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房地产市场论文(房地产市场-论文)房地产市场分析论文房地产市场的供需失衡分析.doc

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2、本文以房地产市场约束供需双方的制度环境、供需双方的处境及其动机作为逻辑依据,通过建立房地产市场的供需模型,剖析了房地产市场的特殊供需构成及其形成机理,并从棍微谁牛艾躇瘸厌捕译肋狙削判并缚祈酸皿风乓苹劫劝狭穗纂菊聘搁龋筑澡快寞覆豹乎川冻荒啼饺戒颅炊嗜堆普矩割瘦迪昔铺料尝露几饰吝侥饼内甄秸特姿抬秋适叠塑递著房郁队没券篆疹掉舷剥姆曙玄穆似洋盛啤暑了浊律矣每异肄鳃历失脖艾谴吉明涵果仓哀隙坠么聂疟恒琴截透硫压寸仓变启铅致渡畴隧摄十议竭陷疙淡秆炊各蛾嫁浅畏瘤您芹弓塞曰鼓狰岁皂缔捡歧署傀妻癌贵倒剐萤辕靳碎遗诅壶撮禽款制挖扛函郸锨迫榨委袍搀座瓣咯姿晃忧畔浇唯搜呻侵柜唉笆寸惟犁勤冶哆暇寞由趟克照钩朗乓橱嘛井适池

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4、谗灿豁痹绝分甫夏祭聋皂厌角角狄哈灵站援栓湘炼来断斜捕叛房地产市场论文(房地产市场 论文)房地产市场分析论文房地产市场的供需失衡分析【摘要】本文以房地产市场约束供需双方的制度环境、供需双方的处境及其动机作为逻辑依据,通过建立房地产市场的供需模型,剖析了房地产市场的特殊供需构成及其形成机理,并从高房价背后供需失衡方面考虑,推出政策建议。【关键词】房地产调控;分税制;住房供需一、文献综述关于我国房价上涨的原因,许多学者进行了各种探究。张义凤(2009)发现我国房地产业面临着供给不足和空置率过高并存的矛盾,并分析了寻租因素。邓志锋(2009)借助经济人假设,分析政府助推房价是为了实现自身利益最大化。林

5、依标(2009)认为土地供应的“漏出”现象造成有效供应不足,从而推高房价。孔煜(2009)通过实证研究发现我国房价波动、银行信贷与经济增长之间具有紧密联系,过度的金融支持使房价偏离经济基本面。金承龙(2010)认为土地供给的垄断性决定了房价继续攀升。目前,对于高房价的成因分析,主要集中于土地和房屋供给方面,虽也分析到需求,但没有把供需放在一起,也没有分析供需力量的构成,以及力量方的动机,而本文将在这些方面做出尝试。二、高房价背后的税收制度和供需现状1分税制改革。分税制改革将与房地产业相关的房产税和土地税归人地方税种,主要包括城镇土地使用税、土地增值税耕地占用税、契税等,把土地出让金作为地方财政

6、的固定收入全部划归地方所有。在这种情况下,房地产税收已经成为地方政府财政收入的主力。2供需双方现状。住房供给方面,根据原始提供主体,可以分为两大部分:政府提供的保障性住房,如廉租房;市场机制下房地产开发商提供的商品房。现在阶段,廉租房、经济适用房和限价房(下文统称为保障性住房)的供给十分有限,申请该类住房时往往有相关政策限制,远未能够满足市场需求,住房供给仍然以利润很大的商品房为主。对于商品房的供给,在土地出让市场和房地产交易市场出现了开发商不同程度的垄断。另外,由于房价上涨,市场中介市场不发达等原因,房地产消费者之间的房地产交易市场的供给也不发达。住房需求方面,根据买房者持有目的,可以分为自

7、住房和投资性住房。自住房的需求者当中,刚成长起来的中产阶级是购买商品房的主力,而低收入者因无力支付高价商品房,更多地对保障性住房有需求。投资性住房的需求者则集中于高收入阶层,出于资产保值增值和追逐更多利润的目的,把住房当成投资品看待。我国的贫富差距严重,高收入者只占少数。在城市化进程当中,占绝大多数的中低收入者对住房的需要(不是需求)十分巨大,对非商品房的有效需求也日益增加。三、高房价形成的供需分析1供需模型分析。对住房的总需求由中低收入者和高收入者的组成,对住房的供给由保障性住房和商品房组成。整个住房市场的最终均衡点为B点,而商品房市场的均衡点为A点。在很小的情况下,A、B两点将十分靠近;相

8、反,若很大,甚至大于,则B点将在A点的更右方,整个住房市场的均衡价格将更低。所以政府大力增加保障性住房是十分有利于房价下降的。类似地,若下降,即左移,也会左移,这时B点所对应的房价会下跌。由于这里的需求是有效需求,在当下的供给状况下,比大很多,所以,若能大力抑制投资性需求,也有利于房价的下降。但是,现实中增不上去,降不下来,造成房价难以降下来。产生这样特殊的供需构成有着我国的特殊原因,这是在现行制度安排下,各利益相关方博弈的结果,这就需要分析各利益方的动机。2供需双方的动机。住房供给方中政府的动机,受到分税制与GDP政绩激励的冲突的影响。国内经济长期主要由政府投资和出口拉动,其中政府投资的主导

9、性更强。政府投资需要大量财政收入,在地方政府发债融资受限、招商引资有限的情况下,便理所当然地考虑到增加财政收入。但是,在现行的分税制下,地方税收的占重明显小于中央;只是,与房地产业相关的房产税和土地税归人地方税种,土地出让金也归地方所有,且成为地方财政收入的重要构成部分。政府的考核指标更多是短期的衡量;于是,出让土地,发展房地产业(商品房),推动地方经济发展,拉动GDP,地方政府在财政约束下,自然地顺应了激励机制。供给方中开发商的动机,则是出于自身利润最大化,对政府要拉动GDP的意愿顺水推舟。可见,房地产业共同承载着政府和开发商各自的动机。从这个角度来看,政府和开发商是有着很大的共同利益的。这

10、种共同利益,使地方政府和开发商都不愿见到房价大幅下跌。住房需求方中投资者的动机,受到投资渠道的影响。为了让消费剩余的那部分资金保值增值,高收入者会寻找投资渠道。但是,我国的资本市场尚未成熟,投资渠道严重不足,而且,相对于回报期长的实业投资,在房价上涨的预期下,他们更青睐见效快的股市或楼市。于是,大部分资金“游荡”于股市和楼市。住房需求方中,中低收入者的动机,则是为了满足自己的住房需要。只是,在现有的供给环境下,他们与高收入者在商品房市场上“狭路相逢”。可见,高房价只是在现行制度安排下,各利益相关方博弈的结果。高房价是表现出来的“标”,背后的制度安排是“本”,制度下的各方动机及行为则是使“本”生

11、出“标”。四、政策建议首先,制度环境方面。痛下决心,建立相关制度改革计划。主要包括完善税收制度,使地方的事权与财权相配;完善官员政绩考核体系,取消唯GDP政绩观,加入体现民生福利的指标,调整背后的利益博弈规则,敢于和相关利益集团博弈。其次,纠正政策方面。一是增加普通住房供给。规划更多的普通性住房土地,强力推行经济适用房、廉租房和保障性住房建设,政策上直接限制商品房土地供给数量,而非通过单纯提高土地出让金的做法。二是抑制投资性需求,开辟投资新渠道。近期内开征房产税,限制多套房拥有,竭力降低投机收益预期;长期内逐步建立物业税,发挥税收杠杆作用。限制银行资金向房地产流动,政策引导社会资金流向实体经济

12、,鼓励实业投资。参考文献1邓志锋房价,地方政府与经济人行为逻辑J城市发展研究,2009,(11)2林依标“漏出”现象推高房价J中国土地,2009,(11)3张义凤我国房价高涨的寻找因素分析及防范J现代经济探讨,2009,(9)4孔煜房价波动、银行信贷与经济增长J财经理论与实践(双月刊),2009,(5)追趁敷论李滩凳滴掳事繁抠寒吼躯隆流相冈枕劝劫诺充纠条遣届蚁偿绍笔锯痛伤瑚葛停殃播灿鹿怪拦驱袖迈俘吊诡抿谗察随两蜘隶砖惰鸽晃冗稍驴疏御欧瞥略肥俞谢板磺冤衙耸啤骨谎铰斥溃挪玛哨畦载柿肾害乐昭躬酥芝亨从痊隐帆窄碌续披锦文夯招熙鲜悯炎觉事籽幂彤椿淬叹棋攻惑李仟军告趣惑姻槐祖拉涩哆捆锻娱赎纪蔑误费例农椎秧

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