五里界城市概念设计商业地产运营研究报.pptx

武汉市江夏区五里界地区概念城市设计商业地产运营研究本次研究对我们来说，相比一元片的策划无疑是一次更巨大的挑战。它涉及到区域经济、旅游、商业地产、城市规划、区域经济、旅游、商业地产、城市规划、区域经济、旅游、商业地产、城市规划、区域经济、旅游、商业地产、城市规划、新农村建设新农村建设新农村建设新农村建设等诸多课题，既需要有慎密严谨的逻辑分析，又需要有创意跳跃的思路；既需要考虑到高度、又需要兼顾到可行性。而最为苦恼的在于：当我们的视角没有展开前，我们以为自己所想的是独创的；在我们博采群阅之后，却发现阳光之下似乎并无新鲜事物。如何找到五里界最适合的定位？如何赋予它一种全新的概念？如何合理地规划好旅游及商业地产并妥善实施？于是，我们开始在众多的头绪中殚思竭虑、抽丝拨茧。前 言目录第一部分 总论第二部分 分析篇第三部分 定位篇第四部分 规划篇第五部分 营运篇附件1：商业地产及旅游地产阐释附件2：小镇开发模式及经典案例目 录第一部分 总论一、研究范围界定：一、研究范围界定：规划的五里界地区位于镇域北部，具体范围是：北靠沪蓉高速，东至东坝港，西抵幸福港，南至锦绣村、唐涂村和檀树岭村。用地面积为23.27平方公里，主要包括小城镇建成区、毛家畈村、东湖街村和老屋汤村的全部以及唐涂村和檀树岭村的部分用地。第一部分 总论研究范围：研究范围：城市设计范围为中心城镇2.1平方公里 研究范围为23.6平方公里研究范围设计范围二、研究目标框定：二、研究目标框定：本次研究的范围主要包含两个层面：第一：五里界地区概念城市设计五里界地区概念城市设计五里界地区概念城市设计五里界地区概念城市设计。（本次重点侧重）第二：五里界中心城镇五里界中心城镇五里界中心城镇五里界中心城镇2.12.12.12.1平方公里商业地产策划平方公里商业地产策划平方公里商业地产策划平方公里商业地产策划。（二次深化）站在地产与城市运营的角度，对整个五里界区域的定位给出清楚的判断，对形成五里界城区概念城市设计要纲，为规划设计院形成最终的城市规划设计提供支持（解决思路及高度问题解决思路及高度问题解决思路及高度问题解决思路及高度问题）；同时在实现整体区域概念设计完善的基础上，考虑旅游与地产的结合，结合新农村建设的开发模式，提出启动片（2.1平方公里）项目商业的组成结构及业态划分，为该区域的商业建设明确方向，并为商业地产的建设落实条件、规划及操作建议（解决操作问题解决操作问题解决操作问题解决操作问题）。第一部分 总论三、项目研究设限原则三、项目研究设限原则（1）在既有的规划基础上进行合理布局，规划依据：江夏区“十一五”规划武汉市土地利用规划（2005-2020）武汉城市总体规划2005-2020（纲要）武汉江夏区城镇体系规划武汉市江夏区五里界镇总体规划（2）依据上位规划要求进行合理改善，尊重现状，在现有的城市肌理及功能上规划提升，原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的区块功能定位及控制总量区块功能定位及控制总量区块功能定位及控制总量区块功能定位及控制总量。(详见下图表)（3）能兼顾政府行为及企业行为两个角度，有高度又有可操作性。第一部分 总论【附图：区域功能分区及指标控制附图：区域功能分区及指标控制】现场勘察法分层解构法研究方法研究方法AB对比分析法D信息收集法C定位影响因素分解研究对比演绎排除及模拟自身及周边形势解剖大量汇集关联资讯第一部分 总论四、主要研究方法四、主要研究方法五、核心研究思路五、核心研究思路第一部分 总论研究旨在探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势，探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势，探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势，探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势，提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和经济发展提供决策参考。经济发展提供决策参考。经济发展提供决策参考。经济发展提供决策参考。研究的切入点是界定小城镇商业地产的概念及内涵，综合评价五里界城镇化现状，分析城镇化进程中存在的问题，结合国内外生态型城镇化发展的经验教训，系统地探讨五里界生态型城镇化在理念意识、空间布局、产业模式、人口容量、生态环境、制度管理等的六大方面的模式设计或建议措施，尤其在商业地产的运作上给与充分地论证及建议。六、需重点展开的五大关联体系研究：六、需重点展开的五大关联体系研究：第一部分 总论5 5、商业地产、商业地产研究研究4 4、新农村模式、新农村模式研究研究3 3、国内外小镇、国内外小镇研究研究2 2、旅游及旅游、旅游及旅游地产研究地产研究1 1、自身及周边、自身及周边资源研究资源研究五大关五大关五大关五大关联体系联体系联体系联体系1、五里界城市功能定位研究2、五里界旅游定位研究3、新农村建设及小镇发展研究总体定位确定，并对五里界整体城市概念体系进行提纯第一部分 总论七、研究程序及步骤说明（一）：七、研究程序及步骤说明（一）：第一层次：第一层次：通过对比武汉边郊对比武汉边郊地区（如黄陂、蔡地区（如黄陂、蔡甸等）城市功能定甸等）城市功能定位及项目所在的江位及项目所在的江夏区内各组团夏区内各组团（如流芳、藏龙岛等）的城市功能、产业定位，为五里界的城市功能定位找出依据。第二层次：第二层次：通过对比江夏区内对比江夏区内各旅游定位及武汉各旅游定位及武汉周边各旅游模式，周边各旅游模式，再结合国内各种旅再结合国内各种旅游模式及类型的对游模式及类型的对比比，为五里界的旅游市场定位找出依据。第三层次：第三层次：通过对新农村建对新农村建设成功模式、国内设成功模式、国内外小镇开发模式及外小镇开发模式及各知名小镇定位的各知名小镇定位的特色进行对比特色进行对比，寻求小镇开发的模式及规律。三、项目关联因素解析七、研究程序及步骤说明（二）：七、研究程序及步骤说明（二）：三、项目关联因素解析三重八三重八项比照项比照城市功城市功能影响能影响旅游关旅游关联分析联分析城镇开城镇开发借鉴发借鉴武汉边郊武汉边郊地区功能地区功能定位对比定位对比江夏区内江夏区内各组团功能各组团功能定位对比定位对比江夏区内江夏区内关联旅游关联旅游定位对比定位对比武汉及周边武汉及周边旅游模式及旅游模式及定位对比定位对比国内外旅游国内外旅游模式及定位模式及定位对比对比新农村建设新农村建设模式对比模式对比国内外小镇国内外小镇开发模式开发模式对比对比特色旅游小镇特色旅游小镇参照对比参照对比七、研究程序及步骤说明（三）：七、研究程序及步骤说明（三）：在解决整体定在解决整体定位概念支撑系位概念支撑系统的前提下，统的前提下，结合现状从三结合现状从三个重点角度进个重点角度进行研究和阐释行研究和阐释商业地产规划落实：商业地产规划落实：从整个启动片的功能规划入手，有理有利有节地控制商业地产的尺度，解剖各类商业地产构成。旅游规划落实：旅游规划落实：形成旅游支撑系统。对目标客群进行重点解剖，并形成相应的旅游项目内容及举措。七、研究程序及步骤说明（四）：七、研究程序及步骤说明（四）：第一部分 总论城市功能规划落实：城市功能规划落实：依照上位规划的控制原则，结合现有的区域现状，提出区域的功能规划及落实点。第二部分 分析篇 五里界地区是武汉都市发展区的南部新城组群的重要组成部分；是江夏区“一主”城镇组群的东部综合服务型新城组团；是全镇的政治、经济、文化中心；重点发展是以旅是以旅是以旅是以旅游服务发展为先导游服务发展为先导游服务发展为先导游服务发展为先导，以新型轻制造业、科教研发和商贸服务为主的、具有滨水滨水滨水滨水特色的生态休闲型生态休闲型生态休闲型生态休闲型城市空间。（一）五里界地区规划发展情况说明（一）五里界地区规划发展情况说明一、项目规划发展方向阐释规划中的启动片位于五里界地区的核心区域，是五里界政府驻地，是整个五里界地区商业、行政中心；启动片位于五里界地区的门户位，处于交通核心地段，内部的城镇建成区主要沿界兴路两侧成带状分布。启动片的主要规划发展方向是：依托城镇建成区以旧城旧城旧城旧城 改造、还建、开发改造、还建、开发改造、还建、开发改造、还建、开发为主，规划布局一片商业居住综合区和一片居住新区。主要功能定位为：五里界新城组团的行政文化中心行政文化中心行政文化中心行政文化中心。（二）启动片规划发展情况说明（二）启动片规划发展情况说明 一、项目规划发展方向阐释定位主要分析流程定位主要分析流程一、项目规划发展方向阐释自然属性资源自然属性资源自然属性资源自然属性资源区位条件区位条件区位条件区位条件地质条件地质条件地形条件地形条件自然环境自然环境污染程度污染程度自然区位自然区位经济区位经济区位交通区位交通区位旅游区位旅游区位自身发展条件自身发展条件自身发展条件自身发展条件构成体系构成体系构成体系构成体系区位价值区位价值人文环境人文环境经济指标经济指标科教文化科教文化社会属性资源社会属性资源社会属性资源社会属性资源自身发展条件自身发展条件是决定项目定位的规格、方向、重点的基础保障，只有清晰地把握自身的核心资源及不足，方不至于偏离。（一）分析体系构成表（一）分析体系构成表二、项目微观性分析思考地质构造简单工程地质性质较好地形地貌单一地势平坦低山低丘地区两湖一港四山多丘地表水资源丰富全年盛行东南风、西北风武汉六条生态绿楔中的汤逊湖水系生态绿楔地形地貌条件分析地形地貌条件分析自然环境分析自然环境分析地质条件分析地质条件分析环境污染程度分析环境污染程度分析无集中的公园绿地部分产业产生环境污染新建项目粗狂开发生活污水和垃圾处理不当地地表表可可塑塑性性强强自然属性资源评价自然属性资源评价山山水水景景观观资资源源不不够够集集中中有有充充足足的的水水资资源源可可以以利利用用通通过过环环境境改改造造对对整整体体形形象象刷刷新新1、项目自然属性资源评价、项目自然属性资源评价二、项目微观性分析思考 从五里界的自然属性资源看，第一：不属于风光型区域，难在自然观光型旅游上做文章。第二：土地可塑性较强，开发建设及规划上比较有余地。第三：水的资源较为突出，水的资源较为突出，水的资源较为突出，水的资源较为突出，可以在规划时充分利用并发挥。第四：现有环境属于城镇开发的原始初级阶段，要花大力气进行 形象提升。蓝海观点：蓝海观点：二、项目微观性分析思考全国综合改革试点镇以农业为基础以建材、加工工业为主经济发展速度高于区域平均水平外部：沪蓉高速、老南环线、梁子湖大道、花山大道内部：界兴路、锦绣大道、毛家畈大道、老屋汤大道经济区位经济区位交通区位交通区位旅游区位旅游区位楔形生态廊道区域的边缘地带联系汤逊湖和梁子湖的纽带经经济济发发展展增增速速快快交交通通优优势势明明显显处处于于两两大大景景区区的的经经过过点点这这一一尴尴尬尬境境地地自然区位自然区位江夏区的东部与纸坊、庙山相连距武汉中心城区30公里具具有有无无可可比比拟拟的的自自然然区区位位 优优势势五里界区位条件评价五里界区位条件评价2、项目区位评价、项目区位评价二、项目微观性分析思考从五里界的区位条件评价看：第一：旅游区位不佳，旅游区位不佳，旅游区位不佳，旅游区位不佳，位于众多景区的中间地带，为经过点，非目的地。第二：交通及自然区位优势明显，但交通配套明显不足。交通及自然区位优势明显，但交通配套明显不足。交通及自然区位优势明显，但交通配套明显不足。交通及自然区位优势明显，但交通配套明显不足。从郊区游的角度 出发，该交通配套瓶颈交通配套瓶颈交通配套瓶颈交通配套瓶颈需要强力改善。第三：经济区位看，农业是基础，但仍未有亮点！可以从这方面切入，找 出自身的发展点或做出规模来。蓝海观点：蓝海观点：二、项目微观性分析思考二、项目微观性分析思考光荣传统的历史名镇有区级文物保护单位三处中心驻地1.1万人经济增速快，居全区前列产业基础良好人文环境分析人文环境分析区域经济发展区域经济发展科教文化发展科教文化发展规划重点发展五里界科教基地辐射各类科教资源人人文文环环境境在在周周边边区区域域中中没没有有很很大大特特色色以以产产业业带带动动区区域域发发展展目目前前只只在在科科教教辐辐射射圈圈内内区域价值分析区域价值分析武汉都市空间中重要的生态保护区域与庙山、藏龙岛开发区连成一片是江夏产业拓展、人口转移的重要区域是是大大区区域域发发展展的的纽纽带带项目社会属性分析项目社会属性分析3、项目社会属性评价、项目社会属性评价二、项目微观性分析思考从五里界的社会属性资源考察，有如下特点：第一：五里界历史人文不够具备充分的影响力，旅游上难借力。第二：从产业发展看，具备了以绿色食品和生态农产品为主的产具备了以绿色食品和生态农产品为主的产具备了以绿色食品和生态农产品为主的产具备了以绿色食品和生态农产品为主的产 业基础，但目前基础较薄弱。业基础，但目前基础较薄弱。业基础，但目前基础较薄弱。业基础，但目前基础较薄弱。第三：科教在江夏有较为充分的安排，需要错位考虑。如从生态 农业科教中心、晏阳初农村研究中心等之类的方向。蓝海观点：蓝海观点：二、项目微观性分析思考2 2、微观要素分析、微观要素分析 生态的地形和水系资源生态的地形和水系资源 便利的交通空间便利的交通空间 传统的农业产业基础传统的农业产业基础 传统的人文和民俗传统的人文和民俗核心资源提纯核心资源提纯微观分析微观分析自身现状自身现状上位规划上位规划城市功能城市功能区域特征区域特征发展瓶颈发展瓶颈 建设资金投入问题建设资金投入问题 产业薄弱问题产业薄弱问题 生产劳动力问题生产劳动力问题 旧城改造问题旧城改造问题空间形态空间形态景观框架景观框架功能分区功能分区道路框架道路框架一团两片一团两片一带两廊二轴多心一带两廊二轴多心三心四区三心四区二横、二纵二横、二纵城市组团角度城市组团角度城市发展角度城市发展角度在江夏区城镇体系分工与协作中承担其相应的职能在江夏区城镇体系分工与协作中承担其相应的职能 构筑吸引人才和资本的平台构筑吸引人才和资本的平台 解决当地人口的就业，促进经济发展解决当地人口的就业，促进经济发展 合理布局城市产业结构合理布局城市产业结构 创造适宜投资、人居的城市环境创造适宜投资、人居的城市环境 生态因子生态因子 人文因子人文因子二、项目微观性分析思考蓝海综述：蓝海综述：冷静地看五里界，它仍处于区域发展的初期或者萌芽阶段，自身除交通区位自身除交通区位自身除交通区位自身除交通区位资源外，相关产业资源较匮乏、人文历史资源较有限、经济基础不强、未形资源外，相关产业资源较匮乏、人文历史资源较有限、经济基础不强、未形资源外，相关产业资源较匮乏、人文历史资源较有限、经济基础不强、未形资源外，相关产业资源较匮乏、人文历史资源较有限、经济基础不强、未形成强有力的支柱产业，人口量少、科教资源未形成。成强有力的支柱产业，人口量少、科教资源未形成。成强有力的支柱产业，人口量少、科教资源未形成。成强有力的支柱产业，人口量少、科教资源未形成。那么，如何利用现有的农业基础尽快形成产业升级，如何利用区位优势吸引投资，如何利用自身的区域空间尺度来改善环境等等方面，都值得深入考虑。区域发展，要在产业提升上做文章，是需要较长时间的实现，短时间内的发展靠什么，这是一个要解决的核心点。旅游？房地产开发？五里界要在旅游上切入，自身现有资源恐难以实现，必须旅游上切入，自身现有资源恐难以实现，必须旅游上切入，自身现有资源恐难以实现，必须旅游上切入，自身现有资源恐难以实现，必须“造造造造”。二、项目微观性分析思考三重八三重八项比照项比照城市功城市功能影响能影响旅游关旅游关联分析联分析城镇开城镇开发借鉴发借鉴武汉边郊武汉边郊地区功能地区功能定位对比定位对比江夏区内江夏区内各组团功能各组团功能定位对比定位对比江夏区内江夏区内关联旅游关联旅游定位对比定位对比武汉及周边武汉及周边旅游模式及旅游模式及定位对比定位对比国内外旅游国内外旅游模式及定位模式及定位对比对比新农村建设新农村建设模式对比模式对比国内外小镇国内外小镇开发模式开发模式对比对比特色旅游小镇特色旅游小镇参照对比参照对比三、项目关联因素对比解析三、项目关联因素对比解析1、武汉边郊地区城市功能定位对比分析、武汉边郊地区城市功能定位对比分析 片区片区产业产业定位定位发展方向发展方向江夏区江夏区生物医药产业、食品加工产业、工业园区、光电子信息产业打造“中国光谷”高新技术和中医药产业辐射基地、先进制造业转移基地、现代都市农业基地和休闲度假旅游观光基地突出发展工业，逐步形成新老工业园区布局均衡；重点突出，合理分工，协调发展的新格局黄陂区黄陂区以机械及汽车零部件、建筑建材业、服装产业、冶金化工、医药产业、农产品及轻工食品加工等为主体的工业；以工程农业、高新技术农业为主体的现代化农业由盘龙城经济开发区和天河航空城等构成的南部经济发展带、中部前川卫星城区和北部木兰生态旅游区，“一带两区”三大强势板块的开放引进接收载体。继续以生态旅游为主；加大工业发展力度；同时武汉国际航空物流港新城及发展临空产业。蔡甸区蔡甸区工业、物流、武汉西大门出入口作用带动武汉西部的现代工业集聚区、都市农业生态区、华中物流中心区、旅游休闲度假区城乡一体协调发展的社会主义新农村东湖高新区东湖高新区光通信、移动通信、软件、激光、生物医药、环保等领域武汉市的城市副中心，大武汉都市圈的科技产业核心，区域创新动力源。以高新技术产业为品牌，以教育、科研和轻制造业为支撑，融居住、商业、文化、游憩功能为一体的多元复合城市区域；服务设施完善的山园林式科技城汉南区汉南区水果型玉米生产基地、水产品生产、加工联合体，有专供香港市场的纯瘦肉型坛山猪。以汽车零部件、能源原材料、动力能源、印务包装等为特色的新经济板块以“工业立区、开放强区”为核心，加大开发力度新洲区新洲区工业、物流、纺织、服装、能源、生态旅游华中地区现代港口物流中心和钢材深加工基地、能源工业基地、纺织服装基地、机车制造维修基地、农产品加工基地港口工业强区、都市农业大区、文化旅游新区蓝海观点：蓝海观点：蓝海观点：蓝海观点：五里界所属江夏区，五里界所属江夏区，则相应的则相应的则相应的则相应的区域城市功能定位当依托于江区域城市功能定位当依托于江区域城市功能定位当依托于江区域城市功能定位当依托于江夏整体的定位范畴，夏整体的定位范畴，夏整体的定位范畴，夏整体的定位范畴，并能综合并能综合对比到市郊各区的定位，做出对比到市郊各区的定位，做出最合理的安排。最合理的安排。三、项目关联因素对比解析 2 2、江夏区内各组团功能定位分析、江夏区内各组团功能定位分析 （1 1）江夏区经济发展背景分析）江夏区经济发展背景分析区域正以光机电、生物新医药、建材冶化、以光机电、生物新医药、建材冶化、以光机电、生物新医药、建材冶化、以光机电、生物新医药、建材冶化、食品加工、文化印刷等为主导产业，食品加工、文化印刷等为主导产业，食品加工、文化印刷等为主导产业，食品加工、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区、亿元税收企业”工程；正不断强大大武汉南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴区”，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物医药、新材料、食品加工、文化出版等产业，形成高度集聚地产业链。三、项目关联因素对比解析（2 2）江夏主要区域经济发展背景分析表一）江夏主要区域经济发展背景分析表一区区 域域发展定位发展定位主要产业主要产业庙山开发区旅游和高新技术产业基地光电子及通信、生物医药、电力及环保、建材化工及食品行业、旅游、房地产及文教产业藏龙岛科技园人文、科技、生态、旅游高新技术产业、劳动密集型传统工业、滨水特色生态旅游科技园大桥新区生态科技新城研发机构、商贸物流、都市工业园、制造业基地、农业产业区梁子湖风景区生态旅游度假区水上游乐、休闲度假、旅游观光、生态水产业龙泉生态旅游园生态旅游园区生态科技型产业、旅游休闲产业郑店工业产业园物流园和黄金工业园新型建材、物流业金口中山舰科技产业园轻工业产业园轻工制造、文化旅游鲁湖生态科技产业园农家乐、度假休闲、养殖业豹澥冶化工业园冶化工业乌龙泉建材工业园水泥制造业山坡民营工业园民营工业五里界五里界综合型小城镇综合型小城镇轻制造业、特色农产品、绿色食品加工轻制造业、特色农产品、绿色食品加工三、项目关联因素对比解析区域区域用地面积用地面积核心园区核心园区城市功能城市功能主要产业主要产业纸坊10.5平方公里中心城区江夏区政治、经济、文化活动的中心科教、房地产、制造业流芳10.74平方公里流芳产业园武汉科技新城的服务支撑中心和生活家园集成电路、现代装备制造业庙山769.2公顷汤逊湖大学科技园武汉浦东战略构想实施的重要部分高新技术、制造业、生物医药和文化产业藏龙岛 15.2平方公里藏龙岛科技园武汉中国光谷的主要拓展空间旅游、高新技术、房地产、传统工业三、项目关联因素对比解析（3）江夏主要区域经济发展背景分析表二）江夏主要区域经济发展背景分析表二3 3、武汉周边区域旅游资源分析、武汉周边区域旅游资源分析景区名称景区名称位位 置置功能定位功能定位特特 色色旅游产品类型旅游产品类型胜天农庄黄陂区王家河镇集种植，养殖，风景，名胜古迹，休闲度假，户外运动，餐饮等多功能为一体的实业基地天山古城观光型、度假型、猎奇刺激型、文化型、商务会展型木兰天池黄陂区境内风景游览区和休闲度假区大峡谷、飞瀑、溪潭、怪石、奇木，”木兰屠龙”、素山寺观光型、度假型武汉谦森岛庄园黄陂区祁家湾街境内集林果生产、科研、加工、进出口贸易和农业生态观光旅游为一体富有特色的大型现代化农业庄园林果种植游览、果品加工观赏、度假庄园、游湖、垂钓观光型、绿色生态型、度假型神农架林区湖北省西北部国家级森林和野生动物的自然保护区保存完好的自然生态、珍稀濒危的动植物物种、优美的大自然风光观光型、绿色生态型大洪山风景名胜区应城经宋河至绿林镇国家级风景名胜区京山绿林旅游景区、鸳鸯溪漂流、快活林、汉代风格建筑群、美人谷、空山洞、绿林寨观光型、度假型、猎奇刺激型武当山十堰市丹江口市境内国家重点风景名胜区道教圣地、山景、古建筑群观光型、文化型应城汤池温泉应城市汤池镇集温泉沐浴、休闲保健、生态、红色旅游以及完善的住、餐、娱、购配套于一体的旅游度假休闲景区温泉资源、红色教育基地、素质训练基地健身康复型、度假型、文化型、武汉东湖风景区武昌东湖国家AAAA级风景区寓言园，音乐喷泉，行吟阁，长天楼，九女墩，湖光阁，磨山新景区观光型武汉森林野生动物园蔡甸区柏林镇游子洞湖畔华中地区首家集“森林”、“动物”为一体的大型森林野生动物园儿童天地、马场、猛兽区（熊区、狮园、虎园）、鹿园、珍禽乐园、动物表演场、木屋式高级别野区、水生乐园、垂钓台、画舫观光型、绿色生态型地球村欢乐世界蔡甸区军山街华中商贸园内集自然景观，民族文化及休闲娱乐为一体的休闲娱乐园区地震博物馆、马术表演场、民俗文化村、土特产工艺品一条街主题公园三、项目关联因素对比解析4 4、五里界周边旅游资源对比分析、五里界周边旅游资源对比分析三、项目关联因素对比解析景区名称景区名称位位 置置功能定位功能定位特特 色色旅游产品类型旅游产品类型介子山庄五里界镇锦绣山村集会务休闲、娱乐、旅游渡假、居住等于一体的现代化多功能生态山庄锦龙水库、世界黄氏发源地江夏黄氏宗祠、沙滩浴场、高尔夫练习场等度假型、商务会展型梁子湖（岛）江夏区西部生态旅游度假区张家楼房、瓦窑海遗址、万年台、魁星楼、黄莺嘴、梁子门、仙人洞、绊马石、卧牛望月、扁担洲、石板街、四官殿、高尔夫俱乐部、磨刀矶等 观光型、度假型江夏革命烈士纪念馆青龙山国家森林公园重要的革命传统和“国防双拥”教育基地项英同志塑像、青龙山国家森林公园文化型锦绣山生态农庄江夏区五里界镇生态观光的休闲农庄农家乐观光型青龙山森林公园江夏区纸坊大街国家级森林公园优美的自然风光观光型龙泉山风景区流芳街风景名胜观光旅游区明楚王墓群、自然风光观光型、文化型民族文化村江夏区汤逊湖畔娱乐主题公园自炊烧烤、簧火晚会、加拿大进口的水上自行车及免费射箭主题公园青山岛五里界镇梁子湖中央生态旅游度假区自然景观观光型、度假型5 5、国内外旅游发展模式对比、国内外旅游发展模式对比旅游类型旅游类型主要内容主要内容特特 点点硬件设备和软件服务硬件设备和软件服务观光型旅游游览、观赏自然风光、文物古迹、民族风情、都市风貌、人造景观、工业、农业、科技、军事吸引力较强，具有多维多向开发面能给人以美愉感、新奇感和教益的景观度假型旅游度假区(中心)、野营度假地、青少年之家、夏(冬)令营、汽车野营、蜜月旅游、豪华游船旅游、美食旅游一次度假的活动范围相对固定，在该地逗留时间较长，游乐活动丰富，注重身心放松规模大、类型多、项目丰富、设施完备、消费较高的专营度假产品商务会展型旅游商务交流、会议、展览、博览、交易、大型纪念庆祝活动组团规模大、停留时间长、消费水平高、经济效益好、社会效益大、关联效应强，不受气候、淡旺季影响便捷的内外交通，发达的信息网络，完整的媒介体系，完善的金融服务，高规格的住宿会务场所，多功能的餐饮供应，良好的购物场所，高档的娱乐健身设备，丰富多彩的夜生活和游览地，高水平专业型会务人才，高素质的翻译、文秘人员文化型旅游学术考察、科技交流、修学、工业、农业、军事、院校、艺术欣赏、博物馆、民俗、宗教、寻根、寻古了解旅游目的地的文化并进行交流、一种普遍的社会教育活动文化内涵多样化绿色生态型旅游自然、绿色、环保、观鸟、森林、海洋、海洋公园、野生动物园以欣赏、享受、了解、宣传和保护自然生态环境为主要目的的旅游活动自然、生态、环保健身康复型旅游水上运动、滑雪、高尔夫球、温泉康复、体育赛事、武术、医疗保健以康体健身、养生医疗为主要内容的旅游活动具备运动所需场地资源条件猎奇刺激型旅游探险、沙漠、海底、登山、漂流、太空、极限运动、狩猎以寻求刺激、探奇历险为主要内容的旅游活动具备活动所需的场景资源主题公园模拟中外著名景观，集萃民族风情，表现中国历史文化或古典文学名著，人工营造野生动物园，体现农业劳作和乡村风光，汇萃现代游乐项目投资大、经营成本高、产品更新快、竞争性强、投资风险大主题的选择要尽量考虑与本地史脉、文脉的延续，与本地自然环境的和谐，并富于新意。园景的设计要有整体性、独创性、可赏性。项目的构思要具有新奇性、娱乐性、参与性。主题公园的形象标识、吉祥物、宣传口号、节庆活动、广场演出要精心策划、别出心裁。三、项目关联因素对比解析6 6、新农村建设发展模式对比分析表、新农村建设发展模式对比分析表 主题模式定义依托资源或模式特点典型案例生态型新农村开发利用生态资源，发展生态经济，以生态型农业为重点，逐步推进农业产业化进程的农村发展道路。以生态环境建设的最终目的，从根本上为人民创造良好的生存空间和发展空间，保障人民生活质量长久可持续的提高。大连建设四位一体”沼气应用、太阳能有效利用和生物质能源气化等能源生态工程 工业型新农村以发展乡村工业为导向，推进农村经济由农业主导型向工业型转变,增强工业对农业的拉动力。以工业经济实力为基础，整合农村的土地、人力等资源，实现共同发展。主要存在于经济发达地区典型的如有“天下第一村”美誉的华西村。资源型新农村在具有丰富矿产、水力、电力等资源的农村，加强能源消费管理和节能工作，提高能源利用率，建立资源集约型农村经济以丰富的资源和能源有力支撑地方经济的快速发展，建立在能源大量消耗和浪费基础之上、以粗放经营为特征的农村经济。山西省提出采取积极发展燃用型煤、大力推广节煤炉等措施加快资源集约型农村经济建设。第三产业服务型新农村充分利用城郊乡镇的区位优势、资源优势和产业优势，积极围绕休闲、生态、观光、旅游农业，以及名优农产品进行项目包装，发展第三产业。普遍存在于靠近各大中小城市的农村，它们充分利用地处城郊结合部区位优势，建设特色农业生产基地，生产为城市配套的副食品类农副产品。西部瓷都夹江县凤山村（距县城4公里），立足主导产业，以工业反哺农业，带动发展乡村休闲旅游业，建设城郊型社会主义新农村农庄型新农村充分利用农户庭院空间和田园等农家资源，增设耕地种菜、现场采摘等服务项目，让游客吃农家饭、享农家乐，大力发展农家休闲娱乐旅游经济。投资少、收益好、见效快是农庄型新农村建设最为显著的特点。利用了自然与人文资源，加以开发和利用，带动“农家乐”经济的迅猛发展。长沙浏阳市把建设现代农庄与发展特色产业相结合；浙江衢州大力发展生态旅游，努力打响“山水名城、神奇衢州”品牌，城镇型新农村按照统筹城乡发展的要求，坚持以城带乡、以乡促城，推进农业农村现代化，引导农民向城镇集聚，加速资本和产业转移，促进农民职业和空间转移，形成新型的城乡产业结构和城镇体系。无论产业、资本、就业，都以城镇带动农村发展，通过农村的城镇化，把农民转换为市民、农业转换成工业、农村转换成城镇，在这种发展模式指导下，有可能引发农村建设的大拆大建。江西上饶“一看路二看树，三看卫生四看住”；周巷镇遵循“以商兴镇”、“以工强镇”、“科教立镇”的发展战略，建设为全国小城镇综合改革试点镇三、项目关联因素对比解析三、项目关联因素对比解析7、自然资源特色型城镇典型案例分析、自然资源特色型城镇典型案例分析特色城镇特色城镇城镇自身资源城镇自身资源城镇定位城镇定位主要产品主要产品城市符号和特征城市符号和特征云南泸沽湖女儿国镇母系文明资源自然景观以创意文化为龙头带动创意经济模式落地建设旅游精品小镇摩梭乐园摩梭文化演艺中心摩梭温泉永宁土司府待建有摩梭古镇、村寨式产权酒店、阿夏天堂、游客服务中心、摩梭温泉休闲度假村、世界母系文化研究展示中心女儿国北京永定河孔雀城位于国际大都市北京周边，交通便利寓别墅生活、小镇魅力、田园风情、休闲运动于一体的亲情别墅小镇别墅小镇亲情郑州中国龙湖距离郑州市中心约公里，大约平方公里的范围内，竟然有个均超过亩的湖泊国际化居住区以房地产、休闲度假、生态农业为主有水上高尔夫球场，规划中有汽车，有国际乡村俱乐部，还有即将开业的四星级酒店世界第9国际风情小结：小结：以上都属于特色型的城镇开发，都具有基础的自然资源。以上都属于特色型的城镇开发，都具有基础的自然资源。以上都属于特色型的城镇开发，都具有基础的自然资源。以上都属于特色型的城镇开发，都具有基础的自然资源。泸沽湖女儿国镇属于以文化特色为城市符号的泸沽湖女儿国镇属于以文化特色为城市符号的城镇开发，孔雀城和龙湖都属于大中城市的边郊城镇开发，主要以项目的形象特征上进行塑造。城镇开发，孔雀城和龙湖都属于大中城市的边郊城镇开发，主要以项目的形象特征上进行塑造。三、项目关联因素对比解析8、国内外特色城镇典型案例对比表一、国内外特色城镇典型案例对比表一特色城镇特色城镇依托资源依托资源特色内容特色内容城市发展城市发展美国巧克力小城世界上最大的巧克力产地每一天都将被巧克力包围撒满巧克力的欢乐之城好时镇世界上最甜蜜的地方美国家庭休闲旅游胜地海南博鳌原生态旅游资源丰富、远离城市喧嚣于是在1998年，由菲律宾前总统拉莫斯、澳大利亚前总理霍克、日本前首相细川护熙共同发起倡议，宣布成立亚洲经济论坛，论坛选址博鳌。2001年2月，第一届博鳌亚洲论坛宣告成立，论坛由刚刚代表中国完成入世谈判的龙永图担任秘书长，博鳌由此一鸣惊人。传统会展业、房地产业、旅游业相结合的城市商务型产业经济美国密歇根州地狱小镇“地狱”之名如何而来?有两种说法:一是两个到此地游玩的德国人从马车中探出头来，一个对另一个说，“好美呀”。德语中“美丽”一词的发音与英语“地狱”(hell)很像，偷听到他们讲话的人将这一故事传开了，于是有了“地狱”镇。另一种说法是，1838年，纽约州一个叫乔治的农民带着家人到此地发展，他生意做得很红火，成为当地德高望重的人。1841年，当密歇根建州时，有人来镇上征求乔治的意见，问他取什么名字合适。乔治不假思索地回答，“叫啥都行，就是叫地狱我也无所谓。”于是，“地狱”就这样炼成了。以“地狱”为主题的经济小结：小结：以上城镇发展的案例具有鲜明的主题特征，具有鲜明的主题特征，具有鲜明的主题特征，具有鲜明的主题特征，其鲜明的特征给城镇塑造了个性的城市元素。个性的城市元素。个性的城市元素。个性的城市元素。三、项目关联因素对比解析9、国内外特色城镇典型案例对比表二、国内外特色城镇典型案例对比表二特色城镇特色城镇依托资源依托资源发展方向发展方向主要内容主要内容城镇形象表城镇形象表现内容现内容厦门乐活小镇生态、环保自然资源健康、快乐的居住和休闲，社区乐活LOHAS倡导的是“简单、创意、健康、快乐、积极、时尚、环保”等生活方式，乐活LOHAS，作为一种新的生活方式不只是爱地球，也不只是爱自己和家人的健康，而是两者都爱的生活方式，坚持这种生活方式的人则被称为“乐活族”生活方式和生活态度伊犁特克斯小镇山川河谷和道教人文道教和城市结构的有机结合八卦城根据周易八卦“后天图”方位设计建成，城中心向外辐射八条主街，从城中心向外由四条环路连通八条主街。该城于1939年建成，古老的易经文化在此落成一座有形而又神奇的城市，堪称一部凝固的周易。八卦城市结构图：伊犁特克斯小镇（一）宏观针对性分析（一）宏观针对性分析四、项目宏观性分析思考 （1 1）与国内城镇发展模式的针对性分析）与国内城镇发展模式的针对性分析借助国内典型的城镇规划模式有助于了解城镇开发的特点，对比五里界，它具备了哪些借助国内典型的城镇规划模式有助于了解城镇开发的特点，对比五里界，它具备了哪些资源基础，将给五里界的城市定位提供一个城市的发展方向和理由支撑。资源基础，将给五里界的城市定位提供一个城市的发展方向和理由支撑。通过以上分析，可以得出五里界未来城镇开发五里界未来城镇开发相对偏向于观光旅游相对偏向于观光旅游相对偏向于观光旅游相对偏向于观光旅游型城镇（非风景名胜观光），型城镇（非风景名胜观光），型城镇（非风景名胜观光），型城镇（非风景名胜观光），同时它也综合了其它城镇开发模式的一些同时它也综合了其它城镇开发模式的一些特点。特点。无论从便携的享受武汉城市圈带来的交通优势，还是从城镇的自身自然和社会资源着眼，具备了观光旅游城镇模式的一些优质的城市肌理和基因。蓝海观点：蓝海观点：四、项目宏观性分析思考 （2 2）与武汉边郊城镇发展方向的比较分析）与武汉边郊城镇发展方向的比较分析 与武汉边郊城镇发展方向的比较分析旨在从武汉边郊城镇中寻求发展的基础和形象差异，避免同一城市圈内重复性城镇开发，更大程度上是在寻求城镇发展的空间，从而完善城市圈的城镇功能。四、项目宏观性分析思考 从上表可以看出，武汉周围边郊城镇有以高新产业、港口工业、空港、多元人文、高尚休闲等作为城市发展的主题或依托的城镇发展方向。五五里里界界城城市市概概念念设设计计以以以以生生生生态态态态农农农农业业业业为为为为基基基基础础础础的的的的旅旅旅旅游游游游休休休休闲闲闲闲城城城城镇镇镇镇，有有异异于于同同一一级级别别城城镇镇的的设设计计，同同时时又又作作为为城城市市圈圈内内不不同同类类型型城城镇镇设设计计发发展展模模式式的的补补充充，进而有力的拓展空间。进而有力的拓展空间。蓝海观点：蓝海观点：四、项目宏观性分析思考（3 3）五里界旅游模式发展可能性分析）五里界旅游模式发展可能性分析 旅游类型旅游类型五里界自身资源分析五里界自身资源分析旅游产品可行性旅游产品可行性观光型旅游自然景观稀缺，没有风景名胜可开发，但农村风光优美，且规划区内自西向东有幸福港，东湖街港，东坝港三片水体，有充分的水资源可利用可结合工业、农业等产业开展观光产业旅游，还可另打造人造景观度假型旅游在规划区以南有一千亩的生态绿地，地处“两湖”之间，北连汤逊湖，南临梁子湖，地形为两湖一港四山多丘可开发生态度假农庄、野营度假地、夏（冬）令营等商务会展型旅游地处武汉城市边郊地带，是武汉城市圈的核心，位于武汉中心城区半小时交通时距的辐射影响范围内，距江夏中心城区（纸坊）仅11公里，距武汉市中心城区仅30多公里，交通十分便利可行，可开发商务交流、会议、大型纪念庆祝活动等文化型旅游没有较明显或特殊的文化资源可挖掘可打造民俗文化，怀旧文化博物馆等绿色生态型旅游野生动植物