上海钱江实业集团信贷风险评估的报告.doc

上海钱江实业集团信贷风险评估的报告

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集团评级报告
华杰沪评 集（2010）第006号

企业名称 上海钱江实业（集团）有限公司

华杰资信评级有限责任公司

2009年钱江集团评级报告

评级机构声明
本评级机构根据中国人民银行《贷款通则》和中国人民银行上海分行《上海市贷款企业资信等级评估管理办法》的有关规定，结合对钱江集团的基本素质、财务状况、偿债能力、经营能力、经营效益和发展前景等方面的综合分析，并依照本评估公司集团信用评级标准和程序，对该集团的资信状况进行分析和评级。
本评级机构及评估人员与集团之间不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系；评估人员在评估过程中，恪守职业规范，履行了相应的尽职调查和诚信义务；评级结论是本评级机构依据评估标准和程序做出的独立判断。
本评级报告版权归华杰资信评级有限责任公司所有，未经本公司书面授权和许可，任何单位与个人不得复制、转载、散发和出售报告的信息。
评级假设
该集团所提供的会计资料确切真实；集团正常经营；集团遵循的中央和地方现行的政策、法律、法规和经济环境无重大变化；集团遵循的税收制度所适用税率无重大变化；集团无其他不可预见及不可抗力因素造成的重大不利影响。

评级机构：华杰资信评级有限责任公司
上海市南苏州路333号华隆大厦20F
电话：[phone]
传真：[phone]
E-Mail：caojing@
网址：

分析师

颜芸茜
电话：[phone]*310
手机：[phone]
E-Mail：yanyunqian@

陈玉瑾
电话：[phone]*306
手机：[phone]
E-Mail：chenyujin@

2010年5月

2009年钱江集团评级报告
华杰资信评级有限责任公司

目 录
评级范围 1
释 义 2
评级结论 3
一、集团概况 7
1.1 历史沿革 7
1.2股东背景 8
1.3内控管理 8
二、经营模式 12
2.1经营环境 12
2.2经营架构 12
2.3对外投资 13
三、经营状况 16
3.1 盈利能力 16
3.2 财务结构 18
四、偿债能力 20
4.1 债务分析 20
4.2 对外担保 21
4.3 偿债能力 21
4.4 履约情况 25
五、发展前景 26
5.1 行业前景 26
5.2 集团前景 26
六、现场调研报告 28
七、附件 32

评级范围
华杰资信评级有限责任公司按照中国银监会《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》中对集团客户的定义对上海钱江实业（集团）有限公司进行了界定：
l 在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法人或被其他企事业法人控制的；
l 共同被第三方企事业法人所控制的；
l 主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员（包括三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系）共同直接控制或间接控制的；
l 存在其他关联关系，可能不按公允价格原则转移资产和利润，商业银行认为应视同集团客户进行授信管理的。

华杰资信评级有限责任公司在对钱江集团进行资信评定过程中，受地域条件等因素制约，无法全部掌握该集团所投资的其他企业的财务数据等信息，因此在集团界定上仅将符合上述第1款定义标准的企业纳入本次评级的集团范围内，而将符合第2、3、4款的企业作为集团外关联方予以考察。
本报告主要是依据上海钱江实业（集团）有限公司及其相关子公司提供的材料，对其进行的访谈结果、获取的关联方部分资料以及公开信息。但由于无法获得足够资料，因此本报告中部分情况未能经证实，或因未收集到足够信息而无法揭示其本质情况。

释 义

简称
释义
钱江集团、该集团、集团
本次评级的受评主体，具体界定见“评级范围”
集团本部
本次评级的受评主体本部
明申集团
上海明申企业（集团）有限公司
天鸿房地产
上海天鸿房地产开发有限公司
海南天时
海南天时投资有限公司
同人置业
上海同人置业发展有限公司
海南钱江
海南钱江投资有限公司
财富天地
上海财富天地置业有限公司
梅陇大厦
上海梅陇大厦发展有限公司
康瑞房地产
上海康瑞房地产开发有限公司
浩润房地产
上海浩润房地产开发有限公司
新佳旅业
海南新佳旅业开发有限公司

43
评级结论
评级结果：华杰资信评级有限责任公司综合各项因素后认为，钱江集团2010年资信等级为BBB-级。
集团概况
上海钱江实业（集团）有限公司（原名上海钱江实业有限公司）成立于1993年，成立时注册资本600万元，由上海明申企业发展有限公司和上海天鸿房地产开发有限公司共同出资组建，出资比例分别为78.33%和21.67%。2003年1月，集团增资14400万元，注册资本变更为15000万元，上海明申企业发展有限公司和上海天鸿房地产开发有限公司投资比例变更为90%和10%。2003年6月，原股东上海明申企业发展有限公司将其90%股权转让给海南天时投资有限公司。2003年7月集团更改为现名。2006年6月上海天鸿房地产开发有限公司将其10%股权转让给上海同人置业发展有限公司。经股权转让后，2009年末海南天时和同人置业分别持有该集团90%和10%的股权。该集团实际控制人为自然人郑见明先生。
集团经营范围包括：实业投资，投资管理，房地产开发经营，金属材料、建材、汽车配件的销售等，目前集团主要从事上海“钱江大厦”和“钱江商务广场”两幢物业的经营，以及实际控制人对外投资。

主要财务指标
本报告所依据的财务数据系为上海钱江实业（集团）有限公司提供的经上海海明会计师事务所有限公司审计过的2009年集团本部会计报表，以集团控股子公司的个别财务报表为编制依据。2009年该集团控股子公司共2家，为海南钱江投资有限公司和上海康瑞房地产开发有限公司。
2009年末，该集团本部总资产为113795万元，所有者权益为38528万元。当年实现主营业务收入2987万元，净利润1392万元。2009年末集团合计贷款余额为53500万元，其中：长期借款43500万元，占比为81.31%；短期借款10000万元，占比为18.69%。集团本部近三年主要财务指标列示如下：

表1：2007－2009年集团主要财务数据及经济指标比较表（单位：万元）
指标
2007年
2008年
2009年
总资产
43144
56361
113795
存货
10219
10248
10255
所有者权益
29017
37135
38528
其他应付款
6444
6294
21459
年末贷款余额
5800
12700
53500
资产负债率(%)
32.74
34.11
66.14
流动比率(%)
98.91
300.64
138.30
主营业务收入
799
1307
2987
主营业务利润
755
1239
2750
净利润
9339
8118
1392
净资产收益率(%)
32.18
24.54
3.68
经营性现金净流入
11005
2110
17206

主要优势
l 该集团实际控制人从事房地产行业多年，在房地产开发领域已取得良好的经济效益，积累了一定的房地产开发与经营经验，且拥有一定规模的土地储备。
l 集团主业突出，资金、人才等各类资源向主业集中，按照确定的主业严控投资方向，防止盲目扩张，一定程度上反映了集团领导稳健经营的战略定位。
l 集团银行借款主要为固定资产支持融资类贷款，贷款期限较长，有稳定的租金收入作为长期资金来源，且借款全部以集团自有房产作抵押，对银行贷款形成有效的实物保障。
l 集团现有开发项目拿地时间较早，均在2002年前，土地成本相对较低。以海南三亚新佳鹿回头项目为例，该项目占地面积2178亩，土地出让金为6537万元，折算成单价仅为3万元/亩。较低的土地成本使得项目盈利空间相对较大，竞争优势明显。

主要风险
l 从股权结构来看，集团最终控制权集中于自然人郑见明个人，在重大决策方面集团对实际控制人的依赖程度较高，集团内部管理缺少一定的权利制衡。
l 长期来看，“钱江大厦”和“钱江商务广场”两幢经营性物业的租赁收入是集团主要收益来源，近年来物业出租率较往年有所提高，但租金回笼情况不佳。2009年应收合同租金收入5112万元，实际账面年租金收入仅2987万元，占应收合同金额的58.43%。
l 2007-2009年集团通过股权转让、处置资产等方式获得投资收益逾2亿元，该笔投资收益不具有可持续性，若剔除投资收益部分，集团实际盈利能力将大幅下降。
l 集团外部融资主要依靠商业银行贷款，缺少多元化的融资渠道，融资能力受银行信贷政策变化的影响较大。
l 近期国内房地产市场调控政策密集出台，可能对集团在建房地产项目的未来销售产生不利影响，需关注“财富天地企业园”二期的销售进展。
l 海南“三亚新佳鹿回头”项目是集团主要资金投向，因其投资金额大且所需资金主要通过银行贷款和关联方资金支持方式解决，集团资金资源主要集中于该项目，不利于企业分散风险；且由于海南房地产市场波动较大，未来走势不明朗，使其成为集团主要风险点。

提示性说明
Ø 财务报表说明
集团未编制合并会计报表，仅提供了由上海海明会计师事务所有限公司审计的2009年集团本部会计报表，集团本部报表不能真实反应集团的经营状况，除特别说明外，本报告财务指标数据均来自于集团本部报表。

评级观点
上海钱江实业（集团）有限公司（以下简称“钱江集团”或该集团）主营房地产开发与经营，根据实际控制人对该集团的最初定位，钱江集团主要进行烂尾楼的收购开发，如已开发的“浩润苑”、“钱江大厦”、“钱江商务广场”等项目。但是，随着近年来实际控制人投资重点逐渐转向外地，该集团主要负责以其为投资主体进行对外投资，开拓外地房地产市场。
Ø 经营状况
集团主营业务收入来源于旗下“钱江大厦”和“钱江商务广场”两幢物业的租赁收入，受出租率提高影响，2009年集团实现主营业务收入2987万元，较上年增长128.55%，但与合同租金相比，仍有一定的差距。2010年集团经营收益很大程度上取决于其经营性物业的租赁水平和租金回笼能力。
Ø 偿债能力
2009年集团以其自有房产抵押获取工商银行15年期限44000万元固定资产支持融资贷款，以及浙商银行10000万元流动资金贷款，整体负债规模较往年有所上升。按照集团目前的租金收益，以其自身经营偿还到期债务能力不强，需股东方提供一定的资金支持。
Ø 发展前景
除“钱江大厦”和“钱江商务广场”两幢经营性物业和下属子公司已基本建成的财富天地企业园项目以外，集团目前无其他在建项目。集团目前主要资金投向为海南“三亚新佳鹿回头”项目，截止2009年末，集团已通过委托贷款方式为该项目提供资金支持45000万元，后期需重点关注该项目的资金、建设及销售情况。
基于上述综合评价，相应推荐其2009年资信等级为BBB-级。

一、集团概况
1.1 历史沿革
钱江集团本部——上海钱江实业（集团）有限公司（原名上海钱江实业有限公司）成立于1993年，成立时注册资本600万元，由上海明申企业发展有限公司和上海天鸿房地产开发有限公司共同出资组建，出资比例分别为78.33%和21.67%。
2003年1月，注册资本增加至15000万元，上海明申企业发展有限公司和上海天鸿房地产开发有限公司投资比例变更为90%和10%。
2003年6月，原股东上海明申企业发展有限公司通过上海技术产权交易所上海元一产权经纪有限公司（交割单号0002942）将其90%股权转让给海南天时投资有限公司。
2003年7月该集团正式将原名上海钱江实业有限公司更改为上海钱江实业（集团）有限公司，并进行了工商变更登记（沪名称变更号0120037230636）。
2006年2月通过集团股东会决议和股权转让协议，上海天鸿房地产开发有限公司将其10%股权转让给上海同人置业发展有限公司。至此，海南天时和同人置业分别持有该集团90%和10%的股权。
截止2009年末，钱江集团注册资本15000万元，海南天时和同人置业分别持股90%和10%。
表1：该集团股权结构表（单位：万元）
股东名称
1993年
2003年1月
2003年6月
2006年2月
出资额
占比
出资额
占比
出资额
占比
出资额
占比
明申企业
470
78.33%
13500
90%
-
-
-
-
天鸿房产
130
21.67%
1500
10%
1500
10%
-
-
海南天时
-
-
-
-
13500
90%
13500
90%
同人置业
-
-
-
-
-
-
1500
10%
合计
600
100%
15000
100%
15000
100%
15000
100%
钱江集团经营范围包括：实业投资，投资管理，房地产开发经营，金属材料、建材、汽车配件的销售等。该集团原主要从事位于浦东新区东方路“钱江大厦”开发，后由明申集团收购，此后，经过一系列整合，目前该集团主要从事“钱江大厦”和“钱江商务广场”两幢物业的经营。
2009年末，钱江集团本部资产总额为113795万元，总负债75267万元，净资产38528万元；2009年实现主营业务收入2987万元，净利润1392万元，年末贷款余额53500万元。

1.2股东背景
集团控股股东海南天时投资有限公司为自然人郑见明旗下的控股子公司，主要承担集团投资职能；另一股东上海同人置业发展有限公司为郑见明早年设立的房地产配套企业，原主要为集团在上海的房地产项目提供建筑装饰材料，近年来则主要承担旗下企业投资管理职能，故该集团实际控制人为自然人郑见明。
图1：该集团股东方投资关系
郑燕
郑燕
郑见明

20%
同人置业
海南天时
海南明申
80%
70%
30%

90%
10%
49%
51%

钱江集团
明申集团

集团实际控制人郑见明，曾任国务院发展研究中心国际技术经济研究所副研究员，海南特区时报副社长等。郑见明于1993年开始进军上海房地产市场，开发了位于浦东新区的“由由西村”、普陀区的“澳门公寓”等项目，但整体开发规模不大。1997年，郑见明先生在国内房地产市场低迷之际，开始进入香港楼市，主要从事现房买卖业务，获得了较好的收益，为其后续发展提供了主要资金支持。2000年开始，郑见明在上海的投资进入快速扩张时期，其下属的钱江集团和明申集团获得了良好的发展机遇，陆续开发了“宝成花苑”、“明申中心大厦”、“明申花园”、“钱江商务广场”等项目，积累了多个较为成熟的经营性物业，整体实力得以提升，并于2003年开始进行集团化管理。此时，适逢政府着手清理整顿海南烂尾楼之际，郑见明重返海南房地产市场，在收购一些烂尾楼的同时，又在海南三亚、海口等地拿地3000余亩，现以开发“三亚新佳鹿回头”项目为主。2004年后，郑见明不断拓展二、三线城市市场，在成功开发无锡高尔夫球场的同时，又在杭州、贵州清镇等地拥有一定的项目储备。

1.3内控管理
1.3.1 集团治理结构
集团控制人郑见明在上海设有明申集团和钱江集团两个企业集团，两个集团实际为“一套班子，两块牌子”，故在集团内部管理、组织架构、人力资源等多方面存在重叠现象。与明申集团一样，钱江集团也实行董事会领导下的总经理负责制，在内部管理结构方面，根据业务需要，集团设立了工程部、配套部、企划部、销售部、金融部、财务部、档案室、办公室等部门，部门设置合理，分工明确。
在制度建设方面，该集团在行政、营销、工程和财务等方面均建立了相关的政策和程序。在制度执行方面，集团建立了季度评分制度，定期进行检查和考核，并将检查结果和工资级别挂钩，有效保证了相关制度的落实及日常经营管理的有序进行。
从股权结构来看，钱江集团最终控制权高度集中于个人，集团整体决策依赖于自然人郑见明个人，带有家族式的管理色彩。下属子公司法人代表、总经理、财务等主要管理岗位人员均由集团本部直接委派，受本部直接管理。集团现有高层管理人员均有大专以上学历和一定从业经验，大部分于1993年前后加入公司，具有一定的房地产行业从业经历，经过多年的业务发展，管理团队趋于稳定。

1.3.2 集团管理层人员
钱江集团法人代表兼董事长沈成，1963年出生，获浙江大学博士学位，美国Webster University工商管理硕士。1993年3月至1998年3月任海南新世纪经济技术发展公司副总经理；1998年3月加入明申集团，1998年3月至2002年12月任上海明申企业发展有限公司副总经理；2002年12月调任钱江集团董事长，并在2002年12月至2004年12月间兼任上海浩润房地产有限公司董事长，2003年3月至今兼任上海财富天地置业有限公司董事长，具有多年相关行业从业经验。
从总体来看，该集团高层管理人员在日常经营活动中主要担任咨询角色，最终决定仍由实际控制人做出，因此，实际控制人的决策将直接影响集团的经营发展。

1.4 股权结构
图2：该集团股权关系结构图

1.4.1 关联交易
2009年，集团本部与下属子公司之间未发生关联交易。

1.4.2关联方资金往来
集团资金管理由集团本部金融部门负责管理，实际由最终控制人统一调配资金。集团主营房地产业务，资金流转随所开发项目的需求而流转。作为实际控制人的投融资平台，2009年集团本部通过以其名下的物业作抵押获得银行授信54000万元。
2009年末，集团本部其他应付款余额为21459万元，主要系与关联方往来款，其中包括上海人和投资15300万元、海南天时5270万元、上海钱江房产103万元。
2009年末，该集团其他应收款为13390万元，全部系于海南钱江投资有限公司的往来款。
图3：2009年末该集团本部关联方往来结构图（单位：万元）
钱江集团本部
人和投资
15300
海南钱江投资
海南天时
13390

上海钱江
5270

103
海南新佳旅业
45000

资料来源：该集团本部审计报告

2009年钱江集团评级报告
华杰资信评级有限责任公司

二、经营模式
2.1经营环境
从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项调控措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现，国内房产市场出现回暖，但写字楼租赁市场仍维持低迷态势，租金水平和出租率表现不佳。
2009年前三季度上海甲级写字楼租赁市场表现冷淡，租金全年呈缓慢下行态势。2009年1至3季度，平均租金分别为每月每平方米220元、214元和210元，环比跌幅为7.59%、4.11%和1.45%。从空置率变化来看，2009年国内经济回暖明显，续租以及小面积租赁需求相比2008年有了较大幅度的增加。2009年1-3季度，甲级写字楼空置率同比涨幅减缓，1至3季度分别为14.8%、16.5%和16.8%。

2.2经营架构
钱江集团主营房地产开发与经营，根据实际控制人对该集团的最初定位，该集团主要在上海进行烂尾楼的收购开发，如已开发的“浩润苑”、“钱江大厦”、“钱江商务广场”等项目。但是，随着近年来实际控制人投资重点逐渐转向外地，该集团主要负责以其为投资主体进行对外投资，开拓外地房地产市场。
表2：集团主营业务板块
业务板块
板块内主要企业
主营业务
房地产开发
上海财富天地置业有限公司
开发“财富天地企业园”
上海康瑞房地产开发有限公司
目前无开发项目
上海浩润房地产开发有限公司
开发的“浩润苑”已售罄
海南钱江投资有限公司
开发的“海口钱江大厦”已售罄
房地产经营
上海梅陇大厦发展有限公司
“明申商务广场”转移至明申集团
钱江集团本部
“钱江大厦”、“钱江商务广场”经营

2.3对外投资
截止2009年末，该集团长期投资合计60797万元，其中包括对海南钱江投资有限公司、上海康瑞房地产开发有限公司和上海梅陇大厦发展有限公司等子公司的长期股权投资15797万元以及对非合并关联方海南新佳旅业开发有限公司的长期债权投资45000万元。
如下表所示，集团长期股权投资余额15797万元，被投资单位分别为海南钱江投资有限公司、上海康瑞房地产开发有限公司、上海梅陇大厦发展有限公司、上海浩润房地产开发有限公司、上海财富天地置业有限公司、东上海之夜餐饮娱乐公司，其中取得实际控股权的为海南钱江投资有限公司和上海康瑞房地产开发有限公司2家子公司。
表3：2009年末钱江集团长期投资明细表（单位：万元）
被投资单位
投资额
投资方式
持股比例
投资收益
合计
开发项目
项目状态
海南钱江投资有限公司
4500
股权
90%
-
4500
海口钱江大厦
2010年将转让，价格未定
上海康瑞房地产开发有限公司
2750
股权
55%
16
2766
目前无项目开发
-
上海浩润房地产开发有限公司
1700
股权
48.57%
-
1700
浩润苑；钱江大厦
浩润苑已售；钱江大厦过户至钱江集团本部
上海财富天地置业有限公司
6550
股权
34.47%
-
6550
财富天地企业园
一期售罄；二期在建
东上海之夜餐饮娱乐公司
30
股权
30%
-
30
该餐饮实际已转包
-
上海梅陇大厦发展有限公司
230
股权
10%
21
251
明申商务广场
由明申集团管理
海南新佳旅业开发有限公司
45000
债权
-
-
45000
三亚新佳鹿回头
在建
长期投资合计
60760
-
-
37
60797
-
-
资料来源：该集团本部审计报告
海南钱江投资有限公司系为投资位于海南海口沿江五路的“海口钱江大厦”而成立的项目公司，“海口钱江大厦”总建筑面积41897平方米。据现场调研了解，2010年该项目将全部转让，转让价格尚未确定。
上海康瑞房地产开发有限公司成立至今尚未开展业务。
上海梅陇大厦发展有限公司原系由上海市闵行区梅陇镇镇办企业——上海梅陇实业总公司出资组建的从事位于漕宝路、虹漕路的“梅陇大厦”（现为“明申商务广场”）开发而成立的项目公司。后由于资金紧张等原因，原股东于20003年3月以1.2亿元价格将其转让给明申集团和钱江集团，其中钱江集团仅占10%的股权。“明申商务广场”项目占地面积8457平方米，建筑面积35364平方米，包括地上32231平方米和地下3133平方米，为1幢地上25层、地下1层的商用物业，于2004年竣工并投入使用。截止2009年末，该物业剩余14971平方米用于对外出租，未出售物业评估价值37615万元。
上海浩润房地产开发有限公司主要从事房地产开发业务，自成立以来相继开发了位于伊犁南路、古羊路的联排别墅项目“浩润苑”和位于闵行区伊犁南路111号的办公楼项目“浩润大厦”。目前“浩润苑”项目除剩余6套别墅自用外，其余已全部销售；其开发的“浩润大厦”项目已过户至钱江集团本部名下，并更名为“钱江商务广场”。“钱江商务广场”占地面积3343平方米，建筑面积24218平方米，为1幢地上19层、地下1层的商办楼，地上建筑面积23321平方米，地下建筑面积897平方米。该大厦2003年9月竣工，部分销售，剩余14218平方米（地上13320平方米，地下898平方米）和20个地下车位全部用于出租，未出售物业评估价值44095万元。
上海财富天地置业有限公司系为开发“财富天地企业园”项目而成立的项目公司。该项目位于闵行区颛桥镇904街坊1丘，为集团首个工业地产项目，建造内容包括企业研发中心、服务中心、会议展示、企业总部等相关设施，总占地面积16.28万平方米，总规划建筑面积近20万平方米。整个项目分两期进行开发：项目一期于2006年3月开工，2008年6月竣工，总建筑面积5.58万平方米，总投资2.15亿元，截止2009年末，已全部实现销售，累计形成销售收入3.5亿元；二期用地面积12.21万平方米，规划建筑面积14.29万平方米，总投资6.81亿元，2008年末正式动工建设，计划于2011年6月竣工交房。根据现场调研了解，二期项目2010年预计可销售面积为4.2万平方米，初步定价为1万元/平方米，预计全部售罄可为其带来近42000万元的销售收入。
2009年末，该集团长期债权投资45000万元，全部为对海南新佳旅业开发有限公司的委托贷款，期限在3年以上。海南新佳旅业开发有限公司为集团实际控制人下的重要关联方，目前主要负责开发“三亚新佳鹿回头”项目。
“三亚新佳鹿回头”项目位于三亚市鹿回头半岛，该项目由1个大型高尔夫球场、与之配套的2栋高尔夫酒店、高尔夫海景公寓和别墅构成，总占地面积2178亩，总投资约60亿元，其中土地价款6537万元。整个于2006年6月开始分期开发，截止2009年末，该项目的高尔夫球场已于2007年投入正常运营，与球场配套的“三亚明申锦江高尔夫小型酒店”也已基本完工，2010年初开始试营业，目前正在建设中的是高尔夫海景公寓。

表4：“三亚新佳鹿回头”总投资构成情况
项目构成
计划总投资
项目状态
高尔夫球场
1.5亿元
已投入运营
高尔夫小型酒店
6.5亿元
2010年初开始试营业
高尔夫大型酒店
10亿元
拟建
高尔夫海景公寓和别墅
42亿元
在建
合计
60亿元
-
资金来源方面，由于整个“三亚新佳鹿回头”项目投资规模较大，除目前在与银行商谈项目开发贷款外，在实际控制人的统一安排下，实际控制人下各关联方资金往来成为该项目开发的重要资金来源。截止2009年末，实际控制人下的明申集团和钱江集团已通过委托贷款方式为该项目提供资金支持10.2亿元，其中钱江集团提供委托贷款45000万元。

三、经营状况
3.1 盈利能力
3.1.1 集团收入分析
集团主要收入来源于主营业务收入和投资收益，2009年集团取得主营业务收入2987万元，较上年增长128.55%；投资收益1283万元，环比下降86.49%。
表5：2007-2009年集团收入构成明细（单位：万元）
收入构成
2007年
2008年
2009年
主营业务收入
799
1307
2987
投资收益
11005
9500
1283
合计
11804
10807
4270
1、主营业务收入
该集团主营业务收入系为“钱江大厦”和“钱江商务广场”两幢经营性物业的租赁收入。
“钱江大厦”位于浦东新区东方路971号，占地面积5231平方米，建筑面积47062平方米，为1幢地上27层、地下2层的全装修甲级办公楼，其中，地上建筑面积40693平方米；地下建筑面积6369平方米。该大厦2004年2月竣工，除部分销售外，还剩余13072平方米（1-4层商业裙房7080平方米、地下5992平方米）和136个地下车位，未出售物业成本10248万元。大厦共有可租赁面积6947平方米，2009年出租率为100%，主要出租给餐饮企业——唐部世家，租期为10年，月均租金回笼154万元。
“钱江商务广场”由钱江集团下属子公司上海浩润房地产开发有限公司开发，目前已过户至钱江集团本部。该物业属古北商圈，周边多为古北新区高档住宅区，商业、生活配套设施较齐备。2009年全部满租，主要出租给日本东京新盾区株式会社和上海友林律师事务所，月均租金回笼95万元。

表6：2009年末集团持有的经营性物业租赁情况一览表（单位：平方米）
项目
地理位置
总建筑面积
可租赁面积
出租率
钱江大厦
东方路971号
47062
6947
100%
钱江商务广场
伊犁南路111号
24218
13320
100%
合计
-
71280
20267
100%
2009年末，集团两幢经营性物业出租率均为100%，实际回笼租金收入2987万元。近年来集团主营业务收入逐年上升，2009年主营业务收入环比增幅为128.55%。
2、投资收益
近年来集团通过股权、土地转让等方式为其带来了可观的投资收益。2007年集团将旗下子公司——福润房地产的股权全部转让，获得一次性投资收益11000万元；2008年集团将其位于海南的一块土地使用权转让，获得土地转让收入9500万元；2009年集团共取得投资收益1283万元，系收到的土地转让尾款。

3.1.2 集团成本、费用分析
2009年集团本部三项费用合计2367万元，较上年增长65.76%，其中：管理费用926万元，主要系 “钱江商务广场”折旧摊销458万元和业务招待费204万元；财务费用1441