武汉房地产年度报告与下年预测模板.doc

武汉房地产市场年底回顾和估计中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网1. 宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间，武汉市经济连续、健康、快速发展。至底，武汉GDP达3141亿元，首次跨入“3000亿俱乐部”。图1：1995-武汉GDP及其增加率数据起源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS），武汉作为湖北经济增加“引擎”，在全球金融危机背景下，1-11月GDP增加15.2%，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标靠近十年最高水平。1-11月，武汉经济展现以下特点：工业增速平稳。1-11月武汉累计规模以上工业总产值4083.96亿元，增加28.5%；增加值1304.83亿元，增加21%。投资增势强劲。1-11月武汉累计完成固定资产投资1896.44亿元，增加30.1%，同比提升2个百分点。其中, 武钢改项目、武汉光谷基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造基地项目、富士康基地项目、武汉新城国际博览中心等重大项目投资进展顺利。消费市场旺畅。1-11月武汉累计实现社会消费品零售总额1655.47亿元，增加22.7%，同比加紧5.5个百分点。消费价格回落。1-11月居民消费价格累计上涨6.1%，涨幅比1-10月回落0.4个百分点。居民收入提升。1-11月武汉城市居民人均可支配收入累计为15350.5元，增加16.2%，继续保持较快增加水平。即使现在武汉经济还是保持了快速稳定增加，但值得注意是，金融危机对武汉实体经济影响，已从房地产、煤炭、电力、钢铁、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业。伴随危机沿着区域和产业链传导时滞效应逐步显现，明年上六个月武汉经济形势将更严峻。 而9月，武汉“两型社会”建设总体方案获批，重大建设项目清单出炉，177个开启项目总投资规模近1.3万亿元。这些关键项目恰逢国家“扩内需保增加”政策，政府主导投资更轻易获取资金支持，所需巨额资金有望取得大量中央财政和银行资金青睐。“两型社会”建设试验区多种优惠和税收减免，也能够吸引各方资金流入。现在，多家美国中小企业在金融风暴中逆势进驻武汉，浙商等沿海产业资本也将眼光转向湖北优异中小企业。这些信号表明，在金融危机中，武汉反而成为外资产业转移和内资聚集新热点。 武汉以“两型社会”综合配套改革为关键，投资、消费双轮驱动，提升城镇居民收入，统一计划基础设施和重大产业投资项目，经济下行幅度和连续时间应该能够得到很好控制。 2. 武汉商品房市场行情分析2.1 一般住宅市场分析2.1.1 供给分析图2：、商品住宅上市面积对比 数据起源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从供给总量来看，1-11月武汉商品住宅累计上市737.6万平方米，较去年同期下跌15.44%。以来，受房地产市场不景气影响，开发企业纷纷调整了开发进度和推盘速度，尤其是上六个月，几乎每个月住宅上市面积全部低于去年同期；到7、8月，上六个月积压项目较为集中上市，造成这两个月住宅上市面积激增；但市场仍然没有好转，于是9、10月份供给量又有所回落；而11月已临多年底，开发商加紧了推盘速度，11月武汉商品住宅同意上市面积128.1万平方米（9328套），为年度最高，环比同比全部有较大幅度增加。图3：1-11月各区县商品住宅上市情况对比数据起源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从1-11月武汉各区县上市情况来看，江夏区上市量最大，累计上市面积169.45万平方米（14606套），占全市上市总量22.97%；其次是武昌区，累计上市面积158.99万平方米（12978套），占全市上市总量21.56%；排在第三、四位分别是东西湖区和江岸区，累计上市面积分别为80.49万平方米（7709套）和95.64万平方米（5694套），占全市上市总量百分比全部在10%左右；其它区县上市面积相对较小，硚口区供给量最小，1-11月累计上市面积只有15.94万平方米。2.1.2 需求分析图4：、商品住宅成交面积对比数据起源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从成交总量来看，1-11月武汉商品住宅累计成交469.83万平方米，较去年同期下跌58.39%。进入，武汉房地产市场连续低迷，每个月成交量和去年同期相比全部出现大幅下降，假如说上六个月交易量同比跌幅还能维持在50%左右；而下六个月来，尤其是开发商们寄予了厚望“金九银十”，楼市成交量同比跌幅不停加大；进入11月份，因为开发商优惠力度连续加大，和房地产新政对于住房消费刺激作用，武汉楼市整体销售量出现显著回升。图5：1-11月各区县商品住宅成交情况对比数据起源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）从1-11月武汉各区县成交情况来看，武昌区成交量最大，累计预售签约面积70.17万平方米，占全市成交总量14.15%；其次是江夏区，累计预售签约面积68.44万平方米，占全市成交总量13.8%；排在第三、四位分别是江岸区和东湖高新，累计预售签约面积分别为65.37万平方米和62.51万平方米，占全市成交总量百分比为13.18%和12.61%；其它区县预售签约面积全部在50万方以下，青山区成交量最小，1-11月累计预售签约面积只有4.98万平方米。2.1.3 价格走势分析图6：、商品住宅成交价格走势数据起源：武汉房地产市场信息网、中国房地产指数系统（CREIS）进入，即使商品住宅成交量一路下滑，但成交均价却展现出“高开低走”显著特征。从上图能够显著看出，商品住宅成交均价从6月开始攀升，且增幅不停加大，到底达成一个高峰；随即因为市场调整，初有所回调；但紧接着4、5月份，商品住宅成交均价再创新高，但此时高成交均价没有成交量支撑，很快就显出疲态，开始下跌，这时开发商多采取送装修、送家电等暗降手法；10月以后，迫于年底资金压力，开发商加大了降价促销力度，尤其是盘龙城等远郊区县，还爆出“成本价”、“5折卖房”等惊人优惠，中心城区楼盘在这一轮降价潮冲击下，价格也开始出现松动；11月因为中心城区项目成交百分比较高，武汉市商品住宅成交均价为4858元/平米，即使较10月出现微幅上涨，但和去年同期相比跌幅仍然高达16%。2.2 保障性住房市场分析自“国六条”实施以来，武汉市深入加大了经济适用房市场供给，将经济适用房年度供给量占全市住宅总量百分比，由以前平均每十二个月15%提升到以后几年30%，以缓解中小套型住房供给不足带来房价上涨压力。武汉市开建经济适用房总量达成200万平方米。为深入加大经济适用房建设规模，武汉市拟安排廉租住房、经济适用住房建设规模累计316.45万平米，占总计划百分比分别为30.8%。图7：1-10月武汉经济适用房各项指标及其同比增加率数据起源：中国房地产指数系统（CREIS）1-10月武汉经济适用房施工面积352.4万平方米，同比增加53.77%；新开工面积140.57万平方米，同比增加59.16%；完工面积即使同比增加率高达380.58%，但只有19.8万平方米；销售面积78.31万平方米，同比增加47.17%。能够看出，武汉经济适用房建设开始加速，各项指标同比全部有较高增加率，但经济适用房完工面积仍然较低，这关键是因为经济适用房建设过程中存在土地、资金、施工滞后等问题。日前，中国部分地方出现了停建或准备停建经济适用房现象，武汉市国土房产局表示，武汉暂不会停建，因为低价位经济适用房仍是处理中低收入家庭住房不可缺乏一部分。但近期武汉一经济适用房公开销售，不仅不再需要摇号，而且遭遇了滞销尴尬局面，这关键是武汉部分地段商品房大幅降价造成，尤其是近郊部分楼盘很多在2500元/平米以内，比经济适用房价格还低，抢走了部分中低收入家庭用户；同时不少经济适用房远离市区，造成居民交通成本和生活成本上升，也使低收入群体望而却步。2.3 商品房相关指标分析2.3.1 房价收入比所谓房价收入比，是指住房价格和城市居民家庭年收入之比。根据国际通常经验，房价收入比在36倍之间为合理区间，而房价若为家庭年均收入6倍以上区域，则称之为泡沫区。 图8：武汉房价收入比走势图数据起源：中国房地产指数系统（CREIS）从上图能够看到，武汉房价收入比自1999年开始逐步下降，而且下降速度较快，从1999年11.2下降到7.8；但从开始，伴随武汉商品住宅价格不停提升，房价收入比又开始上升；1-11月份，武汉房价收入比已经达成10.2，靠近水平。说明伴随房价上涨，居民可接收程度开始逐步减弱。依据现在中国经济情况和居民消费水平，业界比较公认套房销售价格和消费者户均年可支配收入百分比为5-6倍较为适宜。所以，现在武汉房价收入比过高，不利于房地产业健康发展。2.3.2 房贷收入比房贷收入比是个人住房按揭月供款和家庭每个月可支配收入比（须把房贷利率涨跌风险考虑在内）。现在，中国贷款通常标准是，首付款不低于总房款20%、月供按揭贷款/月收入不得超出50%。从国际情况看，通常是要求月供款占月收入三分之一，超出这个百分比，个人或家庭负担就会过重，不仅挤压其它消费，而且会降低家庭生活质量。 在武汉，以一套90平方米一般商品住房为例，按11月成交均价4858元/平米计算，房屋总价为43.7万元，以首付2成，贷款20年计算（利率采取11月27日利率下限），每个月还贷额为1900元；而依据武汉市统计数据，前11个月武汉居民人均可支配收入为1396元/月，以每户2人工作计算，平均家庭每个月可支配收入为2792元；由此得出现在武汉房贷收入比为68.05%。能够看出，武汉现在房价下家庭月供收入比过高，购房家庭还贷压力较大，在现在全球金融危机、整体经济前景堪忧情况下，会使消费者延迟购房行为。 2.3.3 房价租金比所谓房价租金比，是指每平方米使用面积月租金和每平方米建筑面积房价之间比值。从国际经验看，用来衡量一个区域房地产运行情况良好房价租金比通常为13001200。假如房价租金比低于1300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；假如高于1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 在武汉，以汉口中心城区为例，一套70平方米房屋月租金在1500元左右，即每平方米租金大约为21.4元，现在中心城区房价以8000元/平米计算，房价租金比为1374，这意味着在该区域投资房地产收回本钱时间大约31年。 但值得注意是单凭房价租金比来判定房产泡沫和市场投资风险是不完全正确。首先，同一区域房屋租赁情况各异，有高端租赁和一般租赁之分，而且地段和周围配套等原因也会影响租金高低。3. 房地产开发经营情况3.1 房地产开发投资额和销售额图9：房地产开发投资额和商品房销售额数据起源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS），武汉房地产开发投资额连续稳定增加，销售额同比增加率下降幅度仍在不停加大。1-10月，武汉全市完成房地产开发投资418.76亿元，比去年同期增加25.1%；商品房销售额269.84亿元，同比下降21.3%，跌幅较上月增加2.82个百分点。其中，商品住宅开发投资额319.5亿元，同比增加30.46%；商品住宅销售额247.86亿元，同比下跌21.88%。3.2 商品房完工面积和销售面积图10：商品房完工面积和销售面积数据起源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS），武汉商品房完工面积和销售面积同比增加率继续下跌，销竣同比下降。1-10月，武汉市商品房完工面积为385.36万平方米，同比下降2.03%，降幅较1-9月增加0.7个百分点。1-10月，商品房销售面积543.4万平方米，同比下降29.65%，降幅和1-9月基础持平。销竣比为1.41，较去年同期下降0.55个点。3.3 商品房新开工面积图11：商品房新开工面积数据起源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS），武汉商品房新开工面积连续增加，1-10月，商品房新开工面积1008.58万平方米，同比增加12.64%。土地购置面积158.71万平方米，同比下降45.39%；土地开发面积236.07万平方米，同比下降6.54%。3. 4 商品房空置率从下图能够看出，-武汉商品房空置面积在不停波动，但整体展现下降趋势。但这一指标不能完全说明武汉房地产市场空置情况，我们采取空置率来说明武汉市房地产市场情况。因为空置率算法有多个，本文采取是：空置率=空置面积/汇报期前三年完工面积和。图12：商品房空置面积及空置率数据起源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）从上图空置率能够看出，自来，武汉商品房空置率保持在5%-10%之间。根据中国通行空置率计算方法，空置率在5%-14%之间为空置合理区。前1-10月，武汉商品房空置面积为114.1万平方米，同比增加37.95%，相当于整年空置面积87%，所以，估计商品房空置面积会较有所上升，空置率也会有所提升。4. 武汉二手房市场分析图13：1-3季度武汉二手房交易工面积及其同比增加率数据起源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）前三季度，武汉二手房累计成交135.69万平方米，同比下跌45.63%。能够看出进入以来，每个季度二手房交易量全部较去年同期出现下降，而且下降幅度在不停加大。到第三季度，武汉二手房交易量只有44.36万平方米，同比下跌53%。以来因为新房市场成交低迷，楼市价格战加剧，除了郊区楼盘降幅显著外，徐东、光谷、南湖等区域甚至中心城区全部出现多个楼盘大幅打折，在降价、降息及政府救市政策陆续出台多重利好下，武汉新房市场销售略有起色，但二手房市场价格并未立即伴随新房市场大规模降价而出现调整，甚至有些楼盘出现了二手房价高于在售新房价格倒挂现象。所以，相比而言，二手房性价比并不突出，造成二手房交易量较去年同期出现较大幅度下降。另外，即使近期国务院也出台了部分刺激二手房交易政策，但很多新政细则没有出台，使得大部分想购置二手房用户依旧持观望态度。同时因为竞争加剧，部分缺乏品牌认知度和实力中介企业将会逐步淡出市场，而有实力中介企业则面临着优质房源竞争，中介市场也将面临新一轮洗牌。图14：-武汉二手房成交均价数据起源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）由上图能够看出，从1季度开始，直到2季度，武汉二手房成交均价一直处于平稳上升走势，但因为缺乏成交量支撑，到3季度，武汉二手房成交均价也开始出现下跌，为3447元/平方米，环比下跌3.32%，环比上涨15.52%。因为二手房市场价格调整略微滞后于新房市场，估计第四季度，武汉二手房市场成交均价会继续下跌。5. 当地房地产企业运行情况受国际、中国大环境影响，中国房地产市场现在正处于调整阶段，发展根本整体呈下行趋势，整个房地产行业面临着新一轮调整。就现在看来，武汉大部分房地产企业全部存在着资产负债率较高问题，资产负债率普遍全部在70%左右，在销售情况不佳情况下，债务负担较重。假如企业不能依据现在市场形式做出立即调整，有些实力较弱企业就面临被淘汰出局风险。而现在市场形势下开发企业自救行为，除了缩减投资规模、采取多个营销手段、降价促销以求快速回笼资金等方法外，还有部分企业主动采取借助资本市场或是转战经济适用房领域等多个手段，以求平稳度过房地产低谷时期。福星惠誉母企业增发支撑房地产业发展8月，福星惠誉母企业福星股份增发1.8亿股A股受到市场热捧，有效认购股数达成36715.73万股，超额认购数翻了1倍多。福星股份此次募集资金全部投入水岸星城三期、四期、孝感福星城、恩施项目、汉阳项目等房地产项目，将为企业由区域龙头迈向全国一流房地产企业奠定基础。航天地产欲借壳上市12月，ST国药披露，企业控股股东武汉新一代科技已就上市企业重组事项和中国三江航天工业集团企业（三江航天）初步达成合作意向，企业将在未来30天内召开董事会审议重大资产重组预案。三江航天是全国首批56家大型试点企业集团、全国500家经营规模最大工业企业之一，资产总额110多亿元，主营业务包含重工产品、信息技术、成套设备、房地产开发、金融业务、进出口贸易等。三江航天此次是将旗下房地产资产注入上市企业。武汉三江航天房地产开发是三江航天面向市场经营第一个三产企业，自起连续四年进入武汉房地产开发企业20强，以前前后在武汉、孝感、宜昌开发了武汉仁桥新村、航天花园、航天星苑、航天嘉园、航天银湖湾等多个楼盘。企业现在土地贮备亩，正在开发和可供开发面积达300万平方米。百步亭集团转战经济适用房在商品房市场快速盈利时候，没有多少企业主动去开发经济适用房；但现在，众多企业看中开发经济适用房稳定、无风险投资回报，全部欲转战该领域。百步亭集团早期以经济适用房开发取得成功，后转为商品房开发，百步亭集团又推出了悦秀苑、景兰苑1950套经济适用房，引来众多市民热捧。百步亭集团表示，经济房如此之火，让她们坚定了未来一两年继续开发经济房决心。在政府把“民生”提到首位，对低收入群体继续加强住房保障体系建设关头，百步亭集团此举主动响应政府号召。6. 武汉房地产市场发展展望6. 1住宅市场需求估计依据中国外部分学者对估计理论研究结论表明：假如系统是非稳定、复杂，取得这种复杂系统长久正确估计是不可能，长久定性估计是可行。其次，因为系统初始条件在短期内相正确稳定性或较小改变，短期估计将产生较小误差，所以短期定量估计是可行。对于房地产市场估计而言，我们经过对房地产市场供给影响原因和房地产市场需求系统属性分析，能够看出房地产供求市场是一个非线性、动态复杂系统，有很多原因在影响其状态。而且，在不一样时期、不一样环境，起关键作用影响原因也不一样。同时，有些影响原因是显性，有些又是隐性，而可能隐性原因对房地产市场供求产生关键作用。所以，为了达成最好估计效果，需要将影响房地产市场需求多重关键变量拟合到一个方程当中，即采取“多元线性（或多元非线性）回归”较能客观和科学描述市场发展前景规律并给估计。以下是我们市场需求估计所必需含有两个理论前提：前提一：房地产数量变动趋势关键由人口改变所决定。人口数量改变直接造成家庭户数改变，而每个家庭全部将拥有不管大小一个生活空间。且从长久来看，短期房地产投资和空置最终全部将转化为消费性居住。所以，一个区域家庭户数决定一个区域房地产数量多少，即住它数量能够表不为人口函数，房地产数量变动能够由人口改变决定。函数表示式为：W=F（H）其中：W 房地产需求数量；H 人口数量；F(H)房地产数量函数前提二：房地产数量等级关键取决于区域经济发展水平及家庭收入水平高低。从区域经济发展和家庭房地产消费这个中微观角度考察，区域所需住房面积大小关键由两个原因决定：区域经济发展水平及家庭收入水平。区域经济发展水平越高，城市化势必展现较高水平，也就意味着人口集中增多及住房需求量剧增；同时，一个家庭收入越高，这个家庭就能够消费越大房子，住房需求量自然增大。所以，房地产数量大小或等级能够表示为房价收入比函数，即房价收入比能够决定一个家庭房地产大小和等级。在此，我们假定房地产价格是呈缓解趋势逐步上升，那么在分析房地产市场需求时，就能够将函数简化成以下形式：M=F（I1，I2）其中：M每套房地产面积；I1区域经济发展水平；I2 家庭收入水平本估计还必需要确定以下基础前提：相信武汉市及中国经济发展在未来一段时期会保持稳定增加，同时居民收入也会稳定增加；武汉市及中国房地产消费政策，即使可能会有若干改变，不过总体上是倾向激励大众消费；同时，在作房地产未来市场估计时，要明确需求量是在“房地产价格平稳上涨”条件下需求量，这些一样将作为估计前提。以下将武汉市“GDP水平”“人均可支配收入”“城镇人口数量”作为自变量，将“商品住宅销售面积”作为因变量，经过建立模型描述和估计商品住宅销售面积来作为武汉市商品住宅需求量估计。表： 武汉市住宅需求量估计自变量原始数据表GDP（亿元）人均可支配收入（元）城镇人口数量（万人）住宅销售面积（万m2）1207.006761.00749.00323.021335.007305.00758.00364.001468.007820.00768.00387.471622.008525.00781.00512.101882.009564.00786.00613.902238.0010850.00801.00834.182590.0012360.00819.00906.703141.0014357.648581135.41数据起源：中指调查，武汉市统计年鉴首先，利用多项式回归对以上数据进行均一化处理并进行无量纲化，并对无量纲化后数据利用数据分析软件SPSS13.0（Statistical Program for Social Sciences），将以上数据利用多元线性回归分析方法，并选择Enter变量进入方法，分析计算，结果以下所表示：据上表“模型简明概述”及“模型拟合情况散点图”可见，城镇人口数量、GDP、人均可支配收入和商品住宅销售面积整合相关系数为0.998，利用多元线性分析模型可解释98.9观察数据，模型解释计算结果完全可接收。依据上表对回归方程回归系数分析，各自变量Sig值分别为0.004、0.028、0.000和0.026，全部小于通常所要求0.05，即可认为系数有效，所建立方程含有统计学意义。依据上表，列出多元线性回归方程估计住宅需求面积以下：Y=-597.005+0.062X1+0.078X2+0.425X3再基于上文所述假设前提，经过以上方程，得出住宅需求估计结果以下表所表示：住宅销售面积（万m2）GDP（亿元）人均可支配收入（元）城镇人口数量（万人）1275 3645 16317 878 1506 4253 18624 909 1762 4928 21181 943 注：以上估计模式仅限于短期估计，不宜做长久逻辑递推估计。另：估计结果，基于武汉市经济连续发展，城镇居民收入稳步增加、城市化水平不停推进假设前提。因为上述需求估计结果是基于房地产市场平稳发展做出，而自下六个月来，受国家宏观调控影响，武汉房地产市场较前几年发生了巨大改变，尤其是以来，武汉房地产市场显著进入调整期，需求萎缩严重，所以，有必需对估计结果进行修正。前3季度武汉商品房销售面积同比下降30.26%，房地产市场交易量过分下降将对国民经济带来影响,所以，国家和地方政府前后出台新政，以期救市。同时，在世界经济形势开始下滑大背景下，国务院再次重申房地产行业在国民经济中支柱地位。国务院总理温家宝在11月10日布署落实中央政策方法七项工作中，第三项工作明确提出对房地产行业定调，温家宝用“关键支柱、举足轻重、至关关键”来形容房地产行业对国民经济意义。针对于房地产行业救市政策将在一定程度上提振行业景气度，但并不能改变行业下行趋势。因为房地产市场要想恢复繁荣，最终还是取决于居民收入水平和消费者心理预期。实际上，在经济下滑、居民收入增加放缓背景下，虚高房价更凸显其“泡沫”本色。所以，尽管政策面力挺能够改变房地产市场博弈格局，但其效果也只能是延缓房价下跌速度，并将房地产行业调整周期深入拉长。所以，我们判定，房地产市场还有23年调整期，所以依据前3季度武汉商品房销售情况，对房地产市场需求估计值做出修正，结果以下：住宅销售面积估计值（万m2）住宅销售面积修正值（万m2）127588915061050176212286.2 住宅市场供给估计依据经济学所讲供给（supply）概念，它是指一定市场上在一定时期内和每一销售价格相对应，生产者愿意而且能够供给商品量。所以，房地产供给概念是指房地产开发商和拥有者( 卖者 )在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。假如房地产开发商或拥有者对某种房地产即使有提供出售愿望，但没有提供出售能力，则不能形成有效供给，也就不能算做供给。所以，在现实中，某种房地产在未来某一时间供给量为：供给量 存量拆毁量转换为其它种类房地产量其它种类房地产转换为该种房地产量 新开发量。然而，在短时期内（如我们在预期供给量过程中），理论上我们将拆迁量、转换为其它种类房地产量、其它种类房地产转换为改种房地产量三个原因给忽略，那么，在较短时期内：供给量 存量新开发量新增住宅完工面积估计：对于新增住宅完工面积估计，我们要考虑到影响区域房地产供给量很多原因。然而，在短期内我们不需要探索房地产供给影响原因和房地产供给之间复杂关系，而是把房地产市场需求本身变动看作是一个回归过程，研究和挖掘其变动外在现象下隐含内部规律，从而对其未来变动走势做出判定。这么就简化对房地产市场供给变动因果原因考虑，但这种简化反而可能完全可能达成更佳估计效果。依据上文所述理论方法，并经考察1992-住宅完工面积改变曲线（见下图），对新增住宅完工面积估计以二项式回归模型最为适合，误差最小，模型拟合正确度为99.33%。表7： 武汉新增住宅完工面积及其估计值年份19921993199419951996199719981999住宅完工面积(万平方米)78.70110.70158.30232.30265.90277.80-336.94425.70499.62住宅完工估计值(万平方米)75.44118.23162.85209.30257.58307.70-359.65413.43469.04年份住宅完工面积(万平方米)522.73600.24608.91722.30776.70811.62-住宅完工估计值(万平方米)526.49585.77646.88709.83737.95841.22909.67979.941052.05存量住宅面积估算：中国住房制度改革自1998年以来全方面停止福利分房，实施住房货币化、市场化。所以，对于由市场提供住宅存量计算不妨从开始估算。具体数据以下表所表示：累计销售面积（万m2）242.00364.00387.47512.10613.90834.18906.701069.894930.24完工面积（万m2）425.70499.62522.73600.24608.91722.30776.70811.624967.82存量结转（万m2）183.70135.62135.2688.14-4.99-111.88-130.00-372.5237.58依据上文对新增住宅完工面积测算及存量住宅面积估算：整年住宅供给量 历史存量新开发量 37.58909.67 947.25万m2整年住宅供给量 历史存量新开发量 整年住宅供给量-整年住宅销售面积整年住宅完工面积947.25-889979.94 1038.19万m2整年住宅供给量 历史存量新开发量整年住宅供给量-整年住宅销售面积整年住宅完工面积1038.19-10501052.05 1040.24万m2住宅供给量估计值（万m2）947.251038.191040.24一样，上述供给估计结果也是基于房地产市场平稳发展做出，房地产市场进入调整周期，成交量萎缩一样会影响开发商心理预期，开发商也会对开发计划和开发节奏进行调整，土地市场交易清淡就是印证。但和此同时，政府将加大保障性住房供给，缓解中低收入者住房需求。依据武汉市住房建设计划，全市拟安排总规模1000万平方米各类住房建设计划，其中：廉租住房、经济适用住房建设规模累计200万平方米；一般商品住房（含双竞双限房）建设规模累计500万平方米；其它类型商品住房建设规模累计300万平方米，占总计划百分比分别为20%、50%、30%。6.3 住宅市场价格走势估计依据经济学最根本分析方法，即基于市场供给和需求改变及其对应均衡价格概念，我们认为：房价是由市场决定，而市场是由供需关系决定。价格必需在均衡点上，不然市场供求力量就会发生作用，最终全部是以取得使供需匹配和市场出清价格结束。所以，在分析未来23年武汉商品住宅市场价格时候，我们不能简单地以之前“历史价格”本身作为数据依据而建立简单数据模型进行回归分析，更应该充足考虑市场供给和需求改变情况来定性分析未来23年武汉商品住宅市场价格走势情况。回顾及前三季度武汉市住宅市场价格改变情况，以下图所表示。，在经历4-10月商品住房价格快速上涨区间以后，在11-12月武汉市商品住房价格涨幅显著回落，这一下降趋势延续到3月，随即有一个短暂回升，6月份以后，跌幅显著，到10月武汉商品住房成交均价跌至4732元/平方米，已经回落到9月水平。十二个月多来住宅成交均价调整走势表明，武汉市住宅市场供需关系正悄然发生改变，市场均衡价格出现理性回归背后，蕴涵是更为本质真实市场需求回归。具体而言，未来23年房地产市场价格走势，将受到以下多个方面影响：宏观经济走势有利于武汉房地产市场发展房地产市场和宏观经济亲密相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场将会快速作出反应。假如宏观经济形势趋稳，估计未来十二个月内房地产市场将会结束调整，并逐步回暖；假如宏观经济增速继续回落，估计房地产市场调整期将延长。在全球经济进入调整新格局当中，中国经济表现相对稳健，而武汉作为中部重镇，首先，受全球经济下滑冲击较小；其次，武汉城市圈“两型社会”打造，为武汉经济发展带来了新机遇。良好经济形势为房地产业连续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了确保。救市短期影响有限，长久有利于行业复苏自9.27房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价格在各区域市场有不一样程度下调幅度，最高高达30-40%。加上美国金融危机影响，全球经济增加显著放缓，中国经济也展现增加放缓趋势，（国家统计局数据统计显示，中国前三季度gdp同比增加9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。）尤其是出口增加有较大幅度回落，影响到整个市场预期和信心。政府陆续出台了很多刺激经济方法来“保增加”。房地产业作为国家关键支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，所以，在“保增加”调控思绪下，稳定房地产市场、合适刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做关键工作。10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析目前经济形势，安排布署第四季度经济工作。在工作安排中提到，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在此之前，中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；下调十二个月期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。和此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产利好政策。10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策要求。10月23日，武汉市政府随即出台市人民政府办公厅相关深入促进房地产市场健康发展若干意见，但值得注意是，此次出台项方法保障中低收入家庭基础生活政策倾向十分显著，其目标是支持居民改善住房条件而不是维护高房价。即使，中国指数研究院依据对多个城市救市政策实施后销量监测情况看，救市并未取得立竿见影效果，更多购房者在观望，她们期待在更低价位上享受更多政策优惠，所以，只要推出救市政策不够根本及不能改变大家对房价下跌预期话，购房者就不会贸然出手。但既然政府开始了救市行动，假如稳定整体经济目标没有达成，救市举动就不会结束；假如还是达不到增加交易量、增加贷款、增加房地产市场投资等效果话，还可能会有深入方法出现。购房者心理预期改变左右房价走势心理预期是大家对市场走势综合判定，在其它条件不变情况下将决定市场走势。我们认为，在以后一段时期，因为受各方面原因影响，大家对未来房价下跌预期不停上升，购房意向不停下降。 据中国指数研究院10月中旬在武汉秋季房交会调查，认为现在武汉房价水平偏高或太高消费者分别占到64%和21%；认为武汉房价将会微幅下降和大幅下降消费者分别占45%和8%。总体看来，认为现在武汉房价水平过高和预期房价下降消费者全部占到了半数以上。在这种心理预期驱动下房地产市场将会深入收缩，房屋价格将深入下滑，假如没有大外部环境改变，这种趋势不会在短期内扭转。大面积保障性住房建设，将深入拉低整体房价 依据武汉市住房发展“十一五”计划，其中明确提出经济适用住房计划建设规模1200万平方米，占全市住房建设量30%左右，5年完工量比前完工量之和还要多。具体为建设350万平方米，300万平方米，150万平方米，每十二个月确保300万平方米计划总目标。经济适用房、限价房及廉租房等保障性住房大力实施，是武汉市对全国住宅工作会议提出“完善政府主导住房保障体系”落实和落实，意在经过政府调控，形成和市场需求相适应住房供给结构，维持住房价格基础稳定。依据武汉市经济适用房户型面积最大不得超出95平方米,最小不得低于45平方米，据此，以在建经济房平均面积70平米计算，武汉市有大约350万平米、5万余套经济房上市，相当于武汉市商品房销售套数二分之一。经济适用房僧多粥少局面将得以缓解，原本“被迫”转向商品住房符合保障条件购房者将退出商品房舞台。经济适用房及其它保障性住房政策“落地”，完善了住宅市场供给结构，扩容了市场供给总量，这无疑也将成为未来23年楼市看跌最新论据。