济南市房地产年度报告及下年展望模板.doc

济南市房地产市场概况及展望济南市房地产市场经历了先冷后热大落大起阶段，各房地产商也由年初发愁卖不出房子，到年底发愁没房子可卖，可谓悲喜两重天。受房地产行业大势上行影响及全运会双重利好带动，楼市成交量及成交价格均创出了历史新高，尤其下六个月价格攀升更是令人叹为观止，以往相对保守、平稳市场特征已不在。繁荣商品房市场也推进了土地市场交易，下六个月受外来开发商带动，“地王”统计被不停刷新，部分热点区域土地溢价达成3倍。第一部分：发展环境一、济南经济和重大城建事宜济南经济发展情况，中国经济在对外出口迟迟未能恢复压力下，实施主动财政政策及宽松货币政策，主动扩大内需，走出了令全世界瞠目标GDP增加曲线。以固定资产投资为主导经济增加模式，即使给未来经济连续增加埋下了很多隐患，但房地产市场却借机迎来了产业繁荣罕见机遇。1-3季度，济南市共实现地域生产总值2318.2亿元，同比增加11.3%，比同期下降2.7个百分点。前10月，济南市固定资产投资完成1334.6亿元，同比增加23.8%，而房屋销售额164.1亿元，同比增加36.2%。强劲刚性需求和充斥市场投资性需求撑起了市场连续不停需求量，整年均处于供不应求局面中。重大城市建设事宜是济南市城市建设最见成效十二个月。一个大型体育赛事能够极大地提升承接城市建设速度及区域发展，这俨然成为一条定律。因为第十一届全运会举行，去年开始很多城市建设均在今年完成。全运会前，济南市已开通了6条BRT快速公交线路，已形成“两横（经十路和北园大街）三纵（历山路、二环东路和奥体中路）”BRT网络，基础形成了BRT网络骨架；二环东路高架桥全线贯通，它不仅仅是又一条横跨南北交通动脉，更成为了带动东部新城腾飞助力器；小清河改造工程已现雏形，北部城市形象大大改观；西部京沪高铁济南站建设如火如荼，西客站片区部分回迁安置工程已靠近尾声，而整个区域计划也已完成，招商建设工作正在稳步推进同时，今年济南市还成功举行了第七届中国（济南）国际园林花卉博览会，从而使得济南市形象和经济质量整体上了一个新台阶。济南市借助全运会迎来了促进城市飞跃发展大好机遇，在济南城建大改变同时，全运会也成为济南市对外推介“名片”。在种种利好下，济南城市价值日渐凸显，以往相对落后西部、北部区域全部迎来了巨大发展机遇，吸引了多家中国一线开发商主动抢滩入驻，全市今年各区域房地产项目也全部是“量价齐升”，一片繁荣。二、房地产政策及其影响山东省物业管理条例实施1月8日，山东省物业管理条例经省第十一届人大常委会第八次会议审议经过，将于5月1日施行。条例颁布实施，标志着山东省管理工作进入了一个新阶段。条例依据相关法律法规，对新建物业和前期物业管理、业主大会和业主委员会、物业使用和业主自治管理、物业服务、物业维护及小区物业管理和旧住宅区物业管理等方面，进行了深入规范，使其愈加有可操作性，并设定了对应法律制度和法律责任。山东省物业管理条例实施标志着以后业主面对物业种种不合理行为最终有了依据。但我们也要清醒地看到，即使管理条例实施了，但真正让条例利用在矛盾问题上，还需要真理检验。山东银监局紧急叫停房贷违规行为5月28日，山东银监局下发相关规范个人住房贷款业务通知，紧急叫停包含二套房贷在内多个违规行为。 山东银监局在通知中称，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。根据出台二套房贷政策，二套房贷首付最少四成，贷款利率要在基准利率基础上上浮10%。以后国家出台了一系列促进住房消费政策，二套房贷随之“松绑”，不少银行今年以来对非改善型二套房也实施首付二成，贷款利率七折。山东银监局此次下发监管要求，强调了非改善型二套房首付四成，但对贷款利率并没有明确要求。对二套房认定标准，通知强调，在办理个人住房贷款业务中，严禁以对VIP用户实施区分对待政策名义放宽贷款利率和首付款百分比优惠政策适用范围；各行要严格实施二套房认定标准，严禁以多种形式放宽二套房贷款条件，不得以个人住房贷款已结清为由，对再次申请贷款(含公积金贷款)购置非改善型自住房借款人降低首付款百分比要求；不得以办理转按揭形式，不计购房次数，变相降低贷款条件。另外，严禁经过和中介机构合作向用户进行费用返还、垫付首付款等方法降低贷款条件。 第二部分：济南土地市场分析一、土地市场1，概况截至11月底，济南市整年共推出土地106宗，土地出让面积累计729.4万平米 ，折合总建筑面积1981.6平米。各项指标均比有较大涨幅，出让宗数翻了一番，出让面积及折合总建筑面积涨幅均在150%以上。2，分土地类型出让情况商服用地（含住宅配套商业）39宗，总面积约102.73万平米，折合建筑面积约438.18万平米；住宅用地（纯居住）67宗，总面积约626.7万平米，折合建筑面积1543.46万平米；住宅用地面积占比住宅折合建筑面积占比44591.70%1095.1185.06%626.785.92%1543.4677.89%历年来，出让土地均以住宅（纯居住）用地为主，但和去年相比，居住用地出让面积比重有所降低，折合建筑面积后，尚不足八成。商服用地比重开始增高。3，土地成交情况在106宗出让土地中，共监测到成交土地70宗，总面积约620.7万平米，折合建筑面积约1630.33万平米。土地成交总价款为237.95亿元，平均地价为255.7万元/亩，和相比上涨幅度超出60%，平均楼面地价为1457.68元/平米。其中：商服用地（含住宅配套商业）19宗，总面积约61.77万平米，折合建筑面积约273.06万平米；土地成交总价款为42.66亿元，平均地价为460.65万元/亩，平均楼面地价为1562.3元/平米。住宅用地（纯居住）51宗，总面积约558.93万平米，折合建筑面积1357.27万平米；土地成交总价款为195.29亿元，平均地价为233.05万元/亩，平均楼面地价为1438.84元/平米。从上述数据能够看出，住宅用地成交居多。住宅用地成交面积占出让面积89.2%，成交较为理想。而商服用地成交面积也超出了出让面积60%。同比去年数据能够看出，不管在土地成交价格还是在成交面积上全部有大幅上涨，其中商服用地成交面积涨幅甚至达成了125%。因为成交土地信息不透明，统计不够完全，同时存在已签署协议但未办理完过户手续土地。但作为监测样本，已基础能够反应本年度土地市场成交情况。二、区域市场情况1，区域市场土地出让情况各区土地出让情况区域宗数面积（万）总建筑面积（万）长清区628.6667.41槐荫区1148.56157.14历城区1259.59171.82历下区42238.91646.95市中区21202.03422.15天桥区14151.66516.03累计106729.411981.5，仍以历下区出让土地最多，达成42宗，占土地出让宗数39.62%，占总出让面积32%。其次是市中区，21宗，占总出让面积28%。作为居于城市最中心两个区，其土地出让面积几乎占了全市60%以上。天桥区、历城区及槐荫区出让土地均超出10宗，而土地出让最多历下区也不过才18宗，该三区出让面积占总面积分别为15%，9%及7%。另外，各区域折合总建筑面积排名则为历下、天桥、市中、历城、槐荫，各占全市总建筑面积32.6%、26.04%、21.3% 、8.67%和7.93%。而长清区因为距离传统市区较远，土地市场显著不够活跃，整年出让仅6宗，折合总建筑面积占比则不足4%。2，区域市场土地成交情况区域成交宗数土地总价款（亿元）成交面积（万）平均地价（万元/亩）平均楼面价（元/）长清区10.272.4275703.13槐荫区78.8334.72169.63900.38历城区735.5647.62498.082396.39历下区2979.47201.29263.331513.25市中区1948.86201.14162.021165.75天桥区764.97133.62324.321496.17从各区域成交宗数来看，历下区仍然占据绝对优势，成交29宗，占总成交宗数41.4%。而从土地成交面积来看，历下区和市中区则几乎并列第一，两区域成交面积占全市总成交面积三分之二。其次为天桥区，成交面积也超出百万平米，创出区域多年来土地成交面积新高。而从土地成交总价款来看，历下区仍在首位，达成近80亿元，占总交易额33.4%，而天桥区则超出市中区，位居第二位，总额为64.97亿元，占总交易额27.3%。市中、历城、槐荫、长清区土地交易额依次为48.86亿元、35.56亿元、8.83亿元及0.27亿元。各区域土地出让面积和成交面积对比分析能够看出，市中区土地最为抢手，几乎全部成交，而历下区、历城区及槐荫区成交面积也均占出让面积7成以上。天桥区，因为出让土地较多，很多地块虽以达成交易协议，但尚没有完成交易手续，故造成成交面积比较低。但整体来看，除长清区外，土地成交百分比较高。各区域土地成交价格来看，东部历城区意外拔得头筹，平均地价近500万元/亩。这关键得益于下六个月土地价格快速攀升，历城区成交7块土地，有5块为下六个月经过拍卖成交，最高居住用地成交价甚至达成845万元/亩，而在城市最中心商业用地价格也不过才850万元/亩。而北部天桥区土地成交单价及楼面地价也表现不俗，两价格全部已赶超城市中心区历下区。北部环境改善和价值提升首先在土地价格上得以表现，世茂、北大资源等一线开发商争先入驻无疑推进了地价上涨，未来区域将有更大发展潜力。三、成交开发商分析外省开发商宗数面积成交价款580.4319.222253.8281.71，尤其是下六个月，济南市土地市场因为外地开发商广泛进驻，热闹非凡，大大推进了成交量及成交价格攀升。8月19日祥泰实业以1.31亿元高价拍得G043号地块，成为济南“东部地王”。 9月17日中石化以每亩1265.64万元，每平方米达 1.78万元天价取得东航三角地，成为“济西地王”。 10月19日深圳华强以单价1460万元/亩，总价6.57亿元天价拍下铁道职业技术学院旧址地块，成为济南地王。 11月12日，在小清河北路以北，历城区将军路以西华光日化厂地块被重汽地产以每亩392万价格拿下，细算楼面价已经超出8月东部祥泰地王。12月3日，经过90数次举牌竞争，总面积约10亩山师北街地块以1.92亿天价被大地房地产拍得，每亩约合1880多万元。12月9日，济南东部约合210多亩辛甸地块，包含绿地、绿城、中齐、中建等在内8大地产巨头经过108次较量后，终被央企背景保利山东以18亿巨款拿下。“楼市，土地最火板块是哪里？是小清河天桥片区。北大资源地产拿下了北闸子板块，世贸集团已经预定了泺口片区改造。10月29日，梁府片区300亩土地被鑫苑吞下。华山、徐李片区、裕兴化工厂厂区正被各房产大鳄反复探究，这多个关键地块也将在明年被相继吞吃。大盘开发、规模开发、组团开发、综合体开发成为天桥区关键特征。”伴随全运会召开，拥有充足上市资金，或巨额银行授信中国地产大鳄，嗅到了济南地产开发价值。绿地、世茂、恒大、华润、华强、中色、北大资源、龙湖、万科、融侨、世纪金源等地产业界大鳄排队来济南考察，动作快已经开工奠基、慢也已达成投资意向。济南“地王现象”频频出现也就不足为奇了。而从全市成交土地开发商起源也能够看出，监测到外省开发商成交土地22宗，成交面积253.82万平米，占总成交面积41%，比翻了3倍多。除了主动在一线土地市场拿地之外，还有外地开发商经过和当地开发商合作来进入济南市场，比如上海绿地集团经过和济南泉景地产合作，于9月30日成立了济南绿地泉景地产股份。四，济南市土地市场同比分析，是济南市土地市场最为火爆十二个月。成交量、成交价格均创出历史新高。而同时，土地市场交易也越来越透明，本年度有二分之一以上土地均是经过拍卖成交，以往协议出让等情况越来越少。从济南市近5年土地成交量改变趋势来看，成交量快速攀升。成交宗数由仅6宗，增加到106宗，而成交面积也从231.46万平米激增到729万平米，年均涨幅在60%以上。从济南市近5年土地成交价格改变趋势来看，除以商服用地为主成交土地造成楼面地价有所升高外，不管从平均地价、还是楼面地价来看，整体均为上升趋势。平均地价尤其表现突出，比增加了60%以上，是平均地价4.35倍。第三部分：济南商品房住宅市场分析一、1-11月济南市商品住宅市场情况上六个月，多数开发商受资金制约施工缓慢，市场供给量有限，销售则多以刚性需求支撑，业界称之为“小阳春”。然而，就在大家看到济南楼市逐步向着降价方向扭转之际，济南楼市却借势高涨。开发商手持限量房源开始频繁上调房价，本想计划再观望购房者怀着巨大购置力，开始后悔自己没有提前出手。下六个月，济南房地产市场已经是卖者为王，众多在售项目房源开始限量发售甚至会达成无房可卖“境界”，火爆购房场面又出现在各大项目售楼处。1-10月份济南市房地产共完成投资273.6亿元，增加20.8%，较1-9月份提升0.9个百分点。新开工面积383.4万平方米，增加2.4%。成交量同比增幅巨大，二手市场放量显著1-10月，济南市房屋销售面积345.8万平方米，增加19.9%，其中期房销售298.4万平方米，增加59.9%；现房销售47.3万平方米，同比下降53.5%。因为行业低潮期房地产开工面积较少，不能满足本年度旺盛需求，故商品房销售期房占据了绝正确主力。而从逐月成交数据来看，下六个月成交量比上六个月显著放大。前10个月，1-5月份成交面积仅为102.9万平米，而6-10月份成交面积则上涨87%，达成192.65万平米。成交套数数据为全市包含市内五区及下属4个县市总成交量，而数据仅为济南市内五区参与网上售房项目标统计，但即便如此，我们也能够看到，除1月外，每个月同比涨幅全部为正，尤其11月份同比涨幅甚至达成233%，整年同比涨幅仍然超出60%。由此可见，济南市房地产总成交量涨幅巨大。不仅一手住房成交火爆，二手房成交量一样创下统计。1至10月份，二手房成交量为20530套，而整年成交量也不足14000套，前十个月成交量就是整年1.5倍。二手房成交量快速增大更是市场火爆、需求增加集中表现。成交价格连续上行1-10月份全市房屋销售额164.1亿元，增加36.2%；其中期房销售额143.2亿元，增加82.3%，现房销售额20.9亿元，下降50.2%。10月份房屋销售价格同比上涨2.0%。说明：（以上成交均价数据来自各区域关键监控楼盘，能够代表济南市场房地产趋势和价格走向，包含：历下区名士豪庭、海信慧园、中海紫御东郡、正大城市花园三期、文华园、历山名郡、海尔绿城全运村、中齐未来城；历城区大地锐城、锦绣泉城、永大颐和园、保利花园、火炬东第、华府国际；市中区领秀城、银丰花园、她山花园、蝶泉山庄；槐荫区阳光100、御景城、丰润怡邻居、泉城花园、凯旋新城；天桥区重汽彩世界、翡翠郡、金色阳光花园御景园、香港国际）依据我部经典楼盘价格监测，现在济南市楼盘均价已近7000元/平米，整年价格均在6200元/平米以上。全市前11个月平均房价涨幅为12%以上，而对于部分热销楼盘房价涨幅则能够达成30%以上。受旧城改造及城市价值提升，房价取得了旺盛刚性需求和投资型需求强劲支撑，估计价格还有深入上升空间。而从月度改变曲线也能够看出，房价上涨趋势仍较显著。二、市内各区市场表现市中区：供给：区域内项目规模较大，单盘体量大，开发周期长，推货仍以大盘后期供给为主。市中区总推货量靠近100万平米，超出20余万平米。建筑形态：本年度建筑形态仍然以小高层、高层等为主，花园洋房及别墅产品也开始逐步上市，领秀城、中齐她山和外海蝶泉山庄等项目全部有别墅产品。户型：多以94-110平米大两室、130-150平米舒适三室为主。上六个月消化关键房源为94-100平米两室，领秀城为关键供给项目；下六个月，两室户型紧俏，成交则以三室、花园洋房、别墅等大户型为主。价格：一般住宅均价集中在6000-8500元/平米之间，别墅价格集中在9000-1元/平米之间。年初各项目均以低价开盘，上六个月去化速度快，价格连续上涨但涨幅不大，下六个月房源紧缺，且以优质房源为主，价格提升幅度大，部分楼盘涨幅甚至达成了30%。用户：因为区域或环境优越或占据城市关键，故以高端物业为主，用户也多为中高端收入优质用户。区域认可度较高，城市配套设施较为成熟，所以不乏投资保值用户。从营销推广上看，因为济南房源去化速度快，各项目标促销活动减弱，多为认筹活动，这和去年诸楼盘大力打折促销形成了鲜明对比。从销售上看，本年度开盘销售项目均取得了很好业绩，尤其是上六个月集中推出两室户型，推出即售罄；下六个月户型大户型和高端物业为主，去化速度相对较慢，但仍保持较高销售率，整体销售火爆。从未来供给上看，推盘量仍较大，领秀城、银丰花园、伟东新全部二期全部有较大致量推出；今年面市若干体量在10万平米中小楼盘初也将正式推货；区域内土地成交量大幅上涨，估计明年下六个月将有全新楼盘面市或推货，后续供给充足。历下区供给：历下区是济南楼盘最为密集区域，区域内奥体板块、高新区板块和保利花园周围邢村板块因为全运会带动，加之济南近些年东部连续热度发展，在市场好转情况下，这些区域项目纷纷大致量推出。奥体板块名士豪庭、海尔绿城全运村、奥龙观邸项目，高新区板块海信慧园、茗筑美嘉、紫御东郡和保利花园等项目相继面市，是整个历下区乃至整个济南市场供给关键项目。建筑形态：区域供给类型极其丰富，涵盖了从高层、小高层产品到低密度洋房、别墅产品和公寓产品，且各个板块区域产品形态均比较分布。户型：户型区间分布较为广泛。一般小高层、高层产品中两房、三房是供给主力，而别墅、洋房产品关键以三房、四房大户型产品为主。公寓类产品关键集中于小面积一房。基础满足各个年纪段用户产品需求。价格：因为距离市中心和奥体中心距离不一样，各版块、各项目也均展现不一样价格分布，市中心项目均价在1000-18000元/左右，新兴经十东路和奥体片区价格出现较大幅度上涨，销售均价也达成6000-10000元/。本年度连续热卖高新区板块项目价格涨幅最大，住宅销售集中在6000-7500元/左右。尤其是中海紫御东郡别墅项目标热售，区域价值得到了较大幅度提升。用户：伴随全运会举行，东边配套设施不停完善，区域成熟度不停提升，东部区域成为全城购房最热点区域。且伴随中海在东部开发两部分墅项目和海尔绿城、名士豪庭等项目标连续热卖，在吸引大批当地用户群同时，对周围县市和临近城市投资客全部有较强吸引力。从营销推广上看，从常规宣传渠道如从报广、网络等渠道来看，历下区项目公布信息项目数量多、各节点公布时间密集，且因为东部别墅项目在推量较大，营销推广中，多以形象类广告为主。因为市场形势整体好转，在现场优惠中仅仅是常规性小额优惠，离别了底频频推出特价房、大幅度优惠促销手段。从销售上看，从东部区域销售整体态势均来看：成交量均出现了较大幅度增加，整个市场展现出量价齐涨态势，尤其是东部别墅项目，推盘基础能实现当期货量清盘，显示了济南强劲市场需求。大多数项目均以“小体量推盘，小步快跑”销售策略，造成热销局面，同时也维持了价格高位。从未来供给上看，东部区域将延续供给量大，业态丰富趋势，奥体板块海尔绿城全运村、名士豪庭，高新区板中海紫御东郡、海信慧园等多个项目全部有较大致量待推。且本区域也是土地成交热点区域，经十路沿线两侧将有大量土地供给，从土地市场成交情况来看，本区域未来待推项目较密集，入市产品愈加丰富，市场竞争将愈加猛烈。历城区供给：区域内项目规模全部不大，单盘体量大全部在30万以下。里有华福国际、蓝调国际、假日丽景开盘销售，大地锐城、保利花园有新房源加推，其它项目或是处于尾盘阶段，或是延续销售以往房源。区域内新增供给量约20余万平米。建筑形态：区域内整体上以小高层和高层为主，在售项目中没有多层和别墅等高级产品形态。户型：总体来看，区域内项目在中在售货源面积区间较为齐全，从50一室到150三室全部有。但三室货源略多，且以130以上舒适户型为主；区域紧凑型户型欠缺。价格：区域内项目价格在下六个月来增加较快，很多项目每平米均价全部上升了1000元。现在花园路工业南路片区以靠近市区和配套齐全优势，均价集中在64000-7500元；邢村立交片区作为一个新兴居住区，发展也较为快速，保利花园已达6500，并有继续上涨趋势。用户：区域整体上看，在市区东部和东北部，花园路-工业南路片区是传统居住集中区域，消费者认可度很高，吸引了全市各区中高端以上用户；邢村立交片区享受城市东拓利好，发展前景也十分良好，吸引了高新区和一定投资型用户。从营销推广上看，区域内项目在营销推广活动较少，没有特殊和力度很大折扣等活动。采取价格折扣项目最低折扣也在97、98折左右。尤其是在下六个月市场火爆情况下，很多项目全部对应降低了促销力度。从销售上看， 上六个月区域内项目在销售方面差距较大，保利花园、假日丽景等项目以合理户型和价格、很好品质赢得市场较高认可；其它项目或是因为产权问题、或是因为尾盘大户等本身方面问题造成销售情况相对通常。但进入下六个月来，在供给偏紧需求旺盛情况下，绝大多数在售项目全部取得了很好销售业绩。从未来供给上看，区域内项目供给量较小，约在20-30万左右。供需矛盾情况仍将连续到下六个月。天桥区供给：区域内项目本年度总推货量有40余万，大盘翡翠郡在热销近3年后所剩体量已不多，其它新开盘重汽彩世界和香港国际等项目体量相对较小。建筑形态：区域内以小高层产品为主，其次为高层，一般多层产品不多，翡翠郡等项目也有花园洋房、别墅等高级物业类型。户型：区域内以140以下中小户型为主，仅翡翠郡在售房源面积较大，花园洋房和别墅，面积在170-300平米左右。精装项目彩世界为80平米以下小户型。新开楼盘香港国际有一部分小户型公寓，其住宅面积也多在80-90平米之间。价格：区域内项目均价集中在5500-6000元/平米，仅靠近市中心巴黎花园价格略高。对比年初和年中济南市场均价，区域内项目标价格在本年度涨幅较大。用户：天桥区为济南传统居住区，棚户区百分比占到全市60%，整体来看用户层次不是很高。但区域内多个大型批发市场带来了大量南方商人、区域内天桥区机关机关密集也确保了一部分高层次人群。北园大街BRT开通，和彩世界、香港国际等小户型楼盘推出，吸引力很多青年置业者。从销售上看，本区域销售价格在全市处于较低水平，同时，伴随天桥区改造，整个市区面貌有了较大改善，使得本区域商品房销售很好。除巴黎花园销售情况不佳外，多数楼盘销售速度较快。彩世界、香港国际两个新盘开盘，销售情况也很好。从供给上看，现在在售楼盘多处于尾盘期，不过近期天桥区土地供给较大，11月，济南天桥区推出49个包含小清河沿线、棚户区改造、北园大街沿线、新区开发等关键开发项目，吸引了海内外近70家房地产商关注。49个地块同时招商是天桥区历史上规模最大一次，由此推出供给情况也是比较乐观。槐荫区供给：区域产品供给量在35万左右，而新上市楼盘仅有槐花园和世佳戎居两个，且体量较小。建筑形态：建筑形态较丰富，多层、小高层和高层产品全部有。户型：除发祥巷以130-150平米为主外，大部分房源面积在80平米以上140平米以下，以两室和三室为主。价格：区域内项目不多，价格多处于5600-6500元/平米区间，各楼盘价格相差较大。经十路沿线楼盘依靠优越交通等提升了本身价格。另外，年末发祥巷价格上涨较大，从年初6200元/平上涨到了均价7300元/平米。用户：槐荫区为济南传统居住区，区域内商品房以中等和中低级楼盘供给为主。即使用户资源丰富，但以中端用户为主，用户层次普遍不是很高。从销售上看，现在区域内项目标整体销售情况尚好。御景城依靠其计划设计，吸引力很多用户，也跻身成为西部一个亮点；经十路沿线便捷交通使得凯旋新城、槐花源、世佳戎居等项目成为了大家关注焦点。仅有伴云居、泉城花园等楼盘处于销售尾盘期，房源较少，销售速度较慢。从未来供给上看，现在区域旧城改造契机和京沪高铁建设利好，使区域认同度逐步得到改善。西客站片区可供开发住宅用地超出3000亩，良好计划，优越发展前景吸引中国一线品牌开发商纷纷抢滩入驻，供给量比较乐观，同时也将提升区域产品档次，带来产业升级。三、房地产市场总结整年市场整体表现年初受行业低潮影响，以小阳春开市，然而随即市场表现，同全国大趋势一样，令业界震惊。首先是成交价格一路攀升，现在市区内平均涨幅已达成近13%，而对于部分地域，房价涨幅甚至超出20%。二手房市场在一手市场带动下，也从最初每个月调价，变为每七天调价，甚至在热点区域，价格一天一变，展现出一派罕见房地产繁荣景象。其次，成交量受供给量影响较大。由各月成交量来看，并未同价格一样出现逐月递增情况。这首先受房地产固有销售淡旺季周期影响，而更关键则是于市场在售货量相关。因为市场价格快速攀升，而很多开发商贮备土地却有限，所以很多开发商均采取了捂盘惜售方法。市场影响原因分析首先，房地产在本轮经济中带动作用显著。地方政府大力扶持，银行系统充足廉价资金，和民众对通货膨胀预期全部推进了房地产本轮快速上涨行情。其次，济南市场供给不足。这首先和前几年济南推出地块较少相关，其次是因为金融危机之下，尤其是，不少房地产开发企业均放慢了开发速度，造成市场上供给住宅大幅降低这种情况，可能还要连续到明年。再次，刚性需求强劲。第十一届全运会在济南召开不仅加紧了城市交通等基础设施建设步伐，更大大提升了城市形象及吸引力。城市化进程加紧，外地来济置业人群越来越多。房地产自然受其利好影响，销售火爆。而同时，天桥区、槐荫区等均在有大规模拆迁动作，造成当地市场刚性需求一样旺盛。最终，开发商违规操作现象严重。因为缺乏有效监管及处罚方法，济南市开发商囤地现象严重，3、5年未开发土地比比皆是，而在销售步骤，捂盘惜售操作模式更是屡见不鲜，这些违规行为愈加剧了市场供给量不足，从而使得在售产品价格一路飙升。第四部分：房地产住宅市场估计现在，房地产市场快速发展已经远远超出了经济增加水平。其产业对经济带动作用更甚于对经济依附作用。所以，判定济南市房地产走势，应该更多关注宏观经济形势对产业影响。宏观经济决定房地产不见面临大幅调整首先，国家刺激经济上行政策没有变。房地产产业本身规模，和对相关产业带动作用全部注定了房地产仍为政府实现扩大内需目标最有效、最便利调控产业。其次，宽松货币环境没有变。即使7月份以来信贷规模有所收缩，但因为扩大内需政策以基础建设为主，后期仍需要有大量资金投入，所以短期内，宽松货币环境不会快速改变。而充足资金是房地产得以发展基础。再次，通胀预期没有变。现在CPI指数已经连续多个月环比出现增加，而11月份M1货币增加率更是高达32%，这预示着通胀预期仍然存在，CPI同比增幅止跌回升也已经成为现实。在通胀预期下，投资房地产仍是最为有效保值方法。最终，实体经济投资尚不主动。近多个月工业品增加值即使开始上升，但中国以制造业为主实体经济，投资热情仍不主动。受资本逐利性特征带动，大量投资资金，难免会进入股市、楼市等市场寻求利益。所以，由宏观经济形势分析能够看出，宽松货币政策不改变，新经济增加结构未出现，房地产业不见面临大幅调整。中观市场来看，济南仍有新开发烧点济南市也将迎来较大发展机遇，房地产市场整体向好，西部西客站区域会成为开发烧点，但局部区域面临价格调整压力。，济南西客站片区建设将继续带动城市“西进”步伐。作为京沪高铁关键站点，济南西客站将于正式投入运行。同时，西客站片区城市建设也将在多年内完成。整个片区可供开发土地高达6000余亩，除去城市功效建设公建用地，仍有3000余亩可供住宅开发。而北部，小清河改造也带动了区域形象大幅提升，丰富土地资源，也将使其有望成为新开发烧点。，尤其是下六个月土地供给即使有了较快增加，但可开发土地增加极难立即变为市场住宅供给量，所以市场供给量仍然较为担心。但同时，伴随城市旧城改造步伐推进，刚性需求和投资、投机性需求也将继续维持在高位，能够估计，济南市房地产市场仍然整体向好。而局部区域，尤其是本身基础设施并不优异，本轮“跟风”上涨区域则会对政策收紧或市场波动反应敏感，甚至会有向下调整空间。从本年度成交土地来看，东部历城区、西部西客站片区、北部小清河片区及南部九曲片区将成为明年住宅供给集中区域，中部关键区纯居住功效则在慢慢弱化，城市扩张仍以东西向为主，北部发展重在改善现有环境，提升区域形象。整体来看，济南市房地产市场尤其上六个月仍将延续本年上升势头，但本轮房地产市场繁荣尤其得益于充足资金流动性，现在济南市房价已经开始逐步偏离居民购房能力，造成产业风险开始集聚，于是下六个月估计受宏观政策调整等影响，连续上涨态势将会受到抑制。