郑州某住宅区建设项目可行性研究报告.doc

可行性研究报告二六年四月摘 要xx小区是xx有计划、有组织地实施开发建设的经济适用住房项目，销售对象为河南省国土资源厅干部职工。xx小区地处xx新区，位于东风东路与七里河北路交汇处，毗邻风光旖旎的七里河生态长廊，距规划建设的高速铁路客运站仅1000米，地理位置优越，规划设计理念超前、市政配套设施完善、居住环境优美怡人。xx小区总占地面积74548平方米，总建筑面积14.9万平方米，分为小高层住宅、商业用房和公建配套用房三类，其中住宅1112户，面积为14.1万平方米。按照整体开发战略计划的部署，工程将于2006年12月动工建设，2008年10月全部竣工，预计总开发期为22个月。xx小区是xx继成功开发春晖小区、燕乐小区后在郑州市场的又一个经济适用住房项目。项目经过充分的市场调研和理性的市场预测，进行了多次规划设计讨论，制定了完整的开发建设方案。扎实、详备的前期准备工作，xx的品牌知名度和美誉度，都为项目的成功开发奠定了坚实的基础。按照国家和郑州市有关房地产开发项目经济评价的规定，经过缜密计算，xx项目开发建设的总投资为3.5亿元。项目定价及利润将严格按照国家和郑州市关于经济适用住房价格的规定执行。xx项目能够满足国土厅职工的居住需要，提升国土厅职工的居住品质，又可以促进xx新区的建设，取得良好的社会效益，我们认为，这个项目是可行的。第一章 项目概况第一节 项目开发背景第二节 项目概述第三节 xx新区概况第四节 项目宗地情况第五节 xx有限公司简介第二章 市场分析与预测第一节、郑州市房地产市场整体分析第二节、2006年郑州市房地产消费市场需求分析第三节、xx新区房地产市场发展情况第四节、经济适用住房特点及政策分析第三章 产品研究构思与初步规划设计第四章 项目开发计划第五章 投资收益测算第六章 综述第一章 项目概况第一节 项目开发背景2003年以来，全国城镇商品房价格保持着快速增长趋势，但随着房地产行业的迅速发展，一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，2005年4月30日，国家七部委联合发布了关于做好稳定住房价格工作的意见，提出“各地要按经济适用住房管理办法（建住房号）和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设”。 2003年，河南省国土资源厅为解决办公搬迁至xx新区后职工住房问题，开始申请经济适用住房指标。2004年5月，省发改委、建设厅、国土资源厅三家联合下发豫发改投资2004994号文关于转发国家发展和改革委下达2004年经济适用住房建设投资计划的通知，将省国土资源厅经济适用住房指标（xx项目）列入投资计划。同年12月，市政府以郑政办文2004113号转发下达了建设计划，同意将K-3地块（面积180亩）划拨给省国土资源厅委托的xx，用于建设省国土资源厅职工经济适用住房。2006年4月，由xx新区土地规划勘测中心对xx项目用地进行了定界勘测，确定了项目用地面积为111.8亩。开发建设xx小区，是xx响应国家号召，保证中低价位住房的有效供应，平抑房价的具体行动。小区的开发有力地带动了周边市政配套设施的建设，促进了xx新区的发展，为拉大郑州市整体城市框架做出了贡献。第二节 项目概述xx小区是xx继成功开发春晖小区、燕乐小区后在郑州市场的又一个经济适用住房项目。项目经过充分的市场调研和理性的市场预测，进行了多次规划设计研讨，制定了完整的开发建设方案。xx小区的开发将增加xx的开发总量及现金流量，扩大市场占有率，从而进一步提升建业品牌的美誉度。通过xx小区的开发，xx将积累低成本、高质量的项目开发经验，完善xx产品系列。同时xx小区项目的开发具有低投入、低风险的特点，收益较为稳定。扎实、详备的前期准备工作，xx的开发实力及经验，都为项目的成功开发奠定了坚实的基础。第三节 xx新区概况一、xx新区概况xx新区时是郑州市在新世纪到来之纪，为配合国家西部大开发的战略决策，加快城市化进程、完善基础设施、优化生态环境、提高文化品位等要求，在城市的东部规划建设一座新城，力争把郑州建设成为全国区域性中心城市的重要战略举措。xx新区西起107国道，东至京珠高速公路，北侧以连霍高速公路为界，南侧跨越陇海铁路以高压电缆为界，面积为150平方公里。规划总人口150万人。二、新区配套设施建设情况1、交通网络基本构建xx新区起步区共规划道路87条，总长度190公里，桥梁34座。现已有43、48、114、312等多路公交车通往新区。并规划有城市轻轨与高速铁路客运站。2、教育医疗逐步完善47中已投入使用、北大附小今年9月份。xx实验学校9月份招生，北师大附中筹备工作也在进行中。颐和医院、金水第二医院正在设计建设当中，将来新区的医院有协和医院、友谊医院等。3、管网铺设进展顺利xx新区的电网框架已初步形成。热力方面，热电厂项目一期工程已进入主体施工阶段，计划2台机组于2006年5月和8月投入使用。燃气方面，金水东路等路段已铺设了天然气管网。水利方面，日供水20万吨的自来水源厂东周水厂已建成投入使用。道路、通信污雨水管道通畅。4、新区绿化今年xx新区要完成490万平方米的绿化任务。按照规划，新区今后要建成10个城市花园，8个交通公园，7个河川公园，1个中心公园，2个学习公园。三、xx新区前景展望根据市委、市政府对新区“三年出形象，五年成规模”的要求，到2005年底，起步区项目开工率达到80%，入住人口达到10万。预计xx新区建成后将有150万人在此居住，是集商贸、旅游、文化、居住、办公一体的全新的概念城市。xx新区商业和公益设施布局合理，空间广阔，生活环境幽雅，建成后将成为功能完善，布局合理，生态和谐，环境优美的城区。第四节 项目宗地情况一、位置xx项目位于xx新区商住物流区，西临主干道东风东路路，东依心怡路，南起风光秀丽的七里河北路，北靠祥盛路，占地111.8亩。二、现状宗地原为村民住宅用地，目前拆迁补偿安置工作已全部结束，宗地地势平坦，整体高度低于东风东路（已建成）约1.5米。三、优势1、地理位置优越项目位于xx新区商住物流区，东望龙子湖，西眺CBD，南瞰规划中的高速铁路客运站。周围均为规划中的政府机关办公、居住用地，人气旺盛。距离国土资源厅办公楼仅1.5公里，上下班方便。2、交通通达便捷项目周边已经形成城市交通路网，东西方向以郑州市的主干道金水路连接xx新区与老城区，南北方向以衡山路、107国道为主连通南北。3、周边环境及城市景观优美项目周边是公共生态绿地，特别是南面流淌的七里河，经过治理面貌、景观焕然一新，天然石块砌成的梯田式河道，宽阔的水面碧水荡漾，两岸绿树成荫花草遍地，使人流连忘返。第五节 xx有限公司简介xx有限公司，是香港xx有限公司于1992年5月在国内创办的独资企业，以房地产开发经营为主业，并成功涉足教育、体育、文化等产业领域的集团化企业。具有国家房地产开发一级资质，总资产逾20亿元人民币，拥有员工1600名，全资及关联公司近30家。公司定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。扎根中原13年， 先后成功开发了金水花园、建业广场、建业城市花园、建业新天地桂园、建业森林半岛、郑州联盟新城及省内10余个中心城市绿色家园等多个具有行业指向地位的高档商品住宅小区，开发销售商品房总面积近200万平方米。 2002年，建业省域化发展战略全面启动，房地产开发范围迅速拓展至濮阳、新乡、商丘、南阳、驻马店、三门峡、安阳、洛阳、许昌、济源、平顶山、焦作等十余个城市，年开发商品房总面积80万平方米，为河南各城市人居环境的改善、河南的城市化进程的推进做出了重要贡献。目前建业正向可持续盈利的专业化地产开发商快速发展，为实现“让河南人民都住上好房子”的理想与使命，在“根植中原，造福百姓”的企业核心价值观的指引下，建业要为河南一亿人民居住形态的改变而努力。第二章 市场分析与预测第一节、郑州市房地产市场整体分析一、郑州市房地产市场发展情况1、商品房供求两旺，需求潜力巨大近些年随着单位福利房的取消和住房货币化改革以及在城市发展过程中，不断吸引的外来人群，使郑州市房地产投资的快速增长，商品房市场一直保持着旺盛态势。2001年与2002年投放量分别以45%和47%以上的速度高迅速增长，2004年继前些年发展之势，比2003年的投放量增加44%。2001年到2004年的销售额分别以23%、14%、42%和26%的高速增长，从2000年到2004年的五年的发展中，投放量增加了3倍多，销售量增加2倍多， 各年的供需比为0.82：1、0.98：1、1.27：1、0.94：1、1.08：1，除2002年和2004年其它各年都达到供不应求。从2000年到2004年累计投放量为1689.59万平方米，销售量为1631.34万平方米，供需之比为1.04：1。据统计，郑州市市区人口将由2003年的233.5万增加为2005后255.5万，到2005年郑州市城镇人口人均住房建筑面积由2003年的22.4平方米新增到24平方米，这样郑州市需要新建住宅528万平方米，加之近些年来外来人口购买商品房的比例不断增加，目前已超过购房人群比例的一半和现在有住宅的自然折旧以及商业建设、工业建筑、文化建筑、体育设施等原因，一系列数据显示郑州市房地产市场需求的旺盛和潜力巨大。图1：2000-2004年郑州市商品房投放与销售情况图2、各区发展中有变化，东区将成为热门区域从表1中可以看到，从2002年到2004年，北区、东区和中区在投放量和销售量中，都占郑州市房地产市场的重要比例。在政府北扩东移指挥棒的指引下，城市框架越来越大，北区和东区成为人们购房、投资的热门区域，北边楼盘位置由原来的农业路、东风路附近扩大到连霍高速公路以北，均价由2002年的2054元/平方米，增加到2004年2300元/平方米，增幅达到12%，东边楼盘位置由经三路、东明路附近扩大到107国道以东，均价由2002年的2368元/平方米，增加到2004年2887元/平方米，增幅达到22%。表1：郑州市各区域房屋投放及销售情况对比 （单位：万平方米）北区东区南区西区中区投放销售投放销售投放销售投放销售投放销售2002年28%27%22%22%8%8%15%16%27%27%2003年30%29%22%23%7%6%14%15%27%27%2004年35%30%23%22%9%9%13%13%20%26%3、高层走出底谷，将成为市场的宠儿（1）、随着城市现代化的发展，人口的增加，土地的稀缺不言而喻，土地施实“招、拍、挂”后，地价飙升，建造积率高的高层，是提高土使用率，是节约成本的重要方式。（2）、高层作为城市现代化的标志，在提高城市档次的方面起到积极的作用。（3）、众多开发商在前几年建造多层项目，增加人气，提高知名度后，而后期纷纷选择高层获得最大利润。（4）、高层结构不断推阵出新，从一梯8-10户到一梯2-3户，从不适用的大户型到合理的小户，从20层以上的纯粹高层到13层左右的小高层，从盲目的开发到理性的研发，高层也和其他物业一样一步步走向成熟、理性，被越来越多的消费者接受。在以上原因延续下，和未来xx新区更多高层建筑拔地而起，高层物业的地位将会越来越重要，作为省会城市的郑州，会像沿海、发达城市一样，到处高楼林立，多层将会成为凤毛麟角。 4、价格增幅明显，未来稳中有升郑州市房地产价格从2001年的价格比2000年增长25%，有了跳跃式的发展，2002年出现了小幅下挫后，2003年至2004年房地产价格出现不断上涨，2003年比2002年增加1%，2004年比去年增加达到13%。我们发现2001年房价有较大变化后经历了两年的平稳运行，2004年又出现了大幅增长。二、郑州市2005年房地产总体市场运行情况 2005年郑州市房地产业完成投资168亿元，其中市区完成投资148.4亿元，增幅较2004年下降了56.1%。而房地产业占全市GDP中的比重继续保持在3%以上，整个房地产业共完成税收15亿元，通过房地产交易完成市级财政收入4.5亿元。2005年郑州市市区商品房市场销售均价2966元/平方米，同比上涨12.4%，涨幅较2004年的13.8%略有下降，市区商品住宅均价为2614元/平方米，同比上涨12.3%，非住宅均价为5766元/平方米，上涨幅度为9%。2005年郑州市城镇居民人均可支配收入10977元，同比上涨13.6%，该涨幅高于同期郑州市市区商品房价格涨幅。2005年，郑州市区新批商品房预售面积663万平方米，同比增长2.7%。其中，住宅新批商品房预售面积544.4万平方米，同比增长6.6，非住宅面积118.8万平方米，同比下降12.4%。在国家宏观调控政策的双向调节下，2005年商品房供应和销售增速同步趋缓。企业开发行为更趋理性，消费者心理更趋成熟，商品房供应和销售总量的增长速度与2004年相比均明显下降。市区商品房市场供求总量依然保持平衡，市场供求比为1.1:1，商品住宅供求比为1.02:1，而非住宅市场供求比为1.77:1，供过于求。三、郑州市经济适用住房市场运行与预测1、郑州市经济适用住房市场发展历程自1995年，郑州市被纳入国家经济适用住房（安居工程）建设试点城市至今，郑州市实际下达经济适用住房建设计划700余万平方米，竣工量400余万平方米，有效地解决了中低收入家庭的住房问题，保障了困难家庭的住房权益。“十五”期间，郑州市政府更是连续四年将经济适用住房建设列入政府“为民办十件实事”之一，并下达了具体开、竣工指标。五年来共下达计划487.15万平方米，开工231.03万平方米，竣工209.45万平方米，为22620余户住房困难家庭解决了住房困难问题，这对建立和完善郑州市住房供应体系，解决广大中低收入家庭住房困难，平抑房价，加快城镇化建设，拉动经济增长，促进社会稳定，构建和谐郑州做出了积极贡献。2、2005年郑州市经济适用房市场运行情况分析郑州市经济适用房2005年一共开工建设90万平方米，竣工面积48万多平方米。这90万平方米中政府建经济适用房50万平方米，特困企业集资建房40万平方米；2006年政府初步考虑建60万平方米经济适用房，郑州市经济适用房确定的基本方针要合理布局，市场化运作。过去这些年在东部、北部和东北部建经济适用房比较集中，相应城市南部和西部较少。今后郑州市原则上以后不再对开发商下达审批经济适用房指标；同时加强对经济适用房建设销售的监管，使真正符合购买经济适用房条件的消费者购买，过去在这方面存在各种问题，2005年郑州修改了经济适用房管理办法，现在严格按修改后的办法监管。3、郑州市经济适用住房市场走向预测郑州市2006年将进一步扩大普通住房供应量，限制高档住房的建设。经济适用住房的建设计划为60万平方米。2006年1月18日，郑州市副市长丁世显在新闻发布会上宣布，目前经济适用房的分布比较侧重于城区的东、北、东北方向，现在，政府正在考虑合理布局经济适用住房供应项目，将适当增加西区和南区经济适用住房的供应比例。随着2005年11月1日郑州市经济适用住房建设管理办法以政府令的形式颁布执行，郑州市将实施经济适用住房建设项目法人招投标制度，合理确定年度建设规模，加强价格监管，控制建设成本，提高工程质量，严格销售对象审查，增加经济适用住房透明度。表2：郑州市2004年经济适用住房项目计划表（委托社会建项目） 单位：万平方米、亩 序号 开发单位名称 资质等级 项目名称 地理位置 占地 规模 项目 总规模 2004年 申报数 2004年 下达计划数 备注 1 通源国际(河南)置业有限公司 三级 通源国际 住宅苑 沙门路北 高皇路东 85 8 5 5 续建 项目 2 河南省大起立 房地产开发有限公司 三级 宏蕊花园 航海路以南 郑密路以西 70 7 7 5 3 河南圣地置业有限公司 三级 圣地花园 郑花路以西310国道以南 60 6 6 5 4 河南红河置业有限公司 红河人家 西环路以东 淮河路以北 60 6 6 4 合 计 275 27 24 19 计划数中含25%的补差房 表3：郑州市2004年经济适用住房项目计划表（拆迁安置项目） 单位：万平方米、亩 序号 开发单位名称 项目名称 地理位置 占地规模 项目 总规模 2004年下达 计划数 备注 存量 增量 1 河南钱塘置业有限公司 残疾职工 住宅小区 帝湖小区南 南三环北 30 3 3 安置残疾职工 2 中国人民解放军94600部队 干部住宅 107国道东侧十九师老营区 46 3.2 2 安置部队干部 3 郑州永恒置业有限公司 航海路 安置小区 城东路与航海路交叉口往南 120 12 7 续建项目 4 二七区人民政府 城市建设拆迁办公室 鼎鑫苑 安置小区 天下路以南 郑密路东 11 1.6 1.6 旧城改造项目 5 郑州市管城 回族区城市建设管理中心 新郑路西 帆布厂街南 160 16 7 旧城改造拆迁项目 6 河南安泰置业有限公司 安泰小区 新柳路以北 金杯路以东 20 2 2 惠济区拆迁项目 合 计 387 37.8 22.6 第二节2006年郑州市房地产消费市场需求分析一、消费者对2006年郑州楼市价格预测分析2005年郑州楼市涨幅较大，那么，2006年郑州楼市价格是否还是一个劲头的疯涨？调查分析资料显示：消费者对于2006年郑州楼市价格，看涨比例达到33%（其中小幅度上涨的比例为30.4%，大幅度上涨的比例为2.6%），看跌比例达到17.6%，另有49.0%的消费者认为基本无变化。近五成的消费者认为2006年的楼市价格比较稳定，三成的消费者认为楼市价格仍然会继续上扬。综合上面消费者的态度可以看出，消费者预测2006房价的总趋势是保持理性的稳定上涨，疯涨将告一段落。 楼市价格的走向最终是由供求关系决定的。楼市价格的不断变化，客观上是供求关系在多种因素的综合作用下不断影响着楼市的微气候。二、2006年区域楼市价格涨幅分析不可移动性是房产产品的一个重要属性，该属性决定了房产产品具有很强的区域性。即使在同一区域，同一楼盘仍表现为不同价格，即“一房一价”。从价位上看，郑州市楼市价格呈东、北、南、西依次走低的总体性，这是城市区位优势在楼价上的反映，也是房产产品区域性属性的表现。调查分析数据显示：2006年郑州市各区域中，涨幅由大到小的区域依次为东区、xx新区、北区、中心区、南区、西区。有三成的消费者认为东区的楼市价格涨幅将是最快；28.4%的消费者认为xx新区将是房价涨幅最快的；22.6%的消费者认为北区的房价涨幅最快。对于中心区、南区、西区三者所占的比例均低于10%。消费者对于区域楼市价格涨幅的看法，与区域楼市价格的高低分布惊人的一致。具有城市地位优势的楼盘无论是在价格方面还是在涨幅方面都占尽风光。三、2006年建筑类别价格涨幅分析2005年郑州楼市价格的上涨呈现一种整体性态势，从小户型、多层、小高层、高层、复式到别墅产品；从经济适用房、小社区到综合大社区房价结结实实的迎来一轮又一轮的涨潮。调查份细资料显示：消费者在建筑类别的看涨上各有爱好，比较分散。其中对多层建筑看涨的消费者比例为25.5%，看涨高层的比例为31.4%，看涨小高层的比例是33.3%，别墅仅为9.8%。对建筑类别的价格已经产生明显的带动作用。别墅市场价格的涨幅不为大多的消费者看好。别墅产品是房产市场的高端产品，需求没有其它房产产品旺盛，供求关系的不同在价格的变化上就会表现不同。多层建筑市场价格的普遍上涨，必然逼着小高层也向上跳。四、2006年地产类型价格涨幅分析调查分析数据显示：商住两用的地产类型被消费者看涨，其比例为41.2%，雄居第一；其次为纯商业地产，比例为38.2%；再次为纯住宅地产，该比例为15.7%；位于最后的是写字楼地产，比例仅为4.9%。郑州市以商贸闻名，商业相对比较发达，二七等几大商圈渐成气候，郑州地产则是郑州商业的载体，商业的繁荣为商业地产的发展提供了客观需求，商业地产的发展又进一步推动商业的前进。商业与商业地产并驾齐驱，共同推动商城发展。商业地产受到消费者的青睐便不足为奇。郑州市城市规划的新战略，创造了新的商业机会，商业地产也紧随其后。城市化进程的不断推进，城市规模不断扩大，城市人口不断增加，商业用房在增加，住宅市场也在扩大，客观上催生了商住两用地产市场的壮大。 图4：消费者看涨的地产类型比例图第三节、xx新区房地产市场发展情况及优惠政策截至2006年初，xx新区累计开工项目136个，累计完成固定资产投入278亿元，今年前5个月完成投资55亿元，同比增长68.7；在建和建成房屋面积达到1130多万平方米；新引进13个项目，融资14亿元。累计安置群众31054人。xx新区的崛起已成不可争辩的事实，但作为一个新城区，它很难在短时间内就被市民接受和认可。为此，xx新区于2006年月日颁布实施xx新区起步区优惠政策实施办法。办法分别从购买、租赁标志性楼宇进行部分补贴，放宽商品房预售证办理条件和放宽购房入户政策等几个方面，对xx新区给予大幅度优惠。紧接着，月日，又出台了进一步加快xx新区发展的若干规定及鼓励金融机构、大型企业总部入驻和兴建星级宾馆优惠办法，进一步加大、落实xx新区的扶持力度。同时，郑州市政府为发展xx新区，号召省、市各机关单位将办公地点搬迁至xx新区，放宽了xx新区经济适用住房的购房条件，允许参加房改的职工再到xx新区购买一套经济适用住房，并对购房契税减半收取，对户型面积进行放松：60-120平方米的户型应占小区总套数的80%，120-150平方米的户型占小区总套数的20%。因此目前xx新区在建经济适用住房项目均为各机关单位委托代建项目。表4：郑州市xx新区2004年经济适用住房计划表 单位：万平方米、亩 建设单位 地理位置 小区总体规划建筑面积 规划占地面积 2004年下达计划数 备注 郑州联合置业有限公司 xx新区 45 450 9 计划数中含25%的补差房 郑州市宏光鑫成置业有限公司 xx新区 20 200 9 河南华审置业有限公司 xx新区 3 40（净地） 3 郑州万龙园置业有限公司 xx新区 5 50 5 合 计 73 740 26 第四节、经济适用住房特点及政策分析一、经济适用住房特点分析经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。通过将经济适用住房与普通商品房比较，可以得知经济适用住房属于不完全产权，具有价格教低，保本微利的特点。表5：经济适用住房与普通商品房的区别经济适用住房商品房性质微利商品房，售价低商品性质，售价高低不等产权不完全产权完全产权销售许可经济适用住房销售证等“五证”商品房销售许可证等“五证”土地证划拨国有土地使用权证及政府批准的年度计划出让国有土地使用证价格政府限价、浮动空间不大企业自定，浮动空间大建设标准户型、面积、档次等具有政府指导性企业自定规划设计招投标招投标或议标开发建设招投标并不得转包招投标或议标工程监理、验收入住按国家规定按国家规定物业管理同普通商品房，偏低，保证基本服务按国家规定，偏高服务附加项目多抵押贷款可以按规定，视情况不同而定二、郑州市经济适用住房管理相关规定郑州市于今年2005年月日出台了郑州市经济适用住房价格管理办法，并于月日开始实施。9月26日，王文超市长颁布第146号政府令，郑州市经济适用住房建设管理办法由2005年11月1日开始执行。郑州市经济适用住房建设管理办法的实行，为规范经济适用住房建设、交易和管理行为提供了依据，为切实解决中低收入家庭住房困难作出了保障。1、购买资格规定符合下列条件的家庭限购一套经济适用住房:(一)本市建成区常住户口三年以上；(二)夫妻双方年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的四倍；(三)无住房,或者三人以上家庭住房建筑面积不足80平方米；2、销售规定经济适用住房购买人取得权属证书五年后,可以以市场价出售经济适用住房。出售时,同地段普通商品住房与经济适用住房差价部分,出售人应当按规定向市人民政府缴纳收益。3、价格构成规定经济适用住房的价格以保本微利为原则，利润不得超过土地成本、前期工程费、建安成本及基础设施配套费四项总和的3%。经济适用住房的价格须报房地产主管部门审核并公示后方准销售。第三章 产品研究构思与初步规划设计一、周边环境xx项目西侧临规划建设的广场，南临风光旖旎的七里河生态长廊，空气清新，景观秀丽，东侧及北侧均为居住用地，但尚无建成小区，其中东北侧20亩用地将由河南省总工会建设住宅小区。目前项目周边尚无公交线路通过，但项目西侧规划有城市轻轨及公交线路。项目周边缺乏商业、银行、邮局、娱乐等配套设施，考虑由项目自建商业用房，统一解决社区配套问题。二、市政基础设施条件 项目市政基础设施条件见表6。表6：市政基础设施现状项目现状计划实现目标供水已敷设供水管网。管径：DN400，系球墨铸铁管。管位：衡山路中东23.5米。水压在0.3MPa以上。无需二次加压，可直接接入小区自来水管网。电衡山路中东29米电力管网小区用电直接从衡山路供点干线接入小区天燃气此段已敷设燃气管道。管径：D325X7，直缝焊接钢管或螺旋焊接钢管。管位：衡山路中西29米。干管穿过衡山路接入小区暖已敷设管网，管径：D529X7，管位：衡山路中西29m，其中过七里河部分管道待水利规划完成后再做考虑。东区热源现有两个：一是xx热电厂，二是xx热源中心。小区可以利用热源中心的热源进行供热，待七里河部分管道敷设完毕，可以改用xx热电厂热源。干管穿过衡山路接至小区换热站电信衡山路中西25.5米已敷设河南通信公司电话线路电话线穿过衡山路直接接入小区宽带衡山路中西25.5米已敷设河南通信公司宽带线路宽带线穿过衡山路直接接入小区污水已敷设污水管网。此段污水干管管径：D1100，系钢筋混凝土管。管位：衡山路中东19米。小区生活污水经化粪池处理后排入衡山路污水管网。雨水已敷设雨水管网。此段市政干管管径：D700，系钢筋混凝土管。管位：衡山路中东19米小区雨水经干网直接流入七里河道路小区北临渭水一路未铺设，东面临黄山二路未铺设。但由于衡山路和滨河北路铺设完毕，交通便利，目前的交通现状完全可满足于工程建设。三、初步规划设计方案1、规划设计要点xx新区管委会土地规划局下达的规划设计条件通知书中做出以下要求：建筑密度25%，容积率2.0，建筑高度35米，绿地率40%，停车面积0.8个/100平方米建筑面积，建筑退红线要求分别为：东侧、南侧、北侧分别退5米，西侧退60米，其中临省总工会地界东侧距离为6.5米，北侧距离为其主体建筑高度的一半。并要求建设以下配套设施：公厕一座，环卫小型休息场所一座，配电房一座，幼儿园一所。2、设计原则根据以上设计要点，同时遵循经济适用的原则，经对购房职工深入的调研，确定了以下设计原则：定位于经济适用住房小区；项目建筑风格以现代为主，造型要端庄大方典雅气派，色彩要简洁、明快，给人耳目一新的感觉；在建筑材料的选择上注重新技术、新材料、新设备的应用，在考虑成本的前提下增加住宅的科技含量，提高住宅的内在质量和居住环境。3、小区建筑标准（1）、住宅部分外墙面 面砖（2层以下采用大面砖，2层以上采用小面砖）采用外墙外保温地面 楼梯公共部分、电梯前厅采用大块地板砖 其它均为毛地面内墙面 电梯前厅墙面采用乳胶漆；公共楼梯间采用乳胶漆面层；其他内墙面采用混合砂浆找平电梯 许继、西门子电梯门 单元门、进户门采用步阳防撬门平屋面 可上人屋面窗户 白色中空塑钢窗楼梯栏杆 公共楼梯铁栏杆木扶手排水 UPVC塑料管排烟道 变风量排烟道给水 一户一表，PPR熔接式给水管用电负荷 120平方米 6KW、150平方米 8KW开关、插座 采用TCL系列产品电话 每户客厅和主卧各预留一个插座（每户两条电话线）有线电视 客厅和主卧各预留一个插座网络系统 宽带入户（预留一个插口）采暖 集中供暖，分户控制（采用暖气片）；集中供暖，分户控制（采用地板采暖）（建议）天然气 燃气入户太阳能 管道集中设置家庭智能化 不可视对讲单元门小区安防系统 闭路电视监控系统；周边防范系统；电子巡更系统（2）、商业部分外墙面：石材 内墙面：混合砂浆地面：水泥砂浆毛地面 门：彩铝地弹门（临商业街一面）供电：三相电 电话：一对直拨接口 照明：白炽灯泡供水：自来水入户 网络系统：宽带接口 有线电视：电视插座4、主要经济技术指标xx项目占地74567.8平方米，设计建筑面积149000平方米，容积率1.998，建筑密度21%，绿化率41%，其中住宅141050平方米，为18栋11层小高层。幼儿园1500平方米，商业配套用房5850平方米，物业用房等600平方米。户型分119平方米及149平方米两种，在满足购房职工整体需求的基础上尽量提高其生活品质。小区设置南北两个主入口，道路骨架组织采用弧形道路来划分建筑物，避免贯通视线的直通式设计，小区中央设计景观长廊贯穿南北，使人流远离车流干扰，让小区内的视点和景观随着人的移动而更新，达到人移景移的效果。设计地下车库及地上停车位，满足停车需求。商业用房集中在小区北侧及东南角，在避免商业用房的喧闹对住宅影响的前提下，最大程度地方便了居民的生活需要。第四章 项目开发计划一、开发进度方案 xx小区计划2006年12月动工建设，2008年10月交付使用，总工期22个月。其中主体工程施工19个月，单体工程施工2个月，竣工验收1个月。表7：项目重要节点序号工作内容时间目标1完成用地规划及土地手续审批06年8月31日2工程开工06年12月6日3开始预售07年7月4主体完工 08年7月5单位工程竣工验收08年9月6综合竣工验收、移交物业08年10月二、园林绿化景观设计方案充分利用小区西侧30米绿化带，设计健身场所，同时栽种树木，减小城市轻轨通过时噪音对小区的影响。在小区中央设计景观长廊之中设计休闲广场及人工水池，使其成为小区居民的休闲娱乐活动中心。利用商业周围绿地设计老年人活动场所，方便其购物需求。三、销售方案1、住宅由省国土厅建设协调小组确定分配分配方案，建业集团根据确定的平均售价、楼层、朝向等因素确定各单位销售价格。2、商业用房由建业集团销售，销售利润归省国土厅所有。第五章 投资收益测算一、项目成本分析 依据规划方案中确定的建筑标准进行项目整体投资估算，项目总投资为3.55亿元。表8：成本分析表序号项目 金额(元) 楼面价格(元/M2) 按可售面积计算单价 比重（%） 一土地征用及拆迁费用 44,740,800.00 300.27 304.612.6%二前期工程费用 26,768,994.51 179.66 182.27.5%三基础设施建设费用 48,684,986.16 326.74 331.413.7%四建筑安装工程费用 197,530,100.00 1,325.71 1344.755.6%五公共配套设施建设费用 4,965,000.00 33.32 33.81.4%六不可预见费用 - - 0.00.0%七管理费用（含利润） 10,340,570.00 69.40 70.42.9%八开发期税费 22,289,251.00 149.59 151.76.3%合计 355,319,701.66