青岛房地产年度报告及下年预测模板.doc

青岛房地产市场年底回顾和估计
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一、宏观经济环境分析
以来，在中国经历了年初雪灾、汶川地震、金融危机等考验，在面对中国外复杂多变形势下，青岛市上下深入落实科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控方法，全市经济继续保持平稳、协调发展态势。
    -青岛实现了GDP年均15.7%增加幅度，其中～增幅均超出了16%，分别为16.3%，16.7%，16.9%，GDP增幅达成了16.0%。前三季度全市实现生产总值(GDP)3246.5亿元，增加14.5%，增幅同比回落1.7个百分点。其中，第一产业增加值156.2亿元，下降1.4%；第二产业增加值1729.6亿元，增加13%，回落3.5个百分点；第三产业增加值1360.7亿元，增加18.2%，加紧0.4个百分点。三次产业百分比关系由上年同期4.7：54.1：41.2调整为4.8：53.3：41.9。

图1： 青岛市历年GDP改变情况图

数据起源：青岛市统计局
青岛城市人均可支配收入多年保持良好增加态势，近十年来人均可支配收入保持年均12.62%上涨速度（考虑价格指数影响）。前三季度，青岛市城市居民家庭人均可支配收入为15254.83元，比去年同期增加2084.05元，同比增加15.8%，扣除价格原因实际增加9.9%。城市居民家庭人均消费性支出11103.22元，比去年同期增加1061.55元，同比增加10.6%，扣除价格原因实际增加4.9%。前三季度城镇失业人员就业14.02万人，同比增加13.9%；9月末城镇登记失业率2.91%，同比下降0.07个百分点。
图2：青岛市历年城镇人均收入改变情况图

数据起源：青岛市统计局
以来青岛规模以上固定资产投资年均增加幅度保持在20%以上，其中-达成40%以上，受宏观调控影响，于一度下降到5.87%，以后又开始缓慢增加。-青岛规模以上固定资产投资占GDP比重（即投资率，表示一个经济体总产出中有多少份额用于投资。通常而言，高投资率往往伴随高经济增加率。）可分为三个改变阶段：-保持平稳，保持在20-30%；-所占比重大幅提升，在达成52.05%以后便开始下降，到已降为43.19%。这表明青岛经济增加在经历了投资拉动期以后，已开始逐步向消费带动期转化。
以来全市投资结构继续改善。前三季度青岛市完成固定资产投资1578.3亿元，增加22.4%，增速同比回落1.8个百分点。三次产业投资分别增加69.2%、15.1%和29.9%，其中，第一产业投资增加同比加紧67.7个百分点,第三产业投资增加加紧2个百分点。三次产业投资结构由上年1.6：55.2：43.2调整为2.2：51.9：45.9。“双高”行业投资下降，其中电力投资下降48.5%，石油加工、炼焦业投资下降35.1%，黑色金属冶炼及压延业投资下降12.8%，纺织业投资下降12.2%。
图3： 青岛历年固定资产投资改变趋势图

数据起源：青岛市统计局

二、商品房市场分析
1、商品房价格分析
图4 青岛历年商品房销售价格改变图

数据起源：青岛市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
-，青岛市商品房价格呈稳步上升趋势，达成2186元/平方米；-房价高速上涨，年均增速17.6%，达成5192元/平方米，同比上涨22.1%。以来，商品房价有所回落，1-11月商品房销售价格为5205元/平方米，同比增加0.26%，涨幅比1-10月下降了1.9个百分点。
2、房价收入比分析
图5：青岛历年房价收入比改变趋势图

数据起源：青岛市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
多年来，青岛房价收入比稳定上升，增幅改变不大，比上升2个点，其中-连续在8点左右徘徊，和均维持在9点，受物价上涨原因影响，达成9.4。前三季度青岛市房价收入比达成10.7%。房价收入比连续上扬表明相对于居民可支配收入青岛商品住宅价格上涨仍然过快。
表1：房价收入比试算表
指标

前三季度
城市人均可支配收入(元)
8016
8731
8721
10075
11089
12920
15328
17856
15254.8
商品住宅价格
1831
1974
2186
2406
2966
3604
4253
5192
5103
户均可支配收入
（每户按3.1人计算）
24849.6
27066.1
27035.1
31232.5
34375.9
40052
47516.8
55353.6
47289.9
商品住宅套价
（每套按100平米计算）
183100
197400
218600
240600
296600
360400
425300
519200
510300
房价收入比
7.4
7.3
8
7.7
8.6
9.0
9.0
9.4
10.7
数据起源：青岛市统计局

3、成交情况分析
11月份全市住宅成交面积为23.94万平方米，环比下跌26%，成交套数环比下降24.1%。其中政策性住房成交364套，成交占比达成15.7%，比上月下降22.63个百分点；非政策性住房成交1948套，比上月增加120套。从以上成交数据来看，本月商品住宅成交大幅下降，关键是由政策性住房成交显著下滑所致。即使16日青岛市出台《相关支持居民购置住房意见》，提出了多项刺激居民购房相关政策，但短时期内对于刺激楼市成交效果并不显著，青岛楼市将连续低迷。
图6： 以来青岛商品住宅市场月度成交情况

数据起源：中国房地产指数系统（CREIS）
从11月各区域住宅成交量来看，因为受整体环境低迷影响，四方区、黄岛区、崂山区、胶南区和莱西区住宅成交量均呈环比下降趋势；其它各区县因为政策性住房上市或是降价促销、政策刺激等原因影响，住宅成交量有所上涨；其中市南区表现最为显著，因为政策性住房项目金湖路教授公寓热销直接拉升了总成交套数和总成交面积，促进市南区本月住宅成交量涨幅度跃居全市第一，涨幅达成293.88%。11月户型成交相对比较集中，面积在80-100平方米户型累计成交8.23万平方米，占成交总面积39%；而户型在180平方米以上、60平方米以下户型成交相对全部较小，占比分别为3%和4%。可见，市场需求仍以中等户型为主。

在价格分布上，11月青岛住宅成交价格占比改变趋势相对于10月有显著改变。总体仍向中低价位倾斜，6000元以下占72%。其中3000-5000元/平方米价格段成交比重从上月56%下降到本月28%；关键是因为10月份大量上市保障性住房直接拉低了总体价格，本月成交以商品房为主；8000元/平方米以上住宅成交占11%，比上月提升了3个百分点。从总体上看，现在青岛购房者所能承受价格有限，大部分消费者全部无法承受现在高昂房价。
从区域看，11月市南均价跌至今年以来最低点，仅为7990元，关键受两大政策房项目影响所致，其中成交130套金湖路教授公寓，均价不到6000，成交8套康佳花园，均价不到；市北区自以来销售均价走势一直相对比较平稳，枕海山庄项目（均价为5109元/平方米）热销将市北区整体销售均价拉低至6668元；四方区住宅成交价格表现小幅上涨，环比上涨12.51个百分点，关键是因为该区域本月销售项目关键为商品房；李沧区本月政策性住房销售和上月持平，销售均价为5480元/平方米，环比下降4.1%。

图7：11月份市内四区商品住宅成交均价对比

数据起源：中国房地产指数系统（CREIS）
4、价格指数分析

表2：11月青岛城市综合指数及各分物业指数改变表

城市综合指数
#住宅指数
Hedonic指数
#写字楼指数
#商铺指数
指数值
1220
1105
530
1711
1348
环比改变
↑3
↑4
↑2
↑1
↑1
环比幅度
↑0.24%
↑0.32%
↑0.3%
↑0.07%
↑0.07%

图8：青岛房地产指数图

数据起源：中国房地产指数系统（CREIS）
11月，青岛楼市成交总体展现平稳上升趋势。11月城市综合指数、住宅指数、Hedonic指数、写字楼指数、商铺指数均小幅上涨，其中综合指数为1220点，比10月提升3个点，环比涨幅为0.24%；住宅指数为1105点，比10月提升4个点，环比涨幅为0.32%；Hedonic指数为530点,比10月提升2个点，环比涨幅为0.3%。
和住宅指数趋势相同，写字楼指数和商铺指数分别为1711点和1348点，比10月均提升1个点，环比涨幅均为0.07%。因为本月写字楼和商铺项目标报价和上月相比改变不大，所以，指数改变不大，仅提升了1个点。

三、房地产开发经营情况
1、房地产开发投资分析
1997～青岛房地产业高速发展，房地产投资额保持了年均22%增加速度。从青岛历年房地产投资额改变图中能够看出房地产投资额增加率波动较显著，其中1999、和分别达成43.7%、37%和37.6%高增加率；开始，国家连续出台一系列紧缩楼市政策，房地产投资额增加率下降到8.7%。1-11月，青岛市完成房地产开发投资335.11亿元，较去年同期上涨14.94%，增幅较1-10个月下降了2.95个百分点。
图9：青岛历年房地产开发投资改变情况图

数据起源：青岛统计局
2、需求分析
以来青岛商品房销售面积总体保持了连续增加势头，在实现35.2%增加速度后，～增加率以年均8.3%速度平稳增加，跳跃式增加达成最大值43.3%，整年实现销售面积739.95万平方米，-连续急速回落，商品房销售面积首次出现负增加，尤其是下降趋势较显著。1-11月，实现商品房销售面积626.65万平方米，同比下降4.31%，增幅较1-10月提升1.3个百分点。销售面积连续回落彰显了国家宏观调控政策效果，整体市场观望气氛浓厚。
图10：青岛历年商品房销售面积改变趋势图

和销售面积相对应，青岛商品房销售额多年来稳定增加，已达成433.36亿元，增加率为8.5%。以来青岛商品房销售额保持了年均30.9%增加速度，其中达成了74.2%高增加率，以后增幅开始逐步回落。1-11月，青岛市完成商品房销售额326.19亿元，同比下降了4.06%，增幅较1-10月下降了0.49个百分点。
图11：青岛历年商品房销售额改变趋势图

3、供给分析
以来，青岛市商品房新开工面积增幅波动较大，展现跳跃式发展，整体趋势逐步放缓。增幅出现负增加（为-0.6%），达成历史低位，一度上升至37.24%，以后又出现下降-上升-下降改变趋势，降幅为0.18%。1-11月，商品房新开工面积1027.75万平方米，同比下降14.31%，较1-10月下降6.82个百分点。
施工面积增幅自降至3.2%后，提升至23.3%，以后开始缓慢回落。1-11月，商品房施工面积为3582.17万平方米，同比增加15.27%，估计未来施工面积还可能继续加大。
完工面积多年来受宏观调控政策影响大幅下滑，-连续出现负增加，分别下降19.6%和1.8%。1-11月，全市商品房完工面积为499.26万平方米，同比上涨21.08%，增幅较1-10月下降12.26个百分点。
图12：青岛历年供给指标改变趋势图

数据起源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
4、供求分析
1999-，青岛商品房市场全部表现出供大于销不平衡局面。从开始，销竣比均大于1，出现了供不应求局面，1-11月销供比达成1.26，供需矛盾得到了初步缓解。
图13：青岛历年销竣比改变趋势图

5、土地市场分析
近些年，青岛土地开发面积波动显著，受政策影响出现反弹达成948.95万平方米高峰，比增加626.05万平方米，同比增加193.9%。1-11月，青岛市土地开发面积99.55万平方米，同比上涨2.94%，增幅较1-10月下降19.73个百分点。
土地购置面积经历了两个增加阶段，1999～以50.17%年均增加率逐年增加，在受宏观调控影响回落到低于水平，以后连续平稳增加，到反弹到747.74万平方米水平，仅次于最高水平776.94万平方米。受一系列宏观调控政策，青岛市土地开发面积和购置面积均大幅下降，降幅分别为55.1%和21.2%。1-11月，土地购置面积295.89万平方米，同比回落44.53%，增幅较1-10月提升1.55个百分点。
图14 ：青岛历年土地开发和购置面积改变趋势图

四、房地产企业运行分析
进入以来，青岛房地产企业日子全部不好过，资金担心、产品滞销、行业分化现象显著，等等，这些全部是其在低迷形势下真实表现。
1、销售不畅，行业分化显著
1-10月，青岛市实现商品房销售面积548.71万平方米，同比下降5.62%。自以来，各大房地产企业全部面临着销售难问题。销售量下降肯定造成存货上升，肯定为后续发展造成压力。销售不畅，首先是因为整体环境严峻，市场低迷；其次关键是因为企业产品不能够很好地适应市场需求。部分资金压力不大企业相对而言，她们产品就能够很好地适应市场，满足社会需要。在低迷形势下，愈加轻易形成“大鱼吃小鱼”行业分化现象，假如谁能够熬过这个冬天，那么它就可能成为行业“地产航母”，反之，则可能退出行业舞台。所以，提议房地产企业在，首先能够在确保利润基础上适度降价，以拯救目前市场信心；其次就要从本身做起，不停提升企业产品品质，使之能够很好地适应市场需求。
2、开发速度和规模有所降低，企业拿地速度放缓
以来，大部分青岛房地产关键企业对于目前中国国际形势全部有深入了解，即使对市场长久持有看好态度，但同时也认识到了短期内房地产市场发展并不会很乐观，纷纷下调了开发速度和规模，放缓了企业拿地步伐。很多企业存量房增加，关键也是因为在不理性土地市场中拿到土地，现在又要支付地价款所致。所以，在土地市场中，开发商们似乎全部比较理性，不再盲目抢“地王”了。
3、融资压力大，主动寻求企业合作
从紧货币政策下，企业获取资金难度增加甚至无法获取，尤其对房地产企业而言，因为潜在风险较大，所以银行放贷规模就会缩小，比以前愈加谨慎。在这种形势下，房地产企业为了愈加好生存和发展，纷纷寻求拓宽融资路径，进行企业合作就成为一个不错选择。比如，青岛海尔和绿城进行合作，合作开发济南全运村项目。海尔表示选择绿城作为合作伙伴，不仅仅是因为绿城会造好房子，而是绿城创业精神和企业精神。海尔有“真诚”，在绿城身上也表现出这一点。对于正处于快速扩张进程中绿城方面来说，和海尔地产进行合作，意味着集团北上发展布局寻到了坚实合作伙伴和拓展平台。绿城和海尔合作，是品牌、品质、诚信、真诚等共同企业精神一个完美组合。

五、房地产市场展望
青岛房地产市场可谓一路坎坷地走来，即使政府也陆续出台了一系列政策刺激楼市发展，但现在而言，市场观望气氛依旧浓厚，购房者持币待购，市场成交低迷，开发商资金担心，销售严重萎缩，这种市场低迷观望形势估计还会连续一段较长时间。面对低迷市场形势，在资金吃紧，销售萎缩背景下，开发商们在未来能够合适采取降价促销方法，首先有利于快速回收资金，其次还能够促成交易，在一定程度上提振市场信心。估计青岛房地产销售量将会有所增加，价格方面可能会继续回落。对消费者而言，要对市场进行合理、理性预期，供需双方尚需共同努力，以确保青岛房地产市场平稳健康发展。