上海房地产市场分析.doc

上海房地产市场分析2016年上海房地产市场表现抢眼,地价、新房均价皆创历史新高，同时，上海住宅市场供不应求,住宅库存量下降.此外,上海二手房市场持续火爆，房价不断攀升.预计2016年上海楼市将保持上行态势。1开发投资和建设:增速均明显下降（一）房地产开发投资：增速继续回落回顾2015年上海房地产开发投资3469亿元，同比增长8。2，相比2014年增速回落5.5个百分点。与全国2015年房地产开发投资增速相比，高出7.2个百分点,连续两年高于全国增速.从投资增速长期变化看，最近15年上海房地产开发投资增速大起大落，受国家宏观调控政策影响大。2004年投资增速升至30.4%的高位后，在中央房地产政策趋紧的干预下,一路下跌至2006年2。3的谷底。2008年全球金融危机爆发，中央房地产调控政策松绑，上海房地产投资增速反弹回升，到2010年攀升至35。3的历史最高值.在2011年“国八条”等严控政策影响下,上海房地产投资增速急剧下跌，2013年虽然出现短暂回升，但从2014年开始再度下滑，2015年投资增速创近6年新低.上海近几年房地产投资增速的变化反映出：一方面我国房地产业进入“新常态，高增长投资时代结束；另一方面我国宏观经济形势严峻,下行压力大。预计2016年上海房地产开发投资将延续2015年的态势，增速继续收窄。图1 2001-2015年上海房地产开发投资额及全国、上海投资年度增速变化数据来源:上海市统计局、易居研究院（二）商品房新开工面积：同比大幅下降6。4%2015年上海商品房新开工面积2605万平方米，同比下降6。4,相比2014年增速回落9.2个百分点,与全国2015年商品房新开工面积增速相比,高出7.6个百分点。 从新开工面积增速长期变化看，上海与全国趋势基本一致，二者皆在2010年创下最高的年度增幅，分别为21。7、40。7，随后出现回落，2012年上海新开工面积增速跌至-25。2的低谷，2013年反弹回升，但仍在负增长区间。从2014年开始,上海新开工面积增速与全国出现不同变化,上海继续升高至2。8，全国增速则大幅回落至10。7%，2015年，上海新开工面积转升为跌，增速回落至6.4%,而全国增速则继续回落.由于土地购置面积大幅萎缩，预计2016年上海商品房新开工面积增速将继续低位运行。图2 20042015年上海商品房新开工面积及全国、上海新开工面积年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院(三）商品房施工面积：增幅明显收窄2015年上海商品房施工面积15090万平方米，同比增长2.8，增幅与2014年相比回落5。9个百分点,与全国2015年商品房施工面积增幅相比，高出1。5个百分点.从商品房施工面积增速长期变化看，上海经历了“上升下跌-上升-下跌的过程。上海商品房施工面积2003年增速创下20.6的历史最高值后一路下滑,至2009年跌至4.1的谷底，随后反弹回升，2011年攀升至14.9的高位后再度下跌，2015年下降至2.8的历史低位。2008年之后,全国商品房施工面积增速变化与上海基本一致，二者目前均处于下行通道，但上海增速略高于全国平均水平.预计2016年上海商品房施工面积将保持低速增长。图3 20012015年上海商品房施工面积及全国、上海施工面积年度增速变化2土地市场：成交继续回落,地价再创新高(一）土地成交建筑面积:降幅扩大2015年上海土地成交建筑面积1938万平方米，同比下降39。3，相较2014年降幅扩大了13。9个百分点。从土地成交建筑面积规模变化看，上海从2006-2011年一直处于增长态势,2011年土地成交建筑面积达到4938万平方米的历史最高值,随后开始下滑,2015年降至1938万平方米，降幅为60.8。从土地成交建筑面积增速变化看,上海于2007年实现73.4的最大增幅后开始波浪式下行，尤其2014-2015年，连续两年上海的土地成交建筑面积为负增长，且降幅呈现扩大趋势.上海土地成交建筑面积无论规模还是增幅均表现出下行趋势，反映了上海土地的稀缺性.图4 20062015年上海土地成交建筑面积及其年度增速变化数据来源： CRIC、易居研究院（二）土地出让金：降幅明显收窄2015年上海市土地出让金1647亿元，同比下降6.8,相比2014年的降幅收窄14.4个百分点.从土地出让金长期变化看，上海土地出让金总额呈增长态势，2013年成交金额达2242亿元的历史最高值,20142015年出现回落，2015年降至1647亿元，降幅为26。5%。从土地出让金增幅变化看,上海近十年土地出让金增幅波动较大，2009、2013年的增幅超过100，而20142015年的增幅为负,但幅度逐渐收窄.图5 20062015年上海土地出让金总额及其年度增速变化数据来源： CRIC、易居研究院(三）土地成交价格:创历史新高2015年上海土地成交均价为8499元/平方米，同比增长53。4%，与2014年增速相比,提高47。7个百分点。从近十年土地均价变化看，上海地价整体呈上升趋势，从2006年的2124元/平方米上涨到2015年的8499元/平方米，增长了约3倍.从近十年地价增速变化看，上海2009、2013、2015年增速比较高，这三个年份在宏观政策松绑和房地产市场成交活跃的带动下，土地市场火爆,地价增幅较大.这反映出：开发商重点布局上海等一线城市是近年来的行业共识，在上海土地供应日益减少的情况下，为拿地展开激烈竞争是一线城市土地市场的常态。预计2016年，上海土地市场仍保持升温态势，地价也会持续上扬。图6 20062015年上海土地成交均价及其年度增速变化3商品房市场：成交大幅上升,均价创历史新高（一)商品房销售情况(统计局口径）：增速大幅提高2015年上海商品房销售面积2431万平方米，同比增长16。6，相比2014年的增速，提高29.1个百分点，实现了增速由负转正。与2015年全国商品房销售面积增速比，高出10.1个百分点.从商品房销售面积规模变化看,上海商品房销售面积2009年之前整体呈上升趋势,2009年之后呈回落之势,近三年稳定在年销售面积2000万平方米左右.从商品房销售面积增速变化看，上海与全国基本保持一致，2009年增速达到46。9%的历史最高值后急速下滑，2010年跌至-39%的谷底，随后反弹回升,目前仍处于上行通道。预计2016年，上海商品房销售将保持适度活跃。图7 2001-2015年上海市商品房销售面积及全国、上海销售面积年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院（二)纯商品住宅市场（剔除保障房）：成交和均价皆大幅提高1、销售情况:增速继续提高从年度成交看，2015年上海纯商品住宅成交面积1497万平方米，同比增长54。2%,相比2014年的增速提高了78。3个百分点.2015年上海纯商品住宅成交面积之所以大幅增长，一方面与中央多次降准降息、330新政等多项利好政策有关;另一方面也与上海改善型需求旺盛、成交活跃有关.由于基期值偏高、新楼盘供应较少，预计2016年上海纯商品住宅成交面积将有所回落。图8 20062015年上海市年度纯商品住宅成交面积及其同比增速变化数据来源：CRIC、易居研究院2、供求关系:供不应求分年度来看，2015年上海纯商品住宅供应面积1188万平方米，同比下降4。2%，与2014年的增幅相比萎缩11。1个百分点，2015年上海纯商品住宅成交面积1497万平方米，新增供应面积与成交面积比为0。79:1，相比2014年的1。28的供求比值明显下降.图9 2006-2015年上海市年度纯商品住宅供求关系变化数据来源：CRIC、易居研究院3、成交均价：创历史新高分年度来看，2015年上海市纯商品住宅销售均价32001元/平方米,同比上涨17.6，相较2014年12.2%的增幅，扩大5。4个百分点.从近十年房价变化趋势看，上海房价一直处于上涨状态，从2006年的9472元/平方米,攀升至2015年的32001元/平方米,涨幅近338。预计2016年上海房地产市场依旧会保持活跃,纯商品住宅均价将持续上扬。图10 2006-2015年上海市纯商品住宅年度成交均价及其同比增速变化数据来源：CRIC、易居研究院4、库存情况:总量继续下降截止2015年年底,上海市新建纯商品住宅库存总量为1071万平方米，同比下降19%,环比下降7.12月份,上海市新建纯商品住宅存销比为8。3，与11月份的9.4相比， 上海住宅库存量继续下降，房价仍面临上涨压力。图11 20122015年上海市新建纯商品住宅库存月度变化及存销比走势数据来源：网上房地产、易居研究院4二手房价格指数：市场进一步升温，价格继续上扬12月份，上海二手房指数为3220点，同比上涨11。2%,连续7个月同比实现正增长;环比上涨2%，同比、环比增幅均有所扩大。整体看,上海12月份二手房市场延续6月份以来的火热局面，房价加速上涨，上海二手房市场在火爆状态中收官。近三年的统计数据显示，上海二手房自2013年初进入快速上涨期,直至2014年5月到达2957点的高位，之后开始下行，到2014年10月重新步入上升通道,从今年6月份开始,上海二手房再次进入快速上涨期，目前基本延续了这一趋势。预计未来几个月,上海二手房市场仍将保持活跃态势，房价也继续看涨。图12 20132015年上海市二手房价格指数月度变化执笔人：易居研究院研究员 徐向科