房地产降本措施控制要点及设计控制要点.doc

降本措施控制要点及设计控制要点

A、规划设计方案优化要点
一、 总平面设计控制：
1、 控制道路与占地面积之比
1.1 严格控制硬景道路的施工面积；
1.2 小区内双向车道宽度控制在6m。
2、 本小区地库出入口数量控制为3个，主入口为双向车道，其他两个为单向车道。
3、 地库出入口宽度设置
3.1 直线坡道：单车道宽度为3m，双车道宽度为5.5m，坡度为15%；
3.2 曲线坡道：单车道宽度为4m，双车道宽度为7m，坡度为12%；
3.3 若地方有强制规定的，则须满足强制规定的下限值。
4、 本小区出入口设置3个（不包含消防通道）。
5、 消防道路宽度设置
5.1 本项目严格按照消防道路下限规范宽度设置为4m并不设人行道；
5.2 无其它功能的消防通道尽可能采用隐形消防车道和登高面的设计；
5.3 和景观步行道路结合的，严格限制宽度，局部隐形；
5.4 消防车道宽度只做2.5m宽硬质道路，两侧各设0.75m草坪。
6、 消防道路的面层材料均采用沥青路面。
二、土方平衡控制
1、 本小区室外标高暂定为5.2m。控制地下室深度，开挖至5.2m至基底标高；

2、地下室车库净高为2.3m，覆土1.2m；
3、小区按南低北高以1.5%的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比道路标高高30~45cm；
4、经估算本小区土方量控制暂定外运土方30000m3，留堆土方70000m3。
三、门楼进行简化设计，门卫室设置在门楼中间。
四、小区设计人车分流。
五、商铺的层高及径深设计控制。
B、建筑设计方案控制要点
一、 建筑风格：外立面线条、装饰柱需进行优化，确保不产生裂缝；
二、 基础设计方案：采用先试桩，后设计的方法，合理选择桩型、长度，以减低桩基造价；
三、地下车库设计方案
1、 基础选型：采用柱下独基+防水板的形式，防水板厚度不超过300；
2、 地下车库柱网布置要合理，柱间距和柱截面大小需合理优化；
3、 地下车库层高可以通过调整设备管线的走向、位置和梁断面的高度来进行控制；
4、 覆土厚度为1.2m，将地下车库结构标高尽可能提高，减少基坑开挖深度，控制减少或不采用抗拔桩，以实现降低成本；
5、 地下室尽可能采取自然采光和自然通风，控制通风设备的投入；
6、 单车位面积控制：原则上不采用主楼与地库分离式设计，地下室设备用房面积控制好，（如配电房、消防泵房等）尽可能不占用停车位，停车位面积需把控好。

7、 严格控制汽车通道净宽度为5600mm。
8、 疏散出口尽可能设置在相邻两个防火分区交界处活边角处，尽可能利用原住宅下车库的疏散楼梯，每栋楼的地下自行车库尽量设计一个自行车坡道，位置可放置在山墙处或楼较长时放置在该楼的中间位置。
9、 地下室排水沟：可在混凝土底板面层设置100（宽）*50（深）的排水浅沟向集水井找坡，面积较大地下室可采取结构找坡节约成本。
四、 ①防火分区面积最大化以减少划分防火分区，不利用增加喷淋来扩大防火分区面积；②地下车库最大防火分区面积设置为4000m2；③除设备机房和防火墙上开门采用甲级防火门，其他均采用乙级或者丙级防火门。
五、 减少单元入口的的硬地铺装面积；控制室内外高差为300mm，减少台阶、踏步等，无障碍坡道设置最小值3600mm长。
六、 主楼地下车库通风采光达到规范要求即可，自行车库尽量减少集水井设置，并设置在采光井内。
七、 建筑做法：①墙面粉刷、顶棚结构面完成即可，不刷涂料，不批腻子②公共建筑平屋顶尽量采用结构找坡排水③管线进户根据南通地区标准执行④防火门不超级别使用⑤地下室顶板与底板进行结构找坡。
C、初步施工图设计方案控制要点
一、 结构控制
1、 地基处理和基础形式：技术上需提供两个以上方案，由我司来选择；
2、 根据土质的坚硬程度和施工的难易程度来选用不同规格的管桩，但必须做极限承载能力试验，尽可能发挥管桩的承载能力，以减少桩的数量；
3、 优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案；

4、 严格控制基础筏板的厚度设计，在满足大多数区域为准的前提下，采取局部加厚处理的方式进行局部加厚设计，且整体以0.15%的配筋率控制；
5、 卧置于地基上的混凝土板可按受拉钢筋的最小配筋率0.15%控制；
6、 筏板最小配筋率按0.15%控制，可以采用两种直径钢筋间隔布置，局部计算不足可另外附加；
7、 坑底构造宽度及坡度角按照11G101-3第94页基坑JK构造，坡角统一按照60°，较为经济；
8、 边缘侧面封边构造做法按图集11G101-1第84页，统一采用U形筋构造封边方式，直径10，间距同筏板内钢筋，侧面构造纵筋统一采用10@200；
9、 筏板外挑部分，上部钢筋仅按配构造钢筋配置。
二、 外墙厚度控制：①80m以下外墙厚度控制在200mm以内；②60m以下的外墙厚度控制在180mm以内。
三、 结构设计控制
1、 地下室外墙抗渗混凝土等级为C30；
2、 全面推进取消无梁板普通地库采光井四周上翻梁的设计，均采用附加钢筋，取消厨卫间、管道井墙体下结构梁的设计，均采用附加钢筋设计；
3、 优化各暗柱的纵向钢筋配筋设计，采用组合式钢筋；
4、 多层、小高层住宅可以布置适当比例的框架柱、异形框架柱和短肢剪力墙，不必纯一般剪力墙；
5、 剪力墙嵌固部位控制：
①当±0.000与室外高差小于600mm的优先以±0.000结构板为剪力墙嵌固部位，减少加强区及约束边缘构件的布置范围；

②当±0.000与室外高差大于600mm的优先以基础顶面作为剪力墙嵌固部位，±0.000结构板厚不宜小于160厚。
6、 剪力墙的约束边缘构件控制：
①约束边缘构件层数设置要恰当，满足规范即可，不得随意增加。
②约束边缘构件配箍率计算可以计入一部分满足构造要求的墙体水平分布筋，按图集11G101-1第72页做法间隔布置，既经济又便于施工，通过调节外圈箍筋和内圈箍筋的直径，满足最小体积配箍率即可。
四、 二次结构量的控制
1、 通过审图，减少二次结构的工程量；
2、 保证质监站验收通过情况下取消内墙门洞过梁及上部砌体的设计与施工，仅保持门洞的宽度；
3、 对小于200宽墙垛构造,须按构造设计一次性到位,以减少施工单位二次结构的工程量和时间成本；
4、 取消厨房、卫生间排水管道井的砌筑，留业主自己装修。
五、 二次结构墙体厚度的控制
1、 楼梯中间隔墙，满足防火规范下，须为90mm厚；
2、 与剪力墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在100mm；
3、 管道井、卫生间等部位隔墙采用70mm厚隔墙；
六、 严格控制电梯机房层的层高及区域空间的设置，减少浪费。
七、 大型地库、人防工程、数据中心在计算值控制的部位优先使用高强度钢筋。
八、 严格控制搭接接头、竖向钢筋的接头使用，对于地下室底板、地库顶板，钢筋规格在16以上（含16）的均使用套筒接头。

九、 设计院完成图纸设计的同时，必须根据设计任务书对设计图纸进行自检，并形成点检表与相应图纸一起提报；审图中心根据设计院提供的设计图纸和相关点检表进行审图和点检复核，确保图纸的质量。
十、 所有结构的预留预埋，必须以建筑进行核对，特别是精装修交房的楼栋，建筑设计必须前置在结构施工前完成，杜绝因建筑、结构的矛盾，而发生预留预埋的返工浪费。
十一、梁板设计控制
1、 小房间与走道分隔墙下和卧室的衣帽间间墙下不设梁，以方便业主房间布置和二次装修；
2、 车库梁跨大于7.5m的采用竖向加腋梁，减少梁截面高度，从而有效控制层高；
3、 高层结构，标准层梁配筋应根据不同楼层分段设计，不应采用最大值全楼包络（建议五层为一个钢筋层）；
4、 施工图设计时在相同配筋面积时选用小直径；相邻梁跨面、底筋宜尽量通过调整根数的方式，以减少锚固钢筋量。
十二、控制剪力墙布置
1、 住宅首层或地下室的电源切换箱、分配箱以及各层的照明配电箱采用暗埋时不应嵌入剪力墙；
2、 剪力墙的抗震等级、数量和配筋是影响结构含钢量的关键因素，严格控制剪力墙布置的数量，避免结构刚度过大而导致吸收过大的地震力（尤其在核心筒位置），不得随意加大墙肢长度，同时尽量避免设计成短肢剪力墙；
3、 窗间墙肢，其截面高度满足结构计算要求即可，余下尺寸采用砖砌；

4、 建筑内避免使用长墙，可采用联肢墙降低其刚度；
5、 计算应优先采用高强钢筋，构造钢筋可采用低等级钢筋；
6、 大样内的分布钢筋应采用规格为6的钢筋；
7、 在满足双偏压计算配筋值前提下柱角部纵筋采用大直径，中间纵筋采用较小直径；
8、 剪力墙按《高规》7.2.2.4条，当墙体稳定性满足要求时，厚度可不受1/20（1/25）的限制，设计应通过稳定性计算确定截面，不应简单的按厚度与层高比值确定；
9、 避免设置一字形短肢剪力墙，构造配筋比约束边缘构件大。
十三、本项目采用高强混凝土预应力管桩,桩身混凝土强度等级C80，管桩壁厚满足桩身承载力要求即可
D、建筑做法及细部控制要点
一、 外墙保温材料优先选用保温砂浆材料或砂加砌砌块+局部保温技术，优先选用B1级的保温材料；
二、 门楼石材的选用需经济合理。
三、 外墙选用真石漆，颜色搭配合理。
四、 单元门选用钢质粉末喷涂，除5#、6#楼选用尺寸为2100mm*2900mm（宽*高），其他楼号选用2100mm*2700mm（宽*高）。
五、 门窗使用：采用铝合金门窗（国内三线品牌），五金件选用国产优质产品；优化门窗分隔，采用推拉窗，减少开启扇设计，多采用固定玻璃，减少复杂的门窗分隔；门窗玻璃采用5+12+5的玻璃。
六、 进户门选用1.2m*2.2m的钢质子母门，品牌为国内二三线品牌。

七、 防火门选用：地下室及出屋面部位均采用普通镀锌钢质防火门，规格、防火等级满足规范要求即可。
八、 栏杆选用：本项目室外阳台栏杆采用不锈钢玻璃栏杆，其他不重要的靠墙栏杆、室内栏杆等尽量简化处理。
九、 地下室防水工程：严格按照地下常水位及本地降水量进行设计，防水材料的选型需经济合理。
十、 楼梯与踏步处理：3层以下可考虑贴砖，3层以上采用水泥砂浆面；消防楼梯靠墙扶手采用PVC管。
E、电气专业设计控制要点
一、施工设计说明、主要设备表、计算书
1、变压器、高低压箱柜的台数及容量要经济合理；
2、各个用电设备负荷计算准确；
3、接地系统要较经济，防雷等级需符合规范要求。
二、变配电室（电缆作为甲供材）
1、按负荷相对集中原理布置变配电室，主缆走向布置合理；
2、 本项目应根据实际情况和供电局加强沟通，尽量减少开闭所的数量，减少变电所的数量，增加供电半径的范围，减小变电所的实际尺寸。尽量把配电房设在地下。如果必须放在地上，应根据配合景观做好遮挡，提高小区的品质；
3、 公建部分的配电设计应尽量减少和变配电房的供电距离，减少公建电源进线的数量，以节省造价；
4、住宅供电柜、计表箱及分户箱电缆，宜复核优化为预分支电缆或电线；
5、照明、动力主干线电缆选用普通电缆。

三、火灾自动报警系统控制要点
1、 火灾自动报警系统的配置要合理，末端保护半径控制好；
2、 火灾自动报警系统中的消防广播应结合智能化系统设计采用同一个设计回路，二个控制系统应能自动相互切换。
四、合理设置地库采光井，尽量采用自然采光；地库通风口合理设置，是否能取消机械排风设备的投入。
五、配电箱配置标准
1、按照标准配置后不作预留回路，箱体预留扩展空间即可；
2、配电箱内开关品牌、规格、型号由建设单位指定；
3、除厅空调及卫生间回路外一般按2.5平方选型（注冰箱设为单独回路）。
六、金属线槽及桥架
1、消防与非消防线路在管井内配线时，应采用普通金属线槽或桥架；
2、消防与非消防线路在管井外配线时，应按规范要求区别对待，不应均采用防火措施的金属线槽或桥架；
3、地下室因较潮湿，考虑桥架需不需要进行喷涂处理。
七、公共照明配置
1、住宅走道、楼梯间公共照明按规范标准最小照度值50LX设置；
2、采用节能型控制开关，减少翘板开关使用。
八、住宅应急照明配电
1、住宅应急照明不应每配电箱均末端互切；
2、住宅应急照明应按照明灯具数量合理配置回路数量；
3、住宅应急照明除地下层外每配电箱覆盖楼层宜为十至十二层。

九、地下车库灯具
1、按照规范标准最小照度值50LX设置；
2、不采用线槽灯，灯具及其他设备标高吊装至合理标高；
3、选用LED节能灯，合理布置减少管道遮挡；光源高度下降到规范规定高度。
十、电梯配电系统
1、施工图设计前应提供电梯配电参数，便于电梯配电系统的经济性设计；
2、电梯自带控制箱内已有的各种配电回路不应在电气配电箱内重复设置。
十一、通风空调系统
1、 地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风采光，不足部分安装轴流风机辅助机械通风；
2、 非人防地库尽量取消风机机房和集中风道机械通风系统；
3、 取消通风系统消防前室余压阀。
十二、地下室排风、排烟系统
1、 确保地下室前室不设机械加压送风系统；
2、 地下室排风机的风量控制要合理；
3、 住宅地下室通风设计：除强弱电间设置排风机外，地方无明确文件要求的，原则上有采光井的利用采光井自然通风，不设机械排风设施。
十三、地库排风、排烟机房的设置
1、 地下汽车库排风机房，应紧靠楼梯间设置，每个防火分区设置一个，尽量设置在二个防烟分区交界处；
2、 除地下人防汽车库以外，不设补风机，采用采光井或汽车出入口补风；
3、 地下室排风机不设消声器是否可行；

4、 地下汽车库排风口排烟口合用，不设置专用排烟口，采用常开百叶风口。
十四、风管材料的选用需经济合理，设计单位推荐使用材质。
十五、电梯机房降温采用墙上安装排风机。
F、智能化专业设计控制要点
一、电梯五方通话系统的对讲线缆选用RVVP4*1.0屏蔽线。
二、闭路监控系统的电视墙同意设置为21寸监视器。
三、室外及室内背景音乐广播系统建议与消防应急广播系统整合，平时做背景音乐，应急时播放紧急疏散广播，以降低成本。
四、可视对讲与门禁系统：住宅除首层大堂单元出入口设可视对讲单元主机外，单元其他出入口设联网门禁，并取消地下室楼梯直接对外出口处的门禁系统，设普通门锁，火灾时内部可手动开启。
五、综合多媒体箱设置
1、本项目只设室内多媒体箱箱体及电源插座，箱内模块注明由业主自理；
2、智能化系统严格按照信息中心配置要求设计；
3、弱电管除地下室部分，主干管采用镀锌钢管，其他分支线路采用重型阻燃管。
六、停车场管理系统设计需经济合理，不设岗亭的道闸口取消出票系统，设置简易道闸。
G、给水排水系统专业控制要点
一、消防水池：当有两路市政供水，水量、水压均满足要求的条件下，室外用水由市政管网直接供给，消防水池仅储存室内消防用水。
二、消火栓系统
1、 消火栓系统分区合理，优化选择减压阀组及减压稳压消火栓的组合使用；

2、 室外消火栓尽可能分散设置；
3、 室内消火栓系统管网上采用碟阀；
4、 公共建筑、单层建筑以及地下室等有水平消火栓环状管道的系统，水平管上单独接出的消火栓，保证每两只分隔阀门间消火栓数量不超过5个即可，不需要每个消火栓支管另外单独设置阀门；
5、 消火栓箱均采用薄型箱(厚度160mm)，内配旋转型消火栓及相关设备；
6、 两幢以上建筑靠近排列时，室外埋地的室内消火栓管网上，相邻建筑的消火栓系统水泵接合器共用；
7、 水泵房、防排烟机房、强电机房、弱电机房等间房不设喷头及喷淋管道，特殊情况除外；
8、 同一个报警阀组，在最不利楼层最不利水流指示器末端设试水装置，其它区域设末端试水阀；
9、 室外消防工程，在满足流量的情况下，消防栓宜从给水管直接接出，不宜设单独的消防给水主管。
四、排水管网
1、 将雨、污水分散排放，增加小区排出口，减少管道埋深及排水总管管径，特殊情况除外；
2、 室外排水管道采用最短路径排放，并与景观配套设计，尽可能减少管道埋深，若条件允许的话，取消室外雨水管、污水管砂垫层；
3、 阳台雨水排水管及就近的空调冷凝水管设计应尽量合并使用；
4、 雨水立管尽可能排至地面散水或绿化，通过地面汇入雨水口，可减少雨水井（口）的数量；

5、 有盖的所有采光通风井内，不应设置排水设施。
五、 检查井、化粪池设计根据图集进行合理设计。
六、 室外给水系统
1、 根据当地水厂规定，充份利用市政供水压力，增加直接供给的楼层数，减少增压楼层数；
2、 加压设备采用无负压系统加压供水，充分利用市政压力并减少设备房面积；
3、 减少加压给水分区数量，增加每个分区楼层数；
4、 所有管道管径应根据计算确定，小区内部供水环网的连接管管径应与环网的主管管径区分，按计算结果配置；
5、 生活给水加压管、室内消火栓管、自动喷淋管尽可能在地库内吊顶安装（不含人防车库），特殊情况除外。
七、 室内给水系统
1、 户内给水管在户内仅设置一个用水点，其它管道后期业主装修自定，特殊情况除外；
2、 给水干管、立管、支管等应计算核定住宅给水入户管管径控制在DN20以内。
八、 集水井的设置：地下会所集水井同意尺寸为2000mm*1500mm*1500mm（H），管道尽量敷设在非机动车道和绿化处，控制重型管材、重型井盖的使用，在规范允许范围内减少检查井数量。
九、 管材的选用
1、 高层建筑给水干管、立管采用衬塑钢管，支管采用PPR管（10公斤级别）；
2、 污水管采用普通U-PVC管，离卧室较近可考虑螺旋消音管；
3、 室外冷凝水管、雨水管采用抗紫外线U-PVC管。
H、设计限额标准基数（七度0.1g）
下表根据相关数据收集编制，请设计单位合理优化，控制技术经济指标。
业 态
层 数
技术经济指标
（±0.00以上）
技术经济指标
（±0.00以下）
结构基本参数
含钢量
Kg/m²
砼含量
M³/m²
含钢量
Kg/m²
砼含量
M³/m²
抗震
烈度
结构
形式
基本
风压
场地
土类
别
小 高 层
13-18层
H≤60m
42
0.32
120
1.3
7°
框剪
纯剪
≤0.6
KN/㎡
Ⅱ、Ⅲ
高 层
26层
60m<H
H≤80m
41
0.33
150
1.4
7°
纯剪
≤0.6
KN/㎡
Ⅱ、Ⅲ
注： 其他景观设计、装饰设计等待二次设计时考虑，设计时严格控制签证率，减少设计变更情况。