万达商业地产模式.pptx

中国商业地产模式探索 _城市综合体解读一、商业地产运作的几个关键要素金融模式（盈利模式）产品类型人力资源商业资源二、中国商业地产发展目前面临的形势城市化是中国未来核心发展动力城市化是中国未来核心发展动力数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局中国正在步入消费经济时代中国正在步入消费经济时代一、一、2009年全年城镇居民家庭年全年城镇居民家庭人均总收入人均总收入18858元，实际增长元，实际增长9.8%，增速首次超过，增速首次超过GDP。二、二、2009年年上半年，社会消费上半年，社会消费品零售总额品零售总额5871158711亿元人民币，增亿元人民币，增长长16.6%16.6%。增速是。增速是GDPGDP的两倍。的两倍。房地产政策调控的影响1、部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场2、政策调控也让商业地产的优势凸显 拿地 贷款中国商业地产运作中 存在的几个突出问题 -万达商业地产发展历程 1.1.起步起步为什么要做商业地产为什么要做商业地产 2.2.第一代产品第一代产品经验与教训经验与教训济南泉城路万达广场济南泉城路万达广场济南泉城路万达广场济南泉城路万达广场 南京新街口万达广场南京新街口万达广场南京新街口万达广场南京新街口万达广场 3.3.第二代产品第二代产品提高与缺陷提高与缺陷武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场 南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场 4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟上上上上海海海海五五五五角角角角场场场场万万万万达达达达广广广广场场场场项目位于上海新的市级商业副中心五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。北北北北 京京京京 石石石石 景景景景 山山山山 万万万万 达达达达 广广广广 场场场场 项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。4.4.第三代产品第三代产品突破与成熟突破与成熟 四、开发城市综合体的基本原则 1.1.选址选址 城市城市 区域区域 政府规划政府规划 成本控制成本控制 2.2.商业规划与定位商业规划与定位 目标客群目标客群 档次定位档次定位 辐射范围辐射范围 项目规模项目规模 2.2.商业规划与定位商业规划与定位 主力店的作用主力店的作用.ppt.ppt的作用的作用 业态比例业态比例 持有与销售持有与销售.ppt.ppt 3.3.建筑规划设计建筑规划设计 交交通通优优先先 突出商业突出商业 3.3.建筑规划设计建筑规划设计 3.3.建筑规划设计建筑规划设计 功功能能分分区区超市楼超市楼娱乐楼娱乐楼百货楼百货楼综合楼综合楼步行街步行街 强强调调空空间间 3.3.建筑规划设计建筑规划设计 4.4.购物中心与百货店购物中心与百货店 百货店是购物中心最重要的主力店（之一）百货店应在购物中心的规划设计中占据最重要的位置 购物中心需要的是主题百货 购物中心的百货店面临的课题：如何避免百货店与购物中心服装品牌的同质化 核心商圈的购物中心需要不需要百货店 非核心商圈购物中心中的百货店如何生存 典型案例两个典型的第三代万达广场成都万达广场石景山万达广场 五、购物中心招商的基本原则购物中心招商的几个基本理论联合购物理论：大多数消费者在出行购物的时候将会有多种购物目的，即要买各种的商品，而且这样可以大大降低消费者的购物时间和购物成本。零售的相容性原则：要求相容的商品组合在一起用来增加其整体吸引力。相容性包括商品种类和商品视觉效果的相容。按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种。主动型包括大型百货店、大中型超市、高档次大型餐饮、影剧院娱乐城以及大型专业店，这类商家一般也属于主力店。另一类是依附型，即指不能主动创造客源，需要依附于主动店生存的业态 主动型与依附型业态的互动主动型业态（确定商圈和基调）：1、综合型零售商业：大型百货、大型超市（核心商圈）2、大型专业店：家电专业市场、建材家居、汽车展卖、大型服装折扣店、大型图书售卖市场（扩展商圈）3、娱乐类：影剧院、KTV、大型酒楼（创造夜间商圈）依附型业态（专业化、多元化、高形象、高租金）1、依附A、B类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰钟表、药店、洗印店、咖啡座、银行 2、依附C类的有小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店 主主力力店店与与小小商商铺铺小商铺小商铺低收益低收益 高安全性高安全性 黄金分割线黄金分割线高收益高收益低安全性低安全性主力店主力店1.1.如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾租租 金金 与与 品品 牌牌1.1.如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾连连锁锁品品牌牌与与当当地地商商家家1.1.如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾 高端购物中心受欢迎的品牌：服装服饰服装服饰:CALVIN KLEIN、Ermenegildo Zegna、MISS SIXTY、PRADA、Max&Co、DKNY、DIOR、爱慕、SISLEY、PORTS、MARISFROLG玛丝菲尔、Lacoste、TOMMY HILFIGER、MOISELLE慕诗、MAX MARA、JORYA卓雅、Hugo Boss、GIVENCHY纪梵希、ESPRIT、Burberry、DAKS、Diesel、Kookai、Kenzo、KENT&CURWEN、Gieves&Hawkes、Y-3、LiuJo瑠久、FENDI鞋包：鞋包：Louis Vuitton、Hermes爱马仕、GUCCI、SKAP、STACCATO、JOY&PEACE真美诗、NINE WEST玖熙、DANIEL HECHTER珠宝钟表：珠宝钟表：SWATCH、Omega、BVLGARI、CARTIER、周大福、施华洛世奇化妆品：化妆品：VERSACE、ANNA SUI、SHISEIDO资生堂休闲餐饮：休闲餐饮：一茶一坐、星巴克电子电器：电子电器：BOSE中高端购物中心受欢迎的品牌：中高端购物中心受欢迎的品牌：服装服饰：服装服饰：ONLY、JACK&JONES、ESPRIT、Ochirly、VERO MODA、LEVIS、爱慕、ZARA、LACOSTE、Calvin Klein Jeans、暇步士、ELEGANT PROSPER雅莹、ELLE运动系列：运动系列：NIKE、ADIDAS、COLUMBIA、PHITEN法藤休闲餐饮：休闲餐饮：星巴克、哈根达斯、味千拉面、必胜客药店美妆：药店美妆：屈臣氏、SEPHORA丝芙兰鞋包：鞋包：CROCS、BELLE、STACCATO珠宝钟表：珠宝钟表：SWATCH快餐：快餐：KFC 2.2.招商实施中的几大要素招商实施中的几大要素 时间时间地域地域 人员人员流程流程.doc.doc四、如何通过招商实现真正的四、如何通过招商实现真正的 “订单地产订单地产”技术对接技术对接先租后建先租后建共同选址共同选址战略伙伴战略伙伴四、如何通过招商实现真正的四、如何通过招商实现真正的“订单地产订单地产”购物中心运营管理的最终目标.资产升值资产升值购物中心的运营管理是商业管理购物中心的运营管理是商业管理的重要组成部分，它的最终目标的重要组成部分，它的最终目标是使资产升值。是使资产升值。运营管理承载着企业主体利润的运营管理承载着企业主体利润的创造和服务价值的实现。创造和服务价值的实现。品牌优化品牌优化租金提升租金提升商户经营商户经营业绩增长业绩增长吸引客流吸引客流购物中心购物中心开业运营开业运营运营管理评价的核心指标客流量客流量销售额及销售平效销售额及销售平效租金及租金平效租金及租金平效购物中心运营管理的工作模块营运营运企划企划开业前开业前筹备筹备经营现经营现场管理场管理租务管理租务管理客户关客户关系管理系管理运营信运营信息管理息管理营销活营销活动管理动管理战略合战略合作推广作推广媒体及公媒体及公关管理关管理品牌形品牌形象及美象及美陈管理陈管理谢谢 谢谢 诸诸 位！位！