杭州房地产市场分析年报.pptx

目录目录一一 0909年杭州土地市场年杭州土地市场 二二 0909年杭州一手房市场年杭州一手房市场 三三 0909年杭州二手房市场年杭州二手房市场 四四 0909年重点房产政策汇总年重点房产政策汇总 一一 09年杭州土地市场年杭州土地市场v主城区土地出让收入名列全国第三。主城区土地出让收入名列全国第三。20092009年，无疑是杭州土地市场最为年，无疑是杭州土地市场最为“疯狂疯狂”的一年。杭州的一年。杭州主城区（不含萧山、余杭）主城区（不含萧山、余杭）784.9 784.9亿亿的土地出让收入，名列全国第三，不但远超此前高点的土地出让收入，名列全国第三，不但远超此前高点20072007年年的的507.1507.1亿，更是接近于国内第一线的两个特大城市亿，更是接近于国内第一线的两个特大城市上海、北京。上海、北京。v外地民企抢占杭州土地市场。外地民企抢占杭州土地市场。0909年，新昌天鸿、舟山远邦、义乌中国小商品市场等外来新锐，年，新昌天鸿、舟山远邦、义乌中国小商品市场等外来新锐，纷纷进入杭州土地市场。纷纷进入杭州土地市场。7 7月月2323日，义乌中国小商品城房地产开发有限公司经过日，义乌中国小商品城房地产开发有限公司经过2424轮报价，又以轮报价，又以18.918.9亿元竞得杭政储出亿元竞得杭政储出200918200918号地块，楼面价达号地块，楼面价达2065020650元元/平方米，创下当时杭州地价的一个平方米，创下当时杭州地价的一个新纪录，堪称今年杭州新纪录，堪称今年杭州“飙地飙地”市场中最市场中最“黑黑”的黑马。的黑马。v地产大鳄继续在杭州市场深耕。地产大鳄继续在杭州市场深耕。0909年，朗诗、万科、保利、华润置地、世茂、九龙仓在杭州均年，朗诗、万科、保利、华润置地、世茂、九龙仓在杭州均有土地收入自己囊中。其中，最为亮眼的是有土地收入自己囊中。其中，最为亮眼的是 12 12月月3 3日日“龙湖高调入杭下沙龙湖高调入杭下沙”事件。刚刚上市不久事件。刚刚上市不久的龙湖地产投的龙湖地产投35.735.7亿元拿下了下沙金沙湖板块的四宗宅地。曾经一度冰火两重天的下沙版图，终亿元拿下了下沙金沙湖板块的四宗宅地。曾经一度冰火两重天的下沙版图，终于成为当前外来地产豪门最为集中的一个区域。于成为当前外来地产豪门最为集中的一个区域。一一 09年杭州土地市场年杭州土地市场3109年杭州市主城区卖地收入785亿：同比08年上涨了254.3%，比07年上涨了51.99%。409年主城区宅地成交楼面均价9326元/平米：比07年长68%，比08年涨60%。209年杭州市共出让土地116宗：同比08年上涨了157.8%，比07年上涨了31.8%。其中宅地73宗（包括商住用地），商业用地43宗。时间时间出让宗数出让宗数出让面积出让面积(平米平米)宅地可建宅地可建(万方万方)成交金额成交金额(亿元亿元)宅地均价宅地均价(元元/平米平米)20092009年年11611636159033615903(约约54225422亩亩)704.4704.4784.9784.99326932620082008年年454516073581607358(约约24112411亩亩)302.7302.7221.5221.55984598420072007年年888840936244093624(约约61406140亩亩)749.1749.1516.3516.355375537v1 1、杭州杭州07070909年土地出让对比年土地出让对比0909年土地出让详情见：附件一年土地出让详情见：附件一 20092009年杭州土地出让详表年杭州土地出让详表 2009年出让的土地，宅地可建面积704.4万平方米，不及2007年的749.1万平方米。但在土地出让宗数上，09年却远超过2007年。土地出让宗数更多，但体量却更小，这也反映了土地出让的“碎片化”趋势，单宗土地越来越小。09年土地出让总面积3614963平米：比08年上涨了124.9%，但比07年下降了11.69%。一一 09年杭州土地市场年杭州土地市场v2 2、杭州杭州0909年土地出让年土地出让月度情况月度情况从土地出让走势来看，6月份土地市场开始出现逆转，政府供应力度加大。8月份有所回落，但9月份市场再次飙升，土地成交高量一直持续到12月底。上城区上城区 下城区下城区 滨江区滨江区 下沙区下沙区 西湖区西湖区 江干区江干区 拱墅区拱墅区2%4%16%13%34%26%区域江干区、拱墅区土地出让总面积占60%，其中江干区出让面积居冠，拱墅区次之。杭州知名开发商万科/绿城及滨江今年均在拱墅或者江干区拿地，预测未来2年江干与拱墅区将成为杭州新的楼市焦点区域。上城区和下城区土地出让量最低。一一 09年杭州土地市场年杭州土地市场5%v3 3、杭州、杭州0909土地出让区域分析土地出让区域分析一一 09年杭州土地市场年杭州土地市场板块板块出让出让宗数宗数出让面积出让面积出让金额出让金额可建面积可建面积(万方万方)平均楼面价平均楼面价(元元/平米平米)市中心市中心6 616732916732975.2675.2640.2840.281868318683笕桥笕桥6 627872827872873.7673.7667.4467.441093710937桥西桥西7 723172123172166.9766.9759.4959.491125711257申花申花5 520432420432453.5053.5053.1553.151006410064之江之江5 526939526939553.0853.0850.9050.901042810428下沙金沙湖下沙金沙湖5 522694822694846.3146.3167.9467.9468156815下沙沿江下沙沿江6 625189725189740.9440.9466.8266.8261266126丁桥华丰丁桥华丰6 634405434405440.1240.1275.4975.4953145314城东城东2 2944839448338.1038.1025.9125.911470414704滨江区政府滨江区政府2 2977119771137.5237.5224.4324.431535815358九堡九堡6 616359116359126.3926.3937.3237.3270727072田园田园4 411572411572420.9620.9621.0521.0599589958祥符祥符4 414338014338020.4320.4336.5036.5055985598v4 4、杭州、杭州0909土地土地出让板块分析出让板块分析 1、市中心：土地出让收入最高的板块。共出让了6宗宅地，成交总额为75.26亿元，其中65%为绿城“砸”下；2、丁桥华丰：供应量最大的版块。共推出6宗宅地，成交面积344054平米（约516亩），占了宅地出让总面积的11.89%，可形成可建建筑面积75.49万方。3、田园板块：最“抢眼”的版块。两度受大鳄绿城青睐，并最终成功拿地。全新板块有了万元楼面定价。4、城东新城：明年最受期待的版块。12月24日，城东新城首宗宅地试水出让，楼面价破万。明年该板块还将有400多亩土地推出。09杭州土地出让板块分布图杭州土地出让板块分布图一一 09年杭州土地市场年杭州土地市场年份年份宗数宗数面积面积（）（）面积面积（亩）（亩）可建面积可建面积（万）（万）金额金额（亿）（亿）平均楼面价平均楼面价（元（元/）平均平均容积率容积率2009200973732862287286228742934293688.3688.3656.96656.96933093302.42.420082008212195305195305114301430237.8237.8169.3169.3581458142.52.52007200754542986615298661544804480642.8642.8414.8414.8508350832.152.15合计合计1481486801953680195310203102031568.91568.91239.51239.5-年份年份宗数宗数面积面积（）（）面积面积（亩）（亩）可建面积可建面积（万）（万）金额金额（亿）（亿）平均楼面价平均楼面价（元（元/）平均平均容积率容积率20092009434375361675361611301130224.3224.3127.8127.8569856982.982.98200820082222623190623190935935233.6233.67474413641363.73.72007200730301063886106388615981598337.6337.692.392.3399039903.23.2合计合计95952440692244069236633663795.5795.5294.1294.12007-20092007-2009年住宅用地出让指标对比年住宅用地出让指标对比2007-20092007-2009年商业用地出让指标对比年商业用地出让指标对比v5 5、杭州、杭州07070909年住宅及商业年住宅及商业土地土地出让对比出让对比0909年杭州主城区的宅地平均楼面价为年杭州主城区的宅地平均楼面价为93933030元元/平米，与平米，与0808年相比，涨幅达到年相比，涨幅达到了了55.85%55.85%，比，比0707年的年的55845584元元/平方米，平方米，更是高出更是高出68.5%68.5%。0909年，杭州商业用地的平均楼面价是年，杭州商业用地的平均楼面价是5 56 69898元元/平方米，较平方米，较0808年的涨幅是年的涨幅是37.8%37.8%，较，较0707年的涨幅是年的涨幅是42.8%42.8%，比，比住宅用地涨幅小多了。这也说明，土住宅用地涨幅小多了。这也说明，土地市场的地市场的“热热”，主要体现在住宅用，主要体现在住宅用地上。地上。D.D.15000-20000元/平方米C.C.10000-15000元/平方米B.B.5000-10000元/平方米A B C D EA B C D E59%19%7%7%E.E.20000元/平方米以上一一 09年杭州土地市场年杭州土地市场8%A.A.5000元/平方米以下v6 6、杭州、杭州0909住宅住宅土地土地出让价格分析出让价格分析今年出让的73中宅地中，成交楼面价在10000元/m2以上的有24%，在20000元/m2以上的有7%。而成交价在5000元/m2以下的地块仅占到了8%。2007年，杭州还没有诞生楼面价在2万以上的土地，而09年，光市中心就有5宗住宅用地的楼面价在2万以上，如果加上商业用地，则有7宗。可以看出，相比前两年，主城区的土地成交价已经上涨到一个更高的台阶，楼面价集中在10000元/m2左右的地块占较大比重。2009年，还诞生了杭州土地出让史上楼面价最高的住宅用地馒头山地块，楼面价24295元/平方米，由西子房产于8月18日竞得。2009年，也诞生了杭州商业用地楼面价的冠亚军4月30日成交的南山路地块，楼面价46284元/平方米；1月13日出让的龙翔里地块，楼面价21540元/平方米。两块地均由上城区投资控股集团竞得。一一 09年杭州土地市场年杭州土地市场序号序号房企房企宗数宗数面积面积(平方米平方米)金额金额(万元万元)宅地可建宅地可建(万方万方)金额占比金额占比1 1绿城房产绿城房产6 623854723854797614297614258.1158.1112.44%12.44%2 2滨江房产滨江房产4 424155024155064100064100058.7558.758.17%8.17%3 3龙湖地产龙湖地产4 417747817747835700035700049.0449.044.55%4.55%4 4九龙仓九龙仓2 2849168491629400029400022.5022.503.73%3.73%5 5欣盛房产欣盛房产2 211377611377629280029280029.5829.583.73%3.73%6 6中华企业中华企业1 1617386173828100028100015.4315.433.58%3.58%7 7华润置地华润置地1 1906409064027700527700518.1318.133.53%3.53%8 8德信德信4 413137713137727186527186532.4932.493.46%3.46%9 9百大置业百大置业1 12790827908265000265000-3.37%3.37%1010西子房产西子房产3 3779237792322141022141013.7913.792.82%2.82%v7 7、杭州杭州拿地拿地金额前十房企金额前十房企1 1、绿城、滨江和龙湖三家大鳄共花了、绿城、滨江和龙湖三家大鳄共花了197.4142197.4142亿元拿地，占了政府卖地总亿元拿地，占了政府卖地总785785亿中的亿中的1/41/4；2 2、九龙仓、欣盛房产、中华企业、华润置地、德信置业、西子房产和百大置业、九龙仓、欣盛房产、中华企业、华润置地、德信置业、西子房产和百大置业7 7家房企共花了家房企共花了190.308190.308亿元拿地，占了政府卖地总收入的又一个亿元拿地，占了政府卖地总收入的又一个1/41/4。一一 09年杭州土地市场年杭州土地市场n2009年，城西北(祥符、桥西、申花、大关、和睦)和城东北(笕桥、丁桥、田园)以及下沙组成的城北，加上下沙，以及市中心，成为杭州宅地市场的主要热点。那么，2010年的土地市场，哪些板块会是热点呢？n在一次土地竞拍会上，江干区招商局相关负责人告诉记者，“明年(2010年)，长睦将会推出1000多亩地”。长睦与丁桥紧邻，仅隔一条绕城高速，该区域连通丁桥和临平星桥。除了长睦，城东新城和钱江新城也会是2010年的土地出让主力。12月中旬，城东新城和钱江新城联袂举行招商推介会，宣布2010年这两个板块将会推出858亩土地。n城北应该会延续09年的土地出让热势，尤其是灯塔单元一带，以及杭汽发铸造车间一带，由于城北体育公园的建成开放，区域前景可期，正是推地的好时机。n此外，田园肯定会继续推地，还有丁桥二期，以及申花、三墩、祥符，都具备供地潜力。v8 8、20102010年杭州土地热点年杭州土地热点附件一附件一 2009年杭州土地出让详表年杭州土地出让详表 时间时间住宅住宅时间商业商业宗数宗数面积面积 （）（）面积面积 （亩）（亩）可建建筑面积可建建筑面积（）（）金额金额 （亿）（亿）宗数宗数面积面积（）（）面积面积 （亩）（亩）可建建筑面积可建建筑面积（）（）金额金额 （亿）（亿）1月33839957.6844785.381月6149451224.1765322485.916.37452月2月44852872.792117109.83.3353月3月247857.1775119940.61934月4月21545823.18722748.87.675月5月174194111.291741942.00536月9344046516.069897284.979.04566月1889613.34438252.80.98867月7322460483.6978153973.2247月22807642.11470711.32.3398月24872373.084565239.116.80778月23388750.8305850301.53659月13421792632.688948412.6102.22739月787929131.8935269976.214.862210月12466231699.34651114185127.235210月382140123.21394451.232.098511月7337187505.7805866536.569.0411月8119757179.0355480675.223.77812月208834491325.1742124935184.001112月5100515150.7725355251.522.2788合计合计7373286228728622874293.44293.468826106882610657657合计合计43437536167536161129.81129.822428812242881127.8127.8返回返回二二 09年杭州一手房市场年杭州一手房市场v纵观纵观20092009年杭州楼市，年杭州楼市，2 2、3 3月份市场转暖可以说是由于前期压抑的刚性需求释放的结果，随后由于月份市场转暖可以说是由于前期压抑的刚性需求释放的结果，随后由于市场转暖，投资性需求也开始放量，并逐渐占据主导地位。特别是随着杭州主城及部分品牌稀缺楼市场转暖，投资性需求也开始放量，并逐渐占据主导地位。特别是随着杭州主城及部分品牌稀缺楼盘的推出，以温州购房团为代表的大量投资资金集体涌入，将盘的推出，以温州购房团为代表的大量投资资金集体涌入，将“准刚需准刚需”挤压至前期多数挤压至前期多数“冷盘冷盘”和二手房市场，并最终形成市场的全面火爆。和二手房市场，并最终形成市场的全面火爆。v20092009年，年，全年杭州主城区商品房共成交66319套，比07、08年成交总和多出3911套。成交量同比08年涨186%，相比07年涨69%，翻新了07年创下的杭州楼市成交最高纪录39206套。v东方郡无疑是东方郡无疑是20092009杭州市场表现最抢眼的楼盘，以销售金额杭州市场表现最抢眼的楼盘，以销售金额35.8935.89亿元的业绩位居杭州商品住宅销亿元的业绩位居杭州商品住宅销售金额首位，并领先排行榜第二位售金额首位，并领先排行榜第二位9.19.1亿元。东方郡在销售套数和销售面积上也位居杭州商品住宅亿元。东方郡在销售套数和销售面积上也位居杭州商品住宅首位。首位。二二 09年杭州一手房市场年杭州一手房市场v1 1、0909年杭州楼市每月成交分析（一）年杭州楼市每月成交分析（一）二二 09年杭州一手房市场年杭州一手房市场n1 1月份，杭州一手房成交量仅为月份，杭州一手房成交量仅为13441344套，比套，比0808年同期减少了年同期减少了38%38%。2 2月月1919日，位于下沙的夜风日，位于下沙的夜风海天城，将价格由海天城，将价格由原来的原来的82008200元元/平方米直降至平方米直降至59005900元元/平方米扛起杭城牛年降价第一旗平方米扛起杭城牛年降价第一旗77折。此后，在海天城的引领下，众多折。此后，在海天城的引领下，众多楼盘跟进，德信楼盘跟进，德信泊林公寓、金帝泊林公寓、金帝金色钱塘、西溪山庄金色钱塘、西溪山庄杭城打折降价一时成风。在降价效应刺激下，楼市杭城打折降价一时成风。在降价效应刺激下，楼市成交逐渐回暖。到了成交逐渐回暖。到了2 2月份，楼市成交量就开始超越月份，楼市成交量就开始超越0808年同期。年同期。n3 3月份，普通公寓类的刚性需求骤然放量，成交量骤升至月份，普通公寓类的刚性需求骤然放量，成交量骤升至47674767套，比套，比0707、0808年同期成交量加在一起还多。年同期成交量加在一起还多。4 4月份，月份，杭州主城区的成交量已经高达杭州主城区的成交量已经高达62676267套，接近套，接近20072007年杭州楼市高峰期年杭州楼市高峰期6 6月份创下的月成交量纪录月份创下的月成交量纪录65326532套。套。n5 5月，中国月，中国(杭州杭州)第九届最佳人居环境展成功举行，四大国有商业银行第九届最佳人居环境展成功举行，四大国有商业银行5 5月份的贷款规模仍延续月份的贷款规模仍延续4 4月份的平稳增长态月份的平稳增长态势，直接刺激了投资性需求，后主城区成交量历史性地突破万套大关，势，直接刺激了投资性需求，后主城区成交量历史性地突破万套大关，1005810058套，是套，是0707年年6 6月成交高峰的月成交高峰的1.541.54倍，倍，同时也达到了同时也达到了0909年杭州楼市月成交量的最高值。年杭州楼市月成交量的最高值。n从从7 7月份开始，成交势头有所回落。经过前几个月的井喷式销售后，市场存量房源逐渐减少，从年初的月份开始，成交势头有所回落。经过前几个月的井喷式销售后，市场存量房源逐渐减少，从年初的2000020000套以套以上降至上降至1000010000套以上，之后维持在套以上，之后维持在50005000套套-6000-6000套左右，但月成交量仍基本维持在套左右，但月成交量仍基本维持在50005000套以上。套以上。n1111月份，市场上一房难求的现象开始出现，不少楼盘开盘即售罄。到了月份，市场上一房难求的现象开始出现，不少楼盘开盘即售罄。到了1212月份，市场上甚至出现了月份，市场上甚至出现了“炒房号炒房号”、“逼开盘逼开盘”的怪现象。的怪现象。1212月，政策转向之风紧吹，但是成交量仍维持在月，政策转向之风紧吹，但是成交量仍维持在60006000套以上，甚至价格仍然一路走高。套以上，甚至价格仍然一路走高。v1 1、0909年杭州楼市每月成交分析（二）年杭州楼市每月成交分析（二）二二 09年杭州一手房市场年杭州一手房市场v2 2、0909杭州楼市成交区域分析杭州楼市成交区域分析排名排名 城区城区 成交量（套）成交量（套）占比占比 1 1滨江滨江 156741567424%24%2 2江干江干 144021440222%22%3 3下沙下沙 109041090416%16%4 4西湖西湖 101861018615%15%5 5拱墅拱墅 462246227%7%6 6下城下城 419641966%6%7 7上城上城 385238526%6%8 8之江之江 246824684%4%n在今年的区域成交排名中，滨江和下沙分别以在今年的区域成交排名中，滨江和下沙分别以1567415674和和1090410904套的成交，在杭州主城区套的成交，在杭州主城区8 8区中分列冠、季军。区中分列冠、季军。其中，滨江占去了整个成交量的其中，滨江占去了整个成交量的24%24%，四分天下有其一。，四分天下有其一。n江干范围南至钱江新城，北至九堡、丁桥，范围广泛，而且区域内热点板块众多，因此，以江干范围南至钱江新城，北至九堡、丁桥，范围广泛，而且区域内热点板块众多，因此，以1440214402套的成交量，套的成交量，成为区域成交排名中的亚军。成为区域成交排名中的亚军。n拱墅、上城、下城，主要位于杭州老城区，新盘有限，成交排名比较靠后。而之江，则楼盘更少，所以，以拱墅、上城、下城，主要位于杭州老城区，新盘有限，成交排名比较靠后。而之江，则楼盘更少，所以，以24682468套的成交量排名最末。套的成交量排名最末。二二 09年杭州一手房市场年杭州一手房市场v3 3、成交量前十、成交量前十楼盘楼盘（一）（一）排名排名 楼盘名称楼盘名称 城区城区 交易数交易数(套套)均价均价 (元元/方方)1东方郡 滨江区 2604141102保利东湾 下沙区 187395963世茂江滨花园 下沙区 172387014风景蝶院 滨江区 1382104955伊萨卡国际城 下沙区 122170636东方红街 江干区 1206167887万家星城 下城区 1197201778朗诗国际街区 下沙区 1156109259丽江公寓 江干区 11521799910和家园 西湖区 110915838n成交前成交前1010的楼盘中，下沙占的楼盘中，下沙占4 4个，是今年的个，是今年的“大赢家大赢家”，滨江、江干次之，各占，滨江、江干次之，各占2 2个。个。n20092009年，杭州主城区成交前十的楼盘，成交量全部在年，杭州主城区成交前十的楼盘，成交量全部在10001000套以上。成交在千套套以上。成交在千套(含含10001000套套)的楼盘，的楼盘，总共多达总共多达1212个。个。20072007年，这一数字是年，这一数字是44个。东方郡以绝对优势成为今年的成交冠军，多出第二个。东方郡以绝对优势成为今年的成交冠军，多出第二名成交量整整名成交量整整731731套，该盘也是今年惟一一个成交量在套，该盘也是今年惟一一个成交量在20002000套以上的楼盘。实际上，东方郡应该是套以上的楼盘。实际上，东方郡应该是杭州楼市有史以来，单年成交最多的楼盘。杭州楼市有史以来，单年成交最多的楼盘。二二 09年杭州一手房市场年杭州一手房市场n20082008年，杭州主城区成交最多的是降价楼盘年，杭州主城区成交最多的是降价楼盘魅力之城，成交魅力之城，成交890890套房源。而在套房源。而在20092009年，成交年，成交最多的楼盘是东方郡，全年成交最多的楼盘是东方郡，全年成交26042604套房源，是套房源，是890890套的近套的近3 3倍。今年成交排名第倍。今年成交排名第1515名的广宇名的广宇上上东城，成交东城，成交884884套，正好和去年的冠军魅力之城差不多。套，正好和去年的冠军魅力之城差不多。20092009年，无论市场好坏，东方郡都热销，年，无论市场好坏，东方郡都热销，是一个营销上非常成功的楼盘。是一个营销上非常成功的楼盘。n下沙的保利东湾和世茂江滨花园包揽了年度成交量的亚军和季军。这两个下沙的航母级楼盘，同下沙的保利东湾和世茂江滨花园包揽了年度成交量的亚军和季军。这两个下沙的航母级楼盘，同处下沙沿江板块，是一对欢喜冤家。世茂江滨花园在市场火爆时，在周边楼盘已经卖到处下沙沿江板块，是一对欢喜冤家。世茂江滨花园在市场火爆时，在周边楼盘已经卖到1.51.5万万/平方平方米时，曾以米时，曾以90009000多的均价一次性推出多的均价一次性推出10001000多套房源，低价倾销。后来因为卖得太快，紧急封盘。多套房源，低价倾销。后来因为卖得太快，紧急封盘。保利东湾则从保利东湾则从70007000卖到现在的卖到现在的2 2万多，几乎涨了两倍，估计是万多，几乎涨了两倍，估计是0909年涨幅最多的楼盘。年涨幅最多的楼盘。v3 3、成交量前十成交量前十楼盘楼盘（二）（二）二二 09年杭州一手房市场年杭州一手房市场n对各开发商调查显示，2010年将有超过89个新项目亮相，其中49个目前已立项，部分项目已经动工，预计总上市量将达483万平方米。上市的未立案项目有40个，上市面积约183万平方米，主要集中在市中心、滨江、大桥西、大九堡等板块。另外，田园、金沙湖等新的板块也有新增供应量上市。n从新增供应的房源中可以看出，市中心、西溪、大九堡、桥西等板块是2010年新增供应大户，更多的新增供应项目是2007年、2009年的高价地。如雅戈尔隐寓、昆仑公馆、广宇西房东南面粉厂地块、远洋杭一棉地块、绿城新华地块、绿城喜得宝地块、绿城滨江地块等都有可能在2010年面市。西溪板块是2010年新项目上市最多的一个板块，包括西溪海、西溪玫瑰、西溪郡、西溪锦园、西溪壹号、西溪晴雪等10个项目。市中心板块也将有不少新盘面市，包括昆仑公馆、大家武林府、领骏世界、赛丽绿城杭州丽园和紫玉公馆等项目。n从品牌开发商来看，绿城2010年即将推出的新项目预计有11个，遍布杭城各个板块，包括临平玉园、田园项目、娑婆桥项目、新华地块项目、杭汽发项目、喜得宝地块项目、庆春广场项目、南星桥项目、杭州丽园、滨江月明路项目、云栖玫瑰园等。此外，还有翡翠城、蓝色钱江、丽江公寓等10个在售楼盘。万科在杭州项目(含富阳)2010年预计有近50万平方米房源上市，包括良渚文化村的白鹭郡东、郡南二期、阳光天际叠排部分房源，以及西溪蝶园、富阳的金色家园、公望等项目。此外，2009年刚拿的草庄项目也预计全部推出。v4 4、20102010年年8989个新项目上市个新项目上市二二 09年杭州二手房市场年杭州二手房市场v据统计，据统计，20092009年二手房市场共成交房源年二手房市场共成交房源4715847158套，环比套，环比20082008年的成交量足足增长了两倍。并且，年的成交量足足增长了两倍。并且，20092009年的成交均价也一路高歌，几乎各个小区的价格都在上涨，有些涨幅甚至在一倍以上。年的成交均价也一路高歌，几乎各个小区的价格都在上涨，有些涨幅甚至在一倍以上。v在在1111月成交量达到了年度顶峰月成交量达到了年度顶峰57565756套，几乎是年初低谷月成交量的套，几乎是年初低谷月成交量的4.84.8倍。各大中介招兵买马，小倍。各大中介招兵买马，小中介更是如雨后春笋般增长，从年初低谷时有成交记录的中介公司中介更是如雨后春笋般增长，从年初低谷时有成交记录的中介公司143143家上升到家上升到1111月份最高点月份最高点222222家，净增家，净增7979家。家。v在杭州在杭州“24“24条条”房产新政、营业税房产新政、营业税“五变二五变二”以及连续五次降息等居民购房政策的刺激下，压抑以及连续五次降息等居民购房政策的刺激下，压抑的刚性需求得到了释放，从而带来了的刚性需求得到了释放，从而带来了20092009年上半年二手房市场量价齐涨。年上半年二手房市场量价齐涨。0909年下半年，次新房市年下半年，次新房市场在杭城二手房市场中扮演了一个重要的角色，据统计，场在杭城二手房市场中扮演了一个重要的角色，据统计，0909年下半年，在成交最热门的年下半年，在成交最热门的3030个小区个小区中，次新房小区占到了一半左右。中，次新房小区占到了一半左右。三三 09年杭州二手房市场年杭州二手房市场 v1 1、0909年杭州二手房月度成交情况（一）年杭州二手房月度成交情况（一）三三 09年杭州二手房市场年杭州二手房市场成交量成交量n09年五月份，杭州市楼市月成交量破万，成就了“史上最牛”的红五月。09年六月份开始，楼市的火传递到了土地市场，同时消费者的预期发生了变化，之前还在观望的刚需进一步释放。加上对于后市的看好，投资客纷纷进入。新房市场的刚性需求和投资需求将很大一部分需求挤入了次新房市场。n年底的到来，预示着08年底出台的“救市”政策有可能会面临终止。11月底，各地房贷收紧消息频传。12月9日，国务院出台规定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。随后，财政部出台规定，转让不足五年的非普通住宅将全额征收营业税。政策收紧之风响起之时，也引发了二手房市场的末班车效应，卖家抛售现象频现，引起了二手房市场的又一轮量的涨潮。成交价格成交价格n成交量的上升，在供不应求的二手房市场上无疑带动成交均价的上扬。据统计，成交量的上升，在供不应求的二手房市场上无疑带动成交均价的上扬。据统计，20092009年年2 2月以来，杭州五大主城月以来，杭州五大主城区二手房成交均价快速持续攀升，在年末最后两个月里，成交均价直接锁定在区二手房成交均价快速持续攀升，在年末最后两个月里，成交均价直接锁定在1.71.7万元万元/平方米以上的水平，五大平方米以上的水平，五大主城区总体均价从主城区总体均价从20092009年初的年初的1151211512元元/平方米上涨至平方米上涨至1212月份的月份的1780017800元元/平方米，总体均价涨幅达平方米，总体均价涨幅达54.6%54.6%。n此外，热门小区锦昌文华、三塘小区、文鼎苑、近江家园、魅力之城、西城年华、城北商贸园、都市枫林、左岸此外，热门小区锦昌文华、三塘小区、文鼎苑、近江家园、魅力之城、西城年华、城北商贸园、都市枫林、左岸花园、翠苑小区，涨幅都在花园、翠苑小区，涨幅都在70%70%以上，有些小区甚至达到了以上，有些小区甚至达到了100%100%以上的涨幅，以锦昌文华、三塘小区、文鼎苑为以上的涨幅，以锦昌文华、三塘小区、文鼎苑为代表。代表。v1 1、0909年杭州二手房月度成交情况（二）年杭州二手房月度成交情况（二）三三 09年杭州二手房市场年杭州二手房市场v2 2、0808、0909年区域成交价格对比年区域成交价格对比 2009 2009年杭州各区域的成交量和成交均价都是呈现上升趋势。在年杭州各区域的成交量和成交均价都是呈现上升趋势。在0808年到年到0909年的区域涨幅中，各区域年的区域涨幅中，各区域都有都有10%10%以上的涨幅，其中上城区涨幅最大，达以上的涨幅，其中上城区涨幅最大，达20.8%20.8%，西湖区紧随其后，达，西湖区紧随其后，达17.8%17.8%，三三 09年杭州二手房市场年杭州二手房市场v3 3、0909年区域成交量对比年区域成交量对比 20092009年杭州各区域的成交量和成交均价都是呈现上升趋势。西湖区成交量最高占年杭州各区域的成交量和成交均价都是呈现上升趋势。西湖区成交量最高占28%28%，下城区，下城区占占22%22%次之。其中下城区的朝晖和西湖区的翠苑，分别成为次之。其中下城区的朝晖和西湖区的翠苑，分别成为20092009年杭州二手房成交的冠亚军，成交年杭州二手房成交的冠亚军，成交量均在千套以上。量均在千套以上。三三 09年杭州二手房市场年杭州二手房市场 2009 2009年年9090平方米以下成交占比为平方米以下成交占比为70%70%，相比，相比20082008年年77%77%下降了下降了7 7个百分点，中小套仍然为个百分点，中小套仍然为市场成交的总体；市场成交的总体；20092009年相比年相比20082008年度，年度，9090至至120120平方米改善型住宅占比平方米改善型住宅占比13%13%相比相比20082008年年10%10%上升了上升了3 3个百分点；个百分点；120140120140平方米上升了平方米上升了2 2个百分点；个百分点；140140平方米以上的上升了平方米以上的上升了2 2个百分个百分点。点。从户型的需求上可以看出，从户型的需求上可以看出，20092009年改善型需求的客户在上升，而中小户型，特别是年改善型需求的客户在上升，而中小户型，特别是9090平方平方米以下的需求则仍然是主力。而相比米以下的需求则仍然是主力。而相比20082008年的中小户型需求，除了自住需求购买年的中小户型需求，除了自住需求购买9090平方米以平方米以下中小户型外，还有一大部分投资客在购买此类物业。下中小户型外，还有一大部分投资客在购买此类物业。v4 4、0909年成交户型面积分析年成交户型面积分析四四 09年重点房产政策汇总年重点房产政策汇总时间时间出台文件内容出台文件内容出台部门出台部门4月16日关于进一步规范个人住房按揭贷款的通知要求二套房首付不得低于四成银监会6月2日廉租房三年规划出台住建部、发改委、财政部6月19日关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知 强调二套房必须首付四成，利率1.1倍的放贷标准银监会11月16日对商品住宅用地的宗地出让面积给出明确的上限国土部12月2日明确房产税城镇土地使用税有关问题财政部12月7日继续实施积极财政政策中央经济工作会议12月9日营业税征免由2年恢复到5年国务院12月14日温家宝要求遏制部分城市房价过快上涨势头国务院常务会议12月17日现行拆迁条例将废除国务院法制办12月18日拿地首付不低于50%财政、国土等五部委12月23日调整住房转让营业税政策,不足5年全额征收财政部Thank You!