杭州房地产市场分析.doc

浅论杭城楼市走势2008年受到世界金融危机的影响，全国房产陷入历史底谷，杭州楼市也无例外。万科在杭楼盘推出了7折优惠，掀起了杭州前所未有的大幅促销活动。然而在2009年3月份，在国际经济没有走出阴影，中国经济尚未全面复苏的时候，全国楼市成交量却突然回暖，杭州楼市也迎来了成交量的“3月小阳春”，到5月份，杭州主城区商品房成交量竟然首次突破了单月10000套的历史记录，楼市的大逆转超乎大多数人的预计，因此，接下来杭州楼市会发生如何变化将更扑朔迷离，现就对杭城楼市的看法浅论如下。一、 楼市快速回暖的原因1、 供需关系直接推涨楼市回暖2009年在两股力量的共同作用下，杭州楼市热度被迅速抬高，第一：需求方面。刚性需求大量释放。在08年的金融危机影响下，市民对未来经济和房价都不看好，因此大量的刚性需求被抑制，纷纷持币观望。2009年在开发商理性定价和开盘促销的操作中，楼盘价格基本达到了刚性需求的置业者心理预期价格，因此被积压一年的刚需逐渐释放；第二，供给方面。土地供给，2007年房价的快速上涨与2006年土地供给较少也有一定的关系，而2008年由于土地市场不景气,全年住宅土地成交量只有1386亩,比2006年还要少近400亩，可想而知2009年楼市的供给必将下降。住宅供给，由于2008年大量开发商对未来信心不足，推迟楼盘开发节奏。在上述两方面的作用下，共同导致2009年初住宅供给急剧减少，根据2009年1-5月杭州市房管局数据统计，杭州商品住房批准预售仅为146.5万方，而成交面积达到了239.5万，供需比达到0.6，因此大量的楼盘开盘即热销的现象又现杭州楼市。2、 逐利性导致房地产先行复苏杭城09年3、4月份楼市成交主要是刚需的拉动，它给楼市带来了“小阳春”，但是5月份交易量的快速拉升带来的“大阳春”，主要是由于投资客的加入，投资需求的产生不仅扩大了楼市的需求而且也加速了刚需的进一步释放。投资资金之所以选择楼市，可以从两个角度观察，第一，从资金的流向角度来分析。我们可以观察出两点（1）资金从银行间市场流向实体经济需要时间；（2）资金的逐利性将不可避免使得流动性资金向股市和房地产市场渗透，从而出现资产价格先于实体经济复苏。第二，主要是从政策偏向角度。国家将再次鼓励房产发展。在国民经济尚未全面复苏，国家十大振兴行业尚未能立竿见影扩大内需，因此国家再次把拉动内需的“工作”放到了房地产行业，最为明显的就是，国家降低了房地产投资资本金比例从35调整到20，而且近期又酝酿如何放松管制条件，让外资再次方便进入国内房地产领域。3、 通货膨胀预期导致固定资产得到青睐短期来看，央行货币政策的具体操作思路不会发生变化，在经济复苏得以完全确立之前，宽松的货币政策不会变。宽松的货币政策必定会带来充沛的流动资金，09年1-5月份，新增信贷已达到5.83万亿元，其中5月份新增6645亿元，新增贷款又创新高。因此，大家预期未来将会出现较大的通货膨胀，而通货膨胀的到来必定导致物价迅速上涨，房价、股市、黄金、消费品价格都将上涨，而货币则将进一步贬值，因此市民都会纷纷购买固定资产已达到保值作用，黄金价格、房价都在4月份开始有所上涨，其中每克黄金仅仅从4月17日到6月3日，就从190元上涨到218元，涨幅14.7%。国家央行也在09年4月增加了1460盎司黄金的储备。二、 杭州楼市现状分析1）商品房成交情况杭州商品住宅自2009年开始，每月成交数量逐渐回升，3月份开始由于打折促销使得楼市成交均价到达11276元/的低谷点，但是商品房成交量缺是2月份的1.6倍，达到了45万方。4、5月份楼市基本继续保持量涨价稳的现象。从成交套型面积来看，09年目前杭州每月成交的主力户型基本都是80-90。而6月份开始，随着传统淡季的到来，杭州楼市成交量逐渐回落，商品住宅周成交量在22-23万，但是成交价格依旧保持上涨的趋势，价格保持在13400-13700元/。2）二手房成交情况2009年开始二手房成交面积非常活跃，除4月份下滑外，整体保持持续上涨，而4月的略降主要是由于3月份一手房的大幅价格促销引起。二手房的价格在09年2月份达到最低位11634元/，到5月份已经到达13743元/，超过了一手房的成交均价。二手房成交的主力面积在60左右。三、 楼市未来判断1）远期楼市楼市繁荣与否取决于经济发展政策的影响力是逐渐递减的，而投资需求对于楼市来说也是具有正反两面作用的，适当的投资可以促进房产更快的复苏和发展，而过量的投资只会增加楼市泡沫，将楼市带入更深的底谷。楼市未来持续的健康发展最根本的基础还是国家经济形势的进一步转好，而国内经济的走好仅靠内需的拉动是不够的，依然需要世界经济的复苏，如果1年后国际经济形势仍然无法好转，国内房产仍有再次下滑的可能性。2）近期楼市价格平稳上浮，但不会暴涨按照楼市的基本规律，天量之后必有天价，经过5月份火爆成交达到历史最高位之后，房产成交价格必定会逐步上浮，09年6月份的前2周房价正验证了这个道理，但是本轮房价的上涨不会和2007年出现日涨千元的“疯狂”上涨，本轮的价格应该会出现平稳的上浮，我们可以从以下几点现象得出以上结论：1、开发商心态杭州楼市微利时代即将来临本地开发商目前大都对未来楼市都持观望心态，认为房价上涨空间有限，利润空间狭小，因此相继转战二线城市。杭州作为全国高房价城市之一，经过2008年洗礼之后，本地开发商（私营企业）拿地频率越来越少，截止目前，2009年拿地的开发商大多为国有企业、上市公司，为什么会出现如此现象，其根本原因是本地私营开发商对未来楼市上涨幅度有限的判断。而上市公司、国有企业与私营企业主不同，上市公司需要的是业绩，国有企业需要的稳定，他们可以操作利润空间较小的项目，但是私营企业不同，他们追逐的是较高的利润，他们之所以放弃杭州，关键是他们潜意识认为杭州房价已经没有太多的上涨空间。2、杭州潜在供给比较充足截止2008年12月9日杭城楼市共有1952.71万m2商品住宅储量可供，再加上12月9日至2009年6月22日的住宅土地供给可建面积为34.71万，杭城2008年12月9日2009年5月底共有254万商品房预售，因此未来仍有1733万商品住宅储量可供。按照600万/年的去化速度，即使土地停止出让，潜在供给可以维持接近3年的需求。3、开发商操盘更为理性经历了2008年的金融危机导致的国内楼市急剧下滑，本地开发商无论是定价、推盘还是拿地都显得越来越谨慎，越来越理性。特别是价格方面，为了保证一定的去化率，实现快速回笼资金，目前大多数楼盘的开盘价格都比较保守，即使热销了，开发商加价力度也不大。4、刚性需求仍占主导本轮楼市的回暖虽然在后期有投资资金的加入，但是从成交面积统计，户型面积集中在8090，购房的主要动因还是自住需求。因此，整个楼市目前仍以健康发展为主，楼市价格具有刚需的支撑，所以房价仍将继续缓慢上涨。虽然从开发商到普通市民都认为目前杭州房价将会比较理性的发展，不会再次出现07年快速上涨或者08年急剧下滑的现象，但是仍有三点不确定因素对房价的快速上涨、急剧下跌仍然具有较大的影响。第一：外资进入国内市场，再度掀起楼市投资热在全球经济严重衰退、实体经济投资回报率低迷的状况下，由于国外部分国家货币的价格工具（利率）已经用尽的时候，即名义利率已经接近于零时，国外游资四处寻找机会，很有可能会大量的进入国内市场，主要有两方面原因，一方面，我国人民币利率虽然也在下降，但是至今为止仍保持在2以上的水平，国外资金极有可能利用套利的手法投资到国内。另一方面，4万亿投资基金在年初至今应该基本完成政府审批工作，即将进入实体经济，而它将带来直接的能源价格的上涨，基于以上判断，国外机构对国内经济通胀的预期基本确定，判断楼市必定价格快速上涨，而且我国目前也正在酝酿如何放松外资进入限制，国外游资有可能快速进入而大大拉动整个楼市价格飞涨。第二：07、08年的土地“零”储备，迫使大量开发商血拼拿地2007年的楼市过热，导致地价、房价均疯狂上涨，大批本地开发商在拿地过程中无法与上市公司雄厚的资金实力比拼而没能成功拿地；而2008年骤冷的楼市，又使得开发商都收紧资金准备过冬，根本没有为后期开发准备而拿地。所以说，许多开发商两年内没有拿地，而2009年楼市的突然转暖后前期尾盘快速去化，导致开发商出现有钱没地的状况。因此楼市刚刚转暖，土地市场就迅速的升温，众多开发商拿钱“抢地”的现象又在土地交易市场呈现。杭州春节过后第一块土地由于面积偏小而被凯德置地轻松获取，但是随即的两块住宅用地都经过了激烈的争夺，8号地块经过31轮报价由浙江省二轻企业集团进出口有限公司和莱茵达置业股份有限公司竞得，成交总价88000万元，高出起价40%。9号地块经过67轮报价，由天鸿房地产有限公司竞得，成交总价64000万元，高出起价70%。虽说房价主要是由供需因素决定，但是土地价格上涨带来了开发成本上涨，07年就有因为隔壁地块的高价拍卖导致楼盘当天涨价过千元的历史，因此地价推着房价的上涨也是极有可能的。第三：楼市调整未完全，后期隐患尚存本次楼市的调整房地产企业的洗盘现象没有进行，只有极少的二、三线城市开发商由于资金链的问题而被淘汰。没有完成全面调整主要有两方面因素：第一，政府原因。在世界金融危机来临的时候，楼市成了拉动内需的主要力量，政府担心如果楼市的持续低迷将直接引起国家经济陷入困境，因此，在楼市下滑之后国家出台了各种政策来救市；第二，调整时间短。由于本次调整的时间非常短暂，前后时间跨度1年左右，开发公司以往积累的资金比较充足，而且还可以通过比较多的方法暂时解决资金问题，比如在建资产的抵押、在建工程放缓，利用这些方法开发商挺过了低迷的08年进入了楼市回暖的09年。楼市调整未到位，在楼市再次出现泡沫的时候，只会让房地产陷入更深的底谷。