武汉房地产年度报告与下年预测.doc

H:精品资料建筑精品网原稿ok（删除公文）建筑精品网5未上传百度 武汉房地产市场年终回顾与 预测中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网1. 宏观经济环境分析”十五”及”十一五”期间, 武汉市经济持续、 健康、 快速发展。至 底, 武汉GDP达3141亿元, 首次跨入”3000亿俱乐部”。图1: 1995- 武汉GDP及其增长率数据来源: 国家统计局、 中国房地产指数系统( CREIS) , 武汉作为湖北经济增长的”引擎”, 在全球金融危机背景下, 1-11月GDP增长15.2%, 仍高于全国、 全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业, 各项指标接近十年最高水平。 1-11月, 武汉经济呈现以下特点: 工业增速平稳。1-11月武汉累计规模以上工业总产值4083.96亿元, 增长28.5%; 增加值1304.83亿元, 增长21%。投资增势强劲。1-11月武汉累计完成固定资产投资1896.44亿元, 增长30.1%, 同比提高2个百分点。其中, 武钢改项目、 武汉光谷基础设施建设项目、 武汉新芯集成电路制造基地项目、 富士康基地项目、 武汉新城国际博览中心等重大项目投资进展顺利。消费市场旺畅。1-11月武汉累计实现社会消费品零售总额1655.47亿元, 增长22.7%, 同比加快5.5个百分点。消费价格回落。1-11月居民消费价格累计上涨6.1%, 涨幅比1-10月回落0.4个百分点。居民收入提高。1-11月武汉城市居民人均可支配收入累计为15350.5元, 增长16.2%, 继续保持较快的增长水平。虽然当前武汉经济还是保持了快速稳定的增长, 但值得注意的是, 金融危机对武汉实体经济的影响, 已从房地产、 煤炭、 电力、 钢铁、 化工等能源原材料行业传导至汽车、 家电、 酒店餐饮等消费先导型产业。随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现, 明年上半年武汉经济形势将更严峻。 而 9月, 武汉”两型社会”建设总体方案获批, 重大建设项目清单出炉, 177个启动项目总投资规模近1.3万亿元。这些重点项目恰逢国家”扩内需保增长”政策, 政府主导的投资更容易获取资金支持, 所需的巨额资金有望获得大量中央财政和银行资金青睐。”两型社会”建设试验区的各种优惠和税收减免, 也能够吸引各方资金流入。当前, 多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻武汉, 浙商等沿海产业资本也将目光转向湖北优秀中小企业。这些信号表明, 在金融危机中, 武汉反而成为外资产业转移和内资聚集的新热点。 武汉以”两型社会”综合配套改革为重点, 投资、 消费双轮驱动, 提高城乡居民收入, 统一谋划基础设施和重大产业投资项目, 经济下行的幅度和持续时间应该能够得到较好的控制。 2. 武汉商品房市场行情分析2.1 普通住宅市场分析2.1.1 供应分析图2: 、 商品住宅上市面积对比 数据来源: 武汉房地产市场信息网、 中国房地产指数系统( CREIS) 从供应总量来看, 1-11月武汉商品住宅累计上市737.6万平方米, 较去年同期下跌15.44%。 以来, 受房地产市场不景气的影响, 开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度, 特别是上半年, 几乎每个月的住宅上市面积都低于去年同期; 到7、 8月, 上半年积压的项目较为集中的上市, 导致这两个月的住宅上市面积激增; 但市场依然没有好转, 于是9、 10月份的供应量又有所回落; 而11月已临近年底, 开发商加快了推盘速度, 11月武汉商品住宅批准上市面积128.1万平方米( 9328套) , 为年度最高, 环比同比都有较大幅度的增长。图3: 1-11月各区县商品住宅上市情况对比数据来源: 武汉房地产市场信息网、 中国房地产指数系统( CREIS) 从 1-11月武汉各区县的上市情况来看, 江夏区的上市量最大, 累计上市面积169.45万平方米( 14606套) , 占全市上市总量的22.97%; 其次是武昌区, 累计上市面积158.99万平方米( 12978套) , 占全市上市总量的21.56%; 排在第三、 四位的分别是东西湖区和江岸区, 累计上市面积分别为80.49万平方米( 7709套) 和95.64万平方米( 5694套) , 占全市上市总量的比例都在10%左右; 其它区县的上市面积相对较小, 硚口区的供应量最小, 1-11月累计上市面积只有15.94万平方米。2.1.2 需求分析图4: 、 商品住宅成交面积对比数据来源: 武汉房地产市场信息网、 中国房地产指数系统( CREIS) 从成交总量来看, 1-11月武汉商品住宅累计成交469.83万平方米, 较去年同期下跌58.39%。进入 , 武汉房地产市场持续低迷, 每个月的成交量和去年同期相比都出现大幅下降, 如果说上半年的交易量同比跌幅还能维持在50%左右; 而下半年来, 特别是开发商们寄予了厚望的”金九银十”, 楼市成交量的同比跌幅不断加大; 进入11月份, 由于开发商优惠力度的持续加大, 以及房地产新政对于住房消费的刺激作用, 武汉楼市的整体销售量出现明显回升。图5: 1-11月各区县商品住宅成交情况对比数据来源: 武汉房地产市场信息网、 中国房地产指数系统( CREIS) 从 1-11月武汉各区县的成交情况来看, 武昌区的成交量最大, 累计预售签约面积70.17万平方米, 占全市成交总量的14.15%; 其次是江夏区, 累计预售签约面积68.44万平方米, 占全市成交总量的13.8%; 排在第三、 四位的分别是江岸区和东湖高新, 累计预售签约面积分别为65.37万平方米和62.51万平方米, 占全市成交总量的比例为13.18%和12.61%; 其它区县的预售签约面积都在50万方以下, 青山区的成交量最小, 1-11月累计预售签约面积只有4.98万平方米。2.1.3 价格走势分析图6: 、 商品住宅成交价格走势数据来源: 武汉房地产市场信息网、 中国房地产指数系统( CREIS) 进入 , 虽然商品住宅的成交量一路下滑, 但成交均价却呈现出”高开低走”的明显特征。从上图能够明显看出, 商品住宅成交均价从 6月开始攀升, 且增幅不断加大, 到 底达到一个高峰; 随后由于市场的调整, 初有所回调; 但紧接着的4、 5月份, 商品住宅的成交均价再创新高, 但此时的高成交均价没有成交量的支撑, 很快就显出疲态, 开始下跌, 这时开发商多采取送装修、 送家电等暗降手法; 10月之后, 迫于年底的资金压力, 开发商加大了降价促销的力度, 特别是盘龙城等远郊区县, 还爆出”成本价”、 ”5折卖房”等惊人优惠, 中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下, 价格也开始出现松动; 11月由于中心城区项目成交的比例较高, 武汉市商品住宅成交均价为4858元/平米, 虽然较10月出现微幅上涨, 但与去年同期相比跌幅依然高达16%。2.2 保障性住房市场分析自”国六条”实施以来, 武汉市进一步加大了经济适用房的市场供应, 将经济适用房年度供应量占全市住宅总量比例, 由以前平均每年15%提高到今后几年的30%, 以缓解中小套型住房供应不足带来的房价上涨压力。 武汉市开建经济适用房总量达到200万平方米。为进一步加大经济适用房建设规模, 武汉市拟安排廉租住房、 经济适用住房建设规模合计316.45万平米, 占总计划比例分别为30.8%。图7: 1-10月武汉经济适用房各项指标及其同比增长率数据来源: 中国房地产指数系统( CREIS) 1-10月武汉经济适用房施工面积352.4万平方米, 同比增长53.77%; 新开工面积140.57万平方米, 同比增长59.16%; 竣工面积虽然同比增长率高达380.58%, 但只有19.8万平方米; 销售面积78.31万平方米, 同比增长47.17%。能够看出, 武汉经济适用房的建设开始加速, 各项指标同比均有较高的增长率, 但经济适用房的竣工面积依然较低, 这主要是由于经济适用房建设过程中存在的土地、 资金、 施工滞后等问题。日前, 国内一些地方出现了停建或者准备停建经济适用房现象, 武汉市国土房产局表示, 武汉暂不会停建, 因为低价位的经济适用房仍是解决中低收入家庭住房不可缺少的一部分。但近期武汉一经济适用房公开销售, 不但不再需要摇号, 而且遭遇了滞销的尴尬局面, 这主要是武汉一些地段的商品房大幅降价导致的, 特别是近郊一些楼盘很多在2500元/平米以内, 比经济适用房价格还低, 抢走了一些中低收入家庭客户; 同时不少经济适用房远离市区, 造成居民交通成本和生活成本的上升, 也使低收入群体望而却步。2.3 商品房相关指标分析2.3.1 房价收入比所谓房价收入比, 是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际一般经验, 房价收入比在36倍之间为合理区间, 而房价若为家庭年均收入6倍以上的区域, 则称之为泡沫区。 图8: 武汉房价收入比走势图数据来源: 中国房地产指数系统( CREIS) 从上图能够看到, 武汉的房价收入比自1999年开始逐步下降, 而且下降速度较快, 从1999年的11.2下降到 的7.8; 但从 开始, 随着武汉商品住宅价格的不断提升, 房价收入比又开始上升; 1-11月份, 武汉房价收入比已经达到10.2, 接近 的水平。说明随着房价的上涨, 居民的可接受程度开始逐渐减弱。根据当前中国的经济状况和居民消费水平, 业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为5-6倍较为合适。因此, 当前武汉的房价收入比过高, 不利于房地产业的健康发展。2.3.2 房贷收入比房贷收入比是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比( 须把房贷利率涨跌风险考虑在内) 。当前, 国内贷款的一般标准是, 首付款不低于总房款的20%、 月供按揭贷款/月收入不得超过50%。从国际情况看, 一般是要求月供款占月收入的三分之一, 超出这个比例, 个人或家庭负担就会过重, 不但挤压其它消费, 而且会降低家庭的生活质量。 在武汉, 以一套90平方米的普通商品住房为例, 按11月的成交均价4858元/平米计算, 房屋总价为43.7万元, 以首付2成, 贷款20年计算( 利率采用 11月27日利率下限) , 每月的还贷额为1900元; 而根据武汉市统计数据, 前11个月武汉居民人均可支配收入为1396元/月, 以每户2人工作计算, 平均家庭每月可支配收入为2792元; 由此得出当前武汉房贷收入比为68.05%。能够看出, 武汉当前房价下家庭月供收入比过高, 购房家庭的还贷压力较大, 在当前全球金融危机、 整体经济前景堪忧的情况下, 会使消费者延迟购房行为。 2.3.3 房价租金比所谓房价租金比, 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从国际经验看, 用来衡量一个区域房地产运行状况良好的房价租金比一般为13001200。如果房价租金比低于1300, 意味着房产投资价值相对变小, 房产泡沫已经显现; 如果高于1200, 表明这一区域房产投资潜力相对较大, 后市看好。 在武汉, 以汉口中心城区为例, 一套70平方米房屋的月租金在1500元左右, 即每平方米租金大约为21.4元, 当前中心城区的房价以8000元/平米计算, 房价租金比为1374, 这意味着在该区域投资房地产收回本钱的时间大约31年。 但值得注意的是单凭房价租金比来判断房产泡沫和市场投资风险是不完全准确的。首先, 同一区域房屋租赁情况各异, 有高端租赁和普通租赁之分, 而且地段和周边配套等因素也会影响租金的高低。3. 房地产开发经营情况3.1 房地产开发投资额和销售额图9: 房地产开发投资额与商品房销售额数据来源: 国家统计局、 中国房地产指数系统( CREIS) , 武汉房地产开发投资额持续稳定增长, 销售额同比增长率下降幅度仍在不断加大。1-10月, 武汉全市完成房地产开发投资418.76亿元, 比去年同期增长25.1%; 商品房销售额269.84亿元, 同比下降21.3%, 跌幅较上月增加2.82个百分点。其中, 商品住宅开发投资额319.5亿元, 同比增长30.46%; 商品住宅销售额247.86亿元, 同比下跌21.88%。3.2 商品房竣工面积和销售面积图10: 商品房竣工面积与销售面积数据来源: 国家统计局、 中国房地产指数系统( CREIS) , 武汉商品房竣工面积和销售面积同比增长率继续下跌, 销竣同比下降。1-10月, 武汉市商品房竣工面积为385.36万平方米, 同比下降2.03%, 降幅较1-9月增加0.7个百分点。1-10月, 商品房销售面积543.4万平方米, 同比下降29.65%, 降幅与1-9月基本持平。销竣比为1.41, 较去年同期下降0.55个点。3.3 商品房新开工面积图11: 商品房新开工面积数据来源: 国家统计局、 中国房地产指数系统( CREIS) , 武汉商品房新开工面积持续增长, 1-10月, 商品房新开工面积1008.58万平方米, 同比增长12.64%。土地购置面积158.71万平方米, 同比下降45.39%; 土地开发面积236.07万平方米, 同比下降6.54%。3. 4 商品房空置率从下图能够看出, - 武汉商品房空置面积在不断波动, 但整体呈现下降的趋势。但这一指标不能完全说明武汉房地产市场的空置情况, 我们采用空置率来说明武汉市房地产市场的情况。由于空置率的算法有多种, 本文采用的是: 空置率=空置面积/报告期前三年竣工面积的和。图12: 商品房空置面积及空置率数据来源: 国家统计局、 中国房地产指数系统( CREIS) 从上图的空置率能够看出, 自 来, 武汉商品房空置率保持在5%-10%之间。按照国内通行的空置率计算方法, 空置率在5%-14%之间为空置合理区。 前1-10月, 武汉商品房空置面积为114.1万平方米, 同比增长37.95%, 相当于 全年空置面积的87%, 因此, 预计 商品房空置面积会较 有所上升, 空置率也会有所提高。4. 武汉二手房市场分析图13: 1-3季度武汉二手房交易工面积及其同比增长率数据来源: 国家统计局、 中国房地产指数系统( CREIS) 前三季度, 武汉二手房累计成交135.69万平方米, 同比下跌45.63%。能够看出进入 以来, 每个季度二手房交易量都较去年同期出现下降, 而且下降幅度在不断加大。到 第三季度, 武汉二手房的交易量只有44.36万平方米, 同比下跌53%。 以来由于新房市场成交低迷, 楼市价格战加剧, 除了郊区的楼盘降幅明显外, 徐东、 光谷、 南湖等区域甚至中心城区都出现多个楼盘大幅打折, 在降价、 降息及政府救市政策陆续出台的多重利好下, 武汉新房市场销售略有起色, 但二手房市场的价格并未马上随着新房市场的大规模降价而出现调整, 甚至有些楼盘出现了二手房价高于在售新房的价格倒挂现象。因此, 相比而言, 二手房性价比并不突出, 导致二手房交易量较去年同期出现较大幅度的下降。另外, 虽然近期国务院也出台了一些刺激二手房交易的政策, 但很多新政的细则没有出台, 使得大部分想购买二手房的客户依旧持观望的态度。同时由于竞争的加剧, 一些缺乏品牌认知度和实力的中介公司将会逐渐淡出市场, 而有实力的中介公司则面临着优质房源的竞争, 中介市场也将面临新一轮洗牌。图14: - 武汉二手房成交均价数据来源: 国家统计局、 中国房地产指数系统( CREIS) 由上图能够看出, 从 1季度开始, 直到 2季度, 武汉二手房的成交均价一直处于平稳上升的走势, 但因为缺乏成交量的支撑, 到 3季度, 武汉二手房成交均价也开始出现下跌, 为3447元/平方米, 环比下跌3.32%, 环比上涨15.52%。由于二手房市场的价格调整略微滞后于新房市场, 预计 第四季度, 武汉二手房市场的成交均价会继续下跌。5. 当地房地产企业运行状况受国际、 国内大环境的影响, 中国房地产市场当前正处于调整阶段, 发展主线整体呈下行趋势, 整个房地产行业面临着新一轮的调整。就当前看来, 武汉大部分房地产企业都存在着资产负债率较高的问题, 资产负债率普遍都在70%左右, 在销售状况不佳的情况下, 债务负担较重。如果企业不能根据当前的市场形式做出及时调整, 有些实力较弱的企业就面临被淘汰出局的风险。而当前市场形势下开发企业的自救行为, 除了缩减投资规模、 采用多种营销手段、 降价促销以求快速回笼资金等方式外, 还有一些企业积极采取借助资本市场或是转战经济适用房领域等多种手段, 以求平稳度过房地产低谷时期。福星惠誉母公司增发支撑房地产业发展 8月, 福星惠誉母公司福星股份增发1.8亿股A股受到市场的热捧, 有效认购股数达到36715.73万股, 超额认购数翻了1倍多。福星股份此次募集资金全部投入水岸星城三期、 四期、 孝感福星城、 恩施项目、 汉阳项目等房地产项目, 将为公司由区域龙头迈向全国一流的房地产公司奠定基础。航天地产欲借壳上市 12月, ST国药披露, 公司控股股东武汉新一代科技有限公司已就上市公司重组事项与中国三江航天工业集团公司( 三江航天) 初步达成合作意向, 公司将在未来30天内召开董事会审议重大资产重组预案。三江航天是全国首批56家大型试点企业集团、 全国500家经营规模最大的工业企业之一, 资产总额110多亿元, 主营业务包括重工产品、 信息技术、 成套设备、 房地产开发、 金融业务、 进出口贸易等。三江航天此次是将旗下的房地产资产注入上市公司。武汉三江航天房地产开发有限公司是三江航天面向市场经营的第一个三产公司, 自 起连续四年进入武汉房地产开发企业20强, 此前先后在武汉、 孝感、 宜昌开发了武汉仁桥新村、 航天花园、 航天星苑、 航天嘉园、 航天银湖湾等多个楼盘。公司当前土地储备 亩, 正在开发和可供开发面积达300万平方米。百步亭集团转战经济适用房在商品房市场快速赚钱的时候, 没有多少企业主动去开发经济适用房; 但现在, 众多企业看中开发经济适用房稳定、 无风险的投资回报, 都欲转战该领域。百步亭集团早期以经济适用房的开发取得成功, 后转为商品房开发, , 百步亭集团又推出了悦秀苑、 景兰苑1950套经济适用房, 引来众多市民热捧。百步亭集团表示, 经济房如此之火, 让她们坚定了未来一两年继续开发经济房的决心。在政府把”民生”提到首位, 对低收入群体继续加强住房保障体系建设的关头, 百步亭集团此举积极响应政府号召。6. 武汉房地产市场发展展望6. 1住宅市场需求预测根据国内外一些学者对预测理论研究的结论表明: 如果系统是非稳定的、 复杂的, 获得这种复杂系统长期精确预测是不可能的, 长期的定性预测是可行的。另一方面, 由于系统初始条件在短期内相正确稳定性或较小的变化, 短期预测将产生较小的误差, 因此短期定量预测是可行的。对于房地产市场的预测而言, 我们经过对房地产市场供应影响因素和房地产市场需求系统属性分析, 能够看出房地产供求市场是一个非线性的、 动态的复杂系统, 有很多因素在影响其状态。而且, 在不同时期、 不同环境, 起主要作用的影响因素也不同。同时, 有些影响因素是显性的, 有些又是隐性的, 而可能隐性的因素对房地产市场的供求产生重要的作用。因此, 为了达到最佳的预测效果, 需要将影响房地产市场需求的多重主要变量拟合到一个方程当中, 即采用”多元线性( 或多元非线性) 回归”较能客观和科学的描述市场发展的前景规律并给予预测。以下是我们市场需求预测所必须具备的两个理论前提: 前提一: 房地产数量的变动趋势主要由人口变化所决定。人口数量的变化直接导致家庭户数的变化, 而每个家庭都将拥有不论大小的一个生活空间。且从长期来看, 短期的房地产投资和空置最终都将转化为消费性居住。因此, 一个区域家庭户数决定一个区域房地产数量的多少, 即住它数量能够表不为人口的函数, 房地产数量的变动能够由人口变化决定。函数表示式为: W=F( H) 其中: W 房地产需求数量; H 人口数量; F(H)房地产数量函数前提二: 房地产的数量等级主要取决于区域经济发展水平及家庭收入水平的高低。从区域经济发展和家庭房地产消费这个中微观的角度考察, 区域所需住房面积的大小主要由两个因素决定: 区域经济发展水平及家庭收入水平。区域经济发展水平越高, 城市化势必呈现较高水平, 也就意味着人口的集中增多及住房需求量剧增; 同时, 一个家庭的收入越高, 这个家庭就能够消费越大的房子, 住房需求量自然增大。因此, 房地产数量大小或者级别能够表示为房价收入比的函数, 即房价收入比能够决定一个家庭房地产的大小和级别。在此, 我们假定房地产价格是呈缓和趋势逐步上升, 那么在分析房地产市场需求时, 就能够将函数简化成如下形式: M=F( I1, I2) 其中: M每套房地产的面积; I1区域经济发展水平; I2 家庭收入水平本预测还必须要确认以下基本前提: 相信武汉市及中国经济发展在未来一段时期会保持稳定的增长, 同时居民的收入也会稳定的增长; 武汉市及中国房地产消费政策, 虽然可能会有若干变化, 可是总体上是倾向鼓励大众消费的; 同时, 在作房地产未来市场预测时, 要明确需求量是在”房地产价格平稳上涨”条件下的需求量, 这些同样将作为预测的前提。以下将武汉市”GDP水平”人均可支配收入”城镇人口数量”作为自变量, 将”商品住宅销售面积”作为因变量, 经过建立模型描述和预测 商品住宅销售面积来作为武汉市商品住宅的需求量预测。表: 武汉市住宅需求量预测自变量原始数据表GDP( 亿元) 人均可支配收入( 元) 城镇人口数量( 万人) 住宅销售面积( 万m2) 1207.006761.00749.00323.02 1335.007305.00758.00364.00 1468.007820.00768.00387.47 1622.008525.00781.00512.10 1882.009564.00786.00613.90 2238.0010850.00801.00834.18 2590.0012360.00819.00906.70 3141.0014357.648581135.41数据来源: 中指调查, 武汉市统计年鉴首先, 利用多项式回归对以上数据进行均一化处理并进行无量纲化, 并对无量纲化后数据利用数据分析软件SPSS13.0( Statistical Program for Social Sciences) , 将以上数据利用多元线性回归分析方法, 并选择Enter变量进入方法, 分析计算, 结果如下所示: 据上表”模型简要概述”及”模型拟合情况散点图”可见, 城镇人口数量、 GDP、 人均可支配收入与商品住宅销售面积整合相关系数为0.998, 利用多元线性分析模型可解释98.9的观测数据, 模型解释的计算结果完全可接受。根据上表对回归方程的回归系数分析, 各自变量Sig值分别为0.004、 0.028、 0.000和0.026, 都小于一般所要求的0.05, 即可认为系数有效, 所建立方程具有统计学意义。依据上表, 列出多元线性回归方程预测 的住宅需求面积如下: Y=-597.005+0.062X1+0.078X2+0.425X3再基于上文所述的假设前提, 经过以上方程, 得出住宅需求预测结果如下表所示: 住宅销售面积( 万m2) GDP( 亿元) 人均可支配收入( 元) 城镇人口数量( 万人) 1275 3645 16317 878 1506 4253 18624 909 1762 4928 21181 943 注: 以上预测模式仅限于短期预测, 不宜做长期的逻辑递推预测。另: 预测结果, 基于武汉市经济持续发展, 城镇居民收入稳步增长、 城市化水平不断推进的假设前提。由于上述需求预测结果是基于房地产市场平稳发展做出的, 而自 下半年来, 受国家宏观调控影响, 武汉房地产市场较前几年发生了巨大变化, 特别是 以来, 武汉房地产市场明显进入调整期, 需求萎缩严重, 因此, 有必要对预测结果进行修正。 前3季度武汉商品房销售面积同比下降30.26%, 房地产市场交易量过度下降将对国民经济带来影响,因此, 国家和地方政府先后出台新政, 以期救市。同时, 在世界经济形势开始下滑的大背景下, 国务院再次重申房地产行业在国民经济中的支柱地位。国务院总理温家宝在11月10日部署落实中央政策措施的七项工作中, 第三项工作明确提出对房地产行业定调, 温家宝用”重要支柱、 举足轻重、 至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。针对于房地产行业的救市政策将在一定程度上提振行业的景气度, 但并不能改变行业的下行趋势。因为房地产市场要想恢复繁荣, 最终还是取决于居民收入水平和消费者的心理预期。事实上, 在经济下滑、 居民收入增长放缓的背景下, 虚高的房价更凸显其”泡沫”本色。因此, 尽管政策面的力挺能够改变房地产市场的博弈格局, 但其效果也只能是延缓房价下跌的速度, 并将房地产行业的调整周期进一步拉长。因此, 我们判断, 房地产市场还有23年的调整期, 因此根据 前3季度武汉商品房销售情况, 对 的房地产市场需求预测值做出修正, 结果如下: 住宅销售面积预测值( 万m2) 住宅销售面积修正值( 万m2) 1275889 15061050 176212286.2 住宅市场供给预测依据经济学所讲的供给( supply) 概念, 它是指一定市场上在一定时期内与每一销售价格相对应, 生产者愿意而且能够供应的商品量。因此, 房地产供给的概念是指房地产开发商和拥有者( 卖者 )在某一特定的时间内, 在每一价格水平下, 对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件: 一是房地产开发商或拥有者愿意供给, 二是房地产开发商或拥有者有能力供给。如果房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望, 但没有提供出售的能力, 则不能形成有效供给, 也就不能算做供给。因此, 在现实中, 某种房地产在未来某一时间的供给量为: 供给量 存量拆毁量转换为其它种类房地产量其它种类房地产转换为该种房地产量 新开发量。然而, 在短时期内( 如我们在预期 供给量的过程中) , 理论上我们将拆迁量、 转换为其它种类房地产量、 其它种类房地产转换为改种房地产量三个因素给予忽略, 那么, 在较短时期内: 供给量 存量新开发量新增住宅竣工面积预测: 对于新增住宅竣工面积的预测, 我们要考虑到影响区域房地产供给量的许多因素。然而, 在短期内我们不需要探索房地产供给影响因素和房地产供给之间复杂的关系, 而是把房地产市场需求本身的变动看作是一个回归的过程, 研究和挖掘其变动的外在现象下隐含的内部规律, 从而对其未来变动走势做出判断。这样就简化对房地产市场供给变动因果原因的考虑, 但这种简化反而可能完全可能达到更佳的预测效果。依据上文所述的理论方法, 并经考察1992- 住宅竣工面积的变化曲线( 见下图) , 对新增住宅竣工面积的预测以二项式回归模型最为适合, 误差最小, 模型拟合精确度为99.33%。表7: 武汉新增住宅竣工面积及其预测值年份19921993199419951996199719981999 住宅竣工面积(万平方米)78.70110.70158.30232.30265.90277.80-336.94425.70499.62住宅竣工预测值(万平方米)75.44118.23162.85209.30257.58307.70-359.65413.43469.04年份 住宅竣工面积(万平方米)522.73600.24608.91722.30776.70811.62-住宅竣工预测值(万平方米)526.49585.77646.88709.83737.95841.22909.67979.941052.05存量住宅面积估算: 中国住房制度改革自1998年以来全面停止福利分房, 实行住房货币化、 市场化。因此, 对于由市场提供的住宅存量计算不妨从 开始估算。具体数据如下表所示: 合计销售面积( 万m2) ) 242.00364.00387.47512.10613.90834.18906.701069.894930.24竣工面积( 万m2) 425.70499.62522.73600.24608.91722.30776.70811.624967.82存量结转( 万m2) 183.70135.62135.2688.14-4.99-111.88-130.00-372.5237.58依据上文对新增住宅竣工面积测算及存量住宅面积的估算: 全年住宅供给量 历史存量新开发量 37.58909.67 947.25万m2 全年住宅供给量 历史存量新开发量 全年住宅供给量- 全年住宅销售面积 全年住宅竣工面积947.25-889979.94 1038.19万m2 全年住宅供给量 历史存量新开发量 全年住宅供给量- 全年住宅销售面积 全年住宅竣工面积1038.19-10501052.05 1040.24万m2 住宅供应量预测值( 万m2) 947.251038.191040.24同样, 上述供给预测结果也是基于房地产市场平稳发展做出的, 房地产市场进入调整周期, 成交量的萎缩同样会影响开发商的心理预期, 开发商也会对开发计划和开发节奏进行调整, 土地市场交易的清淡就是印证。但与此同时, 政府将加大保障性住房的供应, 缓解中低收入者的住房需求。根据武汉市 住房建设计划, 全市拟安排总规模1000万平方米的各类住房建设计划, 其中: 廉租住房、 经济适用住房建设规模合计200万平方米; 普通商品住房( 含双竞双限房) 建设规模合计500万平方米; 其它类型商品住房建设规模合计300万平方米, 占总计划比例分别为20%、 50%、 30%。6.3 住宅市场价格走势预测依据经济学最根本的分析方法, 即基于市场供给和需求变化及其相应的均衡价格概念, 我们认为: 房价是由市场决定的, 而市场是由供需关系决定的。价格必须在均衡点上, 否则市场供求力量就会发生作用, 最终都是以获得使供需匹配和市场出清的价格结束。因此, 在分析未来23年武汉商品住宅市场价格的时候, 我们不能简单地以 之前的”历史价格”本身作为数据依据而建立简单的数据模型进行回归分析, 更应该充分考虑市场供给和需求变化的情况来定性分析未来23年武汉商品住宅市场的价格走势情况。回顾 及 前三季度武汉市住宅市场价格变化情况, 如下图所示。 , 在经历4-10月商品住房价格快速上涨区间之后, 在11-12月武汉市商品住房价格涨幅明显回落, 这一下降趋势延续到 3月, 随后有一个短暂的回升, 6月份以后, 跌幅明显, 到 10月武汉商品住房成交均价跌至4732元/平方米, 已经回落到 9月的水平。一年多来的住宅成交均价调整走势表明, 武汉市住宅市场供需关系正悄然发生变化, 市场均衡价格出现理性回归的背后, 蕴涵的是更为本质的真实市场需求的回归。具体而言, 未来23年的房地产市场价格走势, 将受到如下几个方面的影响: 宏观经济走势有利于武汉房地产市场的发展房地产市场与宏观经济密切相关, 一旦宏观经济增速下滑, 房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳, 预计未来一年内房地产市场将会结束调整, 并逐渐回暖; 如果宏观经济增速继续回落, 预计房地产市场的调整期将延长。在全球经济进入调整的新格局当中, 中国经济表现相对稳健, 而武汉作为中部重镇, 一方面, 受全球经济下滑冲击较小; 另一方面, 武汉城市圈”两型社会”的打造, 为武汉经济的发展带来了新的机遇。良好的经济形势为房地产业的持续发展提供了空间, 也对购房者支付能力提供了保证。救市短期影响有限, 长期有利于行业复苏自 9.27房贷新政出台后, 全国房地产市场逐步进入调整, 市场交易量大幅下降, 价格在各区域市场有不同程度的下调幅度, 最高高达30-40%。加上美国金融危机的影响, 全球经济增长明显放缓, 中国经济也呈现增长放缓趋势, ( 国家统计局数据统计显示, 中国 前三季度gdp同比增长9.9%, 比上年同期回落2.3个百分点。) 特别是出口增长有较大幅度的回落, 影响到整个市场的预期和信心。政府陆续出台了很多的刺激经济措施来”保增长”。房地产业作为国家重点支柱产业, 综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高, 因此, 在”保增长”调控思路下, 稳定房地产市场、 适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要工作。10月17日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 分析当前经济形势, 安排部署第四季度经济工作。在工作安排中提到, 加大保障性住房建设规模, 降低住房交易税费, 支持居民购房。在此之前, 中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点; 下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。与此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政策。10月22日, 财政部、 央行快速反应, 联合出台相关政策规定。10月23日, 武汉市政府随即出台市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康发展的若干意见, 但值得注意的是, 此次出台的项措施保障中低收入家庭基本生活的政策倾向十分明显, 其目的是支持居民改进住房条件而不是维护高房价。虽然, 中国指数研究院根据对多个城市救市政策实施后的销量监测情况看, 救市并未取得立竿见影的效果, 更多的购房者在观望, 她们期待在更低的价位上享受更多的政策优惠, 因此, 只要推出的救市政策不够彻底及不能改变人们对房价下跌的预期的话, 购房者就不会贸然出手。但既然政府开始了救市行动, 如果稳定整体经济的目的没有达到, 救市的举动就不会结束; 如果还是达不到增加交易量、 增加贷款、 增加房地产市场投资等效果的话, 还可能会有进一步的措施出现。购房者心理预期变化左右房价走势心理预期是人们对市场走势的综合判断, 在其它条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为,