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东新御珑庭项目
设计任务书

一、 项目基本情况
1. 项目名称: 东新御珑庭
2. 用地概况: 属于三旧改造项目, 用地内建筑物拆迁、 补偿等手续完成。
3. 用地位置: 项目位于东莞市寮步镇蟠龙路, 新城市中心区。
4. 土地面积: 项目开发用地约155亩, 约合103477平方米。
5. 土地性质: 二类居住用地。
5. 土地现状: 为原地貌, 地块存在高差, 详见地形图。

二、 项目技术经济指标
1. 用地面积: 103477平方米
2. 建筑面积: 206954平方米
3. 建筑容积率: 2.0
4. 绿地率: 30%;
5. 退红线要求: 沿蟠龙路侧退10米, 项目其余三侧沿路退15米;
6. 限高: 项目建筑限高100米;
7. 具体相关技术要求详见控规图并参照《东莞市城市规划管理技术规定》等相关要求执行。

三、 项目定位
1.属性定位
位于新城市中心的
拥有地中海欧陆风情的
具备高性价比产品的
面向中高端及高端人群的
拥有皇家物业服务的
具有高品位生活方式的
竭力打造”第五城区·新城市豪宅”标志的
城市高品质豪宅生活社区
2.客户定位
客户群体分类:

立足本地, 西拓东城、 南抓松山湖, 捕捉游离客户群
客户特征
年龄为30-50岁为主 ;
主要在寮步本地及东城、 松山湖等区域工作 ;
以商贸人士、 高级政府官员、 企业金领、 私企业主等为主 ;
对物业管理的要求较高 ;
看重产品性价比及附加值等因素 ;
很注重生活的实际品质与舒适感 ;
对价格有所考虑

产品定位
本项目户型定位于含高附加值的豪宅生活产品:
类别
产品
建筑面积
套型面积
赠送后面积
面积配比
别墅
独栋别墅
350-400
340-360
485-580
15%
双拼别墅
350-380
335-342
470-550
35%
多联别墅
250-300
225-270
350-420
50%
洋房
两房变三房
90左右
85左右
100左右
5%
两房变三房
100左右
95左右
110左右
15%
三房变四房
125左右
115左右
140左右
40%
四房
144左右
135左右
160左右
30%
四房变五房
185左右
177左右
200左右
5%
复式
200左右
190左右
250左右
5%
备注:
项目规划要符合9070政策的规定。
尽量多建别墅
作为体量最大的洋房, 亦须做到价值最大化, 即景观、 朝向、 户型、 配套等均好, 无硬伤。
以上别墅与洋房的比例分开列明, 面积配比可根据规划方案作适当调整;
复式比例实际须按照布置复式洋房栋数推算;
本产品定位配比供设计单位参考, 实际以总规、 单体排比为准
建筑风格: 整体以现代简欧风格、 地中海风格为主; 建筑主色调沉稳。

四、 开发理念:
1、 突出主题文化: 打造寮步标杆、 城市豪宅标志性建筑, 建设高端、 优越的生活社区。
2、 人文性: 创造一个优美的居住环境, 引导一种全新的人文居住生活方式, 吸引人们的购买欲望。
3、 舒适性: 舒适性应体现到本项目的各个角落, 包括公共场所、 环境空间、 住宅等。
4、 实用性: 注重提高住宅的实用率。
5、 经济性: 规划设计和单体设计均要考虑节约成本, 力争在保证设计出建筑精品。
6、 规范性: 设计方案必须遵守控制性详细规划的相关规范进行设计, 对日照间距、 消防、 人防等方面的规定, 并符合国家有关规范和标准。
五、 总体规划原则
1.城市标志性建筑原则
寮步需要新的反映居住水平和建设水平的城市居住标志性建筑、 标杆性项目。
经过外立面、 高层、 天际线变化等打造城市居住标志性建筑。
2.集中布置原则
别墅与洋房分区, 同档次产品集中布置, 人流相互间不打扰。
商业沿线布置, 按不同产品分类布置集中利用及引导商业人流( 商业具体分布建议见本文件第七条《商业规划设计建议》及图) 。
3.分期开发原则
分期开发时需考虑到销售中心的选址, 并有效与一期相结合, 以节约成本。销售中心由会所承担功能, 作为核心展示区的一部分。
分期开发时需考虑项目主形象面的展示, 有利于提升项目品牌;
分期开发时需注意不同产品的相互搭配, 尽量满足不同消费群体的需求, 避免同期产品单一现象( 别墅与洋房分区考虑) ;
分期开发时一期尽量设置为投入少、 产出快的产品, 有利于形成项目的滚动开发模式, 降低风险;
4、 地形合理运用原则
顺应竖向地形合理设置别墅庭院、 地下室、 园林等, 总规竖向清晰。
主入口、 主景观轴由北向南, 地形南高北低。
5.封闭管理原则
小区封闭管理, 加强小区安全管理, 引进知名物业, 提高项目附加值
6.价值最大化原则
别墅价值高, 投入少, 见产出快, 因此别墅占地及建筑面积最大化。
本项目别墅是亮点, 但占总建面比例最大的洋房是溢价关键, 如何在保证别墅价值最大化的基础上同时做到洋房价值最大化是设计关键。
利用商业成本低, 售价高的特点拉高项目价值, 经过沿街商业, 提升项目档次及形象, 吸附周边商业及住宅人群;
7.商业人流共享原则
当项目为商住楼时, 项目势必拥有住宅人流, 在规划时可经过商业出入口和住宅出入口的巧妙设置, 使项目的住宅人流与商业共享;
8.项目整体形象展示原则
经过楼盘的天际线、 外立面、 楼体细节等各方面从整体形象展示楼盘素质。
9.住宅南北朝向原则
在景观优先前提下考虑风向及内地客户的主要购买心理, 同时考虑项目的容积率, 规划时产品应尽量采用二梯三户的南北向布置, 而楼王则须做到二梯二户或至少一梯二户。
10.红线利用原则
在用地红线与建筑红线之间的面积, 可适当地规划景观、 道路设施等。以减少道路和景观对土地的占用。
11、 基本风水规避原则
考虑到客户心理, 总规和单体设计均不能出现明显和基本的风水学忌讳。
12、 方案优化最高原则
本任务书所有明确规定仅为我方建议, 如设计单位有更具经济价值、 更符合市场要求、 更合理、 创新的设计思路, 可按设计要求适当改变( 下同) 。
六、 单体设计原则
洋房规划设计建议
1.洋房景观与朝向取舍
以照顾景观为主导, 在景观优势不明显的情况下, 朝向优先;
洋房园林、 社区( 活动空间) 面积充分,
楼宇面对面楼间距要预留充分, 不致对视、 压抑和不通透
2.洋房建筑风格建议
洋房建筑风格建议: 地中海建筑风格
外立面: 暖色调
屋顶: 平屋顶
材料: 涂料+石材
参考案例: 万科城高层洋房

别墅规划设计建议
1. 建筑风格建议
建筑风格建议: 简欧建筑风格
外立面: 浅黄色, 坡屋顶
材料: 石材+涂料

参考案例: 万科城别墅( 第四期+第五期)

五期: 色系太深, 大气, 可是过于压抑;
四期: 暖色调, 色彩柔和, 档次较高, 但构件复杂, 成本较高;
建议参考第四期的色系, 其它布局、 构件, 第五期在三、 四期的基础上做了改进, 因此建议参考第五期。

屋顶方面: 四叠小坡顶, 三种颜色交错组成

别墅建筑面积与花园面积比例建议:
1:0.6至1:1.2之间因地制宜
参考案例: 锦绣山河

地下室采光:
需采用一定的采光井, 保证地下室的采光
部分人车分流, 小组团地下集中停车要考虑车库与地下室面积关系

双首层设计建议:
建议根据地势竖向高低条件的不同: 做放坡式双首层设计, 或下挖式双首层设计;
参考案例: 森林湖、 万科棠樾
森林湖: ( 放坡式双首层设计)

万科棠樾: (下挖式双首层设计)

临蟠龙路底商上架联排别墅, 利用商铺顶层扩展别墅庭院, 节省占地。

临规划纵五路商铺沿建筑红线摆放, 层高6米, 商铺面积应计入容积率、 别墅的整体建筑用地在商铺顶及商铺后侧, 视单体建筑占地顺延摆放, 其商铺与别墅的占地相互标高为: 商铺后侧标高与别墅地下室标高为垫土3米( 也可视报建面积要求而定) 即商铺沿路为±0标高, 后侧相连别墅地下室为垫土层3-4米标高, 别墅路面标高与商铺路面等高, 便于别墅地下室设计成地下车库、 负首层花园布局。在建筑红线与用地红线的土地设计上, 商铺沿建筑红线摆放, 其顶盖可挑檐2-3米, 以其作为别墅花园用地, 同时, 别墅一层应在商铺顶边沿处退后2-3米搭建。这样, 别墅一层花园可适当增加到4-6米的进深空间用地, 其它则是商铺后侧与别墅地下室接合处, 设计共用天井, 以利于别墅地下室的后室采光。详见下图。(如设计单位有更具经济价值、 更符合市场要求、 更合理、 创新的设计思路, 可按设计要求适当改变。)

七、 商业规划设计建议
商业: 定位为社区型商业
商业布局位置:
商业主要布局在小区外围, 紧邻马路边, 避免对小区业主造成太大的噪音、 环境影响; 同时便于日后吸引小区外的人流, 招商以及商家经营。

在设计上应注意以下要点:
商铺的设计应方正, 尽量避免弧线设计, 以方便后期销售及商家经营;
商业街的设计应考虑满足后期进驻商家的基本要求;
底层商业街以街铺的形式组成, 街铺具体建议如下:
沿街商铺面宽4－4.5m左右, 进深12m-15m左右;
首层高度为5.9m;
局部考虑预留烟道设计;
商铺的空调位前置, 并留有广告牌位设计;
街铺整体风格与建筑立面相结合;
商业街设计时需考虑到地面停车位的设置, 同时对小区人流、 购物人流之间的进出进行合理安排, 使之做到互不干扰;
商业街顶部可设计屋顶花园, 作为住宅的业主的空中花园, 以此提高项目附加值;
八、 景观设计原则
园林风格建议: 地中海园林风格
参考案例: 森林湖、 蔚蓝城邦

建下沉式游泳池、 无边际游泳池, 并分浅水、 深水区;
九、 交通组织
道路设计建议:
道路宽度: 车行道约6米, 人行道约3米;
别墅的人行道绿地化处理, 增加绿地率;
别墅区是否人车分流等情况最终由设计单位自行考虑并在方案里
体现, 本任务书不作硬性要求。
地下车库建议:
以小组团的形式, 采用部分集中地下车库处理;
参考案例: 万科麓湖

车位配比建议:
联排别墅: 1:2
独栋、 双拼别墅: 1: 2.5
十、 配套设施
5.1会所位置

主入口设在临主干道蟠龙路, 同时洋房与别墅共用主入口; (图注: 上图代表主入口的红色箭头仅为表示开口方向为蟠龙路, 不代表具体位置及比例。)
会所位置临近主入口, 前期作为临时销售中心使用; 建议会所与泳池结合, 提高会所的价值;
会所设计及功能建议:
1、 会所考虑后期对外开放, 兼顾洋房与别墅共享, 且须满足销售场地使用。
2、 考虑会所与商铺在外立面上的协调, 建议会所首层层高与商铺层高相同, 为5.9米, 二、 三层层高均为3.6米, 会所大厅至少做到两层以上中空。
3、 建议会所总建筑面积为 平米左右。
4、 设置健身房、 西餐厅、 中餐厅、 咖啡馆、 桑拿、 商务功能、 办公场地等;

5.2 公建建议
设置游泳池、 篮球场、 儿童游乐中心、 物管中心、 社区活动中心、 健身器材等公建设施;
十一.低碳建筑
低碳建筑是指在建筑材料与设备制造、 施工建造和建筑物使用的整个生命周期内, 减少化石能源的使用, 提高能效, 降低二氧化碳排放量。随着人们观念的改变, 低碳建筑的打造逐渐成为建筑行业的潮流。
因此, 在本项目的建设当中, 建议也尽量采用低碳的技术去打造, 增强项目人性化的同时, 也能够增加项目的卖点和附加值。建议使用的低碳技术有:
外墙节能技术:
门窗节能技术:
屋顶节能技术: 利用智能技术、 生态技术来实现建筑节能的愿望, 如
太阳能集热屋顶和可控制的通风屋顶等。
其它节能技术: 置换式新风系统、 太阳能热水器、 湿地系统。

十二、 其它
1、 设计表示不宜过于装饰化, 应侧重设计构思、 内涵及设计手法的表示。
2、 图纸说明应简明扼要、 切中要害, 主要表明以下几个问题:
① 该方案预期目标及达到目标的构思;
② 如何基于地块环境形成设计概念;
③ 存在什么矛盾及解决办法。
3、 平面图的经济技术指标除反映主要指标外, 还应明确:
① 建筑基地面积( 别墅用地占地、 单栋别墅占地面积、 洋房用地面积、 单栋洋房占地面积) 。
② 总绿地面积。
③ 道路及停车用地面积( A、 道路用地面积; B、 地面机动车停车用地面积; C、 地面非机动车停车用地面积、 别墅占地面积、 别墅总占地面积) 。
④ 其它用地面积( 须注明具体内容) 且上述面积之和应等于净用地面积。

东莞市东新房地产开发有限公司
8月 22 日