠***湖***高尔夫球场；北部与****大学城遥望。
项目总占地面积约323.4公顷，其中居住用地106.08公顷，公共设施用地28.31公顷，绿地128.21公顷，不确定性用地60.8公顷。
1.2项目周边环境
济南城市规划建设问题,原则同意了济南市委、市政府提出的“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路，构建“一城两区”的中心城布局。其中“一城两区”中的“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。 积极向东西两翼拓展城市发展空间,拉开城市发展框架,建设城市新区；疏解旧城区,提升老城功能和环境；严格控制城市建设向南部山区蔓延扩展,保护南部山区生态功能区。在绕城高速公路以内建设主城区,绕城高速公路以东建设东部新城区,依托长清城区发展西部新城区,初步形成“一城两区”东西两翼带状发展的中心城空间结构。其中：

重点地区规划———新区发展研究、泉城特色风貌带规划,以及腊山新区、燕山新区、东部产业带、大学科技园区等10余项重点片区规划。

该项目位于长清区“北城，南湖，东带，西区”的发展格局中。
北部*********城，高校新区规划占地43.11平方公里，拟入驻院校16所，利用3∽5年的时间建成拥有师生30多万人，全国一流的学产研一体化发展的人才培养和科研基地。首批入驻的山东师范大学、中华女子学院山东分院、山东轻工业学院、山东工艺美院、山东交通学院、山东工会干部管理学院、山东中医药大学、山东艺术学院、山东省劳动技术学院9所院校一期工程建设全部完工，6万名师生已入住大学科技园。大学城的建设带动了该地块的经济发展，并为该项目的发展提供了良好的文化氛围。与大学城相配套的商业区，专家公寓，会展中心，音乐大厅，中心医院等也在紧锣密鼓的建设中。
东部建设以104国道为中心轴的工业、现代农业、三产服务业产业带。规划建设大学科技园的商业服务基地，大学后勤商贸服务基地 为高校生活提供商品供应。建立蔬菜生产和蔬菜、食品配送市场，服务大学科技园区，发展地方经济。
南部高尔夫球场、崮云湖水上公园、高尔夫别墅等项目组成的集旅游、休闲、娱乐于一体的旅游经济园区，形成大学科技园和整个济南市的“后花园”。山东省黄金集团已在崮云湖周边规划了占地10平方公里的旅游经济园区，总投资10亿元，建设高标准高尔夫球场、水上娱乐设施、专家别墅等项目。为本方案的实施提供了有力的竞争优势，体现了“以人为本”的发展理念。
规划区四面环山，且山体绿化基础很好，一侧临水。崮云湖、水库及下游河道位于规划区南侧。崮云湖位于五峰山、灵岩寺、莲台山旅游圈的首尾衔接处。1992年动工开发，1995年夏初具规模，对游客开放。崮云湖位于五峰山以北五公里处，面积6平方公里，现有湖水面积4平方公里，湖内有沙滩浴场、小浴池、滑水道、栈桥、观瀑亭和泊在水中的多功能客轮宾馆成为济南近郊一处环境优雅、设施齐全的休闲胜地。随着崮云湖下游河道及配套绿化工程的全面展开，其自然景观质量将大幅上升。另外，崮云湖国际高尔夫球场已开业，形成山、水与高尔夫多重自然与人工景观概念，数济南市极品景观区，因其在济南市南控线的边缘地段，是绝版房地产题材。
第二部分 市场研究
2.1宏观环境分析
改革开放以来，中国的经济得到了前所未有的发展。GDP逐年上升，城市化率也不断增长，2005年中国的城市化率已经达到42.99%，比1999年增长了39%。2005年国家的GDP总量达到182321亿元，比1999年的增长了1.22倍。未来15年是我国城市化快速发展的重要阶段，据预测2010年中国城市化率将达到47%，年均提高为0.8个百分点；2020年城市化率将达到60%左右。
表1 中国1999年以来GDP与城市化率统计信息表
年份
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
GDP（亿元）
82067.5
89468.1
97314.8
104790.6
116694
136515
182321
城市化率（%）
30.89
36.22
37.7
39.1
40.53
41.7
42.99

在我国宏观经济持续发展、各项改革不断深入的大背景下，房地产市场进入新一轮的快速增长期。自 1998 年以来，我国房地产业保持了每年 20%左右迅猛的发展势头，对国民经济的拉动效应越来越大，标志着房地产业在国民经济中的支柱产业地位已经确立起来，房地产成为支撑经济增长的重要因素。1986 年以来，房地产开发投资达 66286 亿元，年平均增长 32.7%，比全社会投资增长速度快 13.7 个百分点。1998 年国务院下发了关于停止福利分房，实行住房制度货币化的通知。由于房改政策的刺激，市场容量大幅增长。房地产开发投资稳步增长，占全社会投资的比重逐年上升。2003 年房地产投资首次突破万亿元大关。2004年房地产开发投资总额达13158亿元，占全社会投资的比重由“七五”初期的 3.2%上升到 18.8%，上升了 15.6 个百分点，投资完成额创历史新高，房地产开发投资已成为拉动投资增长的重要力量。在房地产开发投资快速增长的同时，商品房施工、竣工规模也快速扩张。1998-2004 年，全国房地产开发竣工房屋面积达到 21.3 亿平方米，以年均 16.4%的速度递增。2004 年房地产业竣工房屋面积达 4.2 亿平方米，比 1997 年增长了 1.7 倍

城市郊区化是城市现代化进程中一个重要阶段，随着城市化进行的不断推进，城市郊区化趋势日益明显，城市化为郊区地块开发带来良好的发展机遇，郊区的房地产日益火爆。开发商在城市郊区掀起了新一轮的“圈地运动”，使得郊区房地产项目大规模上马。
城市化往往表现为城市空间的扩张，城市有限的空间己不能满足人们居住的需要，这使住宅郊区化成为必然的趋势。我国进入90年代中后期以来，一些特大城市和大城市，如上海、北京、广州、深圳、南京等，就开始进入了城市化进程中的城郊化阶段，主要表现为人口城郊化和工业城郊化。人量的人口和下业、商业设施由城市中心和建成区向郊区迁移，给房地产业的发展带来莫大的发展空间。同时，对房地产开发商的开发观念和人们的居住观念产生重大的影响，房地产开发从城区开发逐步向郊区开发转变。在整个转变过程中，旧城中心昂贵的地价、恶劣的环境、拥挤的交通越发被城郊低廉的地价、良好的环境、广阔的空间所比下去，人们越发倾向于郊区轻松自在的生活方式。
需求的产生往往跟人们所处的环境、自身的条件有关，在城市化快速发展阶段，人们的生活水平不断提高，人们对居住质量的追求越来越高。住宅需求的情况开始发生变化，人们更注重住宅的环境质量、户型结构、面积大小等因素。随着经济的发展、社会阶层的分化，一部分富裕阶层拥有私人汽车，愿意承担较高的交通成本和生活成本，从而获得较高的社区环境和自然环境享受。郊区的房地产成为人们愿意接受的产品，并且需求逐渐增长。
2.2.济南市房地产发展状况
（1）开发企业数量发展状况
2000年济南市市属房地产开发企业仅有190家，到2004年已增加到333家。在十五期间，济南市房地产企业的数量增加了近一倍多。
房地产从业人员从2000年的6781人，上升到2004年的8197人，增长了20.88%。在内资企业的从业人数比例较高。其中，民营和股份制企业从业人数在逐年增加，在国有和集体企业中从业人数在逐年减少。
（2）房地产开发投资规模
房地产开发呈现良好的发展势态。“十五”期间及南市房地产开发累计完成投资424亿元，比“九五”期间的140亿元增长3.1倍，累计竣工各类商品房屋1357.7万平方米。在政府宏观经济调控政策的引导下，房地产开发行为业逐步趋于规范，以市场为导向、以质量取胜的开发理念逐步建立，房地产开发投资向商品住宅倾斜的特征比较明显。
①房地产开发投资额
“十五”期间，房地产开发投资稳定增长，由2001年投资额62.189亿元上升到了2004年投资110.2亿元，是2001年投资额的1.8倍，平均增长率为36%。
2004年济南市房地产开发完成投资达110.2亿元，比上年增长22.7%。其中商品房建设投资额为65.5亿元，增长9.2%；土地开发投资为2.2亿元，下降79.0%。土地开发投资的大幅下降与公家对土地供给的紧缩，土地开发数量急剧下降。

表1.1济南市房地产开发投资情况
指标
单位
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
本年完成投资
亿元
62.1894
76.4599
89.7967
110.2
121.087
160.05
商品房建设投资
亿元
59.4596
55.1216
60.0345
65.5
70.9335
112.16
土地开发投资
亿元
3.3398
1.6188
10.4917
22
42.33
16.42
按工程用途分类
住宅
亿元
47.5038
64.1988
74.0877
87.1

安居工程
亿元
5.3454
5.4175
1.3247

办公楼
亿元
6.1854
6.12
5.3687
4

商业营业用房
亿元
2.0315
2.0003
6.4109
14.9

其他
亿元
6.4777
4.1408
3.9294
4.2

数据来源：《济南市统计年鉴2004》

济南市2000—2006年房地产开发投资情况 单位：亿元
②房地产开发规模
随着各类开发项目相继开工建设，济南房地产开发规模不断扩大。截止2004年底，全市方死缠开发面积达890.06万平方米，其中，住宅施工面积715.34万平方米。而受市场竞争和利润驱动，2004年济南市房地产开发企业加大了对商业营业用房的投入力度，使商业营业用房施工面积达95.45万平方米，增长了1倍多，增速大大高于住宅开发面积的增幅。受政策调控，2004年济南市房地产新开工面积318.22万平方米，与上年同期的379.14万平方米相比，下降了19.2%。其中，住宅新开工面积257.19万平方米，下降30%；商业营业用房新开工面积42.48万平方米。

济南市2000---2004年房屋施工面积 单位：万平方米

2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
住宅
455.94
621.15
632.67
732.2
715.34
办公楼
49.99
58.52
63.95
54.77
47.07
商业营业用房
34.78
41.44
35.3
34.95
95.45
其他
10.24
13.83
46.38
22.59
32.2

济南市2000—2004年房屋施工面积 单位：万平方米

而历年完成的土地开发面积不是很稳定，2002年较2001年上升了15.6%，2003年较2002年上升了41%，而2004年较2003年下降了27%。待开发土地的面积受土地供应量的有限性及政策影响波动较大。

历年房地产开发规模情况
单位：万平方米

2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
本年完成开发土地面积
109.1
126.19
178.43
130.2
120.4
69.15
待开发土地面积
313.15
55.07
56.39
323.2

本年购置土地面积
157.51
326.53
314.83
310.92
350.18
79.76
房屋施工面积
721.96
718.8
818.72
901.4

房屋竣工面积
190.78
262.57
295.39
275.4

济南市历年土地开发情况 单位：万平方米
③人均居住面积情况
随着开发规模的扩大，济南市人均居住面积也不断的上升，由2000年人均居住面积10.5平方米，上升到了2005年的19.8平方米。

济南市历年人均居住面积 单位：平方米

（4）房地产开发项目空间分布情况
截至2005年4月份，济南的房地产开发项目（包括已拿地开工、预售、现房销售和销售完成）总共有247个，其空间分布表现出明显的不均衡性，主要分布在主城区东部的山大路沿线、二环东路沿线、高新区板块，经十路沿线的部分地区，主城区西部的堤口路、动物园周边区域，此外，东部新城和西部新城目前也有部分项目正处在建设中，房地产开发项目的空间分布情况如图：
（附图）
（5）商品房销售情况及房价水平
①商品房销售情况
2004年济南市累计销售商品房面积为252.63万平方米，比上年上升了4.7%，其中，住宅销售233.65万平方米，下降4.0%；办公楼销售5.56万平方米，下降40.0%；商业营业用房销售11.84万平方米，增长149.7%。2004年，实现销售额82.42亿元，增长了52.6%，其中，住宅销售额74.24亿元，增长48.5%；商业营业用房销售额5.66亿元，增长561.3%。从商品房销售平均价格来看，商业营业用房的平均价格为6117元/平方米，增长105.5%，增长最快，平均价格最高；商品住宅平均价格为3322.79元/平方米。在商品房销售中，个人购买仍占主流，约占总销售面积的92%，占据了济南市房地产销售市场的绝对份额。

历年房屋实际销售面积与实际销售额变化趋势

②商品房价格情况      
从商品房销售均价可以看出，济南市商品房的价格一直保持上升的趋势。2002年商品房的均价为1934元/平方米。2003年，济南商品房价格继续此前的平稳发展态势，小步盘升，销售均价达到2263元/平方米.2004年销售均价猛然跃升为2830元/平方米，济南房价开始进入快速上涨的阶段。2005年，济南房价依然保持上年两位数的增长速度，销售均价达到3172元/平方米，而2006年商品房销售均价却上涨到了3262.37元/平方米。
商品住房的价格市房地产商最关心的问题，同时也是消费关注的焦点。2003年前，商品住宅的平均销售价格比较平稳，进入2004年以来，随着国家新一轮宏观调控的大背景下，商品住宅价格在不断攀升。2004年底济南市市区商品住宅的均价为2830元/平方米，房价涨幅远远高于全国水平。
除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地怪牌拍卖，竞争激烈，建筑材料价格上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，营销成本提高等，也促进了房价的上升，此外购房者的心理预期也是不可忽视的重要因素。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大。
商品房销售均价情况 单
住宅销售均价情况 单位：元

商品房销售价格指数 单位：元

2.3板块市场分析

该板块是以高校新区建设为重点的科教研发区，是省会济南新一轮规划建设的一个重要城市组团。其功能定位是，山东省和济南市高级人才培育中心和科学研究基地，以发展高校新区、高科技产业、中高档居住和旅游休闲为主，融山、水、绿、城于一体的现代化新城区。目前，科教研发区总体规划、基础设施及市政管线设计基本完成；108栋60万平方米的一期安置房主体已封顶；山东师范大学、山东轻工学院等8所高校的办公楼、教学楼已全面形式建设，计划明年招生。高校和科研机构的入驻，使济南经济开发区如虎添翼，发展的潜力更加诱人，辐射带动周边地区经济发展的作用明显增强。
（1）******片区地块属性评估
根据地块自身条件、咨询专家意见，综合分析该地块的自身属性，评估结果如下：
项目
指标
评估
不是
可能发展是
是
区域意义
所在区位为传统意义上的好区位

√

区位文化范围浓厚

√

区位被普遍认同为高档区位

√
区域发展潜力大

√
靠近一些著名的历史文化区
√

区域商贸环境
靠近写字楼、金融机构集中的区域
√

靠近繁华的商业区
√

可选择的交通工具多
√

方便的公交路线

√

交通设施
周边道路好，交通通畅

√
出行道路两边景观好

√
靠近轻轨站
√

生活设施
靠近大超市、购物中心、餐饮等生活设施
√

靠近较好医院
√

靠近成规模、较成熟农贸市场
√

教育设施
靠近高质量小学、中学
√

靠近大学等高等院校

√
休闲设施
临近运动场馆等健身、休闲设施
√

临近公园、绿化带等人工休闲设施

√
自然资源
近山景、湖景等自然风景资源

√
风水上佳

√
近温泉
√

（2）区域市场目标客户层研究
细分客户类型
客户家庭结构
支付能力
行业
房屋价值
置业特征
置业产品类型
彰显地
位的成
功家庭
(年龄
35~45
或45岁
以下)
带子女的成熟家庭；
三代家庭；
丁克家庭
支付能力最强
党政机关、政府、部队等事业单位的中高级官员；企业中高层管理人员；外企或热
门企业(金融、能源、机械、电子、IT等)
高管；成功的私营企业家；外地投资客户
多次置业后，对房屋
的价值需求典型体现在心理层面；
身份、地位的象征；个人品味体现；注重与
同圈子内邻里的交流
总价50~80
万及80万以上的高档物业
（价格不是问题，购
买时对产品较为挑剔）
独立、联排别墅；高档
花园洋房；
高档景观豪宅。
关心健
康的老
龄家庭
(年龄45
岁以上)
三代同堂家庭(子女已长大成人)；
老年妇夫二人住，可能有保姆(子女均有钱)
中等偏上，远郊每平米3000~3500元，近郊3500~4000元。
普通企业一般管理人员；党政机关科级干部；区县政府官员
住区坏境优良；关注老年人健康和社区娱乐交往
老年家庭
25~40万
；三代集中在40~60万；价格适中的中大户型。
（购房时看重价格、
环境）
中档偏上的景观楼盘；郊区坏境优美的品质洋房、多层

（3）可类比项目市场调查
①***国际高尔夫别墅
建筑类型：独栋别墅
价格：起价4000元/平方米
价格说明：别墅起价3700元/平米
项目位置：
开盘时间：
物业费：1元/平米/月
项目总套数：415套
开发商：
外墙：
门窗：进口塑钢中空玻璃
供电：配套
供水：净化水系统
供气：齐全
采暖：中央空调
通讯：有线电视、宽带网络
配套设施：中、小学：双语学校
商场：大型超市、快餐厅
绿化/容积率： 绿化率70%
容积率0.15
项目规模： 占地面积：799.2万平方米 建筑面积：127万平方米

车位： 每栋别墅带车库
项目总套数： 415套
楼盘简介：
一片清澈而淼远的水域；一方茂林葱郁、鲜花鼎盛的自然旷野；一座源于欧美的大庄园和林间、远亭处透出的鲜活屋顶、罗马柱；一种蕴藏世界文明底蕴，气韵高华的贵族休闲运动－－高尔夫，在黄河之滨，以自身的恒久魅力，向成功者张扬个性风彩，表彰成功者灿烂的人生，于是一股强大的吸引力，将中华龙族之佼佼者汇聚******国际高尔夫别墅！
******国际高尔夫广场是北京******集团在山东***经济技术开发区征地12000亩，投资60亿元人民币，开发的集运动、娱乐、度假、休闲、居住于一体的项目，它包括******国际高尔夫别墅，******国际高尔夫球场，******酒店与******健身娱乐城三个部分。

②**领秀城
物业类别: 普通住宅
建筑类别: 高层，小高层
装修状况: 初装修
物业地址:
均价:4300元/平方米
价格描述:目前在售的是E地块的141平米以上的户型，均价4300元/平米。
物业管理费: 1.20元/平方米·月
开发商:
容积率: 1
绿化率：42%
楼层状况: 小高层：9层；高层：18/24/29层。
交通状况: 交通便利,乘K52、27、35、88、65路公交车至二环南路下车。
周边配套: 小区内部配套:会所，银行，邮电通讯，商业购物，酒店，餐饮娱乐，社区服务，影视健身中心组成。区域商业中心由主题商业广场，主题休闲娱乐广场，餐饮中心，商业街等主题商业组成。社区内规划有四所幼儿园，四所小学，一所中学。,中小学:配套,幼儿园等。

③******
建筑类型： 独栋别墅
均价：5000元/平方米
价格说明： 双联别墅均价5000元/平米，单排别墅均价6000元/平米
总价: 最低价：120.0万元/套
项目位置：
物业： 1.8元/平方米/月
项目总套数： 一期和二期总共200多套房子
开发商：
物业费：1.8元/平方米/月
绿化/容积率： 绿化率70.00％
容积率0.25
项目规模： 占地面积：60.03万平方米 建筑面积：15万平方米
项目地块位于蟠龙山山腰，规划总用地面积2500亩，现建别墅约600栋，建筑面积15万平方米，周边有蟠龙洞、泰山庙等多处人文景观。整体绿化量极佳，绿化面积较大，工业
区与居民区完全隔离：整体看来，是一块具有中高档住宅开发价值，市场前景较好的用地。此外，新规划的济南实验教育基地也位于本案基地的北侧。

④********山庄
类型： 别墅 高尚住宅
建筑类型： 板楼,联排别墅,叠拼别墅,多层,小高层
均价：4500元/平方米
项目位置：
开盘时间：
入住时间：
项目总套数： 总共1400多套
开发商：
楼盘简介：
******山庄是由杭州****集团下属子公司——山东****房地产开发有限公司投资开发的纯山地、低密度、全景观高尚生活社区。项目位于济南南部山区，规划建造联排别墅、叠排别墅、多层和小高层住宅。在目前济南严格控制南部山区房地产开发建设的背景下，******山庄以低密度山水住宅的形式出现，足以证明开发商雄厚的实力和项目品质的稀有。
******山庄东临交通干道二环南路，西靠老虎洞山，南依天然林场，处于群山和绿树环绕之中，环境优美。空气清新。项目充分利用坡地高低起伏的特征依山筑房，东西的高度差度达40余米，站在基地高处向远处眺望，东面连绵起伏的山峦，气象开阔，北面则是高楼林立的都市风景。项目总占地面积300亩，总建筑面积23万平方米，容积率1.13。共分为ABCDE五个组团，延二环南路设南、北两个入口。项目中心位置的C组团规划建造联排别墅，组团内部种有多种绿色植物，每栋别墅都处于绿树和鲜花的环抱之中，各栋别墅由蜿蜒曲折的山间小路互相连接。组团内特设有中心景观——蝴******。茶余饭后，漫步山间小路，周围绿树鲜花清泉，生活意境可想而知。位于园区北侧的A、B组团规划建造小高层公寓和多层花园洋房，组团内建筑合围而筑，因此在组团内部形成了面积达1万余平米的大花园，花园内设有******广场、演绎广场、亲子乐园、花坛迷宫等休闲娱乐场所，并在多处点缀碟泉瀑布，与中心组团的蝴******遥相呼应。园内西南侧的D组团规划建造叠排别墅，该组团地处园内最高处，整个园区的美景可以尽收眼底。项目东南侧的E组团规划建造11层的观景小高层公寓，除了楼宇之间大面积的绿化带之外，更专门设计了顶层私家空中花园以满足业主高品质生活的需求。　　
除此之外，园区内部还配有2万平米的地下停车场，实现了完全的人车分流。北入口处设有面积达5000余平米的高级业主会所和小型的超市、自助银行、邮局等生活设施，使业主足不出园便可享受生活便利。高级双语幼儿园的配套更是解除了业主子女教育的后顾之忧。项目落成后必将成为济南房地产市场上少有的高档山水生活园区。

⑤***西城
类型： 普通住宅
建筑类型： 塔楼,高层
起价：2378元/平方米
均价：2600元/平方米
价格说明： 有6套复式价位均不同。
项目位置：
开盘时间：

入住时间：
项目总套数： 一栋地上15层，地下1层的建筑
开发商：
周围交通：20路、长清1、2路公交车方便出行。
绿化/容积率： 绿化率35% 容积率3.2
项目规模： 占地面积：0.39万平方米 建筑面积：1.44万平方米
项目总套数： 一栋地上15层，地下1层的建筑
楼盘简介：
*****是由济南*****置业有限公司开发的，由山东*******建设集团有限公司承建高层建筑，项目位于**区主干道***路和***街交口，******坐拥城市干道---****路，***靠城市中心，区政府、****园广场近在咫尺，城市繁华触手可及，北接202国道、经十西路，据济南主城区仅20分钟车程；大学城园区和高新技术开发区为西城?国际营造出良好的人文气氛和得天独厚的新城气息。
项目用地面积3995平方米，总建筑面积11000平方米，共15层，是长清为数不多的高层建筑之一，一个形象鲜明的建筑，一个俯瞰城市的空间，一群中坚人群的聚合，将优雅、闲适、尊贵、健康的生活方式演绎其间，散发高尚生活气息。
****国际户型集豪华型、舒适型、功能型于一身。豪华的162平方米三室两厅两卫，宽敞大气的南向客厅，两室朝阳，尽显大家风范；舒适的115平方米左右的两室两厅，客厅、主次卧室均带阳台，舒适安家，尽享生活；114平方米的三室两厅，内部功能全面，紧凑实用，轻松置业，安然入住。

第四部分 项目规划、建筑设计建议

4.1 项目规划构想的依据及指导思想
4.1.1 规划依据
① 相关法律法规政策
依据济南市相关法律法规建设。
② 项目规划限制条件
用地性质
商业住宅区
用地面积
323.4
居住用地
106.08
现状拟用居住用地
12.44
回迁拟用居住用地
33.12
商业用地
5.2
公共设施用地
28.31
行政办公用地
2.2
金融商业用地
21.65
高等教育及九年一贯制学校
8.33
不确定用地（东侧）
60.8
绿地总和
128.21
备注：以上用地不含水体，高速路及104国道等其他道路面积
单位：公顷

4.1.2 指导思想和原则
网络时代的来临，社会信息的发展，客户对住宅的选择有了更加专业的眼光，从房型布局、立面设计、绿化环境、社区智能化到物业管理，都将是客户综合比较的对象，从整个济南市房地产的市场环境来看，要在激烈的市场竞争中取得决胜权，必须提高综合产品品质。随着长清城区开发的日益成熟，周边生活配套的健全，以及大学城的建成和不断发展，周边高尔夫球场的建设，崮云湖的开发，交通网络等条件的日益完善，此地段的环境区位优势将更加凸显。
软住宅的概念成为新世纪住宅建设的主要内涵，即为更人性的居住尺度，更人文的居住功能，更人情的生活设施，更人格的建筑功能，更人际的规模配套，更人和的社会环境，因此在设计上我们尽力从建筑的、人文的、社会的、美学的、持续发展的角度去考证最适合现在及未来人们需要的生存空间，实现建筑、人、自然的和谐统一，并通过对人的细致关爱，建筑对对人格的塑造和人居空间的极限追求，积极运用住宅建设的新技术新材料，用建筑语言向人民诠释出一个温馨宁静、舒适安全的人性家园。本社区规划强调以人为本，立足于中高档次高品位，为广大目标客户群提供一个温馨、健康、安全和休闲的精致社区，充分做到社会效益和经济效益的和谐统一。
4.2 项目总体规划布局
4.2.1 用地规划
本地段位于*********城以南3公里处，东邻京福高速公路和104国道，西面将建设****专家公寓，南邻***云湖，且与******国际高尔夫俱乐部隔湖相望，北面靠一山体，有几十米的坡度落差，坡坎上形成一个绿色景观长廊。

考虑到周边楼盘普遍缺少上规模绿地和位置优势景观资源，如何降低社区建筑密度，提高绿地率，充分利用周围景观资源，将使社区具备特色优势。
① 在保证居住面积的前提下，降低建筑层数，以争取各个位置各个楼上的业主都可以看到崮云湖的优美景色。
② 以尽可能利用地形为宗旨，将建筑因地制宜，合理布置：临京福高速公路布置一排高层商住连体楼，里面布置8层带电梯的小高层住宅，北面依山布置连体别墅，形成一个完整的居住社区，加强了社区的自然表现力和亲和力。
③ 沿街人流较为集中的地方设置两层商业用房，两层以上为住宅部分。
④ 临街建筑部分规划沿道路红线后退15米，使商业部分前面形成一个小广场，在其中布置一些小品和景观，以增加社区商业氛围，并提供足量的停车场，缓解日益突出的停车压力。
4.2.2 交通规划
以新的理念处理人车分流的关系，一方面努力营造流畅快捷的交通系统和充足的停车用地，另一方面设计了发达的步行系统，使之与车行系统在交通组织上有一定的分割，而在空间上达到共融，社区机动车出入口分别设在临街商业部分两侧。基地沿四周设一7m宽的环行机动车道，该车行道单向行使，由南门进，北门出，地下车库出入口靠近社区东西两个主入口沿车行设置。既方便了商业部分的停车问题，又降低了对社区内居民生活的过多干扰。
流畅的主干道联系着两个出入口。车行道可以方便抵达每一住户的同时，又对社区中心开敞空间干扰较少，这样就保证了中心开敞空间的完整性。开敞的绿地和运动场地以及穿流其中清澈的水池，连接贯通。曲折蜿蜒，成为步行系统的主体。住宅低层的半公共空间与每个住宅大当，休闲运动场所相连，方便社区居民出行。
规划方案停车主要以地下停车为主，综合地面少量地面停车，以弥补停车位的不足。
社区内道路系统构架清晰，分级明确，同时满足消防、救护等要求。为了社区生活的安逸，减少了社区内的车流量。

4.2.3 景观规划
社区三面环山、一面临湖，以及北面的山地景观，给身在社区的人以拥抱自然的感觉。此外，社区中心沿横穿社区的河流布置了一条长达一千多米的自然景观带，在本案设计中充分借助基地的有利条件，全心全意打造景观精品。众所周知，人的天性中有着不可磨灭的亲自然性，久居闹市中心的人们尤其渴望碧蓝的天空和绿色的家园，因此绿色将成为景观的主题。
社区景观以绿色植物点缀于景观各节点，以各色园中小品增添人文情趣，同时通过灌木、乔木等高低树种营造立体环境绿化，真正做到融绿化与环境于生活与绿色之中，通过硬景与软景的有机结合，绿色延伸到社区的每个角落，尽可能关爱到每一位业主。
此外社区沿主干车行道外围布置了一条绿篱，与区外景观衬托。社区临街广场中心设置了一个小喷泉，周围以绿色小品相呼应，大大增加了社区的商业氛围。
4.3.4 公共配套设施规划
根据项目定位，公共配套设施是项目开发的重要组成部分，公共配套设施开发的成功能在短时期内提升项目的整体价值。
鉴于项目周围的基础设施建设暂时还不完善，本项目主要配备供社区人们服务的商业中心，会所，中小学及幼儿园，同时又建设一批休闲娱乐、运动健身以及公共服务配套设施。本次规划综合考虑了公建的使用特点、地段特点、服务半径和防干扰等因素，将公建分为内向型公建和外向型公建，分别布置在社区的中心部位和沿街部位。

a.日常生活服务设施
主要包括物业服务中心、配电房、社区保安室等。
b.娱乐休闲服务设施。
本项目的娱乐休闲配套主要包括社区中心绿色长廊、步行系统、休息座位、休闲茶座等。
c.运动健身服务设施。
健康是一个人最大的成本，运动则是健康的根本保证。本项目将建立包括网球场，羽毛球场以及室内游泳馆等一系列高档运动配套设施，以及受到普遍欢迎的室外老年运动器械和儿童活动设施。
e.商业配套设施
商业服务设施沿街集中布置以形成较完整的商业服务空间，沿街布置的低层小型商业广场，以便形成较好的商业氛围和生活氛围。商业部分计划建设针对本地区居民以及外来旅游人员的各阶梯型便利店、餐饮设施，住宿设施等。
4.3 建筑产品规划
4.3.1 建筑物形象规划
社区定位中等户型，且追求低建筑密度，高绿地率，因此社区主体将采用高层住宅形式，而沿崮云湖周围则采用多层或者低层住宅形式。
屋顶在保持清爽、高雅的色调的基础上赋予色彩变化，由于项目地形的高低起伏，色彩的差异形成了建筑单元视觉上的独立识别。
建筑的屋顶造型、立面造型、户型设计有机结合，兼顾东方传统与现代时尚风格。
色彩上：居住建筑以绿色、墨绿色和白色为主色调并搭配其它颜色；公共建筑以浅色为主，并点缀一些艳丽的色彩。
4.3.2 建筑物功能规划
社区规划在临街布置两栋高层商住楼，塔楼底下两层为商业裙楼，两层以上为住宅部分，裙楼地下为社区地下停车场和设备用房。社区中心布置8层带电梯的小高层，沿湖布置多层或者低层住宅楼，而北面依山而建连体别墅。
4.3.3 建筑物面积及户型规划
户型总体设计
要求居室内部空间方正。在功能分布中，动静分区和干湿分区上要特别重视，使有限空间的每一个角落都充分发挥作用。为了适应国家近期出台的新国六条中关于新建住宅项目套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上的政策，本项目将以三室和两室的中等户型为主，所占比例将达到70%以上。
户型设计原则
户型设计为住户提供最佳的功能空间。以我国城市住宅建设基本原则为指导，并与一定的技术经济条件相适应，最佳的户型功能空间应为：每套住宅独门独户，套内应由门厅、起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间、阳台、户内交通及贮藏空间等构成,其是设备设施齐全，布局合理的空间；各类功能空间应以起居室为中心进行设计。起居室是家庭成员活动的中心，因此必须保证每套住宅拥有一个“大厅”，以满足居住行为模式的需求。起居室尽量设置在好朝向位置。大户型提倡设置第二起居室。
每套住宅具有良好的通风采光、日照、隔热、保温、隔声等性能。根据功能和使用要求，要综合考虑各个房间的大小、日照、采光、通风等。套内功能空间应具有一定的适应性、可变性,以适应不同家庭居住以及家庭生活模式变化的需求,且功能空间还应满足适用、安全、卫生、舒适、经济、美观、长效的要求。
卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的视线干扰,以保证卧室的私密性。有条件的主卧室,除设施专门的卫生间外,应附设衣帽间、生活阳台、书房等。
为了尽可能满足个人的需要,可以设置专用卫生间。对面积指标小的住宅,客用卫生间可以不设,必要时使用靠近客厅的卫生间。
4.3.5 建筑物结构规划
社区规划为临街