北京四惠桥区域交通及生活圈分析.doc

四惠桥区域交通及生活圈分析
1、区位交通
项目位于京城核心主干道长安街的东原点处，临近一号线地铁四惠站，在东四环最大的交通枢纽四惠桥的东侧，同时又是京通高速的起点。项目所在地与北京中央商务区（CBD）中心点国贸相距仅2.3公里，乘地铁10分钟以内可直达王府井天安门，经过四惠桥贯通四环线，向西由长安街衔接入三环，向东循京通高速畅行入五环，北向直达首都机场，轻松享受国际化交流。同时，京通高速延伸直接联系河北及东北三省，是几省人员入京的必经之地。
此外，本项目正好是ＣＢＤ地区的南边界，通惠河北路的东部端口。

通惠河北路是北京15条规划城市快速路中的第9条，是ＣＢＤ大路网规划的重要组成部分，西部端口为二环路东便门立交桥，南侧为通惠河，北侧有许多大型企事业单位及居民区，全长约4．6公里，道路规划红线宽45米，道路是两上两下的机动车道，还配有紧急停车带。这条路是东部方向连接二、三、四环的一条重要放射线，周边同时通车的西大望路，ＣＢＤ中心区的永安里东街，以及三环路、四环路，都能在通惠河北路上找到路标，通过这条路，从项目所在地驱车3分钟可直达建国门，7分钟直达北京站。今年9月份，通惠河北路上的最后两条匝道可以完工，匝道跨越通惠河直通东便门东二环主路，一路没有红绿灯，畅行直达南城，从南二环过来的车辆也无须绕道建国门桥，直接上通惠河北路。

京通快速路
京通快速路会阻碍项目北侧部分消费人群前往本项目，局限了本项目商业辐射范围。
v 京通快速路早在地铁八通线开通之前，就成为连接通州区与市区的交通干线，承载通州区域内及通州至市区的主要交通运量，也是从市区到达本项目道路的其中一条。现京通快速路自高碑店出入口为界线，以西出入口为不收费路段，以东出入口则继续收费，因此京通快速路高碑店出入口车流量较大，高峰期间辅路交通极为拥堵。
v 京通快速路作为城市快速交通线一直以来都发挥着不可估量的作用，但由于其路幅较宽，根据消费习惯，在一定程度上阻碍了北侧人群到本项目进行消费。自通州区域的车辆，一般情况以沿京通快速路的平行路——通惠河沿河路本项目。现阶段此路段标志不清晰，道路交通复杂，使部分车流量分流到京通快速路、朝阳路以及朝阳北路路段，且与项目区域较近的百子湾路及两广路的东延长线——大郊亭路上。北侧有京通快速及通惠河、南有铁道与百子湾路及大郊亭路的阻隔，项目呈南北相夹。幸而，政府修路架桥，北与京通快速路相接通东西，南与百子湾路、大郊亭想连通南北。
通惠河北路
该道路工程西起东二环路东便门立交，向东经长富宫东路、西大望路等地，至东四环路四惠立交，全长约4600米。与该道路工程同步实施的还有小羊毛胡同路、广和里中路。批复原则同意该道路工程按城市快速路标准设计，主路设计车速为60～80公里/小时，辅路设计车速为20～40公里/小时，红线宽45米，为双向八车道设计。
两广路延长线
建设中的两广路延长路总宽100米，道路功能主要考虑大容量公交系统，为五幅路形式。大容量公交车道宽8米，为对向双车道；隔离带宽3米；主路宽11.5米，机动车道为双向六车道；主辅路隔离带宽1.5米；辅路宽6米；步道宽4米。在道路建设中同步实施照明、雨水、污水、给水、电力、电信通讯有线及绿化等市政设施工程。
两广路延长线通州段现路名为通朝大街，是通州新城与中心城连接的一条重要联络通道，也是连接通州东西向交通的主要道路。位于京通快速路南侧一公里，向西将与广
渠路（规划为城市快速）相连接，向东最后与东六环路交汇。该路同时也起到两侧密集居住、办公、商业、出行的主要集散功能，是通州新城道路网的对外交通联系和内部生活集散的最重要路网之一。
两广路是北京楼市的一条“黄金线”，它从南向横贯北京中心城，被称为第二条长安街。自从2003年广安门至广渠门路段拓宽改造后，两广路继国贸CBD、中关村、金融街、建国门商务区之后形成北京市又一黄金地段。这路段两侧地块因此成为地产开发商必争之地，几十个新项目如雨后春笋拔地而起，精品项目云集交会，品质连年提升，沿线物业价格仅4年时间每平米平均涨幅都达到3000至10000多元之巨。其中，富贵园在2003年价格是每平米8000元，迄今达到14000元，珠江帝景从8000元涨到13000元，涨幅最大的为富力城，在当年开盘价时每平米只有7000元，目前其公寓价为18000元，花园洋房板楼价为28000元。
京通快速路北的壹线国际2期工程已快结束,由于项目建于地铁平台之上,生活交通极为不便,所以2期已留出缺口,市政道路规划将从平台延伸一条平板路连接两广路延长线,使得壹线国际的2期在售价格一跃至23000元.
两广路沿线房地产如何得以如此之快速发展，首要因素就是交通，统计数字表明，该区域的路网覆盖率达到近80%，东西向有两广路，南北有一系列的城市干线，从而完成了快速、便利的通行。

区域公共交通现状分析
根据调研区域公共交通系统仍为主要交通方式，公交路线较为发达，在本项目区域周边设立站点的公交线路进20余条(如图表所示)：
v 在本项目周边的主要道路上拥有20余条公交路线，公交车是区域人口出行的主要交通工具，现有公交车可延伸至北京各个地方，通过合理的交通组合，将达到人流的高效引入和及时疏散的效果。充分利用现有的良好交通组织，将会吸引周边区域人群来此消费，可以带动整个区域的商业发展，从而提升本项目的商业物业价值，实现利润的最大化；
v 本项目南侧的地铁八通线自2003年开通以来一直带动着地产市场的快速升值，更使得区域整体经济进入了快速发展的轨道。八通线全程共设13座车站，由西向东分别为四惠站、四惠东站、高碑店站、广播学院站、双桥站、管庄站、八里桥站、通州北苑站、果园站、九棵树站、梨园站、临河里站、土桥站。其与京通快速路
以及本项目周边城市干道共同组成了区域内四通八达的交通网络,同时增加了与其它区域的道路的连通性。但由于其设立站点（管庄站）距离本项目还有一段距离，无法保证消费人群来往的便捷性。因此，地铁八通线对本区域未来商业人流组织无太大的价值。
园区内交通状况
盛世龙源项目一期占地800亩,建设规模及园区创意都引起了市政府的关注,这在改造高碑店地区原有生活环境的基础上,可以带动区域经济的飞速发展,市政工程的向东建设也使得此区域有了极大的发展潜力.
园区内主要有两条干线,一是通惠河南路,二是园区中心街,两条路西边连接四环,东边连接高碑店桥,北接京通快速辅路及地铁平台平板桥,南连百子湾路及两广路延长线,使得项目与外界连接大大展开,增加了车流及人流,也连通了南北的居民住宅项目。
未来交通规划分析

道路规划是衡量一个地区经济繁荣的重要标志之一，完善的道路交通体系可以使商家云集、财富飙升。本项目周边道路未来将进行改造建设，会使项目区域与CBD的联系更为密切，其土地的增值潜力也会越来越大，对要规划的道路进行分析能够把握本项目商业部分未来的影响力及发展前景。
2 .区域楼市现状分析
随着CCTV新址即将落成，传媒链无疑成为该区域的一个新亮点，引起媒体及投资
者关注。
四惠板块
2007年四惠楼市被业内形象地喻为“战国时代”，东恒时代、壹线国际、东区国际等项目陆续上市，让四惠板块的楼市一直不缺乏自己的声音，即将正式开盘亮相的金地名京毫无疑问地结束了群雄争霸的局面，这个当年让金地集团花费7.56亿元拿下的“天价地”终于在时隔一年后正式“露出庐山真面目”。 　　
据悉，金地名京的楼面价已经接近7400元/平米，而随着其样板间正式开放，项目的售价最终也成了悬疑，目前产品分为两类，LOFT户型面积为75~85平米，均价为23000元/平米，平层则均价为19000元/平米。就在金地名京样板间正式开放的同时，位于四惠西北角，沉寂了一段时间的东区国际也正式推出5号楼，总体量近5万平方米，而户型则以精装大户型为主。除了新房市场的放量，对于二手市场而言，由于背靠CBD这棵大树，再加之传媒地产概念的逐渐走强，四惠楼市目前的二手房价已经在稳步上扬，中原地产的二手房源显示，目前整个四惠周边的二手房区域以2~3居为主，而二手房均价为14000~16000元/平米不等，同时，据中原地产相关负责人介绍，目前该区域的二手房的租金已经达到16~20美金/平米，其中二居最为走俏。
百子湾板块
百子湾在新年伊始的发力在业内看来导火索就是“沿海赛洛城”的亮相，由于近期市场风传该项目将以低于14000/平米的价格入市，这在平均房价高于16000元/平米的百子湾板块无异于一场地震，近千人疯抢的局面也成了近期楼市谈论的焦点话题。这次沿海赛洛城先期推出的四栋楼几乎以中小户型为主，而为数不多的130平米的户型，因为有了“板楼+南北通透”的利好而被一抢而空。而在赛洛城开盘之前，金都杭城的最后一期产品——国贸生活馆就抢先入市，有别于沿海美利山的中小户型产品，国贸生活馆145~260平方米的中大户型无疑在这个区域显得更为稀缺，而继续主打“江南园林”与“科技节能”两张王牌，金都杭城目前仅靠老客户的口碑传播已经创下不俗业绩。
随着苹果社区、后现代城等项目的入住，百子湾板块重心已经东移至四环外，随着入住氛围的形成和人流的增多，百子湾路的拓宽工程指日可待，而在不缺品牌开发商、不缺高端楼盘、不缺优质产品、不缺商业配套，独缺交通利好的百子湾板块各项目而言这个就是最大的利好，一旦百子湾路和两广路拓宽通车，该板块将成为下一个“朝阳北路”，其升值潜力自然值得期待。沿海赛洛城的小户型总价在80万~140万元左右，相对周边价位低至少1500元/平米，投资客可适当关注。2. 国贸生活馆是金都杭城的压轴之作，业内人士普遍看好其居住舒适度，同时，其一期的江南园林已经实景体现，据悉国贸生活馆将在一期江南园林的基础上进行全面升级。
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