资源描述
编号：***
学院新校区物业管理服务
招标项目
采 购 文 件
二零零六年九月
目 录
第一篇、招标邀请书
第二篇、投标人须知
第三篇、项目概述及用户需求书
第四篇、物业管理服务合同格式
第五篇、投标文件格式
第六篇、意见反馈表
第七篇、政府招标项目验收报告单
附件 打分办法
第一篇 招标邀请书
1、 ***招标公司（以下简称“招标代理”）受采购人的委托，现就***学院新校区物业管理服务招标项目 [采购编号：***]组织公开招标。
2、 招标文件于2006年9月26日至2006年10月16日，每日上午9:00时至下午17:00时（北京时间，节假日除外），按下述地址洽购。招标文件售价人民币200.00元，售后不退。若邮寄，需另付邮资人民币50.00元。招标代理不对邮寄过程中可能发生的延误或丢失负责。投标文件定于2006年10月17日上午9：00时（北京时间）在开标地点递交。
3、 实地考察时间：2006年9月28 日上午9：00 。
4、 投标人必须在开标前向招标代理机构提交2万元的投标保证金。开标报价表（一式两份）单独信封密封，独立于投标文件之外。并于2006年10月17日上午9：00（北京时间）前与投标文件一同递交到开标地点。招标代理只接受在开标截止日期前由投标人法人代表或法定授权代表亲自递交的投标文件。电报、电传和传真报价概不接受。
5、 兹定于2006年10月17日上午9:00时（北京时间）在下述地址开标。届时请投标人法人代表或法定授权代表出席开标仪式。
购买招标文件地址：***贸易总公司驻青岛办事处
地址：青岛市***
***办事处
帐号：***
招标代理机构：***招标公司
地址：北京市***
开标地点：青岛市***（青岛政府采购市场 号开标室）。
第二篇 投标人须知
一、 总则
1. 说明
1.1 资金来源：
财政资金。
1.2 招标范围
本次招标范围为：学院新校区物业管理服务。详细要求见招标文件第三篇《用户需求书》。
2. 定义及解释
2.1 投标人：响应招标、参加招标竞争的法人或者其他组织
2.2 招标代理：***招标公司
2.3 评标小组：评标小组是依照《中华人民共和国招标报价法》、《山东省物业管理招标报价办法》、《中华人民共和国政府采购法》组建的，专门负责本次采购评审工作的临时性机构。
2.4 日期：指公历日。
2.5 服务：指符合本招标文件第三篇《用户需求书》要求的物业管理服务。
2.6 合同：指由本次采购所产生的合同或合约文件。
2.7 招标文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应视为对招标文件内容的理解和解释。
2.8 招标文件中所规定的“书面形式”，是指任何手写的、打印的或印刷的通讯，包括电报和传真。
3. 物业管理服务采购招标
3.1 ***招标公司受招标人的委托，接受合格投标人就招标文件所述内容进行的报价。
4. 合格投标人
4.1 投标单位必须具有独立法人资格，注册资金不少于50万元，二级（含）以上物业管理资质。
4.2 有相应的质量管理体系认证。
4.3 投标单位应有先进的管理理念和经验。
5. 纪律与保密事项
5.1 凡参与评审工作的有关人员均应自觉接受有关主管部门的监督，不得向他人透露已获得招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关采购评审的其他情况。
5.2 开标后，直至向成交人发出《成交（中标）通知书》时止，凡与审查、澄清、评价和比较报价的有关资料以及授标意见等，参与谈判工作的有关人员均不得向投标人及与评标无关的其他人透露。
5.3 除投标人被要求对投标文件进行澄清外，从开标之时起至授予合同期间，投标人不得就与其投标文件有关的事项主动与评标小组、招标代理以及招标人联系。
5.4 从开标之日起至授予合同期间，在投标文件的审查、澄清、比较和评价阶段，投标人
试图对评标小组和招标代理施加任何影响或对招标人的比较及授予合同的决定产生影响，都可能导致其投标文件被拒绝。
5.5 投标人不得串通作弊，以不正当的手段妨碍、排挤其他投标人，扰乱招标市场，破坏公平竞争原则。
5.6 获得本招标文件的投标人，应对文件进行保密，不得用作本次报价以外的任何用途。若有要求，开标后，投标人应归还招标文件中保密的文件和资料。
6. 投标费用
6.1 投标人应承担所有与编写和提交投标文件有关的费用，不论报价的结果如何，招标代理和招标人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。
7. 踏勘现场和答疑（如必要）
7.1 招标人和招标代理将组织潜在投标人对物业现场及周围环境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及的现场资料。潜在投标人应承担踏勘现场自身所发生的费用。
7.2 招标人和招标代理提供的有关现场的数据和资料（包括：招标文件所附的物业的相关资料），是招标人和招标代理现有的能被投标人利用的资料，招标人和招标代理对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。
7.3 经招标人允许，潜在投标人可为踏勘需要而进入招标人的项目现场，但潜在投标人不得因此使招标人和招标代理承担有关的责任和蒙受损失。潜在投标人应承担踏勘现场的责任和风险。
7.4 招标人和招标代理在踏勘项目现场结束后，潜在投标人可于此后2个工作日内（逾期可不予接受）就招标文件相关的和在踏勘项目现场中提出的有关事宜进行提问（书面形式），招标代理将在踏勘现场结束后5个工作日内统一书面回答（但不标明问题来源）。
8. 保证
8.1 投标人应保证所提交给招标代理和招标人的资料和数据是真实的。
二、 招标文件
9. 招标文件的构成
9.1 要求提供的服务、招标过程、合同条件在招标文件中均有说明。招标文件包括：
第一篇 招标邀请书
第二篇 投标人须知
第三篇 项目概述及用户需求书
第四篇 物业管理服务合同格式
第五篇 投标文件格式
第六篇 意见反馈表
第七篇 政府招标项目验收报告单
附件 打分办法
9.2 投标人应认真阅读招标文件中的所有事项、格式和合同条件等要求。投标人没有按照招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件各方面都做出实质性响应是投标人的风险。没有实质性响应招标文件要求的投标文件将被拒绝。
10. 招标文件的澄清和修改
10.1 任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应以书面形式通知招标代理。招标代理对其在投标人须知规定的报价截止时间10日以前收到的对招标文件的澄清要求将以书面形式予以答复，同时将书面答复寄送或传真给每个购买招标文件的投标人（答复中包括所有问题，但不包括问题的来源）。
10.2 招标文件的澄清和修改将以书面形式通知所有购买招标文件的投标人，该澄清和修改文件也是招标文件的组成部分，并对投标人具有约束力。
10.3 投标人在收到招标代理发出的任何澄清和修改文件时，都应在收到后立即以书面形式向招标代理确认。
11. 招标语言及度量衡单位
11.1 招标文件的语言为简体中文。
11.2 招标文件使用的度量衡单位采用中华人民共和国法定计量单位。
三、 投标文件的编制
12. 报价语言及度量衡单位
12.1 投标人的投标文件以及投标人与招标代理就有关报价的所有往来函电均应使用简体中文。
12.2 投标文件使用的度量衡单位采用中华人民共和国法定计量单位。
13. 投标文件的构成
13.1 投标人编写的投标文件应包括但不限于下列部分：
（1） 按照本须知14条要求填写的报价函以及报价报价表；
（2） 按照本须知15条要求出具的证明文件，证明投标人是合格的，中标后有能力履行合同，并且合同项下拟提供的服务均符合招标文件规定；
（3） 按照本须知16条要求出具的投标保证金；
（4） 根据用户需求书提供完整详细的物业管理方案；
（5） 招标文件要求提供的其他表格及材料。
14. 报价函
14.1 投标人应完整地填写投标文件格式中规定的报价函和分项报价表。
15. 证明投标人合格及履约能力的资格文件
15.1 投标人应提交证明其有资格参加报价和中标后有能力履行合同的文件，以及证明其在合同项下拟提供的服务均符合招标文件规定的文件，并作为其投标文件的一部分。
15.2 投标人提交的中标后履行合同的资格证明文件应为：
（1） 加盖法人公章的投标人的营业执照副本复印件（含年检页）、税务登记证复印件；
（2） 法人代表授权书；
（3） 政府有关部门核发的二级以上物业管理资质证书;
（4） 投标人近3年的总资产、资产负债率、年营业额、净利润（须附财务报表证明）；
（5） 提供投标人在近3年中物业管理服务的业绩证明（附主要项目合同复印件、业主评价意见），以及中标后有能力履行合同的证明文件；
（6） 就本项目提供服务的资源配置情况表；
（7） 负责本项目的管理人员资历证明、工作履历等；
（8） 为本项目而制定的服务计划及承诺；
（9） 相应的质量管理体系证书。
（10） 其他补充证明材料。
投标人就项目委托其他服务商提供配套服务时，须提供以下资料：
1． 由投标人与配套服务提供方就本项目的相关服务签署的服务合同或承诺书。
2． 配套服务提供方的资格证明：
a、 配套服务提供方的营业执照复印件（加盖法人公章）、税务登记证复印件 （加盖法人公章）；
b、 配套服务提供方就合同（或承诺书）约定的服务项目而制定的服务计划和承诺；
c、 配套服务提供方近3年来从事同类服务项目的业绩和证明文件。
d、 配套服务提供方能从事合同（或承诺书）约定的服务项目的资质证明。
16. 投标保证金
16.1 投标人必须在开标前向招标代理机构提交2万元的投标保证金。
16.2 投标保证金是为了保护招标代理和招标人免遭因投标人的行为而蒙受损失，招标代理和招标人在因投标人的行为受到损害时可以根据本款第16.6条的规定没收投标人的投标保证金。
16.3 投标保证金使用报价货币表示，并采取下列任何一种形式：（1）银行汇票（用途栏内需注明投标保证金及所投项目编号）；（2）支票；（3）现金。
收款单位：***办事处
开户银行：
银行帐号：***
16.4 未中标的投标人的投标保证金，将按投标人须知规定的报价有效期满后三十（30）天内或在发出《中标（成交）通知书》之日起七个工作日内原额退还。
16.5 中标人的投标保证金的退还必须同时满足以下要求：
（1） 中标人与招标人签订合同；
（2） 中标人提交了履约保证金或履约保函。
16.6 下列任何一种情况发生时，投标保证金将被没收：
（1） 投标人在投标文件中规定的报价有效期内撤回其报价。
（2） 中标人在规定期限内未能根据投标人须知中的规定签订合同；或未能根据投标人须知中的规定接受对错误的修正。
（3） 中标人未按招标文件中的规定提交履约保证金。
（4） 经政府采购监督管理部门审查认定投标人有违反《中华人民共和国招报价法》、《山东省物业管理招标报价办法》、《中华人民共和国政府采购法》等有关法规的行为。
17. 投标有效期
17.1 报价有效期为报价截止时间后的90个日历日内，投标文件应在报价有效期内保持有效。报价有效期比规定期限短的将被视为非响应性报价而予以拒绝。
17.2 特殊情况下在原有报价有效期截止之前，招标代理可征求投标人同意延长报价有效期。这种要求与答复均应以书面形式提交。投标人可以拒绝招标代理的这种要求，其投标保证金将不会被没收。接受报价有效期延长的投标人将不会被要求和允许修正其投标文件，而只会要求其相应地延长其投标保证金的有效期。在这种情况下，本须知有关投标保证金的退还和没收的规定将在延长了的有效期内继续有效。
18. 投标文件的式样和签署
18.1 投标文件应按如下要求分为三部分内容：
（一） 报价报价表
（二） 商务响应文件
（三） 技术响应文件
18.2 投标人应准备投标文件正本1份、副本5份和1份电子文档。每份投标文件须清楚地标明“正本”或“副本”。一旦“正本”和“副本”不符，以“正本”为准。投标文件的封面应注明“项目名称、项目编号、投标人名称”。
18.3 电子文档内容包括：由投标人自行制作的与投标文件正本一致的所有文件。电子文档用U盘存储。
18.4 投标文件[正本]是属于投标人自己制作的，均须用不褪色墨水书写或打印。投标人的投标文件应按投标文件格式的规定盖章，由法定代表人或其授权代表签字。除印刷体文献资料外，投标文件的每一页都应由法定代表人或其授权代表用姓氏或首字母签字，仅用印刷及私章盖印无效。
18.5 投标文件的任何行间插字、涂改和增删，必须由投标文件的签字人用姓氏或首字母在旁边签字才有效。
18.6 投标文件[副本]，所有资料都可以用投标文件的[正本]复印而成。
18.7 投标文件的[正本]及所有[副本]的封面均须由投标人加盖投标人公章。
18.8 为方便开标唱标，投标人应将报价报价表和投标保证金单独密封提交，并在信封上标明“报价报价表”字样。投标人应将投标文件正本和所有副本分开密封装在单独的信封中，且在信封上标明“正本”“副本”字样。然后再将所有信封封装在一个外层信封中。内外层信封应注明“在2006年10月17日9:00开标之前不得启封”。
18.9 传真和电传的投标文件将被拒绝。
19. 投标文件
19.1 投标文件中，全部报价内容的报价，必须用人民币报价。
19.2 投标人应根据招标文件的要求，参照报价报价表格式填报。
19.3 报价报价表上的价格应包含下列内容：
（1） 报价包含履行合同所有服务所需的费用
（2） 报价均包含所有的税费
19.4 不能在报价价格之外还有其他费用出现。
19.5 投标人根据投标人须知第19.2条款的规定将报价价设分项内容，只是为了方便招标代理、招标人对投标文件进行比较，并不限制招标人以上述任何条件订立合同的权力。
19.6 投标人不得低于企业自身成本竞标。
四、 投标文件的递交
20. 投标文件的密封和标记
20.1 投标人应将投标文件[正本]和[副本]分开密封装在不同的封套中，且在封套上标明“正本”“副本”字样。电子文件随“正本”提交。
20.2 封套应清楚标明
“收件人： ***招标公司
***学院新校区物业管理服务招标项目
（项目编号：***）
投标文件于2006年10月17日上午9：00时之前不得启封”的字样。
20.3 封套应写明投标人名称和地址，以便如果其报价被宣布为“迟交”报价时，能根据原封退回。
20.4 如果封套未按投标人须知要求密封和标记，招标代理对误投或过早启封概不负责。
20.5 投标人递交投标文件的同时应递交“唱标信封”，唱标信封内含如下内容：
（1） 报价函复印件 （2）报价报价表 （3）投标保证金
21. 报价截止时间
21.1 本次招标的报价截止时间为2006年10月17日上午9：00时（北京时间）。
21.2 本次招标的投标文件递交时间为2006年10月17日上午9：00时（北京时间）之前，招标代理收到投标文件的时间不得迟于21.1条款规定的截止时间。
21.3 投标人务必于报价截止时间前，将投标文件的[正本]和所有[副本]按要求送达开标现场，交至招标代理。
21.4 在推迟了报价截止时间的情况下，招标代理、招标人和投标人受报价截止时间制约，其所有权利和义务均应延长至新的截止时间。
22. 迟交的投标文件
22.1 招标代理将拒绝并原封退回在其规定的报价截止时间后收到的任何投标文件。
23. 投标文件的修改与撤回
23.1 投标人在递交投标文件后，可以修改或撤回其投标文件，但投标人必须在规定的报价截止期之前将修改或撤回的书面通知递交至招标机构。
23.2 在报价截止期之后，投标人不得对其报价做任何修改。
23.3 从报价截止期至投标人在报价书格式中确定的报价有效期期满的这段时间内，投标人不得撤回其报价，否则其投标保证金将按照本须知第16.6条的规定被没收。
五、 开标与评标
24. 开标
24.1 本次招标采用一次开标形式。开标时，开启并唱出唱标信封内的内容。
24.2 开标时间：2006年10月17日上午9：00时（北京时间）。
24.3 招标代理组织和主持开标会，投标人的法定代表人或其授权代表务必准时参加开标会并签名报到以证明其出席。
24.4 开标时，招标机构当众宣读投标人名称、修改和撤回报价的通知、报价价格、折扣声明、是否提交了投标保证金，以及招标机构认为合适的其他内容。除了按照本须知第20条的规定原封退回迟到的投标文件之外，开标时将不得拒绝任何报价。
24.5 迟交或撤回的投标文件将被原封退回给投标人。
24.6 招标代理将记录开标过程的有关内容，并由投标人签字确认，存档备查。
25. 评标小组
24.1 本次采购将依法组建评标小组。
24.2 评标小组根据招标文件的规定，进行投标文件的评审，得出评标结果，并向招标人推荐中标候选人。
26. 评标原则和评标方法
26.1 评标基本原则
（1） 评标工作应依据《中华人民共和国招标报价法》、《山东省物业管理招标报价办法》、《中华人民共和国政府采购法》及国家和地方政府的有关规定，遵循“公平、公正、择优、科学”的原则进行。评标小组将只对实质性响应招标文件要求的投标文件进行评审和比较。
（2） 评标小组只对投标人的投标文件进行评审而不寻求外部证据。
26.2 评标方法：本次招标的评标方法采用综合评分法。
27. 初步评审与详细评审
27.1 初步评审。
评标小组首先对各投标文件进行初步评审，全部满足招标文件第一篇第15款要求的投标人视为通过初审。只有通过初步评审的投标人才可进入下阶段评审。评标小组进行初步评审遇评委意见分歧，以少数服从多数原则进行表决。初步评审内容如下：
27.1.1 评标小组将审查投标文件是否完整提交，有关资格文件是否齐全，是否提交了投标保证金，文件签署是否合格，投标文件的编排是否基本有序。
27.1.2 在进入详细评审前，评标小组将审查投标文件是否实质性响应了招标文件的要求。实质性响应了招标文件要求的报价是指与招标文件要求的全部条款、条件和要求相符合，没有重大偏离或保留的投标文件。所谓重大偏离或保留是指实质性影响合同的服务要求事项、服务质量，或者实质性与招标文件不一致，而且限制了合同中业主方的权利或投标人的义务。纠正这些偏离或保留将会对其他响应了招标文件要求的投标人的竞争地位产生不公平的影响。评标小组决定投标文件的响应性只根据投标文件本身的内容而不寻求外部证据。投标人的报价缺漏项将由评标小组按照所有投标人报价同类项中的最高价计入该投标人评标价格。
27.1.3 无效报价的认定
投标文件中出现并不限于下列情况时，将被认定为无效报价：
1． 投标人未提交投标保证金或投标保证金的额度不足。
2． 报价有效期不足。
3． 不符合有关投标文件的样式和签署的要求。投标文件无法人代表签字，或签字人无法人代表授权书。
4． 以低于企业自身经营成本报价竞投。若评标小组认为报价报价有可能低于企业自身经营成本，且该投标人的投标文件内所附资料不能做出合理解释或说明时，评标小组可以通过澄清或少数服从多数的原则，投票确定是否低于企业自身经营成本（须书面确认）。
5． 没有按照招标文件的有关要求完整提供报价的商务文件及服务方案。
6． 未提交报价报价表。
7． 投标人未对招标文件要求作出实质性响应。
8． 评标小组认为投标人资格不合格或未按第一篇“合格投标人”的要求提供有效文件。
27.2 详细评审
评分因素
分值
1、商务
60
2、技术
40
总分
100
28. 投标文件的修正和澄清
28.1 为有助于对投标文件的审核、评价和比较，评标小组可分别要求投标人对其投标文件进行澄清，有关澄清的要求和答复先以口头形式答辩，然后在要求的时间内以书面形式提交，但不得寻求、提供或允许对报价价格或实质性内容做任何更改。
28.2 投标人不得通过修正或撤销不符合要求的偏离或保留从而使其没有实质性响应招标文件要求的投标文件成为实质性响应的投标文件。
28.3 评标小组将允许修正投标文件中不构成重大偏离的、微小的、非正规的、不一致的或不规则的地方，但这些修正不能影响其他投标人相应的名次排列。
28.4 评标小组和招标人在评标过程中认为有必要将对投标人进行实地核查。
29. 确定中标人
29.1 招标人根据评标小组的评标结果依法确定中标人。
30. 拒绝任何或所有报价的权利
30.1 评标小组评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标文件。
30.2 招标代理依照有关法律法规的规定，保留在授予合同前的任何时候选择接受或拒绝任何报价、宣布招标程序无效或拒绝所有报价的权利，对受影响的投标人不承担任何责任，也无义务向受影响的投标人解释采取这一行动的理由。
六、 授予合同
31. 合同的授予标准
31.1 合同将授予其能最大限度满足招标文件要求、并能圆满履行合同的、对招标人最为有利的、综合评估最优的投标人。
32. 中标通知书
32.1在报价有效期期满之前，招标代理将以书面形式向中标人发出经招标人确认的《中标通知书》；中标人收到《中标通知书》后及时书面向招标代理确认。
32.2《中标通知书》将是合同的一个组成部分。
33. 签订合同
33.1中标人在收到《中标（成交）通知书》后，应按照《中标（成交）通知书》指定的时间、地点，派遣其授权代表与招标人签署合同。
34. 履约保证金
34.1中标人在收到《中标（成交）通知书》后，应在合同生效前，向招标人提交人民币为壹万元的履约保证金。在合同有效期内，若中标人没有违约行为，其履约保证金在合同期满后10个工作日内由招标人无息退还。
35. 中标结果通知
35.1招标代理在向中标人发出《中标（成交）通知书》。
36. 中标服务费
36.1 成交人收到成交通知书后15天内，应向招标代理缴纳1.6万元的成交服务费。
第三篇 项目概述及用户需求书
项目概述
学院新校区位于***，占地780亩，总建筑面积23万平方米。
一、招标范围
***管理
校园内建筑物共计21栋，实际招标19栋（其中1栋宿舍楼9月份开学时暂不启用， 1栋食堂、浴室用楼不用物业管理）。
1、 行政楼（1栋）：建筑面积6642平方米，楼层5层
2、 教学楼（6栋）：建筑面积20992平方米，其中：
A座2栋，建筑面积4784平方米，楼层4层，
B座2栋，建筑面积9506平方米，楼层4层，
C座2 栋，建筑面积6702平方米，楼层3层
3、 实训楼（4栋）：建筑面积17159平方米，楼层3层
4、 学生宿舍楼（8栋）：建筑面积40774平方米，其中：
A座3栋，建筑面积14692平方米，楼层5层，其中1栋为4人间，没有室外公共卫生间，其余2栋为8人间，设室外公共卫生间、盥洗室
B座3栋，建筑面积15649平方米，楼层5层，为8人间，设室外公共卫生间、盥洗室
C座3栋（其中1栋9月份开学时暂不启用），2栋建筑面积10433平方米，楼层5层，为8人间，设室外公共卫生间、盥洗室
▲ 注：详细情况需投标人实地考察
▲ 寒暑假（约3个月）期间物业工作人员可根据实际需要作相应的调整。
二、委托管理期限：2006年11月1日至2007年12月31日，期限十四个月。
三、相关说明：
1、 投标人资格：
1）投标人必须具有独立法人资格，注册资金不少于50万元，二级（含）以上物业管理资质。
2）有相应的质量管理体系认证。
3）投标人应有先进的管理理念和经验。
2、 报价不包括前期开荒费用。
3、 物业管理公司须于2006年11月1日前完成组建等工作，并进驻学校开展工作。
4、 本次采购未涉及的其他物业管理收费项目应在投标函中说明。
四、招标内容
1、安全管理：负责校园内的公共安全秩序的维持与管理及防火、防盗、巡逻工作；确
保行政楼、教学楼、实训楼、学生宿舍楼的仪器、设备设施等财产安全，负责校内车
辆停放的管理和安全。
2、清洁卫生：负责行政楼、教学楼、实训楼、学生宿舍的门厅、走廊、楼梯、卫生间、
盥洗室等公共部位保洁；楼外连廊、门厅前平台、台阶清洁；楼内垃圾收集；负责校
园环境清洁卫生，垃圾清运至校内垃圾中转站。
3、绿化管理：负责校园内（一期工程绿化面积暂没确定）绿化维护管理。
4、维修：承担行政楼、教学楼、实训楼、学生宿舍楼的公共部位以及室内的门窗、水
电和排水设施、办公家具等零修小修人工费；
5、设备管理：负责校内供水供电设施、公共照明、消防设施、配电所（2个1000KVA
配电所、1个1000KVA箱式变电箱）、电梯（行政楼1部客梯、实训楼4部货梯）及排
水等的维护和管理，负责冬季取暖锅炉（10T燃煤）操作、维护的人工费。
6.学校要求做好其他属于物业管理范围内的工作。
五、管理质量标准
（一）、卫生
序 号
项 目
操 作 要 求
质 量 标 准
频 率
考 核
1
地面
楼道
根据地面不同的材料构成，选择合适的清洁方法
地面经清洗后保持地面原材料的本色，达到“八无”要求，即无灰尘、无积土、无脚印、无积水、无纸屑、无烟头、
无卫生死角、无污迹
每天清扫，
不定时
巡回保洁
每周进行不定期的检查或抽查，每发现一次不合格，扣0.5分
2
墙面
墙面和附着物用相应的专用工具清洁
墙体表面保持光滑、无污迹、无污斑、无水迹、无蛛网等，踢脚线、消防口、警铃、安全指示灯、各种标牌等表面
干净、无尘灰
每周清洁，
不定时
巡回保洁
3
走廊大厅内的玻璃
用玻璃刮，
玻璃清洗剂等用具
保持光亮、明净、无污迹、无水印、
无玻璃胶迹、无蛛网浮尘等，
边框保持光亮、无手印、无水印，
无死角、无积尘
每周擦拭，
随时保洁
4
楼梯扶手、铁艺护栏
用抹布、清洁剂等擦拭
要求干净无灰尘、无污迹、无积尘
5
洗手间、盥洗室
根据洗手间房的特殊性，用抹布、拖把、清洁剂、洁厕灵、去污粉、除锈剂等进行清刷，相应的工具进行保洁
1、地面、墙体、门面、门窗表面光亮洁净，无杂物、无积水、无灰尘、无异色、无污迹
2、便池内要求洁净、无污迹、无异物、无便渍、无水锈、无异味等
3、镜面光亮无灰尘、无污迹、无水痕；洗手盆及台面干净明亮等
4、保证管道畅通无阻
5、纸篓、垃圾袋、肥皂、洗手液、手纸等放置整齐规范
每天清洁
数次，不定时巡回保洁
序 号
项 目
操 作 要 求
质 量 标 准
频 率
考 核
6
天花板
用抹布、清洁剂、梯子等进行保洁
无蛛网、无积尘、无破损等；
各类灯口保持无污迹、无灰尘等
每周擦拭，
不定时
巡回保洁
每周进行不定期的检
查或抽查，每发现一次不合格，扣0.5分
7
大厅
根据大厅的特殊性，用抹布、尘推、清洁剂等进行保洁
干净整洁，无灰尘、无纸屑、无烟头、无杂物等；大厅内的所有物品要保持干净，盆栽生长旺盛、整齐有形，地面、墙面、玻璃按照上述标准
每天数次
清扫，不定时巡回保洁
8
电梯
轿箱
根据电梯的特殊性，用抹布、清洁剂、不锈钢水等进行保洁
轿箱壁、按钮盘、轿箱门框、边框清洁明亮，无灰尘、无指印、无乱贴乱画，无污渍、无水渍；轿箱内干净无杂物；轿箱风扇正常运行，确保轿箱内空气的流通；按时对电梯进行消毒
每天数次
清扫，不定时巡回保洁
9
各类
饰物
用抹布、清洁剂、梯子等进行保洁
保持光亮、明净、无水印、无污迹、无蛛网浮尘等
每周清扫，不定时巡回保洁
10
室内
花卉
用抹布、喷水壶进行保洁
保持各类花卉枝繁叶茂、叶面干净光亮无灰尘；无病虫害现象发生；花盆表面无杂物、花槽内无积水等
每天清扫，
不定时
巡回保洁
11
垃圾桶及存放点
用抹布、扫帚、清洁剂、喷药壶等进行清刷、保洁
保持干净无污渍，垃圾超过容量的2/3时需及时清理；桶盖随时关闭，桶身、桶盖要每天擦拭；垃圾清运及时，日产日清，随时清理垃圾桶周围的卫生，不允许有散落垃圾；定期进行消毒、消杀工作，并作好相应的记录
每天数次
清扫，不定时巡回保洁
12
停车场
用扫帚等进行清扫保洁
保持地面干净、无杂物、无污迹、无积水、无纸屑，墙面、屋顶无积尘、无蜘蛛网、无乱贴乱画；每天检查排水沟，避免堵塞下水口
每天清扫，
不定时
巡回保洁
13
公共区域照明
用干抹布擦拭
灯泡、灯罩干净，光亮无积尘
每周清扫，
不定时
巡回保洁
序 号
项 目
操 作 要 求
质 量 标 准
频 率
考 核
14
值班室/台
用抹布、
清洁剂等进行保洁
值班室/台保持清洁，桌面无浮尘、污迹，记录本、笔、文件、报纸、
信件摆放整齐有序
每天数次
清扫，不定时巡回保洁
每周进行不定期的检
查或抽查，每发现一次不合格，扣0.5分
15
绿化
区域
用扫帚等进行清扫保洁
绿化区域内无杂枝乱草、无树挂、
无杂物、无垃圾、无卫生死角
每天清扫，
不定时巡回保洁
16
消杀
灭虫
用适当的药物和方式消杀灭虫
消灭蚊蝇鼠蟑等的孽生地，
定期投药杀灭鼠、蟑、蚁害
定时消杀
17
外环境
用扫帚、清洁网等
进行清扫保洁
各类管道、排水系统畅通无阻，
各类污物及时清理，
无堵塞外溢现象发生；喷泉、水池、
小品雕塑、广场、
运动健身场所等做到设施完好，
安全标识牌明显，水池内无飘浮物，
桌椅等摆放整齐美观
每天巡回
检查清扫
18
道路
用扫帚等
进行清扫保洁
道路达到“六不”、“六净”：即不见积水、不见积土、不见杂物、不乱堆乱放、
不乱倒垃圾、不见人畜粪便；路面净、路沿净、绿化带净、雨水口净、墙根净、垃圾桶净
每天清扫，
不定时
巡回保洁
19
保洁
工具
清洁车、尘推、地板擦、笤帚（扫帚）、簸箕、铁锨、刷子及其它使用工具，
保持清洁、摆放有序
每次必须
做好
（二）、绿化
序 号
项 目
质 量 标 准
备 注
1
浇水
1、树木、草坪、花灌木、绿篱浇透返青水；
2、草坪见干就浇；
3、要平浇水，防止飞溅，防止水流入人行道，
节约用水。
雨天除外
序 号
项 目
质 量 标 准
备 注
2
整形修剪
1、草坪：随时对草坪进行整平、修剪、除杂草，
高度控制在10CM以内；
2、花灌木、绿篱：分两季修剪，修剪要整平、造景；
3、整形修剪：根据需要安排乔灌木、绿篱及草坪整形修剪次数，乔灌木要求达到株形整齐、美观，剪口平滑；绿篱高度差在5CM以内，树形美观；草坪平整、美观、树木修剪后要扶架。
修剪、
除杂草每天进行
3
防虫害
1、按季节要求对树木、草坪、花灌木、绿篱进行喷洒药，防虫害；
2、病虫害防治：视害虫情况，随时喷洒药，防病、防虫病虫害控制在2%以下，所用农药无污染环境现象，达到绿树成荫、鲜花飘香；
实际情况定，
无病虫害为准
4
施肥
1、按季节确保对花、草、树木进行施肥管理；
2、及时施肥，保证花木生长；
3、对重新种植新花、草、树木要及时施肥管理。
4、根据需要合理安排施肥时间，施肥应均匀，
无重无漏；
根据实际情况而定
5
日常维护
1、每天对花、草、树木进行巡检、维护，小景点维护改造，局部土壤疏松；巡检中修剪绿篱，剔除草坪杂草。
2、及时补种枯树、草坪、树木扶整，保证绿化草木生长正常。
3、绿化养护：乔灌木、绿篱无死株、缺株，如有，应按季节尽快补植，并与原树种保持一致；草坪生长旺盛，无成片枯黄或干枯，无裸露地面，最大裸露块在0.4平方米以下，无抽穗现象，成片草地纯度达95%以上。
4、保持树穴、绿篱、花园及蔷薇内无杂草
按计划实施，
按实际情况调整
6
栽培管理
1、根据绿化特点制定合理养护计划，绿化成活率达98%以上；补栽补种成活率达95%以上；
2、及时处理枯枝落叶、拔除杂草、剪枝及绿化内垃圾，保洁率在98%以上；
3、根据树木生长习性采取必要的防寒措施；
7
室内花卉
1、据不同品种花卉的特征，制定、实施具体的养护计划、养护措施
2、保持各类花卉枝繁叶茂、叶面干净光亮；无病虫害现象发生；盆面无杂物、花槽内无积水等；植株无缺水现象
8
临时任务
1、防风防涝：暴风雨过后12小时，草坪内无1平方米以上积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理；
2、浇水抗旱：浇水均匀度达到100%，绿化不得出现干枯或成片枯黄现象；
3、对施工造成的局部绿化损坏及
时补种、补植；
4、根据实际要求、临时性活动及时摆放（更换）花卉。
9
档案
做好修剪、打药、施肥及浇水等的记录，
设立设备登记台帐，并做好绿化档案的统计工作。
（三）、安全保卫
1、严格执行《青岛市单位内部治安保卫工作条例》，保护学校的财产和师生人身安全；如发生财产失窃，中标人应承担相应的赔偿责任；
2、有健全的安保组织和标准作业规程，有应急处理预案，发现问题，及时报告甲方、相关行政管理部门并协助处理解决；
3、管理严格，确保正常的工作秩序；
4、保安人员应经过培训，年龄不超过30岁，着装整齐，姿态端正，精神饱满，举止文明，严守职责，确保能有效地应对紧急事件；
5、门岗及行政楼值班实行来客登记和车辆出入询问制度；
6、24小时值班巡逻，重点部位每小时不少于1次；
7、做好24小时监控值班，定时检查消防器材和设备设施，规章制度健全，运行良好；
8、认真巡逻检查，及时发现水、电、气、暖、空调、车辆等出现的问题，避免发生火灾、治安案件和交通事故。
9、协助学校做好重大活动的安全保卫工作。
（四）、设备维修及管理
1、按照甲方设备维保计划，做好设备维护保养工作，保证设备的科学使用，提高使用效能；
2、维修人员有专业资格证书，须持证上岗；
3、严格遵守值班管理制度，确保所有设备正常使用；
4、零修急修及时率100%；维修一次合格率98%以上；维修回访率100%。
5、一般小项故障应在30分钟之内完成维修（材料齐全）；
6、公共部位电灯、消防应急灯无损坏；
7、雨水、污水井完好，保持排水畅通；
8、水、电、暖、消防等设施设备外观整洁，有完整的管理措施和维修检修计划，运行
记录内容完整、准确、及时；绝缘设备（鞋、手套、工具等）完好无损，放到指定位置，并定期检查试验；配电室高、低压配电盘（柜）盘面光亮整洁、无灰尘、无污点；变压器整体良好无损，运行温度不超过正常值；水泵清洁、无锈斑、油污，压力表清洁光亮、指示正常；设备运行状况良好，无事故隐患，设备设施完好率98%以上；
9、严格按有关规章制度和操作规程实施作业，确保无事故、无人员伤亡；
10、做好楼宇节水节电工作，杜绝公共部位常明灯、卫生间
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