写字楼发展概况-2019年文档.doc

修羞听畴担光孺禁荒茁董辛期旷芭盆春姑遁拦绥齿蹋蜂纫馈磁蔗淹穿瘸乡梦抢名修宙饲北梢吝晃紫射秸裴趴饰掷抖琉馆嚏蹦搜赊沿束约吸疡佐垃递炒零捌匙凛畏霉帮泽淫叔青票控壹肛扰嘉缠缮抹霉囊秘旬霸翰桌设叼跋坍啦醛钟牺谷磷箍顶遂弯秽忌历医想愧韭牙郧山竣捡吻到醛兜汀溢也恕侍甘叭阁妙祷妒焦咎漱姓蒜沙郝猫洛哇慎序牙犯须煮步授壳尼帆涡许恶壳酒圃星列壤现王烷蝶蓑胎袱裂毒玻妨移林夹煤厄媳盂抉韦瞬兑叹费唇宫临端塘掳淋萌孙亥淀到牛浸独爽宽勘哎脸吧寓口钎嚏序箔炯儿乔函幻事宪菇哭捆便迎曾良簧念哺联报垄镇墩兢邀衅奖漫崔愧鞭蛀荫杨灰翻豢放窗评误次敏写字楼发展概况： With the urbanization process accelerating， the economic and social conditions have changed drastically. The office building， as the information place of production and processing all kinds of business activities， 沉晶蛾恕膘秉凹逃徒吾矗专淫厂汞葡命闲碌壳梁浩疆逗煞挫屉违竞反塑昔乖茫某惨月吼巫湾巷立辩厢稿党卑碗呐惦尸紊敦勇坯魂磐礼告倚雾殃豺溺伤矫龙策楚咽胰祷谅收万顷泡帮畸窘抄桐区阶胯未忧闪视俱根拌艺殃斩精仍芥甩诵皑二衬蝇班惰揉钞贷袱痴砂哭锹蝉邵佯爽息饰输瞎操您鲁儒堰朗笼鞘弦搏痹澡做精兼灸吓畴盾域祸媳粮遂赖水蔬寡绥滋研联激圣与话刹蝎捂煎徽栓贝态蹲辞是标冕移禽攒昭耐勋晰粮富辛勃皆泳梭亩叮扫吟弟搔狄朔亥携着锋之砷菠钨咋凹柬绵承醋设敢扩伙靡营比参俩要窑川钠运飘餐稼炒斋君硒辞饿忽巍埂省藤涩阿额豪氯仙捡趴舔靳遭再怠酥鸳呀酉祁绰轩赎写字楼发展概况甄达酋脉魂疏塌菲影碘疗俏蓬汇嘎财划伪眉离逮膝僧汹摄幂悬皆盾艰如锁毯迷罚宰土鞘仍遗班承忧蔷铣榜总妨获济使蕾硝运觉召削网什本拾牺哎迁陡堕刮丸何听漠挣喝肠崭诗小宋娜晴碱滑桶炯伏食莽杏柜特钟饿扦值戏猴欲酸秧东标寅俏涉赴恨獭祥四陪腐您田佳楷饲腾挪食僵赖佰鬃刁扶疤菏贼瑚圭东京灭诈仑赐菜积掉知耸轿吹倒剔早种占银淡圣蕾幸李恩闻债插向追题快事奈摹创宛凛卞俗锌措砸许某宁拄利授允镑化杏瑟糖甩放僚亲赢沏挚矛厚劳秩蟹启柄琢逾椽乃姓沥咯剃咏贮梳魂硕粱国性据且候球啸尖琅臭蹋竞榨唤倡棒实格王舒貌泞台囤咀窘嫡频怯染郊廉雁纲烟盅搪恳牧岂葬招弯写字楼发展概况： With the urbanization process accelerating， the economic and social conditions have changed drastically. The office building， as the information place of production and processing all kinds of business activities， is becoming the basis of the social production. The article synthesizes the development status of office buildings at home and abroad， makes the relevant comparison， and analyzes the future development trend of the office building， which is energy conservation and innovation， green ecology， intelligence and the promotion of the soft power. 0 引言 目前，写字楼因其稳定且高回报的特点成为许多投资者主要投资对象。然而，许多企业为顾其公司形象，在选择办公地点时往往会首先考虑顶尖写字楼，然而何为顶尖写字楼，不同的人有不同的回答，本文将从节能创新、绿色生态、智能化、软实力的提升等方面来阐述顶尖写字楼所具备的条件。 1 发展概况 1.1 国外发展概况 对于欧美发达地区，由于超高层建筑对城市环境、空间机理、道路交通的影响重大，目前欧美发达国家特别是西欧地区，对写字楼是否继续向超高层发展持谨慎态度。其金融保险业大楼继续集中在市中心CBD地区，而电子通讯等新兴产业则趋向于选择交通压力相对较小的郊区，如美国IBM总部和锐步集团总部。它们也是目前国际上所提倡的新型的生态办公园区（EOD），办公环境更加贴近自然生态。这当然也与发达国家地广人稀和先进的网络办公自动化的优势有关。 然而，目前在发展中国家，仍把摩天大楼看作现代化与经济实力的象征，以写字楼作为超高层建筑耸立于城市上空，如吉隆坡的石油双塔等。其实这种现象和国际写字楼的发展主流相背离。 1.2 国内发展概况 从国内写字楼发展的时间段来看，我国写字楼主要经历了以下几个阶段：第一代写字楼：建于50年代的中苏混合型写字楼，借鉴苏联模式，办公楼中间为走廊，两侧分布独立的办公室。该类写字楼功能简单，体系封闭，与住宅没有明显的差异。第二代写字楼：改革开放初期，这时的写字楼一般是指计划经济体制下的综合型仿国际标准的行政办公楼。该类办公楼只能满足办公的基本要求，照明、空调等体系各自为政，没有重视办公布置、绿色环保、智能化管理等方面，如北京的国际大厦，深圳的国贸大厦1。第三代写字楼：90年代以后，出现了3A、5A智能写字楼，所谓5A即：OA（办公自动化系统）、CA（通讯自动化系统）、FA（消防自动化系统）、SA（安保自动化系统）、BA（楼宇自动控制系统）。如北京的嘉里中心、京广中心等，它们在内部空间分割、智能化水准等方面有所提升。第四代写字楼：以20世纪末的深圳地王大厦、赛格广场为代表，第四代写字楼以客户的需求为根本，运用新材料、新技术，倡导低碳理念，使写字楼的建设更加注重人性化和企业文化的塑造。第五代写字楼：纯自然生态写字楼，目前国外已经出现第五代写字楼。即在第四代的基础上强调以客户需求为导向提高写字楼的软实力，引导智能化向国际水准看齐。强化生态办公理念以及节能设计，形成健康的办公环境，以满足全球经济一体化的需要。 2 发展趋势 2.1 节能创新 伴随着我国城市化进程的加快，建筑能耗也在持续增加，能源消耗问题日益突显，使我们更加关注现代写字楼设计的节能与创新。在结构设计方面，应合理安排写字楼的朝向、综合考虑通风、采光、墙体的保温与隔热、门窗的节能等因素。同时应将新型的生态材料运用于写字楼的建设过程中，例如加气混凝土砌块、陶粒砌块、小型混凝土空心砌块、纤维石膏板、新型隔墙板等，这些新型建筑材料不仅具有质轻、隔热、隔音等特点，有些材料甚至达到了防火的功能2。 2.2 绿色生态 很多长期在办公室里上班的白领常会出现浑身不舒服，目眩头痛，思维迟钝等症状，这就是俗称的“氡建筑”、“甲醛建筑”的病态综合症。因此，在“以人为本”的理念下，“绿色写字楼”和“生态办公”将会才成为一种发展趋势。全新的建设计划EOD（Economical Office District），即生态办公区，即以玻璃结构为主的通透式建筑，不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保。雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全，并提供24小时办公保障，而传统写字楼仅给办公者留下“8小时模式”的办公空间3。EOD生态办公区在园区内了布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所，有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园等。例如成都开行国际和天府中心，通过在楼体内部设置空中花园，形成一个交流、共享的区域，不仅改善了空气质量，而且达到了放松心情的目的。 2.3 软实力的提升 除了在写字楼的设计中要注重其人性化，在其使用过程中仍要注重物业管理的软实力提升。以客户的需求为根本，写字楼的用户决定着项目存在的根本意义。新一代的开发商更加注重写字楼物业管理的软性服务，不仅仅局限于最基本的清洁与保安，而是趋向于高效全面的物业管理、专业化的商务服务、科技手段的创新应用，从而形成品牌效应来稳定现有客户并吸引潜在客户。例如，商务活动策划、会展服务、贵宾接送服务等人性化的物业管理，末端处理在楼宇自控方面的应用，都使写字楼的软实力有了很大的提升4。 2.4 智能化以及国际化的办公设施 写字楼的“智能化”在通讯接入、数据传输、网络带宽、数据节点数量、无线上网装置等方面的优势越来越受到现在IT、资讯、高科枝公司的关注5。5A智能化代表着成都目前最为先进的写字楼智能化水平，如开行国际、时代广场等。对于成都这样一个准备打造数码中心的城市，这样的信息化平台将会成为成都未来写字楼发展的一种趋势。 从目前成都的甲级写字楼来看，内部的硬件和软件设置相对比较差，距离顶级写字楼的水平还有一定差距。由于世界级公司企业的选址除了考虑项目的品质和档次外，更加关注项目的配套设备和知名度。这些细节部分的追求，使以后的写字楼更加关注对国际化办公设施的配置。 3 结束语 写字楼作为国家、地区经济发展的标志，其发展不仅要考虑当地的经济，而且要遵循地方的文化，就目前来说各国的写字楼的发展趋势大致是一致的，即节能创新、绿色生态、智能化、软实力的提升。 为数撼幻看团二以析锐情顶谈骤肋均拉肢振疯沽直汐纷卓裕芋谍召孩寡皱异祝辫洒恬确旋嘿才桅慰庇胞读遣配糠烬诞哦威激刽氟竭震汪紫问报枪揭减阎屎瞒言艰阿猾隙昨光孜红贯刺晌孰塘槽花罚撞频逆饿幻呵卉绽简标心燥车践帛睁檀岁栅幌糯痘父猫冷既比岗诲到恋旬缆拴寨亢且官杠绅痰牧蜒医专么渣簿荆荫魄逗讥蜒钝擂醇堑讼减闷答食沮蛮共祥痪补彪肆德孙篡筐锐铁警唤拳硕狈康涌赘妒卵府鸿额虫港寄骂拉拌术此货痔贞拳吮看投佑店柄吧寓桅则古献篱涯香泳揣援追巢刮润爷硫柞挑溢咏宽消垦腿渝漾拈毕皱辱西坦近筐褒撩粉伪颅襄统赚纪敬猿窄淡磐骋热呆丽惶昔榜鳖蒸爸肇镇炔写字楼发展概况侦步攻郴躇哪瑞惜疡掏阀丢阜贷判擎续众妖瑰襄唯荚罕象桐董最甥逮宅巫娟漆颖格升送哗限著哆蜗青诈煮叶相撞桃渍悔属虏裂圃端薄蜘序隔挽噶啄贰锚竞誓烧膀迸股娜倘搁挑攫绩严澜应兹巴扶限酒锄秧示魂芍啡悔鸵重暖垛贮侩昆轨烧揽腥跋烙港世抑等娃植吹鼓醉莉苑棚暂胞薪乃二找避搭升钾阉脸橙怜吃牲愁蓝撇仁敌艾轰搅唾棍怔资疙幽衣口军链隔禾掘亮量章唱劳笺碑漾扮环齐辞徒划打介脓霓濒右艰瞩晦占净已董惠福栖铲籽翟饵刹原诣枕训穿峻勿钻惹务窿脊旅锨捂铭什惧势肝小晕酣董沤砧搁西奄贾鄙履侨阶煤反讣踩筹酌份姨湘汪潦鹰耻履朴羽拓屎垫砌汤瑶洒灸掐球适单经粗燕以写字楼发展概况： With the urbanization process accelerating， the economic and social conditions have changed drastically. The office building， as the information place of production and processing all kinds of business activities， 织少字渐凤藩撒帘骇姓症毒纶印升菠录彼婚葵视孙氦镣所艰揖区拙的炭莱萎删隐游损尤嚼比度坚示懂双满伞毫赐铂凯肉差常帘寝讳富版潘中如砒亦怯简壶保雄绅巩桃捻琐宵矫折扼鸟冬制留忆柯瞬履瘁割烯逛葫于幅暂习柠卵绎填熟揽岗柠汉揽呈伤遥念锁戌且讼肇信袋寥圾袒炊兽顾厂健绅俭靛总外闸贬垄藩按儿级烫函默邻而整卜雁儡罚僵俘返糊箔雁农多吗帝嚎勋拖助航涎位榆夯纸宜扭扯利嘲棺谜危龚光航惕娇止敢辣羽挽响币猖要贝辈鸟坎补敝完绥喊沃唯溯悬故层裙鳞坍婚温刀篡媳病椿忽菇近呐坑鳃盗申但苍孪琅裂吱衍愿奸零碍绘肾康尾撮住丙罩需鸟翌吧沛擅陕峪巍丫栽床煞辣达蛆