新形势下物业企业加强财务管控的探讨_李振宇.pdf

老字号品牌营销企业与经济1382023 年 3 月（下）李振宇新形势下物业企业加强财务管控的探讨李振宇/建发物业服务集团有限公司（厦门 361000）摘要：随着我国房地产市场的快速发展，物业企业也得到了蓬勃发展。随着我国经济新形势的到来，市场化进程加快，物业企业在快速发展的过程中必然遇到市场竞争的挑战和冲击。物业企业不再是房地产公司的配套附属，其专业化、市场化的特征越来越明显。由于人们对物业管理工作的偏见，加之专业管理人才匮乏，物业企业在财务管理中缺乏有效的内控机制，增加了财务管控的风险。本文介绍了物业企业财务管控的特点和财务管控的重要意义，分析了财务管控存在的问题，并针对问题提出财务管控的措施和建议，以期在物业企业纷纷上市、并购的新形势下，促进物业企业的发展。关键词：物业企业；财务管控；内部控制一、引言随着物业服务行业的迅速壮大，头部物业企业纷纷登陆资本市场，物业行业呈现出较明显的上升趋势。国家发布了多项扶持物业企业的政策，加速物业企业发展的同时，也暴露了财务管控中存在的问题。物业企业只有加强财务管控才能提供服务质量，进而增强企业的市场竞争力。二、物业企业财务管控概述财务管控是企业运用一定的方法、措施和程序，通过规范化的控制手段，对财务活动进行规划和控制，以实现财务目标的全部过程。针对物业企业财务管控的特点，加强物业企业财务管控有其重要意义。（一）物业企业财务管控的特点物业企业主要为业主、社区提供保洁、秩序维护、绿化等基础服务，同时不断提供更为人性化的品质服务，形成一套全方位、系统的物业服务体系。所以，物业企业的财务管控工作涵盖了各种管理工作，通过对信息化技术的应用，实现数字化管理，进一步提高财务管控的综合性。物业企业的经营活动主要是为业主提供物业管理服务，不涉及生产与销售活动，财务核算相对简单。（二）物业企业财务管控的重要意义财务管控是物业企业内部管理的核心，对于企业各项工作的顺利开展及经营方向产生深远影响。加强物业企业财务管控的重要意义如下。首先，降低物业企业的经营风险。严格的财务控制体系可以有效规避物业管理相关人员出现舞弊或违法行为，以及物业企业经营活动中的业务风险。其次，提升物业企业的管理水平。业财融合是现代企业管理的主要特征之一，从事后的财务管控转变为对经营活动事前、事中、事后全过程的控制，并将财务管控的相关措施融入各个业务流程，为业务出谋划策。最后，推动物业企业降本增效。大量的物业企业规模小、利润薄，有效的成本管控是提高经营效益的关键，提升收缴率是保证收入的基础，提高资金使用效率是企业高效运转的命脉。因此，物业企业要加强财务管控工作，建立健全企业内部财务管控制度，提升管控水平，实现降本增效，从而推动物业企业的高质量发展。三、物业企业在财务管控中的问题（一）物业企业的资金管控能力较弱物业企业资金来源有限，往往会出现资金短缺的现象，有的企业对流动资金没有进行高效的运用，有的企业没有充分发挥其闲置资金的作用，有的企业的资金运用不到位，有的甚至无法实现对资金的有效利用。企业内部管理制度不完善，也是增加企业财务风险的因素之一。大部分物业公司为了提升业主满意度，不重视物管费催收工作，导致产生了大量往欠，给企业带来了较大的财务风险。成本费用支出缺少计划性，成本管控意识不强，审批不严格，创收意识不强，公共资源没有被合理利用，造成资源的闲置浪费。物业企业通常规模较小，资金实力较弱，缺少有价值的抵押物，无法直接从金融机构融资，也很难通过资本市场募集资金。（二）财务管理中缺乏有效的内控物业行业起步晚、规模小、分布较散，很多物业企业缺乏健全的内部监控机制，造成企业在实施财务内部管理的过程中出现了以下问题：一是财务内部控制制度不健全。由于缺乏对内部控制的认识，其实施工作仅停留在表面，把内控的职能划归财务部门，没有全员参与，在业务实施过程中与内部控制无法协调一致，没有提高内控工作成效。二是财务内部控制力弱。一方面，物业企业在实施内部财务管理时，往往会采用一些控制和制约手段，以保证其实施的有效性，但收效甚微。究其根源，在于其事前控制缺少应有的合理性与科学性，致使财务内控丧失其应有的管理功能。另一方面，由于公司的内部管理体系缺乏严密性，从而使其与现实生活相脱离，削弱了内部控制的功能。日常财务管理不到位，物老字号品牌营销企业与经济1392023 年 3 月（下）业管理费收取不及时，催收力度不大效果不佳，造成往欠越来越多，影响物业企业的资金周转。费用审批无系统管控，缺少权责管控。三是财务风险防范意识淡薄。企业的融资、资金控制、往来款管理和费用控制是企业财务面临的最大风险挑战，如果缺乏对风险因素的敏锐性，就无法准确地判断风险对企业经营管理造成的负面影响，导致企业不能及时采取必要的防范措施。四是缺乏严谨的监督机制。物业企业为了节约管理成本，没有设立内部审计部门，导致企业内部控制缺乏专业机构的有力监督。同时物业企业在财务控制制度的制定上缺乏有效的监督管理机制，致使财务监督管理工作的开展缺乏必要的支撑。（三）缺乏财务分析能力在一些物业企业中，没有形成科学的财务管理理念，财务管理岗位设置不全，财务管理制度不完善，财务管理工作不规范，缺乏管控措施，财务制度形同虚设，无法发挥其应有的管控作用，所以，当前物业企业的管理仍然比较落后，甚至存在一些漏洞。大多数物业企业利润不高，相应的员工薪资较低，无法吸引优秀的财务管理人才，特别是一些中小型的物业企业所聘请的财务人员缺乏丰富和先进的管理经验。物业企业财务人员的素质有待提升，主要表现为以下几点：第一，财务分析能力不强，经营分析不深入，无法开展贴近业务实际的财务分析，管理层无法准确获取企业真实准确的经营状况。第二，财务人员底子差，未经专业培训，缺乏专业财务管理能力。第三，部分财务管理人员专业知识落后，依然使用老旧的管理经验，当遇到财务问题时，不能用新的财务分析方法去解决当前的财务管理问题。（四）缺乏现代信息掌握能力在网络信息技术飞速发展的今天，部分物业企业正投入大量人力、物力、财力进行信息化建设，但信息化水平仍不高，主要表现为：第一，龙头物业企业资金雄厚，信息化投入全面开花，但财务系统、办公系统和收费系统间缺乏必要的联系，致使数据共享不畅。第二，网上支付体系的建立还不够健全。在当前的房地产市场中，仍然有很多业主习惯去物业服务中心使用信用卡、扫描二维码等付款，这样不仅会影响到公司的资金管理，而且会造成物业企业资金和人员的浪费。第三，物业企业依然存在业务系统与财务系统各自为政的情况，信息孤立无法及时传递，对于企业后续财务管控工作的开展极为不利。（五）财务管理力量薄弱绝大多数物业企业的母公司是房地产开发商，成立物业企业的主要目的是促进商品房销售，维护业主关系，打造品牌。因此，物业企业的目标多数是提升满意度，未过多考虑企业经营。物业企业的财务管控意识不强，有的企业财务人员的业务能力与专业素养不高，难以从根本上解决物业企业财务管控中的问题。财务人员未能及时发现物业企业中存在的各类违规行为，这给物业企业的各项业务活动带来了很大的安全隐患。在物业企业中，财务人员的素质能力与企业财务管控效果有直接的联系。物业企业财务人员的入职门槛较低，业务素质和专业能力也不统一，再加上有些物业企业过多考虑经营成本和人力成本因素，财务人员的专业能力很难保证，因此，物业企业财务管控的质量和效率将会受到很大的影响。物业企业的财务部门因其职位不够全面，且财务人员身兼多个职位，还要负责客服、人力、行政等工作，既要具备财务基本素质，同时还要有全面的物业管理工作经验，这对物业企业的财务管控产生了很大的影响。四、物业企业财务管控实施策略（一）加强资金控制资金是保证企业可持续发展的重要力量，而资金的运用则是企业财务工作的重点。物业企业的收益渠道较为单一，制定一套合理、科学、高效的财务制度，则成为物业企业财务控制的重要组成部分。首先，细化工作分工，落实经费的审批，规范资金的收付工作。其次，以社区为基础，提高业主满意度，通过催缴活动，提升业主主动缴费的积极性，甚至预交物管费，提前回笼资金，加快企业现金流动速度，提高资金周转率。（二）健全内部控制体系健全的内部控制制度要求物业企业的管理者必须不断增强其内部控制意识，充分了解其在企业长期、持续发展中所起的积极作用。企业负责人要加强对内部控制的领导，主动掌握有关财务内部控制的基本理论，并将其运用到具体的经营活动中。在日常管理工作中，应加强对公司内部控制体系的宣传，强化员工对内部控制的认识，奠定开展财务管控工作的基础。物业企业应依据自身实际发展情况，对现有制度进行完善，规范物业企业的内部控制，并对员工的工作职责进行清晰的界定，从而保证企业内部管理得到有效的执行。物业企业要注重对财务的内部控制，加强对财务的管控，在经营中发挥关键作用，使各部门高效地进行有效的沟通交流。增强各部门的协调配合能力，树立降本增效意识，从预算角度对企业管理工作进行全程监督，老字号品牌营销企业与经济1402023 年 3 月（下）尤其是严格进行财务管控，确保重要节点工作措施落实到位。物业企业要增强风险控制和财务管控能力，保证企业的长期发展。物业企业要通过风险评价，将内部控制活动与系统的风险评价有机地联系在一起，责任落实到个人，通过职责的分离实现部门与员工的相互牵制和监督，从而减少人为因素造成的风险。在物业企业管理工作中，收缴率管理是企业持续发展的重要影响因素，因此，要加强对物业企业应收账款的风险控制，并对其进行定期的会计处理，来确定催费流程，提高物管费收缴率，减少坏账，提高物业企业的资金周转率，增加经营性现金流入。（三）提高财政分析能力科学的财务分析，可以提高物业企业的财务控制效率。但在现实情况下，物业企业的管理人员由于缺乏对财务的充分分析，导致对物业企业财务管控缺乏有效的分析，没有通过财务分析来改善现在的财政状况。应提高财务人员的财政分析能力，加强物业企业内部财务分析工作。首先，要配备懂业务的管理会计人才，增强财务人员的专业财务分析能力；其次，注重对财务工作内容进行具体分析；最后，财务部门要对企业可能出现的关键业务风险进行即时的交流，以提高企业管理层人员的认识，并制定相应的控制对策。（四）加强财务信息化建设随着互联网技术的发展，财务信息化在各行业都发挥出重要作用，将互联网+和传统的物业进行整合，产生了当前全新的智能化物业管理服务模式。对互联网+与物业结合的模式进行利用，将一些移动互联网、云平台等新技术进行企业应用，对社区资源进行整合，物业企业要跟上时代的发展，在管理过程中积极推进财务信息化建设，积极探索物业企业财务管控的创新模式。通过信息化建设、管理模式创新，对收费软件进行全面使用，支持收费方式多样化，物管费应收款清晰，业主缴费便捷，推广电子发票和收据，减少人工收费的烦琐和成本。打通收费软件与财务软件的无缝连接，凭证自动生成，有效减少财务人员的重复性工作。业务数据可以实现企业信息平台的集成，降低获取信息的成本，提高物业企业的财务管控效率。（五）组建高水平的财务管理团队在物业企业中，财务人员的素质水平与财务风险防范及应对有直接联系。物业企业必须高度重视财务人员的素质水平和专业能力，增强财务人员的财务风险意识，使其能及时识别风险并进行分析，提出专业有效的措施。特别是现在的一些上市物业企业，更是需要一支专业的财务管理团队，可通过外聘的方式招纳素质较高的财务会计人员。当前，我国知识经济时代处于不断发展的过程中，财务人员必须将传统和落后的思想和工作作风进行摒弃，积极学习新的财务管理知识，并根据物业企业的具体情况开展相应的工作，从而推动物业企业的发展。与此同时，物业企业还应该对财务人员管理制度进行改革，定期开展风险管理的教育培训活动，对与财务风险相关的法律条例等进行宣贯，最终达到提高财务人员风险防范意识的目的。同时，加强员工财务培训，提高管理者的财务管控意识。物业企业要强调财务管控工作的重要性，提高财务管理者的素质。物业企业应该在日常工作中将财务管控以及财务风险意识灌输给管理人员，让他们对财务管控和财务风险进行重视，这样才能让所有员工都对财务管控进行重视，使财务制度得以落实，并贯彻执行，充分发挥财务管理制度的作用。对于员工来说，企业可以定期开展财务基础知识的相关培训等，加强对员工的宣传教育，使员工认识到增强财务管控和财务风险意识的重要性。结语新形势下物业企业快速发展，面临着挑战和机遇，本文就如何加强物业企业财务管控进行探讨，阐述了物业企业财务管控的特点、重要意义及存在的问题，并提出从资金、内控、财务分析、信息化建设、财务管理团队组建等方面采取相应的措施及建议。通过加强财务管控，提升财务管理团队的综合能力，采取现代化的财务管理理念和方法，运用现代信息化工具，做好财务监督、内部控制，确保企业资金能够高效运用，促进企业财务管控的有效执行，为物业企业的发展奠定良好的内部 基础。参考文献：1 崔海霞.新形势下如何加强物业企业财务管控J.中国集体经济，2019（15）：155-156.2张雪娇.物业管理公司强化财务管理的策略J.时代经贸，2020（9）：39-40.3 刘杰.论新形势下加强物业企业财务管控的路径探究 J.中国市场，2019（11）：109-110.作者简介：李振宇，男，汉族，1982 年 4 月生，福建厦门人，会计师，本科，研究方向：财务管理。