小区水物业标书.docx

H:精品资料建筑精品网原稿ok（删除公文）建筑精品网5未上传百度目录第一章 企业简介第二章 服务理念和目标第三章 项目机构运作方法及制度、 流程、 服务人员配置第四章 前期介入工作方案第五章 物业服务方案第六章 物业维修和服务的应急措施第八章 物业管理费用对招标文件认同声明 我公司认真阅读理解了38小区水景丽园小区一期物业管理的招标文件后, 郑重声明如下: 1、 我公司对招标文件和招标文件中所有的条款全部认同, 积极响应。 2、 我公司非常理解和支持并服从招标人和招标代理单位在本次招标活动的各项工作安排。 3、 我公司承诺将认真按招标文件的要求, 认真履行招标文件中所有的条款, 完成本项目的管理任务。 4、 如果我方有幸中标, 我方将尊垂贵方的全面管理, 认真履行合同, 实现我方在投标及合同的全部承诺, 为贵方提供优质服务。 5、 我公司严格按招标文件要求, 规范地编制投标文件, 委派有实力的人员进驻现场认真的工作, 请招标人、 专家和评委、 领导给予审查和指正。 投标单位: 石河子宏丽物业服务有限公司 法定代表人: 张锐第一章企业简介石河子宏丽物业服务有限公司成立于 , 是我市唯一一家经自治区建设厅核准的国家二级资质的物业服务企业。是石河子地区唯一一家荣任自治区房地产业协会的常务理事单位, 石河子房地产业协会副会长单位, 自治区物业服务企业AAA级诚信单位。公司以住宅小区、 商业网点、 办公及大型市政公共物业管理项目为主, 拥有各类中高级管理技术人才48人, 员工480余人, 在市区承管着35各物业项目, 管理面积320万平方米; 其中住宅100.6万平方米, 服务居民9000余户, 绿化管理面积99万平方米, 别墅8.2万平方米。公司设专业绿化队, 绿化管理面积92万平方米。设工程维修部, 可承担各类维修服务工作。设机械车队, 购置各种车型十余种, 满足公司各项目各种作业要求。成立下属电梯公司, 可承接各类电梯安装、 维保服务。公司服务的香格里拉、 玫瑰园、 幸福苑、 天富玉城等小区以及人民银行、 移动公司、 地税局办公楼、 国税局办公楼等项目, 均获得自治区级及市级”物业服务先进单位”等荣誉。 企业荣获自治区物业服务”AAA级诚信单位”资格认证。公司 至 连续十二年被行业主管部门授予”八师石河子市物业服务先进企业”称号。”让服务的每一个小区、 每一座小区都成为城市的亮点”, 将是宏丽物业人始终不渝的追求。远景: 打造中国商务物业一站式服务顶尖品牌。使命: 专注用户体验, 成就员工梦想。核心价值观: 真诚、 坚忍、 勤奋、 专业、 激励、 感恩。第二章 服务理念和目标1、 质量方针 瞄准国际先进水平, 不断提高服务质量; 以严谨管理和优质服务, 为客户营造安全(Security)、 优美(Elegancy)、 舒适(Comfort)、 方便(Convenience)的社区环境。 2、 企业理念 人才: 物业管理隶属服务业, 服务业需要高级头脑, 人才就显可贵。尊重人才, 爱惜人才, 提供发展空间是宏丽物业对人才的使用原则。 团队: 团即团结, 队即多人的集合。团队就是靠一种信念凝集在一起的战斗集体, 具有团队精神才能打胜仗。宏丽物业起步为团队, 走向成功仍要靠团队精神。 互动: 讲求卓越沟通, 我们与客户需要卓越沟通, 我们的团队内部更需要卓越沟通, 沟通产生共鸣, 沟通产生原动力。沟通也让我们彼此更加坦诚。 尽责: 尽责是做人与做事之本, 尽责也是自我价值实现的标尺, 有尽责之心可助事业腾飞, 有尽责之心可获得客户与更多的回报。3、 服务理念 帮助客户, 就是帮助我们自己。 客户是我们生存和发展的基础, 是我们的衣食父母。 公司全体员工应以客户为关注焦点, 把客户需求放在第一位。遵循”管理无盲点, 服务无挑剔”的工作宗旨, 倡导”敬业、 乐业、 创业”的工作精神, 并将其充分体现在物业管理每一个岗位和每一项服务全过程中。 我们希望经过树立服务意识、 端正服务态度、 掌握服务技能、 提高服务质量、 完善服务水准和加强团队学习。以适应市场变化, 满足并超越客户不断发展的要求和期望, 使公司的物业管理服务处于领先的地位。4、 经营理念 以质量立足市场: 质量上做到规范化、 标准化, 以高标准质量管理体系立足市场, 并不断突破与自我超越, 使宏丽公司获得市场的认同。 以品牌角逐市场: 有优良品牌的企业才有永恒生命力和吸纳力。宏丽公司精神内涵就是以品牌去占领、 去获得市场。这种精神内涵实现是以规范管理创造品牌、 实施创优发展品牌, 自我超越升华品牌、 塑造精品演绎品牌。 以信誉赢取市场: 宏丽公司以”管就高标准, 干就创一流”, 树立宏丽物业良好市场口碑和”有诺必践、 一诺千金”的社会信誉。 以实力拓展市场: 宏丽公司对物业管理实行条块结合、 以条为主的专业化管理和内外并举、 以绩为先的规模化、 专业化经营, 经过组建、 磨合、 扩充, 形成独树一帜的人才优势、 技术优势和产业优势。 对水景丽园项目定位: 我们将其定位为风景观光休闲小区。以高标准服务, 人性化的管理给予石河子人民营造一个新型, 智能, 高档的亮点小区。 第三章 项目管理机构运作方法及管理制度、 管理流程一、 管理方式1、 水景丽园是启程房地产开发公司的一项经典历作, 宏丽物业准备将其物业管理服务打造成优秀休闲住宅区, 计划在物业管理上实施全新的创意。在”水景丽园”物业管理追求”以人为本”之立意, 坚持以人为本, 树立”帮助客户就是帮助我们自己”的全员服务理念, 强调居住生活环境与旅游休闲环境的和谐美, 每一细节都能想客户所想, 随客户所愿。2、 新疆启程房地产有限公司根据物业管理条例及其实施细则以及双方议定事项, 拟宏丽物业管理有限公司作为”水景丽园”的物业管理商, 全权负责”水景丽园”物业管理工作的具体实施运作。3、 宏丽物业在合同期限内对”水景丽园”制定年度管理目标, 在经济上实行独立核算、 自负盈亏, 实现”水景丽园”物业项目社会效益、 经济效益、 环境效益和文化效益的同步发展。4、 宏丽物业在合同期限内将”水景丽园”的物业管理服务工作列入内部相应策划、 考核、 检查、 评比和持续改进序列中, 由宏丽物业组建”水景丽园”物业管理部, 委派管理部经理, 根据”水景丽园”具体情况, 负责其竣工验收、 入伙及其以后各阶段物业管理工作, 为”水景丽园”制订全套管理方案、 操作手册、 管理制度、 质量标准等, 并促使其有效运行, 按照双方约定的管理服务内容为”水景丽园”提供全方位、 全过程、 专业化的管理服务工作。5、 为保证管理标准实现及更有力的推行”置信生活星级服务方式”, 宏丽物业将以总部各专业部门和各分部管理队伍技术支持, 结合物业管理服务实际需要, 组建物业管理专家, 定期对现场进行监察、 支援。并根据现场发现问题, 及时、 针对性的提出整改建议和纠正、 预防措施。二、 完善的管理制度岗位职责物业公司经理岗位职责1、 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理, 完成年度管理目标和经济指标; 2、 制定物业公司年度、 月度工作计划并组织实施, 业务上接受置业公司领导的指导和监督; 3、 负责检查、 监督各项制度的执行情况, 落实绩效考核制度, 奖优罚劣; 4、 合理调配人员, 协调各岗位的分工协作, 责任到人, 同时关心员工的日常工作和生活, 确保物业公司员工有良好的精神面貌和积极的工作心态; 5、 负责本部门的人事管理, 协调与置业公司各部门的工作对接; 6、 负责检查、 监督客服中心的日常服务工作和报修、 维修、 安全、 消防工作; 7、 负责部门员工的日常培训工作; 8、 认真完成置业公司领导安排的其它临时性工作; 9、 直接对公司总经理负责。物业大管家岗位职责1、 负责辖区客户关系管理, 接受客户的投诉、 报修和业主回访; 2、 负责客服中心的日常管理工作, 制定客服中心的年度经营目标, 及每月、 每周的工作计划; 3、 负责检查、 监督客服专员、 保安部、 综合部、 维修部的日常服务工作的具体落实; 4、 协助物业经理做好各部门绩效考核工作, 指导、 帮助贴心管家、 行政专员完成既定目标; 5、 保持与客户的日常联系和相互沟通, 做好各职能部门的协调工作。6、 协助物业经理负责星级服务的实施; 7、 组织实施社区文化建设; 8、 协助物业经理做好其它临时性工作; 9、 物业大管家直接对物业经理负责。 前台接待员岗位职责1、 负责客服中心来人、 来访的接待和安排工作; 2、 负责小区业主档案及各项表格的档案管理; 3、 负责公司召开会议的准备工作及会场的布置、 会务的服务工作; 4、 负责办理客户交房及装修相关手续的办理; 5、 建立收费台帐信息, 掌握收费动态, 及时收取、 催交各项应收费; 6、 负责日常办公用品的领用、 发放工作; 7、 公司交办的临时性工作。8、 前台接待直接对物业大管家负责。保洁员工岗位职责1、 遵守物业公司制定的物业服务细则, 统一着装上岗, 佩戴工号牌, 树立良好形象; 2、 服从综合部主管指挥, 保质保量地完成本人负责区域内的清洁卫生工作; 3、 严格遵守劳动纪律, 坚守工作岗位, 按照清洁工作流程搞好区内卫生; 4、 发扬互助精神, 支持同事工作, 以礼相待; 5、 负责本区域内的垃圾收集及清运工作; 6、 直接对物业大管家负责。绿化工岗位职责遵守公司的规章制度, 服从公司领导和管理人员的检查监督, 工作时佩戴工号牌; 2、 绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序, 无危及车辆、 行人的现象; 3、 与客户沟通和劝阻有损绿化的行为要温和有礼; 4、 正确并熟练操作使用及保管园林器械, 妥善保管好绿化工具设施、 农药、 化肥及其它用品, 严格使用化肥和农药; 5、 花草树木及时浇水, 防止过旱和过涝; 6、 对花草树木定期培土、 施肥、 除杂草和除病虫害, 对新栽的花草树木要及时修剪、 补苗、 浇水, 保证成活率达90以上; 7、 熟悉物业辖区内的绿化概况, 充分利用绿地面积, 合理布局、 种植花草、 树木; 8、 管理好浇水的自来水笼头, 节约用水, 做到人走水断, 不准出现长流, 其它开关用水笼头要及时维修; 9、 定期对小区景观水系进行清理维护; 10、 直接向物业大管家负责。水、 电维修员工岗位职责1、 按时上下班, 不迟到, 不早退, 因故请假, 需级上级部门批准; 2、 认真执行公司制定的各项设备维护规程; 定期对设施、 设备进行全面巡视、 检查, 确保设备设施、 设备机房的整洁, 发现问题及时处理; 3、 严格遵守操作规程, 防止安全事故发生。4、 发生突发情况, 应迅速赶往现场, 及时采取应急措施, 保证设施、 设备的正常、 完好; 5、 认真完成公司安排的设备大检修任务; 6、 正确和详细填写工作记录, 维修记录, 建立设备工作维修档案; 7、 爱惜各种设备, 工具和材料, 对日用维修消耗品要登记签认, 严禁浪费; 8、 加强业务学习, 认真钻研维护技术, 并树立高度的责任心, 端正工作态度; 9、 直接对物业经理负责。 保安部主管岗位职责1、 保安部主管对整个辖区内的治安、 消防安全、 车辆管理负有组织领导的具体责任。负责本部门的全面工作, 认真贯彻公司领导的指示精神, 较好完成本部门的各项工作任务, 带领全体保安做好辖区的安全保卫工作; 2、 坚持”从严要求, 精诚护卫”的方针, 认真抓好保安队伍的各项建设; 3、 有组织、 有计划的开展军事训练, 不断提高全体保安的军队素质和令行禁止, 遵守纪律的自觉性; 4、 不定时的查岗、 查哨, 确保保安在工作中始终保持良好的工作状态。掌握保安的心态, 注意思想动向, 及时做好疏导工作, 防止保安部内部发生意外情况; 5、 加强日常安全管理, 定期或不定期检查辖区消防、 治安状况。对在辖区内可能发生的偷盗、 斗欧、 火灾等问题, 及时发现和制止, 消除安全隐患。对已经出现的问题, 及时处理, 保护好现场, 并立即报告领导和有关部门; 6、 熟悉和掌握辖区内各种保安与消防设施的操作和性能, 熟悉辖区内的治安状况, 做到心中有数; 7、 对违反纪律和制度的保安, 有权对其批评和经济处罚或开除; 8、 完善拟定本部门的各项制度; 9、 直接对物业经理负责。保安班长岗位职责1、 对本部主管负责, 做好所辖区内安全、 治安维护工作; 2、 带领本班组全体人员根据制定的岗位职责, 认真严肃, 一丝不苟地搞好安全维护工作; 3、 根据岗位职责所规定的项目和要求, 严格进行检查, 督促全体安保人员落实岗位责任制; 4、 熟知法律知识和法律观念, 熟悉安保业务, 了解物业服务所制定的规章制度, 撑握辖区内治安保卫工作的规律、 特点, 严格管好、 做好安全维护工作; 5、 积极为上级领导提供建设性的工作建议, 及时将安保人员反映的各种信息向上级汇报, 及时传达, 落实上级的指示精神和工作安排; 6、 认真做好本班组人员考勤, 详细如实记载工作中遇到及处理的各种情况, 每天向保安部主管汇报; 7、 检查督促班组员工到岗情况, 监督员工是否全勤工作, 对缺勤的重点岗位要及时采取扑救措施, 合理安排岗位, 落实工作职责; 8、 关心员工生活, 熟悉员工心态, 指导员工工作, 加强班组的凝聚力; 9、 以身作则, 做好本职工作, 落实奖罚制度, 奖优罚劣; 10、 直接对保安主管负责。保安员岗位职责1、 保安员必须身穿制服, 携带装备, 严整仪容。纠正违章时先敬礼, 必须做到以礼待人; 2、 实行24小时值班及巡逻制度, 严禁脱岗; 3、 作风正派遵纪守法, 坚守岗位, 提高警惕, 发现违法犯罪分子要坚决设法抓获; 4、 值岗人员要认真做好防火、 防盗、 防抢劫工作, 认真检查设施设备, 发现不安全因素立即查明情况, 排除险情, 并及时上报主管部门并做好记录, 确保辖区安全; 5、 执勤过程中要勤巡查, 要有敏锐的目光, 注意发现可疑的人、 事、 物, 预防案件事故的发生, 力争做到万无一失; 6、 爱护设施设备, 公共财务, 对岗区内一切设施财务不得随便乱用; 7、 严格遵守上下班时间及值班纪律, 对岗位区发生的各种情况要认真处理, 并做好详细书面记录; 8、 遇到紧急突发性重大事情, 要及时报告上级领导; 9、 严格执行交接班制度, 按时、 按规定交接班; 10、 直接对保安班长负责。二、 工装管理制度1 目的 为树立公司良好的企业形象, 进一步规范管理, 制订本管理制度; 2 适用范围 全体员工3 工作时间着装要求3.1所有员工必须按照公司规定着装, 保持良好的精神风貌; 3.2工装要经常换洗, 不得出现掉扣、 错扣、 脱线现象; 4 工装换季时间 夏装: 5月1日至9月30日 冬装: 10月1日至次年4月30日5 工装及工牌的使用及发放5.1物业前台接待员负责员工工装、 工牌的发放工作; 5.2新入职员工在入职一星期后可有部门负责人申请领取工装; 2.3员工在领取工装后, 如因个人原因导致物品丢失或损坏者, 由本人上交相关成本费用后领取新工装、 工牌; 6 工装的折旧费用6.1公司全体员工离职时需上交工装及工牌, 未上交者公司将以每套工装原价从工资中扣除; 6.2员工入职未满半年者扣除总额的50%的折旧费用, 满半年者不扣除任何费用。一、 管理组织架构宏丽物业管理有限公司物业管理服务架构图市场推广部品质监控部财务审计部行政管理部总经理总部核心队伍各分部管理队伍经理助理环境部宏丽物业服务中心工程部保安部总务部经理助理总工程师总经理管理职能说明1、 总部核心队伍管理职能 效益增长部门: 市场推广部负责对公司的发展项目进行内外拓展, 以增强公司的经济效益的不断增长。 监督检查部门: 品质监控部负责对公司各个部门、 各个岗位进行全面的监督检查, 严格按照ISO9002: 国际质量管理体系要求开展各项工作, 保障公司的运作始终处于质量管理体系的严格监管下运行。 财务分析部门: 对公司的财务状况进行科学化的分析, 同时建立完善的财务管理制度。 后勤服务部门: 行政部负责对公司员工的选择和培训工作, 同时在各方面增强员工的认同感, 如员工生日时派送小礼品、 节日对在岗员工慰问等, 在公司内部形成良好的亲情化服务意识。2、 各分部队伍管理职能 各基层管理处( 部) 在各职能部门的指导、 监督和考核下依照明确目标要求具体执行管理服务工作。3、 我公司的组织机构经过实践检验, 己逐步产生以下优势: 树立人才观念: 为人才的脱颖而出和健康成长创立良好的外部环境。 树立激励机制: 提高员工的整体素质, 努力培养员工奋发向上的精神面貌。 塑造整体形象: 增强员工的自信心和认同感。景丽园物业管理部组织机构及岗位设置 本着精简、 高效原则, 根据”水景丽园”实际服务、 管理和经营的需要, 在保证”水景丽园”高质量物业管理水平及管理员工素质的基础上。同时, 也为充分表明本公司对”水景丽园”物业管理的高度重视程度, 经研究决定成立”水景丽园”物业管理部( 下设一中心两部, 共17人) , 负责”水景丽园”各项物业管理工作的开展, 具体如下: 1、 总务部 性质与任务 总务部是”水景丽园”后勤保障和经营管理以及社区文化氛围营造管理的综合部门。主要负责: 劳资、 档案、 行政管理。贯彻、 传达、 监督、 检查规章制度、 发展规划、 指令决议执行情况, 协调各部门之间工作。负责便民服务用车的调度管理。面对客户的公关、 经营、 物业宣传和广告工作。负责开发、 管理、 经营各类配套物业项目。管理储备物资, 定期盘点, 合理使用, 加快存货周转, 减少资金占用。狠抓成本控制工作, 降低不合理消耗, 促进增收节支等工作。 管理架构主管兼行政专员警卫保管收费员兼采购 人员配置序号岗 位数量薪资备 注1、经理1人4500简历附后2、收费员兼行政1人2500简历附后3、警卫兼库管1人2500合 计3人管理2人、 员工1人注: 现己到岗人员3人2、 客户服务中心 性质与任务 客户服务中心是管理服务面向业主和所有客户的重要窗口, 是与客户直接接触和有效沟通的桥梁, 负责接待宾客、 受理服务和投诉、 客户沟通、 邮件收发、 财务管理及各类费用代收等工作。 管理架构主管兼房管员客户协调兼接待区房管员会计员兼档案 人员配置序号岗 位数量薪资备 注1、主管兼区物管员1人2500简历附后2、区物管员1人2500简历附后3、客户协调兼接待1人 人员待定合 计3人管理1人、 员工1人、 职工2人3、 工程部 性质与任务 工程部是保证水景丽园正常运行的专业技能部门, 负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、 维修、 保养等管理工作。 管理架构总工程师( 公司总部) 万能工维修工组团水电工 人员配置 序号岗 位数量薪资备 注1、水电暖1人3000简历附后2、万能工2人3000白1夜1己到岗合 计3人管理1人、 职工2人4、 保安部 性质与任务 保安部是维护”水景丽园”正常休闲、 生活、 居住秩序的重要职能部门, 负责治安管理、 消防管理、 道路与交通管理和突发事件处理等工作。 管理架构 保安部监控指挥中心治安兼监控员消防兼监控员交通兼监控员勤务兼监控员保安主管保安队经理助理保安队保安队队长门卫岗带班班长兼便衣巡逻岗车辆出入岗出入控制岗门卫登记岗 人员配置序号岗 位数量薪资备 注一、主管12500二、指挥监控中心11、保安主管12500治安、 消防、 交管、 勤务三、保安队31、主入口门卫登记岗125009: 00-18: 002、区岗1250022: 00-6: 003、夜间岗1250022: 00-6: 00合计4管理1人、 员工3人5、 环境部 性质与任务 环境部是水景丽园物业管理部服务工作的主要职能部门, 负责水景丽园环境卫生管理和绿化管理。 管理架构保洁主管经理助理绿化主管保洁一班总坪绿化班区保洁班序号岗 位数量薪资备 注1、经理助理14500简历附后2、保洁主管12500简历附后3、总坪绿化班218004、区保洁班41800合 计8管理3人、 职工5人第四章 前期物业管理介入工作方案 接管验收前的准备工作 1.0 成立管理处 在小区入伙前三个月, ( 竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行) , 成立管理处, 管理处主任、 房管员和工程技术人员到位( 其它管理人员分步到岗, 具体见”入伙 前筹备工作”第1.0项内容) , 落实管理用房和职工宿舍。 2.0 组织验收小组 由物业管理公司牵头, 组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组; 验收小组应在验收前完成以下工作: l) 提前派出部分工程技术人员进驻现场, 与地盘的工作人员一起, 参与楼宇竣工收尾的监理工作, 主要是参与机电设备的安装调试了解整个楼宇内所装配的设备设施, 熟悉各类设备的构造、 性能、 产地; 熟悉水、 电、 气管道线路的铺设位置 及走向, 为入伙后的管理、 维修养护打下基础。 2)主动与开发商和承建单位联系, 协商楼宇交接问题, 如: 商定交接注意事项和开始交接日期等。 3) 与施工单位双方制定验收方案, 统一验收标准。 4) 准备竣工验收的表格资料: A房屋接管验收表 B室内接管验收遗留问题统计表 C公共配套设施接管验收表 D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E机电设备接管验收表 F. 机电设备接管验收遗留问题统计表 30 相关记录及表格 房屋接管验收表 室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接管验收表 公共配套设施接管验收遗图问题统计表 机电设备接管验收表 机电设备接管验收遗留问题统计表 资料的接管移交 l0接管楼资料的验证及部分移交的资料 1) 产权资料 A项目批准文件; B用地批准文件; C建筑执照; D业主单位联系人姓名、 联系方式建筑面积清单; 2) 市府验收合格资料 A市建设工程竣工验收证书; B市建筑消防验收合格证; C、 市完善配套办公室综合验收合格证书; D用电许可证; E供用电协议书; F卫星地面接收设施许可证; G电视共用天线合格证; H电梯使用合格证; 3) 工程技术资料 A. 竣工图一一包括总平面图、 建筑、 结构、 设备、 附属工程及隐蔽管线的全套图纸; B地质勘察报告; C工程合同及开、 竣工报告: D工程预决算分项清单; E图纸会审记录; F工程设计变更通知( 包括质量事故处理记录) G隐蔽工程验收签证; H沉降观察记录; I竣工验收证明书; J钢材、 水泥等主要材料的质量保证书; K新材料、 构配件的鉴定合格证书; L水、 电、 采暖、 卫生器具、 电梯等设备的检验合格证书: M砂浆、 混凝土试块试压报告; N供水、 供暖的试压报告; 4) 资料的存放: 上述的全部资料存放在开发建设单位( 大业主) , 物业管理公司保存复印件在办公室, 以便随时查阅; 20 须移交物业管理公司的资料 1) 电梯使用合格证 2) 供用电协议书 3) 用电许可证 4) 用水申请审批表及供水计划执行表5) 卫星电视地面接收设施许可证 30 移交复印件及图纸 1) 小业主姓名、 产权、 联系地址( 或电话) 、 建筑面积清单。 2) 市建设工程竣工验收证书 3) 市建设消防验收合格证书 4) 电视共用天线合格证 5) 建筑、 电气、 给排水、 空调、 灭火系统等施工图 6) 机电设备单台说明书、 调试、 订购合同 40 附表 楼宇接管资料移交清单 小区接管验收程序一、 开发商( 大业主) 通知物业管理公司接管验收; 二、 物业管理公司验收小组按楼宇接管资料的移交核对所接收的资料, 具备条件的, 应在七日内签发验收复函并约定验收时间; 三、 物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、 使用功能、 外观质量、 公共配套设施设备等进行竣工验收; 四、 对竣工验收中发现的质量问题, 由验收小组填写各类遗留问题统计表, 约定期限由移交人负责整改, 并商定时间复核; 五、 对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋, 由管理处接收锁匙。管理处对接管了锁匙的房屋承担保管责任, 应避免人为损坏; 对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管锁匙。 六、 业主入伙时, 由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告长航置业公司, 由其限期施工队逐项返修, 经管理处或业主验 收后消项。 七、 在一年的保修期内, 在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时, 报告开发商查验证实后, 由其责令施工队更换或返修。 房屋接管验收标准及检验办法 10 范围长航小区的水电配套设施等; 20 标准参照建设部ZBP30001一90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到业主的合理要求。 30 标准及检验办法 31 梁、 柱、 板主体: l) 按图纸设计逐间检查, 无变形、 弓凸、 剥落、 开裂、 倾斜、 移位和非收缩性裂缝; 2) 无钢筋外露; 32 顶棚: l) 抹灰面平整。面层涂料均匀, 无漏刷、 无脱皮; 2) 无裂纹, 无霉点, 无渗水痕迹, 无污债: 33 墙面: l) 抹灰面平整面层涂料均匀, 无漏刷无面层剥落, 无明显裂缝, 无污渍; 2) 块料( 如磁砖) 面层: A粘贴牢固, 无缺校掉角; B. 面层无裂纹、 损伤、 色泽一致; C对维砂浆饱满, 线条顺直; 3) 墙面: 无裂纹、 起砂、 麻面等缺陷, 无渗水现象; 34 地( 楼) 面: l) 毛地面: 平整, 无裂纹; 2) 块料( 如磁砖) 面层: A粘贴牢固, 无缺校掉角; B面层无裂纹、 损伤、 色泽一致对缝线条顺直; C对缝砂浆饱满, 线条顺直; 3) 水泥砂浆面层: 抹灰平整, 压光均匀, 无空鼓, 无裂纹, 无起泡等缺陷; 4) 卫生间、 厨房和前后阳台地面: A用小桶或塑料胶管向地面冲倒水观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水; B第二天到楼下检查楼面无渗漏; 35 门窗: 1) 开启自如, 手轻摇晃门窗与墙面接触牢固, 无晃动和裂缝出现; 目视零配件装配齐全位置准确, 无翘曲变形; 2) 从室内轻摇晃门锁与门连接牢固, 开启灵活; 3) 木门油漆均匀, 观察门缝线条均匀, 不掉角, 无变形; 4) 单指轻击玻璃安装牢固, 无轻微晃动现象; 玻璃胶缝密实, 玻璃面层无裂缝, 无损伤和无刮花痕迹; 5) 窗台泛水正常, 无向室内倒流缺陷; 可选择以下检查方法: A先关紧所有的窗户, 从天面或顶层房间窗户( 属天面均有檐口的房屋, 普遍为多屋住宅区) 自上而下均匀浇水, 停止浇水后半小时逐间检查每个窗台( 墙面) 是否有水渗入; B查询大气预报, 在验收期间出现下雨的日期前, 先将所有窗门关紧, 雨后逐间检查场面和窗台泛水; 36 楼梯、 扶手: 1) 砼结构的楼梯: 无裂缝, 面层无剥落, 钢筋无外露; 2) 钢木结构的楼梯: A用力轻摇无晃动, 安装牢固; B钢筋无锈蚀, 无弯曲; C木扶手表面无龟裂, 油漆无脱落, 色泽一致, 表面平滑, 不扎手: 37 插座 l) 电器插座: 单指轻击检查盖板安装牢固, 无晃动并紧贴墙面; 盖板无损坏, 符合安全要求, 满足”左邻右火”规定, 每个都检测, 试电笔检查每个插座电源接通是否正常; 2) 公用电视天线和计算机设备插口、 插座: 单指轻击盖板安装稳固, 盖板无损坏 3) 电话插座; 只进行外观验收, 单指轻击盖板安装牢固, 盖板无损坏; 38 接线盒: l) 单指轻击盖板安装牢固, 目视盖板无损坏; 2) 用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常, 并用电胶布安全缠包线头; 39 开关: 1) 安装牢固, 目视盖板无损坏, 2) 全检开关灵活, 开启接触效果良好; 310 照明灯具: l) 用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃, 与楼面紧贴, 零配件齐全, 灯罩完好无损; 2) 打开所有灯具, 检查电源接通是否正常, 灯具发光正常; 3) 产品合格, 使用寿命达到要求, 室外公共照明灯全部接通连续工作3天, 统计有多少自然损坏的。 311 供水系统: l) 安装牢固无能摇动; 打开每层的供水总阀门( 注意关闭室内的水阀管道完好无损, 无渗漏水, 无锈迹; 2) 管道接头无渗水; 3) 水龙头( 花酒) 和水阀: 打开水网, 流水畅通, 接头无漏水; 312 排污管道( 含塑料管) : l) 安装牢固, 外观完好无损, 配件齐全; 2) 从楼上的各排水口注水, 楼下目视管道接口密实无渗水; 楼上排水畅通无堵塞; 3) 铸铁管: 灌水后无渗漏水, 表面无锈迹, 无裂纹, 面层油漆均匀; 313 地漏: 过滤铁蓖安放稳固, 管缝密实, 无渗漏水, 无堵塞, 排水畅通; 314 卫生洁具: l) 安装牢固, 配件齐全, 完好无损, 面层无污渍和刮花痕迹; 2) 灌水后排水口接口密实, 无渗水接水软管无锈迹; 3) 便器: 水箱冲水正常, 不堵塞, 冲水畅通; 3. 15 室内配电箱: 1) 安装牢固, 配件齐全, 试操作一次空气开关等控制是否正常; 2) 开关符合型号规定; 3) 导线与设计相符, 布线规范; 4) 目视箱盖无损坏, 操作一次开关灵活; 3 .17 其它: 1) 水表、 电表 安装牢固, 无摇晃; 看表内读数运转是否正常: 目视外观完好无损, 镜面玻璃无损伤; 公共设施接管验收标准及检验办法 1.O 范围 长航小区的的公共场所、 娱乐活动设施及其水电等。 2.0 标准 参照建设部ZBP30001一90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。 3.0 验收标准 3.1 基础设施: 1) 房屋墙体露出地面部分无倾斜、 移位、 裂缝、 扭曲等; 3.2 天台: 1) 屋面隔热层、 防水层: A板端缝、 伸缩缝油青紧贴; B隔热板、 防水层表面无裂缝, 2) 落水口畅通, 管道完好; 3) 扶栏无破损、 变形, 无明显锈蚀; 3. 3 公用天线各计算机插口: 配件齐全, 安装到个办公室, 收视接收效果良好;