物业前期介入管理方案(工作流程).doc

物业前期介入管理建言1、目的规范合能集团所有新建、在建项目前期介入工作流程，明确流程中合能集团各部门之间的责权关系。2、范围适用于合能集团（全资、控股）公司所有新建、在建项目。3、职责部门/岗位职责地产设计、技术部1、 设计图纸，并将该管理办法中的标准在图纸设计时予以运用；2、 组织审图工作，并将物业审图意见或建议深化到图纸中去。地产采购部1、组织设备、设施采买评标、议标会议，将物业意见予以综合考虑，并在采买时将物业意见写入合同中去。地产成本部1、对于物业提出的合理化建议或意见需要增项的工作，并且标准符合本管理办法的，由地产项目部发起增项审批流程，地产成本部予以审核和批准工作。地产项目部1、负责与物业产品支持部前期介入小组对接一切施工问题； 2、负责将该管理办法中的标准在设施设备安装过程中予以应用；3、对于物业提出需要变更或新增的事项与地产各相关部门进行协调和发起申请设计变更流程。地产工程管理部1、负责评审物业前期介入小组提出的合理化建议或意见，督促和协调地产各相关部门落实物业建议或意见。物业产品支持部前介组1、 负责本管理办法的编制、修订；2、 负责参与审图工作，并出具审图意见；3、 负责参与设备、设施采买评标、议标会议，并出具建议报告；4、 负责新建项目施工阶段前期介入工作和此管理办法的推行，每月现场与地产项目部进行沟通，并向物业、地产各相关部门和领导发送前介月报。物业事业部1、集团物业事业部负责审核发布本管理办法。各地物业公司1、负责参照本管理办法，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利开展。4方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。4.2前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求;4.2.2 物业组成工作小组;4.2.3 制定工作计划;4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行承接查验和接管验收。4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。4.3.1.0 地下室及标准层建筑审图：地面标准层建筑及地下室施工图出具后，由地产工程管理部发起ERP协作流程要求地产项目部及物业公司产品支持部共同开展审图工作；地产项目部派出相关土建、安装工程师参加，物业产品支持部派出前期介入工程师及前介管理员参加；滚动开发、已筹备物业项目工程部的，还应邀请物业项目经理及物业项目工程部主管参加审图工作。图纸会审期间由地产项目部及物业相关部门提出建议，地产工程管理部作为组织者应认真听取并做好会议纪要；将意见或建议及时反馈给地产设计部进行变更。4.3.1.1 物业服务用房面积要求:首先依照地方法规规定，无法规明确要求的按物业总建筑面积25万平方米以下的按照总建面2提供，超过25万平方米的，除按照总建面2之外，超过部分按照1提供；业委会用房建筑面积应当不少于20平方米。物业办公用房：分为经理室（10 ）、办公室（6 /人）会议室（20 ）、前台、客户接待室、档案室、更衣室、卫生间、值班室、业主委员会 （占总服务用房比例2%）。4.3.1.2 位置与环境要求：办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室；在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。配套用房应为地面以上的成套房屋。4.3.1.3 水电、计量要求：具备水、电、供热、通讯等条件；业委会用房水、电、采暖均需设置表计进行单独计量。对于城市综合体项目，不同业态的机电系统设计时应相对独立避免造成营运后期界面分割困难，给设施设备保养维护工作带来纠纷和扯皮。4.3.1.4 时间要求：物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住前就交付使用。4.3.1.5 消控中心设置数量：纯高层：容积率高于3.5，建筑面积20万平米以下，服务户数约1500户的项目，应设置一个消控中心；多层或混合型业态：容积率高于1，建筑面积30万平米以下，服务户数约4000户的项目设置一个消控中心（位置宜设置在小区相对居中位置，如地块跨越市政路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内）。4.3.1.6 消控中心面积：10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米，每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。对于城市综合体有大型商业的项目、且商业归其他公司管理的情况下，应设置2个独立控制中心和2套独立系统将住宅与商业分开以满足管理需求。4.3.1.7 生活垃圾房：垃圾房应设置在下风口，安装卷帘门；尽量远离主出入口及直接面对住户窗户；面积按照1500户配置1个垃圾房，每个垃圾房30至40平米进行设置；垃圾房应设置照明和插座，满足冬季早晨作业照明和垃圾清运车辆充电；整个垃圾房外围区域用1.5m高绿化自然围合；道路的宽度不应小于3.5m，承载能力应满足5吨车满载通行的要求。转弯半径不应小于8m；垃圾房地面和墙面贴砖并应设置取水点和排水沟，排水沟引至附近污水井。4.3.1.8 公共卫生间：20万以上小区宜设置一处公共卫生间，面积30至40平米。公共卫生间应设置无障碍坡道，男卫和女卫应至少分别设置一个坐便器及栏杆扶手方便残障人士。对于商业步行街应每隔100米左右设置一处公共卫生间，卫生间蹲位按女卫6个蹲位，男卫3个蹲位、3个小便池设置，其中男、女卫需各设1个蹲位为残卫；除残卫采用坐便器外，其他蹲位均采用蹲便器。同时残卫需设置成无障碍通道和扶手。洗手台按照每处卫生间不低于2个设置。4.3.1.9 食堂用房、员工宿舍：应充分预留给水、排水、及燃气接口，大于40万平米的小区食堂用房应独立设置烟道，设置烟气净化设备设施。4.3.1.10 地下室给排水：各设备房及电梯底坑必须配置1用1备型排水泵，水泵功率不得低于3KW并且具备超高水位起双泵功能；排水管路阀门采用闸阀和止回阀，且闸阀安装于止回阀上方便于检修，止回阀尽量选用旋启式止回阀禁止采用消声式止回阀避免频繁堵塞；集水坑不建议设置在主车位和主车道上；机动车碾压不到的积水坑盖采用螺纹钢焊接矩形方式，矩形规格100*400，螺纹钢规格不得小于25，四方边框采用角钢焊接固定，盖板制作好后刷防锈漆处理表面；受机动车碾压的集水坑盖板采用不低于5毫米厚防滑钢板制作，且底部使用角钢焊接加强筋增强载荷；地下车库应设置保洁取水点，取水点间距小于100米；电梯底坑的排水坑必须至少低于电梯底坑-1.5米，且电梯底坑有预埋排水管至集水坑。对于水泵房、配电房等易被水淹的重要机房必须设置集水坑超高水位报警装置，且报警信号连接至监控中心。4.3.1.11 地下室照明：采用LED作为光源，控制方式采用三相交叉接线方式（如车道上方连续布置6盏灯，则第一盏灯接A相、第二盏灯接B相、第三盏灯接C相，第四盏灯接A相、第5盏灯接B相，依次类推。）方便后期有效管控能耗及预防一相线发生故障后影响一段路或一个区域无照明。每个回路设置1个定时器。车库进出口墙面、转弯对冲墙面设置广告灯箱，灯箱安装两只LED照明不定期更换公益广告和营销广告，后期增加物业广告收益。4.3.1.12 设备房及挡水坎： 除风机房外的所有设备房（包括高低压配电房、消防、生活水泵房、柴油发电机房和电梯机房、泳池机房、中央空调机房）应铺贴地面砖。当设备房平行或低于车库地面时，均需延门设置120mm同墙厚硂挡水坎，并采用黄黑相间油漆涂刷。4.3.1.13 地下室车位配置要求：停车位数量必须大于等于规划车位数量，严禁车位数量小于规划数量。当地下室单层停车位大于700个时，必须进行分区编码，分区原则参照：A、车位集中；B、车位区域交通流向完整；C、车位区域临近上楼通道；D、便于物业管理。4.3.1.14地下室门配置要求：地下室通道、各类设备房所有防火门材质采用钢制；满足相应的防火等级要求。进入电梯大堂通道防火门为钢质带防火玻璃亮子门，必须满足防火设计要求；进入电梯厅通道门应配置门禁系统及闭门器。4.3.1.14 重要机房电源配置要求：监控中心、配电房及柴油发电机房等重要机房电源应设置双电源和EPS供电，保证应急状态下的可靠供电。发电机蓄电池设计1用1备2组电池及单刀双掷开关及浮充电装置，干式变压器应设置超温报警装置，报警信号传至监控中心或就近保安岗亭。4.3.1.14 设备房设计要求：变配电房、发电机房设计在地下室的，机房必须抬高地面1.2米以上设置，以应对防汛。4.3.1.15 公区装饰装修要求：楼道水、电井门满足锁闭需求，若装修时考虑美观一定要设置墙砖的门，需设计成内外门；里门必须能锁闭，外门考虑到美观可不设锁具。4.3.2.0 总平及智能化审图：集中交付前5个月左右总平道路、园林、安防施工图出具，由地产工程管理部发起ERP协作流程要求地产项目部及物业公司物业事业部、品质管理部、安全与风险管理部及物业工程管理部共同开展审图工作；地产项目部派出相关土建、安装、园林工程师参加；物业事业部总经理、物业品质总监、品质主管、物业安全与风险管理部专业经理、物业工程管理部总监及相关前期介入工程师参加；滚动开发、已筹备物业项目工程部的，还应邀请物业项目经理及物业项目工程部主管参加审图工作。图纸会审期间由地产项目部及物业相关部门提出建议，地产工程管理部作为组织者应认真听取并做好会议纪要；将意见或建议及时反馈给地产设计部进行变更。4.3.2.1 小区出入口设计要求：小区主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的不小于10 米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置；住宅小区出入口不宜超过3 个（40 万平米以上的小区可以考虑设计4 个），住宅区域宜实行全封闭式管理。车辆出入口设置双行车道（固定卡、临时卡分离）。4.3.2.2 围墙设置要求：小区外围围墙高度不低于2.5m，封闭式组团围墙高度不低于1.8m；围墙尽量采用混凝土结构，围墙顶部平直并应设计防爬刺。如采用通透式围栏，围墙尽量平直，方便红外报警或电子围栏的安装。红外射线底部与围墙顶部距离应小于0.2 米，栏杆间距应小于10cm，且上端安装防爬刺。选择栏杆材料时，杆件采用不易变形和破坏的规格；围墙需要设置一定数量的照明，且内部设置巡更道，高大乔木适当远离围墙（2.5米以上）。4.3.2.3 泳池设计要求：a、公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形。不能采用矩形的情况下，要保障泳池周边至少三处观察点能够覆盖泳池全部范围；b、游泳池（单个池）水面面积不小于 100 平方米，不大于500 平方米。客户群体对泳池需求旺盛的情况下，可以采用规划多个泳池的办法解决；c、泳池最深处不能超过1.4m，应该设计成坡底，泳池一端为最浅端，另一端为最深端，游泳池深水区与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入深水区；泳池面积按照同一时间内容纳人数人均2.5 平方米计算;d、泳池周边应满足照明需要，电源电压不大于 12V，设置漏电保护装置，泳池壁、池底不建议使用水底灯；e、更衣室与游泳池走道中间设有浸脚池，池长不小于2m，深0.2m，宽度与走道宽度相同。更衣室与游泳池中间的走道地表面的静摩擦系数不少于 0.5，入池前及便后必须经淋浴消毒，更衣室与游泳池走道中间设有强制喷淋，每套喷头数量不少于4 个；f、泳池周边地面应选择防滑地砖，池底和池壁采用100*100瓷砖铺设，尽量避免使用马赛克。配置救生圈、人工吸尘工具；泳池回水口、进水口有不锈钢材质格栅盖板防护；d、给水口应设在浅水一端，设置形状为喇叭形，喇叭口面积不得小于连接管截面积的2 倍，喇叭口设格栅护盖，成人游泳池的格栅孔隙不应大于10mm，儿童游泳池不应大于8mm；格栅护盖孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s，材质选用不锈钢、ABS 塑料等耐腐蚀、不变形和不污染水质的材料；e、泳池需采用围墙/围栏围合，并设置能监控泳池全方位、数量足够的摄像机。4.3.2.4 植物选择要求：禁止选择有毒、带刺的植物种植；楼板结构层上的植物选择，不可选用如榕树等根系发达植物；楼板结构层上植物大小选择需结合结构荷载考虑；一般树池内种植不考虑使用榕树等根系发达植物；商业区植栽设计需不妨碍人们浏览商铺招牌、门面的视线为宜，切不可正对商铺门口；组团内要多选用开花乔木，且要考虑住区的季相变化。4.3.2.5 硬景材料选择要求：使用花岗石或陶砖进行人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面、楼梯踢面 20mm 厚；花池、泳池、楼梯踏面 30mm 厚；车行道 40mm 厚。健身场地、等需要安装橡胶的，橡胶层厚度在30至40mm厚。4.3.2.6 智能化设计要求：地产设计部在智能化设计时参见智能化系统设计指引进行设计，审图时由地产设计工程师介绍项目背景及设计思路，物业安全与风险管理部、工程管理部提就安防布局、设计数量是否满足需求、设备选型等参与讨论。对于讨论结果，地产设计部应认真听取，及时改进。4.3.2.7 其他：请参见。4.4.1营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。4.4.1.0 物业管理方案：正式完成营销推广方案前，物业公司需要确定物业管理方案，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业事业部、物业财务部、物业品质部等部门的确定。4.4.1.1 物业费测算：营销策划阶段，由地产项目所在地营销部门发起ERP协作流程至物业总经理处要求物业帮助进行后期物业费预测算以便售房时告知客户；物业总经理接到协作流程，安排物业财务部、品质部、安全部及工程管理部对人力成本、营运成本及能耗成本、耗材成本等进行讨论和测算；测算工作由各部门进行，由财务部汇总；最后由物业总经理审核无误后发往地产营销部门。物业费测算前地产设计部需向物业品质部、安全部提供总平布局图向物业工程管理部提供各设施设备系统图、平面图及设施设备材料采购清单。4.4.1.2 物业管理方案经地产确认后，据此在房屋销售前签订物业管理委托合同，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订前期物业管理服务协议。4.4.1.3 物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。4.5.1施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。4.5.1.0 电气设备：集中交付前6个月左右，地产采购部对高、低压电器设备进行招标采买；地产招标组织者应邀请物业产品支持部部前介工程师参与评标/议标。施工过程中物业前期介入小组应关注：a、配电箱宜采用明装，安装应牢固，距地高度统一，便于维护、维修。落地安装宜采用砖砌基础；风机、排水泵控制箱/柜距地面的高度应便于操作人员操作(第一排的操作按钮离地1.8米左右为宜)；。b、配电柜（箱）体的进出线路的配管必须横平竖直，排布整齐规范。当存在管路进水对箱体产生安全隐患时，应采用下进下出的方式；c、配电柜（箱）体内的电气元件安装应牢固，一次配线规范且接线良好。配电柜（箱）外观漆面完整，柜体内配线图纸完整清晰；d、配电柜（箱）体内进出线标示明确，接线牢靠，电气连通性能良好，接地、接零良好。进出线回路标示明晰；e、配电房、变压器房内有自动通风系统，干式变压器有超温报警器（报警信号引至控制中心）、风机散热装置；f、高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，正上方及周围没有浸水、渗水、滴漏可能，无给排水管道穿行；g、变压器安装必须在槽钢底部安装减震垫（4层以上含4层偶数）；h、沿墙底300mm高度安装接地排，接地排刷黄绿油漆；i、有防止靠近危险设备的警戒线（宽度约10cm的红色漆为警戒线），红色警戒线内铺绝缘垫；J、配电室内居民用电为户表，其它性质的用电应能够独立扣减；k、设备的标志牌应装设齐全、正确、清晰，电缆的固定、变曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求；l、电缆终端、电缆接头应按牢固，接地良好；电缆支架等的金属部件防腐层应完好；m、配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电器原理图。4.5.1.1 柴油发电机：集中交付前4个月左右，地产采购部对柴油发电机组进行招标采买；地产招标组织者应邀请物业产品支持部前介工程师参与评标/议标。施工过程中要求：a、机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池加单刀双掷开关（一用一备），如果发电机没有配备充电器模块，需另配备浮充充电器，发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能；b、机组安装基础做减振措施，在发电机房安装高效隔音门降低机房传出的噪音；c、控制柜应设置市电断电测试按钮，送排风系统应设置断电延时装置；d、发电机房要有足够的通风，一般发电机房的出风口面积是发电机散热器面积的1.5倍，机房的进风口面积是发电机散热器的1.8倍；e、发电机排烟管道做保温处理；f、发电机组要有工作接地，油箱和共有管道要有防静电接地措施；g、发电机在采购时合同应注明在供配电系统完工后应做8小时带载试验和相序试验。4.5.1.2 给排水设备：集中交付前4个月左右，地产采购部对水箱、水泵等给排水设备进行招标采买；地产招标组织者应邀请物业产品支持部前介工程师参与评标/议标。对于水泵选型需考虑单台泵流量就能满足整个供水需求，避免后期水压不稳；水箱的高度设置不宜超过3米，超过3米的尽可能考虑进水口加装消能器，避免使用过程中浪涌破坏水箱。施工过程中要求：a、积水坑、排水沟不能设置在停车位内和车行道上，宜设置在车位后。不能规避须设置在车行道路的排水沟必须采用角钢护边，排水沟水箅子采用合成材料，积水坑采用花纹钢板，钢板下增加加强钢筋保证其强度；b、排水管道进入积水坑时的高度必须严格依照设计要求。（防止积水倒流或排水不畅）；c、液位控制器或浮球阀调节满足排水要求；d、排水沟进入积水坑处设置滤网，滤网面积大于管道截面积的3-4倍；e、排水管道焊接处要求打磨光滑、平顺，管道需除锈、刷2遍防锈漆和1遍银粉漆，最后标示出排水流向；f、重力排水管道严禁转急弯或长距离缓坡（若因现场条件限制必须缓坡，则需要在缓坡中部设置清扫口）；g、排水管道支架和吊架必须除锈后刷2遍防锈漆和1遍银粉漆，并标明水的流向；h、在人防区域的楼板上设置的地漏必须是防暴波地漏；i、湿式报警阀和末端试水装置的位置，必须有地漏或排水设施，保证调试和维护时的排水需求。必须有效隔离或设置专用房间；j、止回阀需安装在蝶阀或闸阀下端，优先选用旋启式止回阀，止回阀要求灵活有效。k、消火栓栓口距地高度为完成面1100mm，消火栓箱体安装必须牢固，消火栓箱安装支架必须进行防腐处理，面漆与管道面漆一致（建议为银粉漆2遍）。消防控制阀门应设置在平行车位且便于操作的位置，应保证在有车辆停放的情况下对各种阀门进行有效控制，及阀门的控制不应对车位的使用产生影响。L、立管和横管在穿越人防区域时必须在主体结构施工时预留人防专用防暴套管，在穿越区内两侧安装阀门，阀门手柄安装与墙面、楼板面垂直；立管穿越楼层板的预埋穿楼板套管底部与楼板底部齐平，套管上部必须高于楼板上部地坪面20mm50mm，套管与立管之间采用柔性阻燃防水材料填实，留20mm空隙用砂浆封口；m、立管安装应垂直，横管安装应顺直，施工前须用扫线仪吊线，确保横管顺直，立管垂直。固定架宜固定在柱、梁上，同时要考虑与其它专业系统整合，建议考虑综合支架、吊架并保证管道的支撑满足规范安全要求; n、喷淋末端试水装置及湿式报警阀排水管应引引至积水坑。湿式报警阀设置在车场时，应设有防止无关操作防护；o、喷淋头离地面必须高于2.2米。喷淋头为无吊顶安装及上喷时应加装集热盘。4.5.1.3 总平园林、道路、排水施工：集中交付前25个月总平园林施工，物业前期介入小组需关注：a、室外照明，水景应按正常需求、节日需求考虑供电系统，在相应回路加装 “时控器”，避免平时开启大面积照明，浪费能源；每个回路需单独设置漏电开关，且动作电流要求不大于30mA，b、路灯或庭院灯的供电回路，应考虑间隔式供电（在不需要的情况下， 只开一半的灯具），以利节约电能。路灯及庭院灯安装基础螺栓全部采用预埋件禁止采用膨胀螺栓安装、基础方正平整，高于草坪覆土5cm；c、环境照明配电箱应能满足锁闭要求、装设在隐蔽的区域，避免对景观产生影响；d、为水下灯供电的变压器，在供电距离较近的情况下，尽量装在配电箱 内部，如配电箱距离水下灯较远，则可以考虑装在水下灯附近，但不要 影响景观；e、水下灯的供电电压建议使用 12V 的安全超低压供电，其安全电源应设于2 区以外的地方；f、对于浸在水中才能安全工作的灯具，应采取低水位断电措施；g、水池容积：水泵吸水口上的总水容积应不小于 5 分钟最大循环流量，水泵应采用自灌式，垂直安装；h、一般一个取水口可覆盖面积约 125m2(半径为20米)； 取水口间距约40米；应靠路边设置，且尽量靠近排水井；i、行道树分枝点需在 1.8-2.0 米间，树高需大于 4 米，间距 46 米；楼板结构层上植物大小选择需结合结构荷载考虑，不可选用如榕树等根系发达植物；j、湿地植物需考虑耐水湿植物（如风车草、纸莎草、香蒲、再力等），商业区植栽设计需不妨碍人们浏览商铺招牌、门面的视线为宜，切不可正对商铺门口，组团内要多选用开花乔木，且要考虑住区的季相变化。K、康体设施是否无障碍，布局是否合理，易到达，方便使用而又不对居民造成干扰，安全使用醒标识是否醒目。橡胶地坪厚度是否达到3040mm; L、泳池施工是否按照审图关注点进行施工。4.5.1.4 总平智能化、强弱电施工：集中交付前34个月总平强弱电施工，物业前期介入小组应参照智能化系统设计指引关注施工。室外摄像机尽量选用光纤传输信号、并设置防雷防雨设施，施工过程中还应重点观察所有室外强弱电电缆井通往室内的线管、桥架是否完全封堵好，避免室外雨水进入室内损坏设备；考虑到市电停电后不影响监控需求，摄像机、门禁、道闸、周界、楼宇对讲监控中心、消防中心等弱电设备必须同时连接市电-发电之间的不间断电源。4.5.1.5 自来水、燃气施工：集中交付前5个月左右，自来水公司自来水入户工程施工，集中交付前1至7个月左右燃气工程施工，物业前期介入小组应关注管线走向及隐蔽工程，收集管线图；并对隐蔽工程形成图片资料库。4.5.1.5 电梯施工：主体封顶后1至3个月，电梯开始进行安装，一般20层站左右电梯安装周期为60天，34层站左右的安装周期在90天左右。施工过程中还应关注：a、层门地坎应具有足够的强度，水平度不大于2/1000，地坎应高出装修地面25mm；b、层门地坎至轿门地坎水平距离偏差为0+3mm；c、层门门扇与门扇，门扇与门套，门扇下端与地坎的间隙，乘客电梯应为16mm，载货电梯应为18mm。d、门刀与层门地坎，门锁滚轮与轿厢地坎间隙应为510mm。e、在关门行程1/3之后，阻止关门的力不超过150N；f、层门锁钩、锁臂及动接点动作灵活，在电气安全装置动作之前，锁紧元件的最小啮合长度为7mm。g、对重块应可靠紧固，对重架若有反绳轮时其反绳轮应润滑良好，并应设有挡绳装置。h、限速器钢丝绳和选层器钢带应张紧，在运行中不得与轿厢或对重相碰触。I、电梯施工完毕调试阶段重点关注乘坐舒适感及三方通话系统是否正常。4.5.1.6 消防、暖通系统施工：a、报警探头底座安装必须牢固，报警线不应影响探头的安装。同时报警线头应烫锡后牢固的接在底座接线端子上，分极性的须严格按照极性进行接线，保证良好的电气联通；b、消防电气敷设的管材必须采用钢管，在需要金属软管连接的严格控制软管的长度不应大于2000mm，大于2000mm须采用敷管。金属软管两头必须采用锁扣与桥架、转线盒紧密连接，锁扣内侧须用胶套与线缆隔离（确保穿线不会将线皮刮破，破坏电线的绝缘性）；c、报警按钮、消火栓按钮安装必须牢固，与地面垂直，按钮的按键能便捷按下和恢复；d、消防报警接线端子箱内的所有接线头都必须烫锡且压接好线鼻子，在线头处套有线号，能清晰地标明各线路；e、通风管道宜采用钢化玻璃材质，表面刷白；f、通风管道的接口拼接部分要求采用防火密封胶条，采用不锈钢螺栓紧固；g、风管的壁厚符合规范要求，吊架、固定支架间距符合规范要求，设置合理。（要避开风口）；h、风管电磁风阀阀体动作灵活，机械风口开启灵活，排风管道应保证管道底平，最不利点距离地坪高度不应小于2200mm。I、风机安装牢固，基础牢固，风机运行不摆动。J、控制柜就地控制风机，距地面的高度应便于操作人员操作(第一排的操作按钮离地1.8米左右为宜)。K、控制电源箱内双电源开关切换正常。4.5.1.7 地下室及设备房工程：除风机房外的其他设备房均要求铺贴地砖和贴脚；天棚交付标准为腻子刷白。墙面为抹灰+腻子。配电房、发电机房、生活水泵房、生活水箱房、消防水泵房墙面刮外墙腻子。一般停车场控制要点：a、面层采用强度不低于C20的商品细石混凝土原浆收面。b、允许偏差：地面平整度5MM；踢脚线上口直线度4MM；c、车道采用交通专用热熔涂料标示，标示线宽度15cm，厚度不小于1.0mm；d、车库坡道需防滑、耐久、平顺，采用水泥混凝土面层。表面横向切槽，间距50mm，深度不少于5mm。采用强度不低于C20的商品细石混凝土原浆收面。禁止使用马牙错防滑做法。e、人防门安装牢固，开启灵活，操作杆灵活，关闭紧密严实；防锈漆及面漆施工光洁美观，厂家及人防标示及铭牌清晰规范。地坪标高与人防门标高不一致导致门无法开启，后剔打地坪以便开启人防门。4.5.2承接查验物业安全部物业品质部物业工程部施工单位工程完工，申请交付物业邀约地产项目部，组织相关工施工单位陪同查验。根据约定查验的时间，组织相关人员陪同查验。地产项目部向物业物业服务中心发起协作流程，邀请物业于XX时间参加XX项目承接查验工作。承接查验流程物业服务中心接到邀请，向物业总公司产品支持部前期介入工程师发起协作流程，由前期介入工程师邮件，电话协调物业公司品质、工程、安全等部门参加承接查验工作。物业品质、工程、安全各职能部门邮件，派出各专业端口专业人员前往项目会同各施工单位及项目相关人员现场查验。与地产项目部、施工单位及物业项目部专业对接人共同对清洁配套、总平景观、园林等进行专业查验。与地产项目部、施工单位及物业项目部专业对接人共同对资料移交、房屋本体、公建配套、供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯、智能化系统、公区装饰装修、地下室及设备房工程进行查验。与地产项目部、施工单位及物业项目部专业对接人共同对智能化系统、车场、门禁系统、小区风险管理进行评估及查验。现场查验完毕，前介工程师组织现场会，由各端口专业人员讲解查验情况，并出具报告，施工单位着手整改不足。施工单位进行限期整改物业区域公司将视实际情况协助物业服务中心与地产项目部办理接管验收手续。各专业端口将查验报告梳理后，汇总至前介工程师，由前介工程师将汇总后的查验报告移交至物业服务中心存档，并同时移交给物业区域公司进行整改跟踪。区域公司将视整改是否合格安排接管验收。否是