工程造价容易漏的项及行情流程明细.doc

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工程造价中容易漏的1百 项
1 在平屋面保温屋面中排汽孔
2 楼梯栏杆中的预埋铁件
3 油漆、 涂料施工用脚手架
4 预制板梁砼: 板梁封头砼、 运输、 安装
5 钻孔灌注桩: 入岩深度的钻孔( 该项目市政和公路定额项目包含内容差距很大)
6 户内管道安装的吹扫容易遗漏
7 室外管道安装的超高费
8 角钢的制作安装及其主材费用
9 沟槽土方单侧弃土的系数容易遗漏
10 外运土的人工系数忘记乘
11 电缆、 电线等上清单只是提供净工程量, 在组价时还得加上预留、 弯曲、 损耗等长度
12 在配电柜安装清单中基础型钢容易漏
13 给排水上管道安装清单中套管容易漏
14 风管穿墙的封堵
15 调节阀试压冲洗临时短管制作安装。
16、 设备安装吊装机具摊消。
17、 工艺管道安装中法兰安装的螺栓是未计价材料。
18、 安装部分: 高层建筑增加费 计算的基数包括6层或20m以下的全部人工费。在高层建筑同时又符合超高施工条件时, 高层建筑增加费和超高增加费是叠加计算的。
19、 屋脊线、 盖板! 主要是零星部件!
20、 一些零星的、 小型构件砼容易漏算;
21、 屋面分格缝, 特别有架空隔热层时, 水泥砂浆找平层有分格缝, 而且在隔热板上也要做分格缝;
22、 一些规范要求的也容易漏项, 比如: 墙长超过5米时要增设构造柱, 墙高超过4米时要增设压梁; 23、 设备安装加垫铁、 管道安装时支架制作、 安装、 油漆防腐;
24、 通风管道安装的帆布接口;
25、 楼梯间顶层满堂脚手架、 屋面分格缝、 设计说明中构造要求以及一些室内外零星构件。
26、 外墙抹灰分格嵌缝有相应的定额子目, 所用材料不同, 应套用相应的子目
27、 板的负筋分布筋很容易漏, 因为图纸根本没反映。除了要看下工地看看以外, 没别的办法。
28、 在挖土方工程中, 现在的计价表, 挖湿土方的抽水费未计入( 以前的定额是包含) , 现在归入在措施项目中, 即第二十一章　施工排水、 降水、 深基坑支护章节内。在编制时, 不要忘了啊!
29、 各种建筑的伸缩缝: 屋面的分格缝、 外墙与散水交接的沥青嵌缝;
30、 构造柱的突出部分;
31、 预制板间的现浇带;
32、 打预制桩的, 桩头、 接桩、 送桩等。
33、 钻冲孔桩的, 钢护筒、 入岩增加费、 操作平台、 砼是采用水下砼浇筑。
34、 钢板桩打、 拨分开套子目、 在基坑作业和在坑上作业的系数。
35、 没有详细的布置图, 但图纸说明中提到的项目。如填充墙的构造柱、 砌体加筋等。
36、 措施项目费用的大致积砼的测温费。
37、 土建工程为二装的预留预埋件。
38、 土建工程中窨井、 化粪池项目如套综合定额, 别漏了其中相应的措施项目, 如挖湿土排水费、 基坑排水费及脚手、 模板费等。
39、 暖通工程中容易遗留的项目:
1) 空调风管阀门、 静压箱, 风机盘管回风箱的保温;
2) 设备本体与管道连接中的法兰;
3) 屋面水系统管道中的土建支墩;
4) 末端设备采用的减振措施。
40、 合同文件并不是一张纸, 包括投标文件等, 施工组织设计直接影响措施费的构成, 按照规范施工则是合同内容之一。比如投标时按24小时连续施工考虑, 夜间施工措施费就不能不考虑, 噪声等环境保护费用也不是简单的费率就能够代替的。再比如设计图纸规定用PE给水管, 但并未说明屋面部分要采取什么措施, 按规范PE管不能爆晒, 应有保护措施, 报价时就应该考虑。另外, 定额和规范不符时, 应以规范为准, 因为验收以规范为准。
41、 对清单项目和下挂定额子目的衔接不能完全掌握( 包括工程量计算规则、 工作内容等) 。定额有计算规则, 清单有计算规则, 两者必须一致。比如前面多次有人提到的管道支架和穿墙套管, 按清单是应该计算, 不过室内管道安装定额一般都包含支架和套管( 各地规定有不同) , 再计算就重复了。
42、 楼梯石材踏步开槽容易漏掉, 墙面装饰不同的装饰材料接缝处理, 顶棚扣板四周压线易漏算。
43、 土建里面的: 人机配合挖土有个系数, 湿土也有系数。-0.06位置的防潮层。
44、 土建中还有个东西容易忘, 就是支撑钢筋用的马凳, 实际施工中这个也是不小的数字, 而且很烦。
45、 土方类别及运距;
46、 洞内、 地下室内等需照明施工的人工费增加40%;
47、 构造柱圈过梁模板砼计算;
48、 管桩桩芯砼、 送桩及试验桩的计算、 管桩长度应计桩尖长度;
49、 砖砌栏板1/4、 1/2厚定额按900考虑, 每增加或减少人材机需调整;
50、 桩芯圆钢板、 预埋铁件等刷防锈漆等;
51、 不规则墙面抹灰、 墙面钉钢丝网等人工增加;
52、 墙面抹灰垂直高度超高抹灰厚度调整;
53、 电气竖井桥架工程量统计有出入, 原设计没有具体的安装大样图, 由预算人员根据经验自行考虑安装方式。 54、 高大厂房安装所用脚手架费用。一般钢结构不搭设脚手架。
55、 钢筋工程中的垫铁可算在钢筋工程中? (按各地情况)。
56、 抹灰工程中用的那个铁丝网山东省 消耗定额已单设子目, 进入直接工程费。
57、 脚手架费用应以被批准的施工组织设计中的做法计算。
58、 装饰中的门的特殊五金, 特别是防火门。
59、 容易把室外台阶的底面抹灰漏掉
60、 容易漏大致积砼里设置的金属导热管
61、 不同砼等级浇筑时设置的快易收口网
62、 在做装饰装修时清单项目多是按完成面计算的。很多项目看起来是完整的, 如果不仔细看设计图纸和施工规范及招标文件是很容易漏算, 导致清单组价不合理。
63、 夹板基层的防潮防火及防虫等处理, 石材防潮处理, 石材、 抛光砖等边角磨边抽槽等细部处理, 浅色的石材做地面多用白水泥等。较高的天花吊筋的反撑措施及防护, 特殊装饰部位按设计要求拼接时需裁减材料时的损耗等。
64、 梁高超过700MM和墙的对拉螺栓;
65、 框架柱部分的砌体加固;
66、 基础满堂脚手架
67、 梁板墙增加的单项脚手架
68、 外墙抹灰中的分格嵌缝项目, 一般的也较容易疏忽的。
69、 脚手架项目中的油漆刷浆用脚手费容易不计的。
70、 加气块墙面处理。
71、 以投影面积计算的砼工程( 楼梯、 阳台等) 中砼含量大于定额含量应调整。
72、 管道与自控专业接口部分, 取源部件可能会出现多算
73、 脚手架的搭拆容易漏项
74、 照明系统灯具安装超高费和其系统调试很容易遗忘
75、 楼梯间的最上段, 记取的脚手架费不同下边。
76、 防水材料附加层厚度的调整。
77、 散水的油膏灌缝
78、 楼梯预埋件;
79、 卫生间等墙体上的砼翻边( 当然此类属于划分问题, 未算部分往往在墙体中计入了, 可是在编制清单中这是个醒目的问题哦) ;
80、 地下室工程中的照明费用;
81、 女儿墙变形缝的沥青麻丝
82、 预埋铁件
83、 出屋面烟囱
84、 阳台处的雨水管
85、 清单投标报价中, 预制构件以个计价时, 预制构件上的预埋铁件 86、 回填土中的挖土和运土;
87、 挖土( 挖槽或挖坑) 中的运土;
88、 基础垫层;
89、 木制作的油漆;
90、 砖基础防潮层
91、 土方人工清底时的难度系数;
92、 室外工艺管道安装时的脚手架费用;
93、 钢结构焊接的无损检测费用;
94、 工艺管线的穿墙套管封堵;
95、 沉降观测点的钢筋头及所用的人机费96、 加气块墙面处理。
96、 人工费调整。
97、 基础大放脚顶面防腐。
98、 细石混凝土地面中的混凝土强度调整。
99、 门窗中的油漆及五金。
100、 安装工程中的主材价格。
造价工作记忆顺口溜
一、 部分记忆顺口溜(最好自己看书总结才能适合自己而且记忆深刻)
1、 价款支付有顺序, 调价索赔再质保, 再扣预付和甲供, 索赔甲供不调价, 奖励不用扣质保。
2、 偏差计算划横道, 已完位置皆相同, 计划总值额相等, 比较累计不能忘;投资变价进度量, 超支拖延果为正。
3、 工程价款变更原则: 已有适用按已有, 只有类似可参照, 如果两类都没有, 甲方批准乙方报。
4、 索赔程序28天, 事件发生意向书, 准备资料写报告, 未给答复视默认, 持续进行阶段报, 事件终了最终报。
5、 不可抗力双方责, 不补费用补工期, 增加配合台班价, 所有费用全计取, 窝工索赔要注意, 人员乘以窝工天, 机械必须是闲置, 管理利润不计取, 规税保修要计算。
6、 索赔证据有很多, 招标合同及附件, 施组图纸和规范, 变更签证往来函, 会议纪要双方签, 水电气候看日期, 同期记录准备好、 日志照片和发票, 造价文件要记牢。
7、 接到变更14天, 报告价款工期延, 甲方14给答复, 协商不果同争议。
8、 索赔成立四条件, 工费损失实际算, 风险原因非承包, 按时通知和报告。
9、 时标网络如何划, 先标节点后划线, 自动形成波形线, 无波就是关键线, 计算工序总时差, 本自再加后总差, 左拖延、 右提前, 实际进度前锋线。
10、 工程单价有两种, 清单单价206;如果题给规税率, 就是清单综合价, 分部分项和措施, 注意已含管利润, 付款别忘加规税。如果题给间接费, 要按06算顺序, 直接工程人材机, 再含措施直接费, 间接利润按题目, 最好形成综合价。

二、 十句话, 记住建筑面积规范
面积计算总结
心中有间房, 计算不会忘;
平顶和坡顶, 要点要分清;
有顶有围护, 面积参照房;
有顶无围护, 顶盖减半做。
1、 平顶坡顶单层房
单层房: 外墙勒角上, 结构外围水平面;
平顶房: 2米2及以上计全, 以下就折半;
坡顶房: 净空1米2, 颠倒过来2米1折半, 以下不算, 以上算全。
2、 橱窗门斗和三廊(挑廊、 檐廊和走廊)、 还有架空走廊
(隐含有盖)有围护, 按围护, 水平面积照房算。
有盖无围护, 结构底板水平面折半算。
3、 有盖无围护, 两棚三站台, 顶盖水平投影面折半。
同样算法还有场馆看台, 室外楼梯顶层不要算。
4、 阳台很特殊, 不讲顶盖、 底板和围护, 只讲水平投影面折半。
5、 门厅、 大厅的回廊, 舞台控制房, 计算基数按底板, 面积照房算。
类似还有围护结构倾斜房, 计算基数按底板, 面积照房算。
6、 楼顶有围护, 两间一机房, 面积照房算。
7、 楼内梯间、 五井、 垃圾囱, 另加有结构三库, 面积计算按层数。
8、 吊脚楼、 深基础, 设计利用是条件, 有围护照房算, 无围护按其利用算一半。
类似多层坡顶和看台, 空间不用就不算。
9、 地下室不要漏了有顶盖的出入囗, 外墙上囗外边线, 不含井层墙所围水平面。
10、 单层内楼房, 有围护按围护, 没有围护按底部。

三、 网络计划参数计算口诀
早开早完顺向算　　迟开迟完逆向求　　总差只算本工作　　间时自差有区别
起点早开取值零　　终点迟完取工期　　迟完早完时间差　　间时只算不求小
早完只算本工作　　迟开只算本工作　　终点自差同总差　　算法只与自差同
取值早开加工日　　取值迟完减工日　　总差零时自差零　　关键工作有特点
后者早开看紧前　　前者迟完看紧后　　否则自差看紧后　　总差为零或最小
紧前早完大者来　　紧后迟开小者来　　先取紧后早开时　　关键工作起终连
依次算至终节点　　依次算至起节点　　再减本工之早完　　关键线路通起来
终点早完即工期　　再算总差和自差　　差值小者即自差　　至此参数全算

四、 合同解释顺序:
1、 鞋中投砖,同归子弹
(鞋)协议---(中)-中标通知书----(投)投标书----(砖)专用条款;(同)通用条款-----(归)规范/标准----(子)施工图纸----(弹)工程量清单报价单
2、 鞋中投砖头, 准指情报。
你看这样也好记:鞋(协议)中(中标通知书)投(投标书)砖(专用条款)头(通用条款), 准(规范标准)指(施工图纸)情(工程量清单)报(工程报价单)。

五、 台班单价:
1、 长安大自然这漏税人
(长)经常修理费+(安)安拆费及场外运输费+(大)大修理费+(自然)燃料动力费+(这)折旧费+(漏)养路费+(税)车般使用税+(人)人工费
2、 长安浙大漏税人自燃
经常修理费+按拆及场外运输费+折旧费+大修费+养路费+车船使用税+人工费+燃料动力费=台班单价
3、 机械台班单价七项费用
安燃经养折大人
安: 安拆及场外运输费
燃: 燃料动力费
经: 经常修理费
养: 养路费及车船税
折: 折旧费
大: 大修理费人: 机上人工费。

六、 投资偏差四大原因:
1、 客观原因:
人材然基交社法,
客观原因有其它。
2、 业主原因:
资规组织手续少,
付款延时协调差。
3、 设计原因:
设计缺陷设标变,
图纸延误结构变。
4、 施工原因:
施工组织不合理,
质量事故进度偏
门窗知识大全
1.木门窗　
木门窗是一种传统的建筑制品, 60年代以前曾是世界各国最主要的门窗材料。在不同的市场上, 其用户是千差万别的, 有高档的, 也有一般的, 加上民族差异、 宗教信仰、 生活习惯、 审美观念不同, 因此木门窗的选材、 造型、 色彩往往会影响消费者的行为。
　　实木门窗曾经被使用无数年代, 当前在建筑门窗市场占有量较大的是高密度纤维压型门, 这种门属中档产品, 它的款式多样, 适合各种类型的室内布置, 有一定的阻燃性, 质量轻, 不变形, 价格适中, 在北美的住宅中普及率已达60%以上。蜂窝夹芯门在国外属节能型产品, 因此销售市场很大。据有关资料介绍, 英国每年生产的各种建筑用门中, 蜂窝夹芯门约占总产量的2/3。在日本, 由于传统习惯和建筑风格的关系, 木门在建筑门市场的占有量达50%以上。　
　　中国生产的木门种类是比较齐全的, 高等级木门、 中级木门、 镶板门、 夹板门、 木制防火门、 隔音保温门、 木制防盗门、 蜂窝夹芯门( 多功能分户门) 等都有专业厂家生产, 其产量较大的有四五十家, 加上其它一些企业生产的数量, 年生产能力相当可观, 几年前的统计就达到3000万樘以上。　
　　尽管中国的森林资源少, 木材短缺, 但国家并没有因此而限制木门窗的生产, 除了提倡发展新材料外, 对木门窗基本上是开放价格, 走入市场来控制。当前在建筑门窗材料方面木制品占很大比例, 特别是广大的城镇和农村。　
　　随着工业的发展和节能建筑的兴起, 森林资源少和人类对保护环境、 维护自然生态平衡的日益重视, 发展新型材料已成为一种趋势, 世界上一些工业发达国家已经形成了以塑料和金属门窗为主、 木门窗为辅的门窗材料新格局, 因此有关专家建议, 今后实木门窗应向高档化方向发展, 要以精加工和高艺术含量的方式提高木门的附加值, 以适应高层次消费的需求。同时要努力开发和生产节能型木门窗, 逐步提高其功能和作用, 大力发展植物纤维复合材料门窗, 缓解木材资源的不足。　
2.钢、 彩板门窗　
　　在铝合金门窗问世之前的一个时期内, 空腹钢窗成为很多高层建筑的首选产品。　
　　这种以冷轧板为原料, 经三合一液外理浸沾防腐底漆、 人工涂刷面漆的门窗, 一般都是由生产厂家提供窗框, 在施工现场就位固定后再进行附件的装配, 切割配装玻璃, 并涂刷面漆。其做法不但效率低、 浪费大, 而且长期以来由于运输存储及安装不当造成的严重问题根本无法得到解决。　
　　彩板组角钢门窗是在它之后于1987年相继投入生产的。　
　　彩板组角钢门窗是在彩色钢板发展到一定阶段, 具有相当产量的情况下, 由意大利Secco公司在原有镀锌板组角窗基础上发展起来的一种新型空腹钢窗。其产品系列除国外引进的46系列彩板平开窗及70系列推拉窗外, 又先后开发出适合中国国情的30、 35系列平开窗及80系列推拉窗。　
　　该门窗内外框采用插接件( 各种芯板) 用螺丝组装成框。在生产厂, 它以连续工业化生产方式完成了所有零、 附件和玻璃的切割与密材条的装配, 是以一个完整的建筑构件形式提供给建筑工地。这种门窗耐蚀性好, 节能效果明显, 装饰性强, 隔音性好, 其推拉系列填补了钢门窗的一项空白, 很快便成为中国中高档建筑较适宜的产品。　
　 该门窗性能虽好, 但在中国并没有得到很好的推广应用, 其关键原因是国内优质冷轧薄板生产厂家很少, 造成彩色钢板价格上扬, 使成窗价格居高不下, 失去与铝合金门窗竞争的实力。为此有关专家建议, 彩板组角钢门窗的装备路线应走国产化的道路, 不应再盲目引进, 其布局与规模按每个省、 市、 自治区设1-2个型材生产厂, 每个厂下设组装厂10余家, 每个型材厂设2台轧机, 年产型材5000吨, 组装厂以年产2万平方米的规模较合适, 否则容易造成市场不足。
3.铝合金门窗　
铝型材的良好性能, 决定了它一经投放市场便深受建筑师和用户的欢迎。早在第二次世界大战前, 国外就有少量建筑物安装了铝窗。铝合金门窗从80年代初在中国问世, 一直到90年代末期, 基本上一直沿用国外几种老窗型, 只是在量上由少到多的发展。　
　　中国现有铝型材厂1000多家, 各种规格挤压机已超过 台, 但挤压吨位小的多, 大吨挤压机少, 当前最大吨位挤压机达到3600吨。其铝材颜色由古铜色, 白色逐渐向彩色发展。对铝材的表面处理, 除氧化, 电泳涂漆外, 增加了树脂喷涂、 油漆喷涂和氟碳喷涂。为了表面更光滑, 还采用了化学磨光和喷沙磨光。为了减少铝型材的热传导, 有些企业已开始生产隔热断桥铝型材。　
　　铝合金门窗的优势在世界上已有几十年历史, 它的独特性能已被世人所公认, 体轻, 耐蚀, 强度、 刚度高, 无毒, 耐高温, 防火性能好, 使用寿命长, 可满足各种复杂断面的多种功能, 是一般材料很难替代的。　
　　随着改革开放步伐的加快, 中国铝合金门窗行业发展迅速, 从玻璃幕墙、 玻璃采光屋顶, 到世界最新的隐框玻璃幕墙、 无框全玻璃幕墙以及最近几年在上海、 广州等地出现的铝复合板幕墙, 虽然起步较晚, 但发展较快, 水平较高。
　　早期从事铝合金门窗生产的有一大批实力雄厚的军工企业, 她们的产品一经问世就受到建筑设计和使用单位的欣赏。但由于很多集体企业、 乡镇企业和个体企业随之一哄而起, 致使产品质量下降, 一个时期给该产品造成不良影响。　
　　当前中国引进的铝合金门窗生产线较多, 几乎世界各国系列都有。除引进了铝门窗加工组装生产线百余条外, 还引进了型材挤压、 氧化着色、 粉末喷涂、 中空玻璃、 模具加工、 成组冲切、 玻璃切割、 微机辅助设计、 门窗性能测试、 密封毛条、 低频感应加热炉、 强力拉伸校直、 定尺切割、 时效处理、 电泳涂漆、 废水和碱回收、 纯水制备等生产线或设备, 同时引进了技术图纸、 原料配方、 生产工艺、 产品标准、 产品商标等等。所有这些引进的软件和硬件大多数都具有80年代先进水平, 为铝门窗行业向现代化方向发展奠定了基础。　
　　随着各国技术的引进, 同时也带来了各国门窗的多种系列, 这在世界上也是独一无二的。据不完全统计, 当前在中国建筑铝制品行业中约有6大类30多个系列上千种规格, 其中门窗系列主要有38、 40、 42、 46、 50、 52、 54、 55、 60、 64、 65、 70、 73、 80、 90、 100; 幕墙系列有60、 100、 120、 125、 130、 140、 150、 155。型材颜色有银白、 古铜、 金黄、 枣红等色系。　
　　除供给国内, 还向阿尔及利亚、 斯里兰卡、 利比里亚、 突尼斯、 埃塞俄比亚、 扎伊尔、 布基纳法索、 毛里塔尼亚、 西萨摩亚、 贝宁、 乌干达、 朝鲜、 约旦、 吉布提、 俄罗斯、 美国、 日本等国出口。　
4.塑料门窗　
　　作为门窗的第四代产品, 塑料门窗是从70年代开始被大量应用的。德国是应用最早的国家, 1968年只占3%, 1990年以后占5%。中国塑料门窗行业是在80年代初经过引进国外先进技术和设备的基础上建立发展起来的。短短十几年的时间, 该行业在全国的发展速度是惊人的, 仅1997年, 北京、 天津、 上海、 陕西、 甘肃、 青海、 宁厦、 新疆、 山西、 河北、 内蒙古、 浙湖南等省、 市、 自治区的增长率均在100%以上, 其中上海的增长率达335%以上, 居全国之首。据权威部门统计, 截至1999年年底, 全国已有塑料门窗型材生产线3000条以上, 组装生产装备6000套以上, 实际生产能力突破100万吨, 组装门窗能力超过1.2亿平方米。最大规模型材厂年产能力约12万吨以上。在产量大增的塑料门窗市场中, 已形成欧美两种不同的体系, 欧洲以德国和奥地利为代表, 主要窗型是平开兼下悬内翻转窗, 其中中悬、 上悬窗为数不多。北美则主要采用上下提拉窗, 又分上下单提拉窗和双提拉窗, 平开窗、 悬窗、 推拉窗不占主导地位。中国绝大部分生产厂照搬欧式体系。其窗型产量最大的是推拉窗, 其次是平开门窗及少量中悬窗, 缺少上悬窗、 手摇连杆开闭气窗、 上下提拉窗( 带翻转) 、 左右推拉带翻转窗、 弧型窗和花园窗等新窗型。　
　　欧美两大致系塑料门窗采用的标准也分两大致系, 但不论哪国标准, 作为门窗的主要性能如抗风压性、 气体渗透性、 雨水渗漏性、 保温性、 隔音性等都是共同的。　
　　塑料门窗之因此发展迅速, 并很快成为建筑门窗的首选产品, 得益于它的几大优越性。一是节能显著, 可比铝合金窗节省采暖和制冷能耗30%-50%; 二是具有优良的气密性、 水密性、 隔音性和保温性; 三是耐腐蚀性好, 无需经常保养维修; 四是节省森林资源。　
　　塑料门窗能否持续发展, 取决于四个方面质量, 即型材质量、 组装质量、 配件质量、 安装质量。而当前存在的突出问题是窗型的式样少且单一, 五金件水平不高, 品种不全, 废料回收技术还没有很好解决, 这都直接影响塑料门窗行业的发展。　
5.玻璃钢门窗　
　　玻璃钢门窗被业内人士称为第五代门窗, 它的质轻、 高强、 防腐、 保温、 绝缘、 隔音等诸多性能上的优势, 正在逐渐被人们所认识。　
　　玻璃钢型材是以玻璃纤维及其制品为增强材料, 以不饱和聚酯树脂为基体的玻璃纤维增强复合材料, 用它制成的门窗与其它材料相比, 既有钢窗、 铝窗的坚固性, 又有塑钢门窗的保温、 节能、 隔音性能, 同时还具有高温不膨胀, 低温不收缩, 质轻, 强度高, 无需钢衬加固等优点。　
中国从90年代初开始研制用拉挤法生产玻璃钢门窗型材, 经过近 的努力, 其技术已进入成熟阶段。五金件、 密封件配套厂家也已齐备, 基本实现了协作化生产

房地产开发报建流程及潜规则指南
中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施
　下面先按照报建的先后顺序来说: 　　　　　
1、 土地证、 建设用地规划许可证、 规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证, 加上规划要点批复, 是进行房地产开发的前提.可是,这几样东西领取的先后顺序, 非常的有学问。有经验的同志, 一看这几样东西的发出时间, 基本上就能够判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。当前中国法律也没有很好的规范这个问题。　　　　　　
恩, 简单的说一下, 土地证由国土部门颁发, 是土地权属证明, 载明了土地用途及使用期限( 只是载明) ; 建设用地规划许可证由规划部门颁发, 是核定土地用途及用地界线的法律依据; 规划要点批复由规划部门颁发, 是确定土地使用强度指标的法律依据, 如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来, 包括现在的那个小户型比例限制要求, 也会在这个文件里体现出来。
一般来说, 一块地, 必须要由规划部门核定规划要点, 颁发了建设用地规划许可证( 以下简称地规证) 之后, 才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度, 才能计算出土地出让金, 才能在土地证上载明土地用途及年限。
可是呢, 在现实中呢, 这个想法只能是理想状态。因为首先, 很多地方的国土部门在出让土地的时候, 根本不考虑规划, 直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商, 再去规划部门软磨硬泡, 无论是修改规划也好, 还是根本没有规划都好, 反正, 我的土地出让金是已经交了, 剩下的事情你规划部门得给我搞定。　　　　　　
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道, 中国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的, 而以公开交易的形式搞土地出让, 甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地, 是到 之后才上市的。我只不过是说, 中国在这个问题上缺乏经验, 国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为中国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了, 起码我个人觉得, 把我放到90年代的背景里面去, 我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心, 更何况当时呢。
不过无论如何, 这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条: 在城市、 镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的, 在国有土地使用权出让前, 城市、 县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划, 提出出让地块的位置、 使用性质、 开发强度等规划条件, 作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块, 不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目, 在签订国有土地使用权出让合同后, 建设单位应当持建设项目的批准、 核准、 备案文件和国有土地使用权出让合同, 向城市、 县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、 县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中, 擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。　　　　　　
2、 项目公司设立、 立项、 环境评估、 房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣, 与法律的关系也比较大, 比如设立项目公司。这里要注意一下, 母公司拍到的土地, 转到其全资设立的项目公司名下, 按中国法律, 不属于交易。我再次强调一下: 母公司与其全资子公司之间的土地流转, 不属于交易。再次强调: 不属于交易。因此, 房地产公司能够任意设置项目子公司, 在房子卖完后再把它在实体上消灭, 只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言, 非常的经济实用, 因此现在中国稍微有点规模的房地产公司都这么干。　　　　　　
再说立项, 这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物, 非常的烦, 也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在当前的市场里, 可行性这个东西, 政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同, 因此在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管, 有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其它程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策, 要求先把环境评估搞了, 再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方, 环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策, 事情都是人办出来的。反正到当前为止, 建设项目都在纷纷的上马中, 我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情, 基本上都是直接去这些部门, 譬如去计划部门, 就让她们给我推荐可行性研究报告的编制公司, 去环保局, 就让她们给我推荐环境评估报告的编制公司, 然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续, 头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点, 关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了, 想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到, 建设部门也不敢在这个事情上乱来, 因为任何人都能够上网查到, 某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊, 感慨一个。嘿嘿。　　　　　　
下一篇开始讲正式的规划报建: 总平面审查阶段。
3、 总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样, 我听得比较多的叫”修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸, 也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的, 每栋单体建筑有多高, 有多大, 各栋单体建筑之间怎么间隔, 间距是多少, 日照够不够, 总容积率是多大, 有没有超过规定的容积率, 建筑密度是多少, 进出小区的道路怎么安排, 是不是符合消防规范, 等等等等, 这些东西都是非常的专业啊专业。　　　　　　
在这里我要举例说明一下, 比如建筑密度, 这个东西看起来很简单是吧, 就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米, 有3000平方米的地面上有建筑物, 那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。可是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面, 有 平方米是一个大型的架空平台, 架空层下是停车位, 上面是空中绿化广场。现在, 争议就来了, 我这个 平方米, 到底算不算建筑基底? 你之因此限制我的建筑密度, 无非就是为了保证绿化嘛, 保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西, 可是我这个东西顶上都是绿化啊, 我的绿化没有减少啊, 我的休闲空间没有减少啊, 因此这个 平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题, 反正技术规范没有限死, 有无穷的空间能够钻营。
再举个例子, 容积率, 总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。可是放到实践中一看, 啥是净用地面积啊? 从哪里起算啊? 是纯粹的土地使用权证载的面积呢, 还是比这个面积大那么一点, 一直到周边道路的道路中线去呢? 这个东西根本说不清楚, 怎么算都行。把净用地面积一加大, 总建筑面积自然就水涨船高。这都是能够钻营的地方。　　　　　　
其它的地方, 譬如消防通道的设置, 高层建筑四周必须设立环形消防车道。可是这么一搞, 小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办? 设置那种隐形消防车道, 上面种草保持绿化, 就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行? 反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴, 反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活, 这个过程一般都要2到3个月, 往往都要和规划部门重复修改扯皮, 来回磨, 磨到双方都没了脾气, 才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做, 干等着就能经过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计, 只要有心, 无论什么公司的总平面, 无论是你万科还是富力还是雅居乐, 那只要一挑起来, 问题都是一筐筐的。不是消防间距不够, 就是在不能开窗的地方开了窗, 要么就是车道转弯半径太小, 等等等等。( 在这自夸一个: 本人不才, 曾经试过在10天内完成这个工作, 至今被引为传奇故事。嘿嘿) 　　　　　
4、 管线综合审查、 排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一, 我现在专门拿出来讲, 因为这个东西实在是非常, 非常的专业啊。搞得不好的话, 实在是害死人啊。而且, 被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误, 事实上, 无论什么房地产公司, 在这个问题上栽跟头的的几率, 是一样的, 这个东西就跟击鼓传花似的, 一轮到就死。　　　　
说了半天, 管线综合是啥? 包括三大项: 小区给排水管线、 强电线路、 弱电线路, 这三项综合起来考虑, 根据各项设计规范科学统筹安排, 放到同一张图纸上。给排水不用多解释了, 就是怎么引自来水进小区, 然后怎么把生活污水和雨水排出小区; 强电就是生活用电, 线路从哪里进, 怎么上楼, 怎么进门; 弱电的内容就多了, 什么有线电视线、 各类通讯线路、 网线、 内部监控线路, 等等等等, 多得要死。上面这三样东西要科学的话, 统统都得在地下走, 从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。　　　
这些线路啊什么的, 必须要合理的安排好, 不能到处乱走。作为非专业人士, 要判断一个小区的官线综合设计好不好, 只需要看两个东西: 1、 你就这么走进一个小区, 看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个, 基本上这个小区你就不用多考虑了; 2、 沙井盖是不是基本沿着小区道路排布, 不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是, 简直看不出走向来的, 基本上这个小区你就能够考虑放弃了。　　　　
为什么我要这么强调这个管线综合呢? 如果它设计不好有什么后果呢? 首先, 就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情, 我实在是见得太多了; 然后, 对于年轻的我来说, 就是网络整天出问题, 小区网络运营商根本没得选, 因为只埋了一条管, 别的网络运营商想进来提供优质服务都不行, 而现在的这家, 不是这里的线路坏就是那里坏, 整天修, 我这正打怪呢, 嘣的一下, 断网了。再然后, 夏天千万别开空调, 一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用, 千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑, 不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说, 这样的小区, 能住吗?
管线综合既然如此重要, 那么我们说, 我们设计的时候好好的考虑, 好好的研究, 不就行了吗? 事实上, 是不行。为什么? 因为所有的线, 你都得从外面引进来, 都得跟外面有个接口。可是接口在哪里呢? 我现在告诉你们, 无论开发商们在事先做多少准备工作, 做多少调查工作, 都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工, 换地方了, 哪怕它不换地方, 就是水平抬高个几公分, 这个小区的排水因为倾斜度不够, 那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工, 把路挖开, 今天搞搞这里, 明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后, 高压电线的接入口, 一开始说得好好的, 从某某变电站接, 等到施工完毕, 要正式接的时候, 突然发现那个变电站已经搬走了, 又或者它的容量已经超了, 不能再让你接, 你得从其它地方接, 这个时候只能花冤枉钱, 乱引。引到多少电算多少电。至于, 呃, 会引起什么生活上的麻烦, 我也不知道。　　　　
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的, 专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量, 以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计, 事实上是一回事。我就不多说了。 　　　　　　
5、 单体审查、 建筑工程规划许可证
规划部门